16/09/2025

ARRÊT N°2025/

N° RG 23/02313 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PRMB

MN AC

Décision déférée du 17 Mai 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 21/01893)

Madame TAVERNIER

[H] [Y]

C/

[I] [F]

Société ECLISSE PROMOTION

S.A.S. [Localité 7] [F] NOTAIRES

Infirmation partielle

renvoi ADD

Grosse délivrée

le

à

— M^e Christophe NEROT

— M^e Nicolas LARRAT

— M^e Nicolas DALMAYRAC

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Maître [I] [F] associé au sein de la SAS [Localité 7] [F] NOTAIRES.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Société ECLISSE PROMOTION ECLISSE PROMOTION anciennement dénommée PROCIVIS SUD MASSIF CENTRAL PROMOTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, demeurant domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. [Localité 7] [F] NOTAIRES société par actions simplifiées titulaire d’un office notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. NORGUET, Conseillère, chargée du rapport et V.SALMERON, présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par I. ANGER, greffier.

Faits et procédure :

[H] [Y] était propriétaire d’une maison d’habitation, reçue par héritage, située au [Adresse 1] à [Localité 7] (31).

Aux fins de vente de son bien immobilier, il a donné mandat de vente à l’agence La Bourse de l’Immobilier à [Localité 7], laquelle était par ailleurs mandatée par la Sa Eclisse Promotion, alors dénommée Procivis Sud Massif Central Promotion, aux fins de rechercher des propriétés à acquérir dans le cadre d’un projet de promotion immobilière sur le secteur.

[H] [Y] et la Sa Eclisse Promotion ont entamé des discussions aux termes desquelles les parties se sont mises d’accord pour une vente moyennant le prix de 750 000 euros.

[H] [Y] a donné procuration à l’étude notariale Sas [Localité 7] [F] Notaires pour formaliser les accords pris, vendre le bien en son nom et signer tout acte authentique par procuration.

Par acte authentique du 5 avril 2018, recueilli par Maître [I] [F], notaire au sein de la Sas [Localité 7] [F] Notaires, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre [H] [Y], promettant, représenté par l’étude notariale, et la Sa Eclisse Promotion, bénéficiaire.

La réitération authentique de la promesse unilatérale de vente était soumise à deux conditions suspensives stipulées au seul bénéfice de la bénéficiaire :

l’obtention d’un prêt de 583 500 euros au taux d’intérêt maximal de 2,50% pour une durée maximale de 2 ans, au plus tard le 15 mars 2019,

et à l’obtention par la bénéficiaire d’un permis de construire, au plus tard le 30 novembre 2018 et avec dépôt de la demande dans les 4 mois de la promesse, autorisant la réalisation d’un groupe d’habitations et/ou collectif pour une surface de plancher de 810m2, exempt de recours dans les 3 mois suivant sa délivrance.

La promesse unilatérale de vente a également prévu une clause de dispense de dépôt de la demande de permis de construire dans le cas où la bénéficiaire recevrait un avis négatif des autorités compétentes à la réalisation du projet immobilier en suite de la présentation informelle de l’avant-projet et qu’elle choisirait de ce fait de ne pas poursuivre l’acquisition du bien.

La promesse unilatérale de vente a également prévu une indemnité d’immobilisation et une clause pénale dans le cas où la bénéficiaire ne leverait pas l’option avant l’expiration de la promesse, pour d’autres raisons que la non-réalisation des conditions suspensives ou malgré leur réalisation.

La promesse unilatérale de vente expirait le 15 avril 2019 à 18h. La vente n’a pas été réalisée dans ce délai.

Par courriel en date du 23 avril 2019, [H] [Y] a interrogé l’étude notairiale sur l’évolution des conditions suspensives. Cette dernière l’a informé de l’absence de dépôt de permis de construire, faute de pré-accord de la Mairie.

[H] [Y] s’est alors tourné vers la Sa Eclisse Promotion et vers l’étude notariale pour solliciter des dédommagements financiers en raison de la défaillance du promoteur dans la levée des conditions suspensives. Malgré des échanges, les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Dès lors, par actes d’huissier en date des 25 mars et du 1er avril 2021, [H] [Y] a assigné la Sa Eclisse Promotion, Maître [I] [F] et la Sas [Localité 7] [F] Notaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir, en dédommagement de ses préjudices financiers découlant de l’absence de vente de son bien, l’allocation de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation contenues dans la promesse de vente.

Par jugement du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

constaté l’absence de toute demande formée par [H] [Y] à l’encontre de Me [I] [F],

débouté [H] [Y] de ses demandes formées à l’encontre de la société Procivis Sud Massif Central Promotion,

débouté [H] [Y] de ses demandes formées à l’encontre de la Sas [Localité 7] Notaires,

condamné [H] [Y] aux dépens de l’instance,

condamné [H] [Y] à payer à la société Procivis Sud Massif Central Promotion d’une part et à la Sas [Localité 7] Notaires et Me [I] [F] d’autre part, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration en date du 28 juin 2023, [H] [Y] a relevé appel du jugement aux fins de le voir réformé en intégralité en intimant Maître [I] [F], la Sas [Localité 7] [F] Notaires et la Sas Provicis Sud Massif Central Promotion, devenue Eclisse Promotion.

Par voie de conclusions, la Sas [Localité 7] [F] Notaires et Maître [I] [F] ont fait appel incident afin de contester l’existence d’une faute pouvant être retenue à leur encontre.

La clôture est intervenue le 17 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 25 mars 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d’appelant devant la cour d’appel de Toulouse notifiées le 27 juillet 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, et dans lesquelles [H] [Y] demande, au visa des articles 1103, 1104 du code civil, 1304-2 du code civil, L312-16 du code de la consommation:

la réformation du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

sur la responsabilité de la société Procivis Sud Massif Central Promotion,

— qu’il soit constaté que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie du fait l’absence de diligence de la société Procivis Sud Massif Central Promotion,

— qu’il soit constaté que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est réputée accomplie du fait de l’absence de diligence de la société Procivis Sud Massif Central Promotion,

— qu’il soit reconnu que la société Procivis Sud Massif Central Promotion a engagé sa responsabilité contractuelle en ne réitérant pas la promesse par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées,

— la condamnation de la société Procivis Sud Massif Central Promotion à verser à [H] [Y] la somme de 37 500 euros correspondant à la clause pénale, prévue pour cette inexécution contractuelle,

sur la responsabilité de la Sas [Localité 7] [F] Notaires,

— qu’il soit reconnu que la responsabilité contractuelle de la Sas [Localité 7] [F] Notaires est engagée en raison du non-respect des termes de son mandat,

— qu’il soit reconnu que la responsabilité délictuelle de la Sas [Localité 7] [F] Notaires est engagée pour défaut de conseil et d’impartialité,

— la condamnation de la Sas [Localité 7] [F] Notaires à verser à [H] [Y] la somme de 37 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation telle que rédigée dans le projet de la promesse unilatérale de vente dont il a été privé du fait de ces manquements,

en tout état de cause, le rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

la condamnation solidaire de la société Procivis Sud Massif Central Promotion et la Sas [Localité 7] [F] Notaires à la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait des attaques, procès d’intention et propos dénigrants portés à son encontre

la condamnation solidaire de la société Procivis Sud Massif Central Promotion et la Sas [Localité 7] [F] Notaires aux entiers dépens et à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

qu’il soit fait application de l’exécution provisoire de plein droit.

En réponse, vu les conclusions d’intimé notifiées le 26 octobre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, et dans lesquelles la Sa Eclisse Promotion demande, au visa des articles 1103, 1104, 1186, 1304-2, 1304-3, 1304-4 du code civil :

la confirmation du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 17 mai 2023 en toutes ses dispositions,

le rejet en tant que de besoin de l’appel de [H] [Y] et qu’il soit débouté en conséquence de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

y ajoutant en cause d’appel, la condamnation de [H] [Y] à régler à la Sa Eclisse Promotion la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Vu les conclusions d’intimée notifiées le 25 octobre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, et dans lesquelles la Sas [Localité 7] [F] Notaires et Maître [I] [F] demandent, au visa de l’article 1240 du code civil :

à titre principal, la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la Sas [Localité 7] [F] Notaires a commis une faute pouvant engager sa responsabilité civile professionnelle,

statuant à nouveau de ce chef, qu’il soit reconnu que Me [I] [F] et la Sas [Localité 7] [F] Notaires n’ont commis aucun manquement à leurs obligations professionnelles,

le rejet de l’appel de [H] [Y] et de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire, si la faute de Me [I] [F] et de la Sas [Localité 7] [F] notaires devait être confirmée,

la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la preuve d’un lien de causalité entre la faute retenue à l’encontre de la Sas [Localité 7] [F] Notaires et le préjudice allégué n’était pas apportée,

le rejet de l’appel de [H] [Y] et de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné [H] [Y] à payer à Me [I] [F] et à la Sas [Localité 7] [F] Notaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux dépens de première instance,

sa condamnation en appel au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du cpc et aux dépens d’appel.

MOTIFS

La cour constate, à la lecture du dispositif des dernières conclusions de [H] [Y] qu’il n’élève aucune prétention contre Maître [I] [F], ne dirigeant ses prétentions qu’à l’encontre de la Sas [Localité 7] [F] Notaires. Or, comme l’a constaté expressément le jugement frappé d’appel dans son dispositif, [H] [Y] n’élevait déjà, en première instance, aucune prétention à l’encontre de Maître [I] [F], pris en sa personne.

Dès lors, le jugement de première instance sera nécessairement confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle de la Sa Eclisse Promotion

[H] [Y] expose que la vente était soumise à deux conditions suspensives qui, n’ayant pas été réalisées par la faute de la Sa Eclisse Promotion, doivent être réputées accomplies. En conséquence, il sollicite l’application des dispositions contractuelles de la promesse unilatérale de vente ayant prévu qu’en l’absence de réitération de la vente, alors que les conditions suspensives sont réalisées, la bénéficiaire est redevable envers le promettant d’une clause pénale d’un montant de 37 500 euros.

En réponse, la Sa Eclisse Promotion conteste la défaillance des conditions suspensives de son fait et donc la réunion des conditions permettant l’application de la clause pénale contractuellement convenue.

En l’espèce, l’examen de l’acte authentique du 5 avril 2018 permet de constater que deux paragraphes ont été insérés, relatifs aux indemnités et clauses pénales, et correspondant à la prévision contractuelle de deux situations distinctes :

a) en cas de non levée d’option par la Sa Eclisse Promotion pour d’autres raisons que la non-réalisation des conditions suspensives, cette dernière est redevable envers le promettant d’une indemnité d’immobilisation et d’une clause pénale fixées, ensemble, à la somme totale de 37 500 euros,

b) en cas de non levée d’option par la Sa Eclisse Promotion alors même que les conditions suspensives sont réalisées, la bénéficiaire est redevable envers le promettant d’une « indemnité […] à titre de clause pénale » arrêtée à la somme de 37 500 euros.

[H] [Y] revendique donc à l’encontre du promoteur l’application du second paragraphe (b).

Il reproche à la Sa Eclisse Promotion de n’avoir justifié d’aucune démarche visant à obtenir le prêt convenu, lequel n’était pas lié, selon les prévisions contractuelles, à la viabilité générale du projet, de sorte que la première condition a bien défailli du fait du promoteur. S’agissant de la seconde condition suspensive, relative au dépôt de la demande de permis de construire, auquel la Sa Eclisse Promotion reconnaît ne pas avoir procédé, il affirme que, dans la mesure où elle avance que ce dépôt a été rendu inutile en raison de la réponse négative de la Mairie de [Localité 7] à la présentation de l’avant-projet immobilier mais qu’elle ne rapporte aucune preuve de cette réponse, cette condition doit également être considérée comme non-réalisée de son fait. L’appelant soutient enfin que la clause de dispense de dépôt de la demande de permis de construire doit être considérée comme nulle en ce qu’elle rend la condition suspensive relative au permis de construire potestative.

En réplique, la Sa Eclisse Promotion souligne que la condition suspensive de dépôt de la demande de permis de construire n’a pas défailli de son fait mais en raison de l’avis négatif émis par la Mairie de [Localité 7], tiers à la promesse de vente, le 11 juillet 2018 et dont elle rapporte la preuve, notamment par la production en pièce 8 d’une attestation de Monsieur [M], l’architecte chargé de la présentation de l’avant-projet. Elle rappelle que la promesse de vente comportait une clause de dispense de dépôt de demande de permis de construire précisément applicable aux cas de refus préalables de la Mairie et que dès lors, elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas à ce dépôt. Du fait du refus de la Mairie, le projet n’ayant aucune chance d’aboutir, elle n’avait aucune raison d’entamer les démarches en vue d’obtenir un prêt pour le financer. Pour la Sa Eclisse Promotion, les deux conditions suspensives n’ayant pas défailli de son fait, ne peuvent être considérées comme réalisées et la clause pénale prévue dans la promesse de vente ne peut donc s’appliquer.

Il appartient au juge d’interpréter les contrats, uniquement si leur rédaction n’est pas suffisamment claire en elle-même.

Les parties s’opposent sur le point de savoir si les deux conditions suspensives prévues dans la promesse de vente étaient cumulatives ou si la condition relative à l’obtention du prêt était subsidiaire à celle d’obtention du permis de construire.

L’examen des dispositions contractuelles de l’acte, pris en considération de l’économie globale d’un projet de promotion immobilière, amène à considérer que l’obtention d’un permis de construire est mécaniquement un préalable à l’obtention du financement du projet et donc à l’obtention du prêt.

S’agissant de la clause de dispense, l’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.

En l’espèce, la lecture de la clause de dispense permet de confirmer l’analyse tenue par le premier juge en ce qu’elle ne rend pas la condition suspensive de dépôt de demande de permis de construire potestative, l’invocation de cette clause étant intégralement liée au refus de l’avant-projet émis par une « Mairie » ou « tout autre autorité administrative compétente » rendant inutile les démarches en vue d’aboutir à la délivrance du permis de construire. La clause de dispense s’analyse donc, en sens contraire, comme une disposition contractuelle de conséquence, découlant de la non-réalisation, du fait d’un tiers, de la condition suspensive litigieuse.

Enfin, l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la Sa Eclisse Promotion produit en pièces 8, 15 et 16 l’attestation de Monsieur [M] architecte ainsi qu’un courrier adressé à la Mairie de [Localité 7] et sa réponse, en date des 8 juin 2022 et 26 janvier 2023 lesquels établissent la réalité de la réunion de présentation de l’avant-projet immobilier le 11 juillet 2018 dans les locaux de la Mairie et l’absence de compte-rendu établi par les services municipaux à son issue. L’architecte atteste de ce que la Mairie a opposé un refus au projet en raison d’une densité trop importante en nombre de villas et de surface de plancher, malgré plusieurs propositions à la baisse de ces postes.

Dés lors, la condition suspensive a bien défailli en raison du refus de la Mairie de [Localité 7] de voir aboutir le projet immobilier et non du fait de la Sa Eclisse Promotion qui n’a dès lors pas entamé les démarches de dépôt du permis de construire du fait d’un tiers, au sens de la clause contractuelle de dispense.

Il n’y a donc pas lieu de reconnaître cette première condition suspensive accomplie.

S’agissant des démarches pour l’obtention du prêt, au vu du caractère subsidiaire de cette condition et dans la mesure où le refus opposé par la Mairie rendait la poursuite du projet irréaliste, c’est également de manière fondée que la Sa Eclisse Promotion n’a pas entamé de démarches en vue d’obtention d’un prêt alors qu’il n’y avait plus de projet à financer. Là encore, la condition suspensive a défailli du fait d’un tiers au contrat.

Il n’y a donc pas lieu non plus de reconnaître cette condition suspensive accomplie.

En conséquence, aucune des deux conditions suspensives n’étant réalisée, [H] [Y] n’est pas fondé à demander l’application du paragraphe précité de la promesse unilatérale de vente relatif à la clause pénale due en cas de non-levée d’option par la bénéficiaire malgré la réalisation des conditions suspensives.

Sa demande sera rejetée et le jugement de première instance confirmé sur ce point.

Sur les manquements reprochés à l’étude notariale

[H] [Y] soutient que la Sas [Localité 7] [F] Notaires a engagé sa responsabilité à son égard pour mauvaise exécution du mandat donné mais également par manquement à son devoir de conseil et d’information. Dans les deux cas, il soutient la faute de l’étude notariale par absence d’indication claire, lors de la transmission du dernier projet de l’acte, de la modification de la promesse de vente à son désavantage. Il affirme qu’il appartenait à l’étude de l’informer de la suppression de la clause prévoyant une indemnité d’immobilisation comme de l’insertion de la clause de dispense de dépôt de permis de construire, favorable au seul promoteur. [H] [Y] affirme que de ce fait, il s’est trouvé engagé dans un acte moins favorable que prévu et que la vente ayant périclité du fait du promoteur, alors que la clause d’indemnité d’immobilisation avait été supprimée, son bien a été immobilisé pendant un an sans aucune contrepartie, lui causant un préjudice.

En réponse, l’étude notariale conteste tout manquement tant dans l’exécution du mandat donné, dont les termes étaient très larges, qu’à son devoir de conseil et d’information, en affirmant que les modifications apportées au projet final de promesse de vente répondaient aux souhaits communs des parties, dont ceux de son mandant. Elle indique qu’il appartenait à [H] [Y] de prendre réellement connaissance du contenu du dernier projet d’acte transmis avant d’en accepter la signature et relève qu’il n’a fait aucune observation avant de le signer. Enfin, elle souligne que, même à considérer caractérisée à son encontre une faute de ce chef, le préjudice avancé par l’appelant n’est pas en lien avec celle-ci, de sorte qu’il devra être débouté de sa demande.

— sur les manquements

Le notaire est professionnellement tenu d’éclairer les parties qui recourent à ses services aux fins de rédaction d’un acte. Ce devoir de conseil comprend la nécessité d’informer les parties de manière complète et circonstanciée sur les clauses contenues dans l’acte, leur adéquation aux buts poursuivis par chaque partie, leurs effets et leur portée.

Ce devoir de conseil bénéficie sans aucune distinction à toutes les personnes recourant aux services du notaire, qu’ils soient contractuellement ou non liés à l’étude.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

[H] [Y] affirme qu’il entrait dans le cadre du mandat donné à l’étude notariale de lui délivrer toutes les informations utiles lui permettant de signer l’acte final en pleine connaissance des modifications portées et de son engagement.

La Sas [Localité 7] [F] Notaires soutient, en sens contraire, que le mandat donné était spécial et emportait seulement autorisation de « vendre aux charges et conditions que le mandataire jugera convenables », de « consentir tout avant-contrat avec ou sans conditions suspensives, avec ou sans indemnité d’immobilisation » et de « stipuler toutes clauses à ce sujet », de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée par l’appelant s’agissant des modifications de clauses entre le précédent projet de promesse et le projet final transmis le 5 avril 2018.

Cependant, il est constant qu’étant tenu par des obligations légales, telles que le devoir de conseil et d’information susmentionné, et quels que soient les termes du mandat l’ayant lié à [H] [Y] et au-delà de ces derniers, il appartenait à l’étude notariale de s’assurer de ce que le projet d’acte finalisé soit conforme aux souhaits des parties et, plus spécialement à ceux de son mandant, dont elle devait également attirer l’attention quant aux ajouts ou suppressions par rapport au dernier projet transmis.

La cour constate tout d’abord que la Sas [Localité 7] [F] Notaires ne conteste pas le fait que le projet d’acte adressé à l’appelant le 28 mars 2018 et le projet finalisé adressé le 5 avril 2018 ne sont pas identiques.

L’examen comparé du projet de promesse de vente et de l’acte définitif permet en effet de constater la présence dans le projet de promesse d’un paragraphe, non repris dans l’acte final, intitulé « indemnité d’immobilisation », instituant une indemnité d’immobilisation au bénéfice de [H] [Y], d’un montant de 37 500 euros, à séquestrer d’avance sur le compte de l’étude notariale, visant à compenser pour le promettant le préjudice subi en cas de la non-réalisation de la promesse de vente dans un temps, non-défini à ce stade, en raison de l’immobilisation forcée de son bien sur cette même période. A défaut de séquestre de la somme à la date donnée, la promesse de vente était reconnue caduque et le promettant délié de toutes ses obligations contractuelles.

A la place de ce paragraphe, l’acte final comprend un autre paragraphe intitulé « caution bancaire » portant sur la somme de 37 500 euros représentant « l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale » dues dans le seul cas de non-levée d’option d’achat pour des raisons autres que les conditions suspensives.

Enfin, le projet initial d’acte ne comportait pas de clause de « dispense de dépôt de la demande de permis de construire », qui a été ajoutée au projet final.

L’étude notariale, pour échapper à toute critique, soutient que [H] [Y] a été a associé aux propositions de modifications du projet de promesse dans le cadre d’échanges tripartites entre l’agence immobilière, le promoteur et lui-même de sorte que lesdites modifications sont intervenues à sa demande et dans le cadre du mandat donné, ce que l’appelant conteste.

La cour note qu’elle n’en rapporte aucune preuve et qu’aucun autre élément du dossier ne l’établit.

La Sas [Localité 7] [F] Notaires affirme que l’envoi du dernier projet d’acte à [H] [Y] en pièce jointe d’un mail indiquant « je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint la dernière version du projet d’acte » constituait une interpellation suffisante de son mandant de procéder à une lecture attentive d’un projet nécessairement modifié par rapport aux envois précédents. Elle ajoute au surplus que les modifications apportées étaient visibles.

Néanmoins, outre que cette mention lapidaire ne suffit pas à considérer que l’étude notariale a, de cette manière, rempli son devoir de conseil et d’information, qui portait notamment sur l’explicitation de la portée de ces modifications et ajouts, tous deux défavorables au vendeur, la modification et l’ajout de deux nouveaux paragraphes techniques, sans aucun signe distinctif, représentant une page et demi de texte au sein d’un document juridique en comportant 27, ne peut être considéré comme aisément visible par un non juriste.

Dès lors, la seule absence d’observations formulées par l’appelant à réception de l’acte ne permet pas de considérer que l’étude notariale s’est bien assurée que [H] [Y] avait perçu les modifications apportées, en avait compris la portée et mesuré leur impact sur ses propres engagements.

La cour retient à l’encontre de la Sas [Localité 7] [F] Notaires une faute par manquement à son devoir de conseil et d’information, le jugement de première instance étant confirmé sur ce point.

— sur le préjudice de [H] [Y] et le lien de causalité

[H] [Y] indique qu’en raison de la faute de l’étude notariale, il s’est trouvé engagé dans une promesse de vente lui imposant d’immobiliser son bien et lui faisant défense de rechercher d’autres acquéreurs que le promoteur, pendant une durée d’un an, sans aucune contrepartie. Il demande que l’étude notariale soit condamnée à lui verser, en réparation du préjudice subi, la somme de 37 500 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation initialement prévue dans le projet de promesse de vente.

La Sas [Localité 7] [F] Notaires affirme que le préjudice de l’appelant ne découle pas directement de la faute reprochée en ce que la durée d’immobilisation de son bien lui est exclusivement imputable, en raison du choix fait par [H] [Y] de poursuivre les négociations avec le promoteur alors qu’il avait été informé de la position de la Mairie de [Localité 7] et du caractère peu probable de l’achèvement du projet. Elle sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a écarté tout lien de causalité entre la faute et le préjudice et débouté l’appelant de sa demande.

Pour en justifier, la Sas [Localité 7] [F] Notaires produit, en pièces 6 à 8, plusieurs échanges de mails venant compléter les échanges déjà produits par la Sa Eclisse Promotion, en pièces 2 à 6, tenus du 14 janvier au 7 mai 2019 entre l’agence immobilière, le promoteur et [H] [Y].

La cour constate à l’examen de ces pièces que [H] [Y] était toujours en relation avec l’agence immobilière mais également avec l’étude notariale, et a bien poursuivi les négociations avec le promoteur immobilier dans l’espoir d’obtenir une nouvelle vente au prix inférieur de 500 000 euros ou moyennant la dation en paiement d’un ou deux appartements à venir, ce à quoi la Sa Eclisse Promotion n’était pas opposée au départ avant de se raviser au vu des exigences de l’appelant. Le dernier mail matérialise la réflexion de l’ensemble des parties autour de la signature d’un « protocole d’accord d’annulation de la promesse de vente ».

Cependant, l’immobilisation du bien entre le 5 avril 2018 et le 11 juillet 2018, date de l’avis négatif émis par la Mairie de [Localité 7], sans contrepartie constitue bien un préjudice pour l’appelant dès lors qu’aucune indemnité n’est venue compenser le refus final de la Sa Eclisse Promotion de lever l’option d’achat. Ce préjudice est certain.

Il découle directement de la signature par l’appelant du projet final d’acte en méconnaissance de la disparition de la clause d’indemnité d’immobilisation, fait découlant du manquement caractérisé à l’encontre de l’étude notariale.

Dès lors, le lien de causalité est établi entre le préjudice de [H] [Y] et la faute de l’étude notariale.

Pour autant, s’agissant de l’indemnisation de ce préjudice, la cour constate que la clause d’indemnité d’immobilisation prévue dans le projet d’acte de vente du 28 mars 2018 n’était pas finalisée, notamment en ce qu’elle prévoyait un délai laissé au promoteur pour lever l’option d’achat sous sanction de paiement de l’indemnité mais que ledit délai n’a pas été précisé, son quantum restant vierge dans le projet inachevé.

Il ne peut donc être affirmé, comme le fait l’appelant, que les critères d’application de cette indemnité d’immobilisation étaient remplis au refus de la Sa Eclisse Promotion de lever l’option et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 37 500 euros comme sollicité.

En revanche, il découle de l’ensemble de ces éléments que le préjudice découlant pour [H] [Y] de la faute retenue à l’encontre de l’étude notariale s’analyse en une perte de chance de signer un projet d’acte final plus conforme à ses intérêts et comprenant notamment une clause applicable d’indemnité d’immobilisation.

La perte de chance peut être indemnisée par le juge même si la demande initiale qui lui était soumise visait uniquement la réparation intégrale du dommage. (Cf Ass. plén., 27 juin 2025, pourvoi n° 22-21.146). Il doit cependant recueillir les observations des parties sur ce point.

Dès lors, avant dire-droit, il convient d’inviter les parties à formuler leurs observations sur l’indemnisation de cette perte de chance.

Sur cette seule question et sans réouverture des débats sur les autres points du litige, l’affaire est renvoyée à la date mentionnée dans le dispositif ci-dessous.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par [H] [Y]

Enfin, [H] [Y] sollicite enfin l’allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral causé par les termes dénigrants à son égard employés par le promoteur, l’agence immobilière et l’étude notariale dans leurs échanges, dont il a pris connaissance dans le cadre des productions de pièces dans la présente instance.

Ni la Sa Eclisse Promotion, ni la Sas [Localité 7] [F] Notaires n’opposent d’argument à cette demande.

[H] [Y] n’explicite pas en quoi les termes retranscrits dans les échanges entre le promoteur, l’agence immobilière et l’étude notariale sont dénigrants à son égard.

Leur lecture ne permet pas à la cour d’établir la tenue de propos dénigrants à l’égard de l’appelant.

Dès lors, l’appelant ne rapportant pas la preuve de la faute dont il se plaint, sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires,

L’affaire étant renvoyée à la date mentionnée dans le dispositif ci-dessous, les demandes des parties relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance et d’appel sont réservées jusqu’à l’arrêt au fond.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté [H] [Y] de ses demandes formées à l’encontre de la Sas [Localité 7] Notaires, condamné [H] [Y] aux dépens de l’instance et condamné [H] [Y] à payer à la Sas [Localité 7] Notaires et Me [I] [F] d’autre part, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau, des chefs infirmés,

Dit que la Sas [Localité 7] [F] Notaires a manqué à son devoir de conseil et d’information envers [H] [Y],

Dit que le préjudice de [H] [Y] découlant de ce manquement s’analyse en une perte de chance,

Constate que [H] [Y] n’a sollicité qu’une indemnisation totale de son préjudice,

Dès lors, avant dire-droit, invite les parties à formuler toutes leurs observations sur l’indemnisation de cette perte de chance pour [H] [Y] de souscrire un contrat comportant une indemnité d’immobilisation conforme à ses intérêts,

Renvoie l’examen de l’affaire sur cette unique question à l’audience du 26 novembre 2025 à 14h,

Y ajoutant,

Déboute [H] [Y] de sa demande d’allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts formulée envers la Sa Eclisse Promotion et la Sas [Localité 7] [F] Notaires,

Réserve les demandes des parties relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance et d’appel jusqu’à l’audience du 26 novembre 2025.

Le greffier, La présidente,

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