05/03/2025

ARRÊT N° 94/25

N° RG 22/03298

N° Portalis DBVI-V-B7G-O7UZ

MD – SC

Décision déférée du 21 Juillet 2022

TJ de TOULOUSE – 20/01182

M. GUICHARD

[Z] [V] veuve [R]

[T] [R] épouse [D]

[P] [R]

[A] [R] épouse [C]

C/

[E] [J]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/03/2025

à

M^e Pascal SAINT GENIEST

M^e Georges DAUMAS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [Z] [V] veuve [R]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Madame [T] [R] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [P] [R]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [A] [R] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentés par M^e Pascal SAINT GENIEST de l’AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Jean-Michel BALOUP de la SELEURL CABINET MICHELET, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIME

Maître [E] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 juin 2011, Mme [Z] [V] veuve [R], Mme [T] [R] épouse [D], M. [P] [R] et Mme [A] [R] épouse [C] (les consorts [R]) ont donné à bail un ensemble immobilier à usage d’hôtel restaurant sis à [Localité 11] (64) à la Sarl [9][V]. Le bail a été rédigé par deux conseils, dont Maître Olivier Boulous, avocat à [Localité 3], intervenant pour leur compte.

Le bail stipulait que les travaux de mise en conformité étaient à la charge du bailleur suivant une clause (article 6.2) qui précisait :

'Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installations compris dans la location, en conformité avec la réglementation existante (lois, décrets, arrêtés, etc..) sera exclusivement supportée par le Bailleur et notamment la mise en place d’un compteur individuel pour l’eau et l'[6], ainsi que pour les toilettes du bar.

Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l’immeuble loué n’est plus conforme aux normes réglementaires'.

Suivant jugement du 14 avril 2014, le tribunal de commerce de Bayonne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’endroit de la Sarl [9][V] et qui a été convertie en liquidation judiciaire suivant jugement du 29 septembre 2014.

Par ordonnance du 25 novembre 2014, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bayonne a autorisé la cession à la Sarl [10] du fonds de commerce de Bar-restaurant exploité dans l’immeuble.

Sur requête de cette société, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne a, par ordonnance du 20 octobre 2015désigné un expert qui a évalué à la somme de 461 349 euros le préjudice matériel et économique résultant du défaut de mise en conformité des locaux loués.

La Sarl [10] ayant assigné les consorts [R] au fond devant le tribunal de grande instance de Bayonne, le juge de la mise en état a condamné les bailleurs à verser une provision de 155 000 euros après avoir ordonné la suspension du versement du loyer. Les bailleurs ont réalisé des travaux.

Une première ordonnance de clôture a été prise le 15 décembre 2020 et elle a été rabattue le 23 septembre 2021 aux fins de production du protocole d’accord conclu entre les bailleurs, la société locataire et les consorts [X], associés de cette dernière.

Par acte notarié du 7 juin 2021, les consorts [R] ont vendu une partie de l’immeuble à la Sci [7] constituée par les consorts [X].

— :-:-:-:-

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2020, Mme [Z] [V] veuve [R], Mme [T] [R] épouse [D], M. [P] [R] et Mme [A] [R] épouse [C] ont assigné Maître [E] [J] aux fins d’engager sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil.

Maître [J] n’a pas donné son accord à une médiation qui lui a été proposée.

— :-:-:-:-

Par jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— débouté de leurs demandes Mme [Z] [V] veuve [R], M. [P] [R], Mme [T] [R] épouse [D] et Mme [A] [R] épouse [C],

— condamné ces derniers aux dépens et à payer la somme de 800 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que le bail portait sur des locaux anciens (XVIIème siècle) dans lesquels la famille bailleresse exploitait un fonds de commerce d’hôtel-restaurant que la société preneuse a acquis le même jour et qu’elle exploitera jusqu’à sa liquidation judiciaire intervenue le 29 septembre 2014 et qui sera cédé par le liquidateur à la société [10] suivant un acte auquel les bailleurs sont intervenus.

Se fondant sur le rapport de l’expertise ordonnée après une visite défavorable de la commission de sécurité et faisant apparaître des non conformités électriques, de résistance au feu, de confort et d’hygiène et d’accessibilité au bâtiment, le premier juge a considéré que les bailleurs reprochaient à tort à leur conseil d’avoir inséré la clause litigieuse dès lors qu’en l’état de l’ancienneté des locaux, de l’absence d’élément de nature à imputer à la société liquidée l’état de l’immeuble, du prix normal du loyer, rien ne permettait d’établir que le preneur aurait accepté une clause mettant à sa charge les travaux de mise aux normes et de mise en sécurité de telle sorte que la clause insérée dans le contrat n’était pas contraire aux intérêts des bailleurs et que Maître [J] n’avait commis aucune faute.

Relevant que ce dernier n’était pas chargé de la négociation, menée par un agent immobilier, mais uniquement de la rédaction de l’acte, le tribunal a considéré que la clause informait de manière claire et précise sur la charge de la mise aux normes et que deux des demandeurs étaient associés dans la société [V] qui avait été locataire-gérante du fonds de commerce avant sa vente et que Mme [V] veuve [R] demeurait dans l’hôtel au moment de la vente de sorte que ces bailleurs étaient bien placés pour savoir que la question de la mise aux normes allait nécessairement se poser à terme de sorte que l’avocat n’avait pas manqué à son devoir de conseil.

— :-:-:-:-

Par acte électronique du 7 septembre 2022, Mme [Z] [V] veuve [R], M. [P] [R], Mme [T] [R] épouse [D] et Mme [A] [R] épouse [C] ont relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 novembre 2023, Mme [Z] [V] veuve [R], M. [P] [R], Mme [T] [R] épouse [D] et Mme [A] [R] épouse [C], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, de :

— recevoir les consorts [R] en leur appel,

Les y déclarant bien fondés,

— Infirmer le jugement du 21 juillet 2022, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— «juger» que Maître [E] [J] a manqué à son devoir de conseil avant la signature du bail commercial du 10 juin 2011, dont il est l’un des rédacteurs,

— déclarer Maître [E] [J] responsable du préjudice subi par les membres de la famille [R], tant collectivement, qu’à titre individuel,

— condamner Maître [E] [J] à réparer intégralement ledit préjudice,

— évaluer le préjudice matériel collectif actuel de la famille [R] à la somme de 415.540,02 euros se décomposant ainsi :

' condamnation judiciaire au jour de l’assignation 155.000,00 euros

' travaux de mise en conformité du local loué 74.128,45 euros

' loyers et charges non payés hors taxes au 1er mars 2020 136.678,26 euros

' frais d’avocats antérieurs à la présente procédure 13.981,00 euros

' frais d’huissiers antérieurs à la présente procédure 2.827,79 euros

' frais d’expertise antérieurs à la présente procédure 6.840,00 euros

' travaux complémentaires après protocole 25.084,52 euros

En conséquence,

— condamner Maître [E] [J] à payer cette somme de 415.540,02 euros aux demandeurs,

— préciser qu’elle portera intérêts à compter du jour de l’assignation (25 mars 2020),

Au titre du préjudice moral, subi personnellement par chacun des demandeurs,

— condamner Maître [E] [J], en réparation intégrale de celui-ci, à payer :

' à Mme [Z] [V] veuve [R] une somme de 15.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

' à Mme [T] [R] épouse [D] une somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

' M. [P] [R] une somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

' Mme [A] [R] épouse [C] une somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

— préciser que ces sommes porteront intérêts à compter du jour de l’assignation (25 mars 2020),

— condamner Maître [E] [J] à payer aux demandeurs une somme de 18.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

De surcroît,

— condamner Maître [J] à relever et garantir la famille [R] de toutes les condamnations qui seront mises à sa charge, par la cour d’appel de Pau dans le cadre de l’action engagée devant le tribunal judiciaire de Bayonne, par la société [10] à l’encontre de la famille [R], à charge, pour Maître [J], s’il le désire, d’intervenir volontairement dans cette procédure,

— le condamner en outre aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais et honoraires de postulation, dont 'distraction’ au profit de Monsieur le bâtonnier Pascal Saint Geniest, avocat au barreau de Toulouse, conformément aux prévisions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter Maître [E] [J] de toutes ses demandes.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 décembre 2023, Maître [E] [J], intimé, demande à la cour, au visa de l’article 1720 du code civil, de:

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse,

— «juger» qu’aux termes de l’acte de vente du 7 juin 2021 et du protocole produit les consorts [R] sont définitivement déliés de leurs obligations d’effectuer des travaux,

— «juger» que la cession des murs les prive de toute prétention au titre des loyers,

— «juger» que l’action en responsabilité contre Maître [J] n’est pas fondée,

— débouter les consorts [R] de leur demande indemnitaire,

En tout état,

— «juger» que les consorts [R] sont tenus d’une obligation de délivrance,

— «juger» que les consorts [R] ont accepté de prendre en charge les travaux de mise en conformité des locaux,

En conséquence,

— «juger» que la clause du bail sur la prise en charge des travaux par le bailleur est légale et a été acceptée par les parties,

— «juger» que Maître [J] n’a pas commis de faute,

— «juger» que les consorts [R] ne justifient pas d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention de l’Avocat,

— les débouter de leur demande,

— les condamner à payer à Maître [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [R] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 14 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. L’avocat investi d’un mandat d’assistance est notamment tenu d’une obligation de diligence et de conseil. Il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la partie qui démontre l’existence d’un tel contrat passé avec ce professionnel et qui établit l’existence d’une faute de ce dernier dans l’exécution de sa mission ainsi que d’un préjudice réparable en lien de causalité avec cette faute.

2. Il est constant que les consorts [R] ont, le 10 juin 2011, signé un contrat par lequel ils consentaient à la Sarl [9][V] dont le gérant était M. [I] [B] un bail commercial sur une partie d’immeuble dont ils étaient propriétaires et en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce de bar-restaurant, après avoir le même jour signé un acte de résiliation d’un contrat de location-gérance de ce fonds, précédemment signé avec M. [B]. Il est évoqué un acte de cession du fonds de commerce également signé le même jour entre les consorts [R] et la Sarl [9][V] que les parties n’ont pas produit au dossier.

3. Il est également constant que Maître [J] est mentionné à l’acte de bail en qualité de conseil des consorts [R] et que la Scp [J]-Chevallier Avocats est mentionnée à l’acte de résiliation du contrat de location gérance comme étant chargée d’accomplir 'les formalités de publicité ou de dépôt prévus par la loi'.

4. Les consorts [R] reprochent à Maître [J] de ne pas les avoir informés sur les conséquences, pour eux, des clauses du bail et spécialement de l’article 6.2 et soutiennent que selon la législation en vigueur à la date de signature de l’acte, il était possible d’insérer une clause claire et précise transférant la charge sur le locataire de l’ensemble des obligations mises dans cet article 6.2. précité à la charge des bailleurs.

5. Selon l’article 1720 du code civil, 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Il est de principe que la règle édictée par ce texte n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par des conventions particulières sous la réserve d’une interprétation restrictive et étroitement limitée à l’objet de la clause.

6. Pour démontrer qu’il a n’a pas failli à son obligation de conseil, Maître [J] qui a la charge de la preuve de l’information ou du conseil que sa prestation de rédacteur de l’acte de bail exigeait à l’égard de ses clients, rappelle tout d’abord le contexte de l’échange de consentement pour la signature de l’acte portant la clause litigieuse.

6.1. Il résulte en effet des pièces versées au dossier que, le 18 juillet 1998, M. [M] [W] [R], retraité, et Mme [Z] [O] [V], son épouse et commerçante, avaient consenti un contrat de location gérance à la Sarl [V] dont les associés étaient M. [M] [W] [R], Mme [Z]-[O] [V], Mme [T] [R], M. [P] [R], Mme [A] [R] ainsi que M. et Mme [C], pour l’exploitation d’un fonds commerce d’hôtel-restaurant-bar dans l’immeuble sis à [Localité 11], ladite société prenant les lieux en leur état au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état, ce qui pouvait se comprendre en raison de la parfaite connaissance de cet état par les animateurs de cette société dont la gérante était Mme [R] [Z] [O], propriétaire de l’immeuble qu’elle avait reçu en donation en 1966.

6.2. Le bail concédé le 10 juin 2011 à la Sarl [9][V] ne concernait que l’exploitation de la seule activité de restaurant et de débit de boissons pour un loyer mensuel de 2 400 euros HT augmenté d’une somme mensuelle de 300 euros HT au titre des consommations d’eau, d’électricité et de gaz jusqu’à 'l’installation de compteurs permettant d’identifier la consommation du preneur'. Il était précisé qu’aucun constat contradictoire de l’état des lieux n’a, d’un commun accord entre les parties, été établi étant ajouté 'le Preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir occupés dans le cadre du contrat de location gérance signé le 19 avril 2011". Selon les termes de l’assignation délivrée contre les bailleurs par le cessionnaire du fonds après liquidation du preneur, en faisant référence au rapport d’un maître d’oeuvre saisi à la suite du constat de la non-conformité des lieux loués, 'le fonds de bar-restaurant était situé dans un immeuble comportant une zone de sommeil, (l’hôtel exploité par les consorts [R]) constitue une ERP de 5ème catégorie type N soumis à la réglementation d’ordre public applicable à ce type d’établissement (notamment en matière d’incendie…)'. Il résulte des termes du rapport d’expertise judiciaire que le restaurant et l’hôtel se situent dans le même bâtiment principal avec deux entrées distinctes. Le sapiteur a retenu des non conformités et défauts concernant la résistance au feu des éléments de structure (plancher – PES/plancher béton PE 9), le confort et l’hygiène, la sécurité électrique et la sécurité gaz, l’évacuation du bâtiment et l’accessibilité.

6.3. Il suit de ces constats que le 10 juin 2011, les bailleurs ne louaient au preneur qu’une partie de l’immeuble dont la conformité aux normes de sécurité en vigueur n’était déjà pas acquise et exigeait des travaux affectant la structure même de l’immeuble.

6.4. Maître [J] produit divers courriels échangés préalablement à la conclusion du bail et à la cession partielle concomitante du fonds de commerce faisant état d’une discussion active sur les modalités de l’opération envisagée, Mme [T] [R] écrivant à Maître [J] le matin de la signature pour indiquer la volonté des cédants et bailleurs de notamment voir réserver une salle arrière de l’immeuble à l’usage des pensionnaires et groupes résidant à l’hôtel et d’en préciser les modalités, ajoutant 'Je suis consciente que tout cela devient tendu… mais tout ce que ma mère et ma soeur ont proposé de manière informelle pour rassurer les [B] dans ce début d’exploitation du restaurant se traduit par une phrase dans le contrat nous engageant ad vitam aeternam… J’espère que ces négociations aboutiront'. Maître [J] avait écrit le 8 juin 2010 à Mme [T] [R] que dans l’acte de cession, la principale modification figurant dans l’acte de cession projeté 'concerne la prise en charge par le vendeur et le bailleur de la mise aux normes pour faciliter l’accès aux handicapés des toilettes du bar restaurant’ et dans le bail commercial porte sur la mise à disposition de la salle arrière étant précisé que 'la reprise de l’activité et le prix de cession ont été arrêtés en fonction d’un chiffre d’affaires qui intègre l’utilisation de la salle arrière'. Dans un courriel du 1er juin 2011, il était indiqué à Maître [J] 10 points résumant l’entretien en présence de M. et Mme [B], Mme [R] mère et [A] [R] dont le point 10 'chacun est responsable des normes de sa propre activité'.

6.5. L’article 9.2 du contrat de bail stipule que 'Le preneur, comme le bailleur, s’obligent à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires'.

7. Il résulte du tout que les bailleurs qui avaient une parfaite connaissance de l’état de l’immeuble et de ses installations qu’ils avaient eux-même exploités et dont ils souhaitaient conserver l’activité principalement soumise aux contraintes d’une ERP de 5ème catégorie de type O avaient manifestement un intérêt à voir aboutir une opération de transfert d’activité au profit d’un preneur qui avait pu apprécier l’état des lieux et la nécessité de travaux (notamment au titre des normes d’accessibilité) de telle sorte que la clause litigieuse inscrite au contrat de bail et conforme au principe édicté par l’article 1720 du code civil s’expliquait non seulement en raison de l’application d’une règle de droit commun mais aussi par la confrontation des intérêts en présence se résolvant par un échange éclairé des consentements à l’issue d’une négociation serrée à laquelle chacune des parties était assistée d’un conseil.

8. Spécialement, les consorts [R] ne pouvaient ignorer la portée de leur engagement conforme à la loi, ni en l’espèce le caractère vain d’une volonté d’y déroger utilement alors même que la division des activités exercées dans l’immeuble rendait logique la prise en charge par eux des frais de mise en place d’un compteur individuel pour l’eau et l'[6] ainsi que de mise aux normes d’accessibilité concernant les toilettes du bar (courriel du 7 juin 2010 'vu avec les parties') et plus généralement les travaux nécessaires à la conformité aux normes existantes ou à venir dont il s’avère, à la lumière de l’expertise judiciaire intervenue quatre ans plus tard après une brève exploitation du restaurant, qu’elles imposaient déjà une intervention sur la structure de l’immeuble. Dans l’exercice de son devoir de conseil, leur avocat ne pouvait préconiser utilement une clause de portée générale, vidant de sa substance leur obligation de délivrance et contraire à l’économie de l’opération à laquelle ils n’avaient pas l’intention de renoncer au regard des constatations qui précèdent.

9. Pour dénouer le litige opposant les consorts [R] à la société [10], ces derniers sont finalement convenus de diviser l’immeuble dans le cadre d’une copropriété dont des lots ont été cédés à cette dernière pour l’exploitation du restaurant et la société [10] faire son affaire de tous travaux de mise en conformité. La liquidation judiciaire rapide de la société de M. [B] a de toute évidence bouleversé l’économie de l’opération initiale sans que les consorts [R] et au premier chef Mme [Z] [L] [R], commerçante et exploitante de longue date de cet hôtel restaurant, n’aient pu se méprendre sur la portée des engagements qu’ils signaient ni été mal informés et conseillés par Maître [J].

10. Il n’est donc pas établi l’existence d’une faute de ce dernier, le jugement entrepris ayant rejeté l’action en responsabilité dirigée contre l’avocat devant être confirmé.

11. Les consorts [R], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenus aux entiers dépens d’appel, la décision entreprise étant confirmée en sa disposition relative au sort des dépens de première instance.

12. Maître [J] est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés en appel. Les consorts [R] seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700, al. 1er, 1° du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé en sa disposition relative aux frais irrépétibles exposés en première instance. Tenus aux dépens, les consorts [R] ne peuvent prétendre au bénéfice de cette disposition et seront déboutés de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse rendu le 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [V] veuve [R], M. [P] [R], Mme [T] [R] épouse [D] et Mme [A] [R] épouse [C] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [Z] [V] veuve [R], M. [P] [R], Mme [T] [R] épouse [D] et Mme [A] [R] épouse [C] à payer à Maître [E] [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure d’appel.

Déboute Mme [Z] [V] veuve [R], M. [P] [R], Mme [T] [R] épouse [D] et Mme [A] [R] épouse [C] de leur propre demande à ce même titre.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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