01/04/2026

ARRÊT N° 26/ 128

N° RG 24/00995

N° Portalis DBVI-V-B7I-QDI6

LI – SC

Décision déférée du 07 Février 2024

TJ de [Localité 1] – 20/02545

R. [Localité 2]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 01/04/2026

à

M^e Ophélie BENOIT-DAIEF

M^e Sylvie ATTAL

M^e Céline MOULY

M^e Pascal GORRIAS

M^e Nicolas RAMONDENC

M^e Julie SALESSE

M^e Nadia ZANIER

M^e Gaëlle LEFRANCOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU 1er AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.N.C. ICADE PROMOTION TERTIAIRE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIMEES

S.A.S. AIA ARCHITECTES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. AXIMA [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Céline MOULY, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Jean-Pierre HOUNIEU de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (plaidant)

S.A.S. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Louis-Michel FAIVRE de la SELEURL FAIVRE, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.A.S. EIFFAGE CONSTRUCTION MIDI-PYRENEES

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S.U. ETCHART CONSTRUCTION

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. LASA

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. ORL [Localité 10] DU SUD

[Adresse 8]

[Localité 11]

S.C.M. [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentées par M^e Gaëlle LEFRANCOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

En 2017, la Snc Icade Promotion Tertiaire a réalisé un ensemble immobilier à usage de maison médicale, réuni en une copropriété dénommée "Maison Médicale de [Localité 12]", sur un terrain lui appartenant, situé [Adresse 10] à [Localité 12] (31).

La réalisation de cet ensemble immobilier s’est inscrite dans le projet d’édification de la clinique la [Localité 10] du Sud à [Localité 12] comprenant, outre ladite maison médicale, une polyclinique MCO (médecine, chirurgie, obstétrique) et un parking.

Afin de réaliser cette opération, la Sas Icade Promotion Tertiaire a notamment fait appel aux services :

# du groupement momentané d’entreprises solidaires composé de la Sas Aia Architectes et de la Sas Aia Ingénierie pour la mission de maîtrise d''uvre de conception et d’exécution ;

# du groupement momentané d’entreprises solidaires constitué de la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées (mandataire du groupement) et de la Sas Etchart Construction, en qualité d’entreprise générale, pour le macro-lot n°1 dit Mc1 « Gros-'uvre étendu »,

# de la Société Axima [Y] pour le macro-lot n°2 dit Mc2 « CVC, désenfumage, Plomberie-Sanitaires, GTC » ;

— de la Sas Bureau Veritas Construction pour la mission de contrôle technique (comprenant les missions « LP, SEI, STI, hand, BRD, PHA, TH, F, PV »).

Le groupement d’entreprises en charge de la maîtrise d''uvre a sous-traité le volet « acoustique » de l’opération à la Sarl Lasa – Laboratoire d’Application des Sciences Acoustiques (ci-après désignée la Sarl Lasa) ; laquelle a rédigé la notice acoustique générale de l’immeuble ainsi que le rapport de mesures acoustiques de réception des ouvrages.

Parallèlement, les docteurs [G], [P] et [C], médecins oto-rhino-laryngologistes exerçant sous la forme d’une société civile de moyens (Scm Orl du Grand Rond) ont, suivant statuts en date du 21 juin 2017, constitué une société civile immobilière (Sci Orl [Localité 10] du Sud) afin qu’elle procède à l’acquisition de leur local d’exercice professionnel au sein de la « Maison médicale de Quint-Fonsegrive ».

Suivant acte authentique reçu le 26 décembre 2017 par Me [A] [J], notaire associé à Toulouse, la Sas Icade Promotion Tertiaire a, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, cédé à la Sci Orl [Localité 10] du Sud les lots de copropriété n° 44, 45 et 46 situés au troisième étage (N3) de cet ensemble immobilier.

L’activité devant y être exercée exigeant des aménagements spécifiques ne figurant pas dans la notice descriptive, il a été notamment précisé à l’acte de vente que les locaux bénéficieront de « vitrage adapté » et que « le traitement de l’air (climatisation) sera effectué avec des appareils adaptés à l’activité plus silencieuse que la moyenne (inférieur à 30 dB) ».

Suivant contrat sous-seing privé en date du 28 octobre 2018, ces mêmes locaux ont été donnés à bail à la Scm Orl du Grand Rond à compter du 6 novembre 2018.

La réception des travaux a été prononcée le 31 octobre 2018 et la livraison des lots de copropriété à la Sci Orl [Localité 10] du Sud est intervenue le 6 novembre 2018 avec réserves.

Par lettre en date du 28 novembre 2018, la Sci Orl [Localité 10] du Sud a notifié à la Snc Icade Promotion Tertiaire de nouvelles réserves tenant notamment à la non-conformité de la pression acoustique de 30 dB dans les salles de consultations 1, 2, 3 et 4 ainsi qu’à l’absence de brise-soleils.

Par lettre en réponse datée du 13 décembre 2018, la Snc Icade Promotion lui a indiqué avoir sollicité les entreprises concernées afin de procéder à la levée des réserves ayant trait à l’ajustement de la climatisation et à la pose de brise-soleils.

Les tentatives de règlement amiable, relatives notamment à ces deux points, n’ont pas abouti.

Les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] ont fait assigner la Snc Icade promotion Tertiaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, d’une part, de condamnation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à poser les brise-soleils extérieurs et, d’autre part, d’organisation d’une expertise judiciaire comportant notamment la mission de « dire si le local professionnel de la société Orl [Localité 10] du Sud présente une pression acoustique inférieure à 30 dB lorsque les appareils de climatisation sont allumés ».

Par ordonnance du 20 juin 2019, le juge des référés a :

— débouté les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] de leur demande de mise en 'uvre des brise-soleils, comme relevant d’un débat devant le juge du fond ;

— ordonné une expertise judiciaire portant sur la pression acoustique ainsi que la problématique des brise-soleils, et désigné Mme [H] pour y procéder.

Cette dernière a débuté ses opérations par un accédit qui s’est tenu le 28 juin 2019 et à l’issue duquel elle a dressé une note mentionnant notamment, d’une part, qu’elle avait constaté l’absence des brise-soleils extérieurs et, d’autre part, que des mesures acoustiques normalisées allaient être réalisées au mois d’août 2019.

En suite de la communication de leur résultat aux parties par l’expert, la Snc Icade Promotion Tertiaire a sollicité le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’extension des opérations d’expertise à plusieurs intervenants à l’opération de construction, dont notamment la Sarl Lasa.

Par ordonnance du 24 octobre 2019, la juridiction des référés l’a déboutée de ses demandes en raison notamment du fait que la mission de l’expert s’inscrivait dans les rapports entre vendeur et acquéreur et ne concernait pas ainsi la responsabilité des constructeurs.

La Snc Icade a formé appel de cette décision.

Par arrêt du 14 octobre 2020, la cour d’appel de Toulouse a confirmé l’ordonnance de référé au motif que, sur la question acoustique, l’expert indiquait qu’une simple intervention sur l’équilibrage du réseau collectif permettait de répondre au désordre acoustique sur l’installation de climatisation et que la Snc Icade Promotion Tertiaire ne produisait aucune pièce complémentaire ou contraire utile à la démonstration de la réalité d’un désordre de construction permettant de suspecter la responsabilité des constructeurs dont elle poursuivait la mise en cause.

Les opérations d’expertise judiciaire se sont ainsi poursuivies sans les constructeurs et Mme [H] a déposé son rapport le 20 décembre 2019.

Aux termes de celui-ci, elle a relevé :

# une non-conformité aux engagements contractuels de la Snc Icade Promotion Tertiaire relativement au niveau acoustique des appareils de traitement thermique des locaux ;

# l’absence de brise-soleils extérieurs, tels que prévus dans la notice descriptive annexée à l’acte de vente, ainsi que le fait que leur installation était techniquement possible ;

# l’existence de préjudices matériel et d’exploitation.

Les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] ont à nouveau saisi le juge des référés aux fins notamment de voir la Snc Icade Promotion Tertiaire condamnée sous astreinte à poser les brise-soleils et à mettre en place un système individuel de climatisation.

Par ordonnance en date du 4 juin 2020, la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, faisant partiellement fait droit à leurs demandes, a :

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à exécuter les prescriptions contractuelles du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé avec la Sci Orl [Localité 10] du Sud ;

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à poser les brise-soleils sur les 10 menuiseries des lots de la Sci Orl [Localité 10] du Sud dans un délai de 4 mois à compter de la signification de cette décision, et à défaut sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à réduire la pression acoustique générée par les appareils de climatisation à une valeur inférieure à 30 dB en procédant soit à un rééquilibrage des réseaux collectifs, soit en mettant en place un système individuel de climatisation adéquat dans les 4 cabinets de consultation dans un délai de 4 mois à compter de la signification de cette décision, et à défaut sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

La Snc Icade Promotion Tertiaire a relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 14 avril 2021, la cour d’appel de Toulouse a confirmé l’ordonnance de référé.

Les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse d’une demande de liquidation de l’astreinte.

Par décision 17 novembre 2021, celui-ci a notamment condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire, d’une part, au paiement de l’astreinte liquidée à la somme de 2.000 euros pour la réduction de la pression acoustique et, d’autre part, à engager les travaux nécessaires pour faire réduire la pression acoustique dans la seule pièce dite « consult 2 » ; ce qui a été fait le 7 décembre 2021

Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par acte du 16 juillet 2020, la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm [Adresse 9] ont fait assigner la Snc Icade Promotion Tertiaire devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Par acte du 12 novembre 2020, la Snc Icade Promotion Tertiaire a fait assigner aux fins d’appel en cause la Sas Aia Architectes, la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, la Sas Etchart Construction, la Sas Bureau Veritas Construction, la Sarl Laboratoire d’Application des Sciences Acoustiques et la Sa Axima [Y].

Par ordonnance du 10 décembre 2020, le juge de le mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances.

Par un jugement du 7 février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm [Adresse 9] les sommes de:

# 709 euros au titre du préjudice matériel ;

# 6.120 euros Ttc au titre de la perte d’exploitation durant les travaux de reprise ;

# 8.700 euros Ttc au titre de la perte d’exploitation jusqu’aux travaux de reprise ;

# 13.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— dit que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter dudit jugement et jusqu’à complet paiement ;

— débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de toutes ses demandes, y compris les prétentions subsidiaires formées à l’encontre de la Sas Aia Architectes, la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, la Sas Etchart Construction, la Sas Bureau Veritas Construction, la Sarl Laboratoire d’Application des Sciences Acoustiques et de la Sa Axima [Y], visant à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et des procédures de référés ;

— dit que la Scpi Raffin & Associés est en droit de recouvrer directement contre la Snc Icade Promotion Tertiaire ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer chacune, à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et à la Scm [Adresse 9] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer chacune, à la Sas Aia Architectes, à la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, à la Sas Bureau Veritas Construction, à la Sarl Laboratoire d’Application des Sciences Acoustiques et à la Sa Axima [Y] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’il ressortait des documents contractuels que l’immeuble devait être livré avec des brise-soleils orientables et que les locaux acquis par la Sci Orl [Localité 10] du Sud devaient également disposer d’aménagements acoustiques spécifiques, que ces exigences contractuelles avaient toutes deux fait l’objet de réserves par les acquéreurs, que la Snc Icade Promotion Tertiaire n’avait jamais nié l’existence des problématiques techniques qui s’y rapportaient, que ces dernières relevaient des dispositions de l’articles 1642-1 du code civil et engageaient ainsi la responsabilité de la venderesse.

S’agissant de la liquidation des préjudices correspondants, il a estimé que les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 11] démontraient, de première part, avoir exposé des frais de stores occultants rendus nécessaires dans l’attente de l’installation des brise-soleils ; de deuxième part, avoir subi un préjudice d’exploitation en raison des nuisances causés par les travaux de reprises mais aussi, avant ceux-ci, par la baisse d’activité engendrée par l’inconfort du bâtiment ; de troisième et dernière part, avoir été également victime d’un préjudice de jouissance tenant à ce même inconfort.

S’agissant des recours en garantie exercés par la Snc Icade Promotion Tertiaire à l’encontre des constructeurs, le tribunal a considéré qu’elle échouait dans la preuve de désordres ou de non-conformités leur étant imputables.

La Snc Icade Promotion Tertiaire a formé appel le 21 mars 2024, désignant la Sas Aia Architectes, la Sa Axima [Y], la Sas Bureau Veritas Construction, la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, la Sas Etchart Construction, la Sarl Lasa, la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la [Adresse 12] en qualité d’intimées, et visant dans sa déclaration l’ensemble des dispositions du jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 9 janvier 2026, la Snc Icade Promotion Tertiaire, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a décidé de :

# condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la [Adresse 13] les sommes de :

* 709 euros au titre du préjudice matériel ;

* 6.120 euros Ttc au titre de la perte d’exploitation durant les travaux de reprise ;

* 8.700 euros Ttc au titre de la perte d’exploitation jusqu’aux travaux de reprise ;

* 13.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

# dit que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter dudit jugement et jusqu’à complet paiement ;

# débouter la Snc Icade Promotion Tertiaire de toutes ses demandes, y compris les prétentions subsidiaires formées à l’encontre de la Sas Aia Architectes, la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, la Sas Etchart Construction, la Sas Bureau Veritas Construction, la Sarl Laboratoire d’Application des Sciences Acoustiques et de la Sa Axima [Y], visant à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

# condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et des procédures de référés ;

# condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer chacune, à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et à la Scm [Adresse 9] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

# condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer chacune, à la Sas Aia Architectes, à la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, à la Sas Bureau Veritas Construction, à la Sarl Lasa et à la Sa Axima [Y] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la société [Adresse 9] de leurs demandes ;

— condamner in solidum la société Aia Architectes, les sociétés Eiffage Construction et Etchart Construction à payer à la Snc Icade Promotion Tertiaire la somme de 20.717,25 euros Ht sauf à parfaire au titre du coût des travaux de mise en 'uvre des brise-soleils extérieurs à [Localité 13] orientables ;

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société Aia Architectes, les sociétés Eiffage Construction et Etchart Construction, la société Bureau Veritas Construction, la société Lasa, la société Axima [Y] à garantir la Snc Icade Promotion Tertiaire de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens ;

en tout état de cause,

— condamner toute partie succombant à payer à la Snc Icade Promotion Tertiaire la somme de 25.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombant aux dépens de référé, de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le premier juge a imparfaitement évalué le préjudice d’exploitation pendant la durée des travaux réparatoires en ce qu’il n’a pas tenu compte du fait que le phasage desdits travaux a pu comporter des fins de semaines ou des périodes d’inoccupation des bureaux, ni le fait que les médecins auraient pu répartir leurs bureaux entre eux afin de limiter l’impact de ces mêmes travaux. Elle ajoute que le préjudice allégué n’est pas démontré. Elle conteste également l’évaluation du préjudice d’exploitation avant travaux dans la mesure où les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] procèdent par simple affirmation à ce sujet. Elle argue enfin que le préjudice de jouissance fait double emploi avec le préjudice d’exploitation et que son évaluation par le premier juge présente un caractère forfaitaire.

Elle fonde sa demande en garantie à l’encontre de la société Aia Architectes sur le fait que celle-ci, laquelle avait reçu une mission complète de maîtrise d''uvre, ne l’a pas correctement conseillée en lui indiquant à tort que la pose de brise-soleils extérieurs était impossible en raison de l’installation des menuiseries spécifiques (double châssis) afin d’assurer l’isolation acoustique requise par l’activité médicale exercée dans les locaux de la Sci Orl [Localité 10] du Sud. Elle fait valoir que la société Aia Architectes a également failli à sa mission d’assistance lors des opérations de réception et de livraison en s’abstenant d’émettre des réserves à la réception sur l’absence de brise-soleils équipant les lots de la Sci Orl [Localité 10] du Sud. Elle invoque également le fait que la société Aia Architectes a manqué à sa mission complémentaire acoustique de maîtrise d''uvre tandis que le fait qu’elle ait à ce titre fait appel aux services d’un sous-traitant (la Sarl Lasa) n’était pas de nature à la décharger de ses engagements contractuels à l’égard de la Snc Icade Promotion Tertiaire.

Au soutien de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés Eiffage Construction et Etchart Construction, elle fait valoir que le groupement d’entreprises formé entre-elles était en charge du macro-lot (n°1) au sein duquel figurait le lot n°5 « menuiseries extérieures » comprenant à ce titre les modifications des menuiseries extérieures des locaux professionnels acquis par la Sci Orl [Localité 10] du Sud ainsi que les brise-soleils dont l’installation était prévue par le Cctp (article 6.5.1) et que ces constructeurs ont non seulement manqué auxdits engagements contractuels mais également à leur devoir de conseil à l’égard de la Snc Icade Promotion Tertiaire en préconisant un autre type de protection solaire.

Elle fait enfin valoir que les sociétés Bureau Veritas, Lasa et Axima [Y] engagent leur responsabilité à son égard sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil en raison de leur défaillance à assurer le respect des exigences acoustiques prévues.

Par uniques conclusions du 2 septembre 2024, la Sas Aia Architectes, intimée demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et débouter la Snc Icade Promotion Tertiaire (ou toute autres parties) de sa demande principale de condamnation de la Sas Aia Architectes in solidum avec les sociétés Eiffage Construction Midi-Pyrénées et Etchart Construction au paiement de la somme 20.717,25 euros hors taxes, cette somme ne pouvant que rester à sa charge ;

— débouter la Snc Icade Promotion Tertiaire (et toutes autres parties éventuellement) de son recours en garantie présenté à titre subsidiaire à l’encontre notamment de la Sas Aia Architectes, aucun manquement en lien de causalité avec les griefs dénoncés ne pouvant lui être imputé puisque le grief d’ordre acoustique lui reste étranger et le grief sur les stores ne relève que d’un manquement de la maitrise d’ouvrage vis-à-vis de son acquéreur ne pouvant être opposé aux constructeurs, mais aussi à son retard à gérer ce dossier ;

à titre très subsidiaire,

— condamner in solidum les sociétés Eiffage Construction Midi-Pyrénées, Etchart Construction, Axima [Y] (problème acoustique) et Lasa à relever et garantir la Sas Aia Architectes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— rejeter la demande en garantie présentée au titre de la perte d’exploitation pendant les travaux, fixée à la somme de 8.700 euros et rejeter en tout état de cause toute demande indemnitaire supérieure à ce qui a été fixé par le tribunal au titre des préjudices (pertes d’exploitation durant et jusqu’aux travaux de reprise et préjudice de jouissance) susceptibles d’être sollicitées par la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm Centre d'[Adresse 14],

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire ou tout succombant à verser à la société Aia Architectes la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’absence de brise-soleils constitue une simple non-conformité contractuelle insusceptible de lui être imputée et qu’elle n’a pas manqué à son devoir de conseil en rappelant à la Snc Icade Promotion Tertiaire que la pose de stores à lames contreviendrait aux autorisations d’urbanisme obtenues.

S’agissant de la question acoustique, elle oppose le fait d’avoir totalement sous-traité la partie correspondante de sa mission de maîtrise d''uvre auprès de la Sarl Lasa et disposer le cas échéant d’un recours en garantie contre cette dernière.

Par uniques conclusions du 18 septembre 2024, la Sa Axima [Y], intimée, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 7 février 2024 en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

— débouter la société Icade Promotion Tertiaire de l’ensemble de ses prétentions et demandes dirigées à l’encontre de la société Axima [Y] ;

— prononcer la mise hors de cause pure et simple de la société Axima [Y] ;

— rejeter toutes conclusions et tout appel en garantie dirigés à l’encontre de la société Axima [Y] ;

— condamner la société Icade Promotion Tertiaire et la société Aia Architectes à verser, chacune, à la société Axima [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— débouter la Snc Icade Promotion Tertiaire de ses demandes dirigées à l’encontre de la Sa Axima [Y] au titre des préjudices subis par les sociétés demanderesses du fait de l’absence de brise-soleils orientables ;

— limiter toute condamnation susceptible d’être prononcée à l’encontre de la Sa Axima [Y] aux seuls préjudices liés à la problématique acoustique ;

— condamner la Sas Aia Architectes à garantir la Sa Axima [Y] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner tout succombant à verser à la Sa Axima [Y], chacun, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que son rôle dans l’opération de construction est totalement étranger à la question des brise-soleils tandis qu’il ressort du rapport d’expertise que le système de climatisation ne présentait aucune défaillance parce que son niveau sonore pouvait être ramené au seuil contractuellement prévu entre la Snc Icade Promotion Tertiaire et la Sci Orl [Localité 10] du Sud au moyen d’un simple réglage auquel elle a procédé à titre purement commercial puisqu’elle n’était pas elle-même tenue d’assurer ledit niveau sonore ; le marché de travaux ainsi que ses avenants ne prévoyant pas de limite sonore à 30 dB pour les locaux litigieux.

Par uniques conclusions du 19 août 2024, la Sas Bureau Veritas Construction, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— constater que la Snc Icade Promotion Tertiaire ne démontre pas que les conditions de la responsabilité contractuelle de la Sas Bureau Veritas sont réunies au titre des deux griefs opposés par la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm [Adresse 9] ;

en conséquence,

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris et rejeter la demande en garantie subsidiaire de la société Icade Promotion Tertiaire ;

Subsidiairement, sur le quantum,

— rejeter la demande de condamnation in solidum comme étant mal fondée ;

— rejeter la demande en garantie formée au titre du préjudice matériel pour la somme de 709 euros et au titre de la perte d’exploitation durant les travaux de reprise pour la somme de 6.120 euros ;

— rejeter la demande de condamnation en garantie formée au titre des dépens de référé et de première instance ;

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Bureau Veritas Construction la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pascal Gorrias (Scp Boyer Gorrias), avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle oppose aux demandes de la Snc Icade Promotion Tertiaire le fait que le contrôle des mesures nécessaires à l’affaiblissement acoustique spécifique convenu entre cette dernière et la Sci Orl [Localité 10] du Sud n’entrait pas dans sa mission puisqu’à défaut d’engagement contractuel en ce sens, son rôle se limitait au contrôle de la seule réglementation, laquelle exige uniquement le respect du seuil maximal de 35 dB dans les salles de consultation médicale ; ce qu’elle a d’ailleurs mentionné dans son rapport initial de contrôle technique établi au stade de la conception du projet.

Elle ajoute que la non-conformité querellée à propos des brise-soleils est étrangère à sa mission de contrôle technique.

Par uniques conclusions du 18 septembre 2024, la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1792-6 et 1231-1 du code civil, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées ;

— débouter la Sas Aia Architectes de ses recours exercés à l’encontre de la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées ;

— prononcer la mise hors de cause pure et simple de Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées ;

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’absence de mise en 'uvre des brise-soleils initialement prévus correspond à leur retrait du marché de travaux du macro-lot n°1 à l’occasion de l’avenant n°1, modification que la Snc Icade eu l’imprudence de ne pas faire valider au préalable par sa cliente. Elle ajoute que cette même absence n’a fait l’objet d’aucune réserve lors de la réception des travaux, ce qui a entrainé la purge de la prétendue non-conformité correspondante.

Elle invoque enfin le fait d’être totalement étrangère à la question acoustique puisque les travaux litigieux ne faisaient pas partie du macro-lot dont elle avait la charge aux côtés de la Sasu Etchart Construction.

Par uniques conclusions du 13 septembre 2024, la Sas Etchart Construction, intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1792-6, 1231-1 et 1240 du code civil de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 7 février 2024 en ce qu’il ne retient aucune responsabilité de la Sas Etchart Construction ;

— débouter la Snc Icade Promotion Tertiaire de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter la Sas Aia Architectes de sa demande de garantie à l’encontre de la Sas Etchart Construction ;

— prononcer la mise hors de cause de la Sas Etchart Construction ;

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Etchart Construction la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées et la Sas Aia Architectes à relever et garantir indemne la Sas Etchart Construction de toute condamnation prononcée à son encontre ;

à titre d’appel incident,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire du 7 février 2024 en qu’il a jugé qu'« il n’y a pas lieu à prononcer de condamnation aux frais irrépétibles au bénéfice de la Sas Etchart Construction en l’absence de demande ».

statuant à nouveau,

— condamner la société Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Etchart Construction la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance au titre des frais de procédure de première instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les engagements contractuels pris par la Snc Icade Promotion Tertiaire envers la Sci Orl [Localité 10] du Sud lui sont demeurés étrangers, que l’avenant n°1 au marché de travaux relatif au macro-lot n°1 a supprimé la pose des stores à lames sans que la Snc Icade Promotion Tertiaire ne prenne le soin d’obtenir l’accord de sa cliente sur ce point et que l’absence de stores à lames n’a pas donné lieu à réserves lors de la réception des travaux.

Elle ajoute avoir sollicité devant le tribunal une indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Par uniques conclusions du 20 septembre 2024, la Sarl Lasa, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté toutes les demandes au préjudice de la Sarl Lasa et a condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sarl Lasa la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sarl Lasa la somme complémentaire de 4.000 euros à titre d’indemnisation des frais de justice que cette dernière s’est trouvée contrainte d’engager pour faire valoir ses droits devant la cour ;

en toutes hypothèses,

— rejeter la demande de garantie formulée par la Snc Icade Promotion Tertiaire au préjudice de la Sarl Lasa comme se rapportant exclusivement à la problématique des brise-soleils ne concernant pas cette dernière ;

— débouter la Snc Icade Promotion Tertiaire de toutes ses demandes au préjudice de la Sarl Lasa, faute de démonstration d’un manquement présentant un lien de causalité avec les griefs émis par les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] au sujet de la problématique acoustique ;

— rejeter la demande en garantie formulée par la Snc Icade Promotion Tertiaire au préjudice de la Sarl Lasa, les chefs de préjudice dont l’indemnisation a été accordée aux sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] n’étant pas liés au désordre acoustique ;

— débouter toutes parties et notamment la Sas Aia Architectes de ses demandes formées au préjudice de la Sarl Lasa ;

— condamner la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sarl Lasa la somme complémentaire de 4.000 euros à titre d’indemnisation des frais de justice que cette dernière s’est trouvée contrainte d’engager pour faire valoir ses droits devant la cour ;

— condamner la Snc Icade Promotion aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scpi Raffin & Associés, avocats aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que son domaine d’intervention dans l’opération de construction est demeuré totalement étranger aux brise-soleils tandis que le système de climatisation n’était affecté d’aucun désordre puisque la difficulté tenant à son niveau sonore trop élevé au regard des engagements pris par la Snc Icade Promotion Tertiaire envers la Sci Orl [Localité 10] du Sud devait faire l’objet d’un simple réglage que la Sa Axima [Y] a réalisé le 25 septembre 2020.

Elle ajoute qu’aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché dès lors que la notice générale acoustique du bâtiment établie par ses soins rappelle les exigences règlementaires applicables en la matière et qu’à l’occasion des opérations préparatoires à la réception réalisées le 16 octobre 2019, elle n’a pu effectuer de mesures acoustiques relatives notamment à la climatisation, faute d’alimentation électrique sur le chantier.

Par dernières conclusions du 5 janvier 2026, les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9], intimées et formant appel incident, demandent à la cour, au visa de l’article 1642-1 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 7 février 2024 en ce qu’il a :

# reconnu l’existence des préjudices matériel, de jouissance et d’exploitation subis par les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] du fait de la Snc Icade Promotion Tertiaire ;

# condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer aux sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 15] [Adresse 16] la somme de 709 euros au titre du préjudice matériel ;

# condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer aux sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 15] [Adresse 16] la somme de 6.120 euros au titre du préjudice d’exploitation subi pendant l’exécution des travaux de reprise ;

# dit que les condamnation en paiement prononcées à l’encontre de la Snc Icade Promotion Tertiaire en faveur des sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] seront majorées des intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à complet paiement ;

# condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et des procédures de référés, condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer chacune, à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et à la Scm [Adresse 17] d’Orl du [Adresse 16], la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— infirmer ledit jugement quant aux quantums des condamnations prononcées à l’encontre de la Snc Icade Promotion Tertiaire au titre des préjudices d’exploitation et de jouissance subis par la société Orl [Localité 10] du Sud et la société [Adresse 18] ;

statuant à nouveau,

— condamner la société Snc Icade Promotion Tertiaire à payer aux sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] la somme de 124.687,49 euros au titre du préjudice d’exploitation subi jusqu’à réalisation des travaux ;

— condamner la société Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la société Orl [Localité 10] du Sud et à la société [Adresse 18] la somme de 28.000 euros au titre du préjudice de jouissance jusqu’à réalisation des travaux ;

y ajoutant,

— condamner la société Snc Icade Promotion Tertiaire, ou tout succombant, à payer aux sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Snc Icade Promotion Tertiaire, ou tout succombant, à payer les entiers dépens d’appel.

S’agissant du préjudice d’exploitation pendant l’exécution des travaux de reprise des brise-soleils, lesquels ont duré 2,5 jours, elles font valoir que le premier juge a parfaitement estimé leur indemnisation en retenant une perte de marge brute calculée après déduction du chiffre d’affaires journalier des charges variables estimées à 40%.

S’agissant du préjudice de jouissance, elles mettent en exergue le fait que tant l’impossibilité de bénéficier d’un traitement thermique adéquat que celle d’obtenir un filtrage suffisant de la luminosité extérieure ont obéré la parfaite utilisation des locaux professionnels, phénomène qui s’est étendu pendant les années 2019 et 2020 ainsi qu’une partie de l’année 2021 et non pas uniquement durant les mois d’été et d’hiver, comme le tribunal l’a considéré.

Au soutien de l’indemnisation du préjudice d’exploitation avant la réalisation de ces mêmes travaux, elles invoquent le fait que la progression de chiffre d’affaires de la Scm Centre [Adresse 14] sur les années 2018 et 2019 n’a été que 5% au lieu des 8% attendus et, par la suite, a été moindre que les 2% par an attendus en 2020 et 2021.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience tenue le même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I ' Sur la demande en indemnisation des sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 11]

Aux termes du 1er aliéna de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

La réparation de la non-conformité apparente, sollicitée sur le fondement de ce texte, peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne (Cass. Civ.(3e), 13 février 2025, n°23-15.846).

Il appartient toutefois à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite la réparation.

En l’espèce, il est constant qu’au jour de leur livraison (6 novembre 2018), les locaux vendus à la Sci Orl [Localité 10] du Sud étaient affectés de non-conformités tenant au déficit de performance acoustique du système de traitement thermique des locaux ainsi qu’à l’absence de pose de brise-soleils en façade côté sud, et qu’elles ont fait l’objet de réserves dans les délais impartis par le texte susvisé.

La Snc Icade Promotion Tertiaire, laquelle a fait procéder à leur réparation en nature entre la fin du mois de décembre 2020 et le début du mois d’avril 2021, conteste uniquement l’existence ou l’étendue des préjudices qui en ont résulté au détriment de la Sci Orl [Localité 10] du Sud et de sa locataire. Ainsi, seuls ces préjudices subséquents, qui se déclinent dans les écritures des parties en préjudice matériel, préjudice de jouissance et préjudice d’exploitation (avant et pendant travaux), demeurent litigieux.

S’agissant du préjudice matériel dont les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] demandent réparation au titre des frais d’installation de stores en tissu destinés à pallier l’absence de brise-soleils, la cour observe que si la Snc Icade Promotion Tertiaire en conteste l’indemnisation au travers du dispositif de ses conclusions, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention alors que, d’une part, le recours à ce dispositif temporaire était nécessaire afin d’assurer un filtrage de la luminosité extérieure venant éclairer les locaux de consultation donnant tous sur une façade située côté Sud et, d’autre part, les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] produisent la facture correspondante d’un montant de 709 euros Ttc.

Le jugement sera confirmé en qu’il a condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à indemniser ce préjudice à hauteur de la somme de 709 euros Ttc.

S’agissant du préjudice de jouissance, le tribunal a justement retenu le fait que l’inconfort résultant du niveau insuffisant de performance acoustique du système de traitement thermique des locaux avait été cantonné aux seuls mois d’été et d’hiver dans la mesure où il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ledit système ne présentait de bruit supérieur à 30 dB qu’à certaines vitesses d’utilisation (p. 27) et non pas qu’il était totalement défaillant.De sorte qu’en dehors des mois de l’année particulièrement chauds (pour les 3 mois d’été toutefois, et non 2 mois seulement comme estimé par le premier juge) ou particulièrement froids, il y a lieu de considérer que ce système de traitement thermique des locaux a pu remplir son office tout en respectant le niveau de bruit maximal attendu.

Les périodes concernées par ces restrictions de jouissance correspondent ainsi aux trois mois d’hiver 2018-2019, aux trois mois d’été 2019, aux trois mois d’hiver 2019-2020, aux trois mois d’été 2020 ainsi qu’aux trois mois d’hiver 2020-2021, soit un total de 15 mois.

Compte-tenu, d’une part, de l’ampleur de la gêne occasionnée durant les périodes concernées et, d’autre part, de la surface des locaux (143 m²), il convient d’estimer, comme retenu par le premier juge, le préjudice de privation de jouissance engendré par l’insuffisance du système de traitement thermique à la somme de 1.000 euros par mois.

Le préjudice de jouissance doit être ainsi évalué à la somme de 15.000 euros (=1.000x15) et la Snc Icade Promotion Tertiaire condamnée à verser cette somme aux société Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9].

Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice d’exploitation durant les travaux, il ressort tout d’abord des documents produits par les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] (pièce n°31 et 32) que l’intervention des entreprises en charge de réaliser les travaux (électrification et pose des éléments de protection solaire) d’installation des brise-soleils orientables s’est déroulée durant les jours de semaine et aux horaires durant lesquels les médecins reçoivent ordinairement leurs patients. Par ailleurs, et ensuite, comme l’a relevé l’expert judiciaire (p. 25 du rapport) et retenu le premier juge, il est constant que chacun desdits médecins dispose à la fois de son propre matériel et de sa propre clientèle. Dès lors, il ne peut être sérieusement soutenu par la Snc Icade Promotion Tertiaire qu’afin de limiter l’incidence des travaux d’installation des brise-soleils, il aurait suffi à chacun d’entre eux de changer de bureau de consultation afin utiliser à tour de rôle celui laissé inoccupé, et ce tout en déménageant son matériel à cette occasion, alors même que sont concernées des installations techniques non seulement fragiles et encombrantes mais également en partie fixes.

Le tribunal a ainsi justement considéré que pendant toute la durée des travaux, laquelle s’est étendue pendant 2,5 jours, la Scm Centre Orl du Grand Rond a été totalement privée de la possibilité d’exercer son activité pour l’ensemble des trois cabinets de consultation. En outre, en l’absence de justificatif contraire produit par la Scm Centre Orl du Grand rond, il y a lieu d’approuver le premier juge en ce qu’il a considéré que, le taux de charge moyens d’un médecin spécialisé en oto-rhino-laryngologie étant de 40%, il convenait de déduire celui-ci du chiffre d’affaires journalier afin de liquider le préjudice de perte d’exploitation.

Or, il n’est pas contesté qu’il ressort de la liasse fiscale de l’année 2018 que la perte de recette par jour et par médecin peut être évaluée à la somme de 1.360 euros.

Ainsi, le préjudice de perte d’exploitation durant les travaux peut être évalué à la somme de 6.120 euros (=2,5 jours x 1.360 euros x 3 x 60%).

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice de perte d’exploitation avant travaux, les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] procèdent par pure affirmation lorsqu’elles soutiennent avoir subi une progression insuffisante de chiffre d’affaires dans la mesure où elles prennent pour référence une progression attendue de 8% de 2018 à 2021 puis de 2% les années suivantes, laquelle ne repose sur aucun élément objectif ou mécanisme de comparaison quelconque.

En outre, s’il est exact que des conditions d’accueil non-optimales, telles que celles retenues au titre des mois d’été et d’hiver, peuvent être de nature à faire obstacle à une parfaite fidélisation de la patientèle, il convient d’observer, d’une part, que la progression du chiffre d’affaires dont a bénéficié la Scm Centre Orl du Grand Rond ne marque pas de décalage majeur au regard des attentes mises en exergue par cette dernière et, d’autre part, que le déficit d’offre de soins médicaux, a fortiori dans une spécialité telle que celle exercée par les praticiens membres de cette Scm, dans un bassin de population aussi important que celui de l’agglomération toulousaine permet de neutraliser tout éventuel effet négatif qu’aurait pu avoir lesdites conditions d’accueil sur le développement de pareille activité. Les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] doivent être déboutées de leur demande indemnitaire de ce chef de préjudice.

Le jugement sera par conséquence infirmé en ce qu’il a condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à les indemniser au titre du préjudice de perte d’exploitation jusqu’aux travaux de reprise.

II ' Sur les recours de la Snc Icade Promotion Tertiaire à l’encontre des constructeurs

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour apprécier l’existence de ce manquement et l’ampleur de ses conséquences préjudiciables, dont la preuve incombe au créancier, le juge peut se fonder sur un rapport d’expertise judiciaire qui, bien qu’établi en l’absence d’une partie n’ayant pas été appelée ou représentée aux opérations d’expertise, a été versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et se trouve par ailleurs corroboré par d’autres éléments de preuve (Cass. Civ.(3e), 7 septembre 2017, pourvoi n°16-15.531).

A ' Sur la demande de condamnation au titre des frais de mise en 'uvre des brise-soleils (stores à lames)

Sur la responsabilité des sociétés Eiffage Construction Midi-Pyrénées et Etchart Construction

Les défauts de conformité contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve (Cass. Civ.(3e), 9 octobre 1991, n°87-18.226).

En l’espèce, il est constant que le procès-verbal de réception des ouvrages réalisés par le groupement solidaire d’entreprises composé des sociétés Eiffage et Etchart ne comporte aucune réserve quant à l’absence de pose de brise-soleils (pièce n°3 ' Sasu Etchart Construction).

En outre, si la Sasu Etchart Construction a préconisé un changement du système d’occultation extérieure (prenant la forme de stores en tissu filtrant et non à lames) parce qu’en raison de l’installation des menuiseries acoustiques à double-châssis réduisant l’embrassure des baies, l’espace disponible apparaissait trop étroit pour accueillir le coffre des stores à lames initialement prévus sans déborder sur la façade (pièce n°4 ' Snc Icade Promotion Tertiaire), il n’en demeure pas moins que la Snc Icade Promotion Tertiaire, laquelle est un professionnel de l’immobilier particulièrement aguerri, a fait le choix d’accepter ce changement puis de solliciter un permis de construire modificatif sans prendre la précaution élémentaire d’obtenir au préalable l’accord de la Sci Orl [Localité 10] du Sud envers laquelle elle s’était contractuellement engagée à livrer un bien équipé de stores à lames orientables (brise-soleils). De sorte que c’est par son propre fait, et non par un manquement de la Sasu Etchart Construction à son obligation de conseil, que la Snc Icade Promotion s’est trouvée contrainte de respecter ses engagements contractuels au profit de sa cliente.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande de condamnation in solidum de ces sociétés à lui verser la somme de 20.717,25 euros au titre des travaux de mise en 'uvre des brise-soleils.

Sur la responsabilité de la Sas Aia Architectes

L’article 1 du contrat de maîtrise d''uvre conclu par la Sas Aia Architectes, en qualité de co-traitant solidaire aux côtés de la Sas Aia Ingénierie, prévoit que la mission lui étant confiée comprend notamment celle d’examiner la conformité des plans d’exécution réalisés par les entreprises par rapport à l’étude de conception (VISA) et celle d’assistance au maître d’ouvrage lors des opérations de réception et de livraison (AOR) ainsi que pendant la période de garantie de parfait achèvement (pièce n°21 ' Snc Icade Promotion Tertiaire).

Par courriel daté du 5 mars 2019 (pièce n°6 ' Snc Icade Promotion Tertiaire), la société Aia Architectes, sollicitée à propos du refus de la Sci Orl [Localité 10] du Sud d’accepter la pose de stores en tissu en lieu et place des stores à lames (brise-soleils), a émis un avis défavorable à l’installation des brise-soleils en indiquant au maître de l’ouvrage que : « la demande de pose de brise-soleils orientables métalliques ne peut être respectée car elle implique des stores affleurant de la façade, ce qui n’est pas du tout ce qui a été prévu dans les PC [permis de construire] et les PCM [permis de construire modificatifs] ».

Or, cet avis émis par l’architecte n’est non seulement pas à l’origine du changement de dispositif d’occultation querellé mais encore apparaît exempt de toute erreur d’appréciation dans la mesure où, contrairement à ce que soutient la Snc Icade Promotion Tertiaire, il n’affirme pas une impossibilité technique mais fait judicieusement observer l’existence d’un obstacle juridique à l’installation des stores à lames venant en partie déborder de la façade ; pareille configuration ne correspondant pas en effet au permis de construire modificatif obtenu par la Snc Icade Promotion Tertiaire afin de permettre l’installation des menuiseries extérieures à double châssis et des stores en tissu filtrant destinés à équiper les locaux professionnels acquis par la Sci Orl [Localité 10] du Sud.

Par ailleurs, l’absence d’observation par l’architecte quant à l’absence de brise-soleils (stores à lames) lors de la réception des ouvrages ne peut pas non plus lui être reprochée dès lors que les marchés de travaux conclus avec les sociétés Construction Midi-Pyrénées et Etchart Construction avaient été modifiés par voie d’avenant n°1 en date du 18 octobre 2018 (pièce n°11 ' Snc Icade Promotion Tertiaire) afin de tenir compte du remplacement des stores à lames orientables par des stores en tissu filtrant.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande de condamnation de la Sas Aia Architectes à lui verser la somme de 20.717,25 euros au titre des travaux de mise en 'uvre des brise-soleils.

B ' Sur la demande en garantie au titre des préjudices subis par les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 11]

Sur la responsabilité de la Sas Bureau Veritas Construction

Selon les dispositions de l’article L. 125-1 du code de la construction et de l’habitation, le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d’ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes.

Au cas précis, suivant le contrat de bureau de contrôle en date du 2 juin 2017 (pièce n°25 ' Snc Icade Promotion Tertiaire), la Sas Bureau Veritas Construction s’est vue notamment confier la mission « Pha : isolation acoustique des bâtiments autres qu’à usage d’habitation ».

La Snc Icade Promotion Tertiaire soutient que la Sas Bureau Veritas Construction a manqué à cette mission mais n’apporte aucune précision quant à l’étendue des diligences attendues alors qu’en vertu du texte susvisé, il est de principe qu’à défaut d’exigences contractuelles spécifiques, la mission d’un contrôleur technique réside dans le contrôle du seul respect de la règlementation et des règles de l’art.

Or, il ressort du rapport initial de contrôle technique établi au stade de la conception du projet (pièce n°1 ' Sas Bureau Veritas Construction) que le contrôleur technique a rappelé dans ce document (pages n°87 à n°97) l’exigence règlementaire relative au niveau de pression acoustique normalisé du bruit transmis par le fonctionnement d’un équipement collectif ne devant pas dépasser 35 dB dans les salles d’examen tandis que la Snc Icade Promotion Tertiaire ne rapporte pas la preuve que la Sas Bureau Veritas Construction ait été informée de l’existence des exigences spécifiques contractuellement convenues avec la Sci Orl [Localité 10] du Sud.

De sorte qu’elle échoue à démontrer l’existence d’un manquement contractuel de la Sas Bureau Veritas Construction.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie à l’encontre de cette dernière au titre de sa condamnation à indemniser les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9].

Sur la responsabilité de la Sarl Lasa

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la réparation du désordre acoustique sur l’installation de climatisation nécessitait un simple équilibrage du réseau collectif ; rééquilibrage qui a été effectué le 25 septembre 2020 par la Sa Axima [Y], laquelle était en charge du lot correspondant.

Outre le fait que la Snc Icade Promotion Tertiaire n’apporte aucune précision quant au manquement qu’elle entend reprocher à la Sarl Lasa, il ne résulte d’aucun élément versé aux débats que cette dernière aurait failli à ses obligations contractuelles vis-vis de la Sas Aia Architectes ' circonstance de nature à engager sa responsabilité non pas sur un fondement contractuel, comme l’invoque l’appelante, mais délictuel puisqu’elle est un sous-traitant ' dans la mesure où, d’une part, elle a rédigé une notice générale acoustique du bâtiment rappelant avec précision l’exigence acoustique attendue dans les pièces de consultation (pièce n°26, p. 26 ' Snc Icade Promotion Tertiaire) et, d’autre part, il n’est pas contesté qu’elle n’a pu procéder aux mesures acoustiques du système de climatisation à l’occasion des opérations préparatoires à la réception réalisées le 16 octobre 2019 en raison de l’absence d’alimentation électrique sur le chantier ; circonstance ne pouvant lui être imputée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie à l’encontre de la Sarl Lasa au titre de sa condamnation à indemniser les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9].

Sur la responsabilité de la Sas Aia Architectes

Il est de principe que la démonstration d’une faute du sous-traitant engage la responsabilité de l’entrepreneur principal à l’égard du maître de l’ouvrage (Cass. Civ.(3e), 12 juin 2013, n°11-12.283).

Cette règle est applicable à l’architecte ayant fait appel à un sous-traitant afin de réaliser une partie de la mission de maîtrise d''uvre.

En l’espèce, il est constant que la Sas Aia Architectes a intégralement sous-traité la partie acoustique de sa mission de maîtrise d''uvre auprès de la Sarl Lasa. Or, en l’absence de manquement de cette dernière tandis que la Snc Icade Promotion Tertiaire invoque uniquement cette circonstance au soutien de sa demande en garantie, la responsabilité de la Sas Aia Architectes ne peut être retenue.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie à l’encontre de la Sas Aia Architectes au titre de sa condamnation à indemniser les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9].

Sur la responsabilité de la Sa Axima [Y]

En qualité de titulaire du macro-lot n°3, la Sa Axima [Y] était notamment en charge du lot n°15 incluant le conditionnement d’air.

A ce titre, s’il est exact que l’article 15.4.1.2 du cahier des clauses techniques particulières applicable à ce lot stipule qu’il convient de se référer à la notice acoustique du cahier des clauses techniques particulières commun à tous les lots, il ressort de ladite notice, établie par la Sarl Lasa et à laquelle fait référence le Cctp commun, que le niveau acoustique maximal attendu est celui prévu par la règlementation, à savoir 35 dB pour les salles de consultation.

Par ailleurs, s’il est pareillement exact que l’avenant n°2 au marché de travaux de la Sa Axima [Y] prévoit l’ajout de cassettes à bas niveau sonore afin d’atteindre l’objectif de la notice acoustique, cette même notice ne reprend pas l’engagement contractuel pris par la Snc Icade Promotion Tertiaire envers la Sci Orl [Localité 10] du Sud (niveau maximal de 30 dB).

Enfin, il est constant que l’intervention de la Sa Axima [Y] le 25 septembre 2020 afin de procéder au réglage préconisé par l’expert judiciaire ne peut être considérée comme démontrant une quelconque reconnaissance de responsabilité dans la mesure où ladite intervention a eu lieu à titre purement commercial.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie à l’encontre de la Sa Axima [Y] au titre de sa condamnation à indemniser les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9].

Sur la responsabilité des sociétés Eiffage Construction Midi-Pyrénées et Etchart Construction

Ces sociétés n’ayant aucun lien avec l’installation du système de climatisation querellé, la Snc Icade Promotion Tertiaire ne saurait sérieusement rechercher leur garantie au titre de sa condamnation à indemniser les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] dès lors que, d’une part, les troubles dont elles se plaignent trouvent essentiellement leur origine dans le niveau acoustique des appareils de traitement thermique des locaux et, d’autre part, l’absence de pose de stores à lames (brise-soleils) ne peut leur être imputée à faute.

Cette donc à bon droit que le premier juge l’a déboutée de cette demande.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la Snc Icade Promotion Tertiaire supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, ainsi que les dépens d’appel.

M^e Pascal Gorrias (Scp Boyer Gorrias) et la Scpi Raffin & Associés, avocats, seront autorisés à percevoir directement auprès d’elle ceux des dépens dont ils ont fait respectivement l’avance sans recevoir provision.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner sur ce fondement la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Aia Architectes, la Sa Axima [Y], la Sas Bureau Veritas Construction, la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées, la Sasu Etchart Construction et la Sarl Lasa, chacune la somme de 3.000 euros, et cette même somme aux sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 11] ensemble.

La Snc Icade Promotion Tertiaire sera déboutée de sa demande en garantie tant au titre des dépens que des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Le jugement sera confirmé quant aux frais irrépétibles de première instance, réserve faite de ce qu’il a dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation à ce titre au bénéfice de la Sas Etchart Construction, en l’absence de demande en ce sens.

En effet, c’est à tort que le tribunal a retenu ce motif dès lors que figure dans les écritures soumises au premier juge par la Sas Etchart Construction une demande d’un montant de 3.000 euros fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (pièce n°6 ' Sasu Etchart Construction).

La Snc Icade Promotion Tertiaire sera condamnée à verser la somme de 2.000 euros à la Sas Etchart Construction au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a :

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la [Adresse 13] la somme de 8.700 euros Ttc au titre de la perte d’exploitation jusqu’aux travaux de reprise ;

— condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la [Adresse 13] la somme de 13.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation aux frais irrépétibles au bénéfice de la Sas Etchart Construction en l’absence de demande ;

Statuant à nouveau,

Déboute la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm [Adresse 9] de leur demande indemnitaire à l’encontre de la Snc Icade Promotion Tertiaire au titre de la perte d’exploitation jusqu’aux travaux de reprise ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm Centre d’Orl du [Adresse 16] la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sasu Etchart Construction la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie au titre de sa condamnation aux dépens de la procédure d’appel ;

Autorise M^e Pascal Gorrias (Scp Boyer Gorrias), avocat, à recouvrer directement auprès de cette dernière ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Autorise la Scpi Raffin & Associés, avocats, à recouvrer directement auprès de cette dernière ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à Sas Aia Architectes la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sa Axima [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Bureau Veritas Construction la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sasu Etchart Construction la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sarl Lasa ' Laboratoire d’Application des Sciences Acoustiques la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et a [Adresse 12] ensemble la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Déboute la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie au titre de sa condamnation à verser ces différentes sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse

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