Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 3 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/469

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJGU JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 16 juillet 2024, enregistrée sous le n° 23/982

[G]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TROIS DÉCEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [T] [G]

né le 11 octobre 1954 à [Localité 1] (Corse)

représenté par sa tutrice Mme [E] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pierre Laurent AUDISIO, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Actif immobilier, [Adresse 2] elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 septembre 2025, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [X] [W], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 7 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] Ajaccio (Corse-du-Sud), représenté par son syndic la S.A.R.L. Actif Immobilier a assigné Mme [E] [N] [D], en qualité de tutrice de M. [T] [G], majeur protégé, par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, aux fins de :

« – condamner Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à lui payer la somme de 15 525,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des provisions sur charges suivant compte arrêté au 31 août 2023, à parfaire selon la date du jugement à intervenir, assortie des intérêts légaux à compter de la date de première présentation de la mise en demeure en date du 19 avril 2023, les intérêts dus pour plus d’une année entière devant eux-mêmes être capitalisés ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— rejeter les demandes, fins et prétentions injustifiées, formées par Mme [E] [N] [D] à son encontre ;

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et au paiement des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, nonobstant appel et

sans constitution de garantie ».

Par jugement du 16 juillet 2024, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

« CONDAMNÉ Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], 15 525,34 euros au titre des charges non honorés et des provisions votées arrêtée au 31 août 2023,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETÉ la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5],

CONDAMNÉ Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Ajaccio de sa demande au titre de l’article A 444-32 du code de commerce,

CONDAMNÉ Mme [E] [N] [D], ès qualité de tutrice de M. [T] [G], aux dépens de l’instance,

RAPPELÉ que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ».

Par déclaration du 13 août 2024, Mme [E] [N], ès qualités, a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

« – condamné Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

situé [Adresse 5], 15 525,34 euros au titre des charges non honorées et des provisions votées arrêtées au 31 août 2023,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G] aux dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire » .

Par conclusions déposées au greffe le 1er octobre 2024, Mme [E] [N], ès qualités, a demandé à la cour de :

« Vu la déclaration d’appel en date du 13 août 2024,

Vu l’article 873 du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu l’ensemble des pièces versées au débat,

RECEVOIR Madame [N] [D], es qualités de tutrice de Monsieur [T] [G] en son appel, comme régulier en la forme.

INFIRMER 1e jugement du Tribunal Judiciaire d’Ajaccio (procédure accélérée au fond) en date du 16 juillet 2024.

En ce qu’il a condamné Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier situé [Adresse 5], 15.525,34 euros au titre des charges non honorées et des provisions votées arrêtée au 31 août 2023 alors que 1e SDC sis [Adresse 4] a dirigé ses prétentions uniquement à l’encontre de Monsieur [T] [G] représenté par sa tutrice Madame [D] alors qu’i1 n’est pas 1'unique propriétaire de l’appartement sis [Adresse 5].

En ce qu’i1 a dit que cette somme portera intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

En ce qu’il a condamné Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situe [Adresse 3] à [Localité 1] 600 € au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile.

En ce qu’i1 a condamné Mme [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de M. [T] [G], aux dépens de1'instance,

STATUER à nouveau,

— CONSTATER que 1'indivision successorale de Monsieur [R], [B] [Y] est propriétaire de1'appartement situé à [Localité 1] [Adresse 5].

— CONSTATER que Monsieur [T] [G] représenté par sa tutrice Madame [D] fait partie de 1'indivision de Monsieur [R], [B] [Y].

— JUGER que 1'intimé ne rapporte pas la preuve de ses prétentions.

— JUGER que Monsieur [T] [G] représenté par Madame [N] [D] n’est en aucun cas redevable des charges qui lui sont réclamées.

— ORDONNER au Syndicat des copropriétaires situe [Adresse 5]) de mieux se pourvoir.

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5] ne peut

réclamer à Monsieur [G] représenté par sa tutrice Madame [D] le paiement des charges de copropriété qu’à hauteur d’un vingt huitième du montant des charges dues.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5]) au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Sous toutes réserves ».

Par conclusions déposées au greffe le 30 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Actif immobilier, a demandé à la cour de :

« Vu l’article 481-1 du Code de procédure civile ;

Vu les articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l’article 6 du décret n° 67-223 en date du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu l’ensemble des pièces du dossier ;

0 ORDONNER la confirmation du jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Ajaccio le 28 décembre 2023 en ce qu’il a :

CONDAMNÉ Madame [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de Monsieur [T] [G], à payer au Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4], la somme de 15.525,34 euros au titre des charges non honorées et des provisions votées arrêtée au 31 août 2023,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNÉ Madame [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de Monsieur [T] [G], à payer au Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] à [Localité 1], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNÉ [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de Monsieur [T] [G], aux dépens de l’instance ;

En conséquence :

0 CONDAMNER Madame [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de Monsieur [T] [G], à payer au Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5], la somme de 15.525,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des provisions sur charges suivant compte arrêté au 31 août 2023, à parfaire selon la date de l’arrêt à intervenir, assortie des intérêts légaux à compter de la date de première présentation de la mise en demeure qui a été adressée à Madame [D] en date du 19 avril 2023, les intérêts dus pour plus d’une année entière devant eux-mêmes être capitalisés ;

0 ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

0 REJETER les demandes, fins et prétentions injustifiées, formées par Madame [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de Monsieur [T] [G], à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1] ;

0 CONDAMNER Madame [E] [N] [D], ès qualités de tutrice de Monsieur [T] [G], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 28 mai 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 4 septembre 2025.

Le 4 septembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que, dans le cadre d’une indivision, le créancier pouvait demander à un seul des coïndivisaires le paiement d’une dette due au titre de l’indivision, à défaut de notification au syndicat de la part de chacun des coïndivisaires

À titre liminaire la cour rappelle que l’article 473 du code civil dispose que « Sous réserve des cas où la loi ou l’usage autorise la personne en tutelle à agir elle-même, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile.

Toutefois, le juge peut, dans le jugement d’ouverture ou ultérieurement, énumérer certains actes que la personne en tutelle aura la capacité de faire seule ou avec l’assistance du tuteur ».

Ainsi les demandes de l’intimé en première instance ne pouvaient être dirigées contre Mme [E] [N], même en sa qualité de tutrice, mais devait l’être à l’encontre de M. [T] [G], représenté par sa tutrice.

À moins de faire preuve d’un formalisme excessif que la Cour de cassation réprouve depuis peu, amenant à une irrecevabilité de la demande pour mauvais libellé, il convient de préciser que la présente décision sera, dans le respect des dispositions précitées, prononcée avec M. [T] [G] en qualité de partie, représentée par son tuteur.

L’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ».

De plus, il est constant qu’il appartient à la juridiction saisie de vérifier si la notification faite, qui peut l’être aussi par avocat, comporte la désignation des noms, prénoms, domicile réel ou élu des titulaires de droit ou du mandataire commun désigné par les coïndivisaires, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de détenir toutes les informations nécessaires à la gestion de la copropriété.

En l’espèce, aucun des documents de publicité foncière joints au débat ne permet de déterminer la réalité d’un indivision ni le nombre de coïndivisaires.

Par courrier du 27 juillet 2022 -pièce n°6 de l’intimé- Mme [N] notifié au syndicat des copropriétaires que le bien immobilier situé dans la copropriété fait partie de la succession de [J] [Y], qu’il y a plusieurs coïndivisaires, dont ses deux enfants, le majeur protégé qu’elle représente, M. [T] [G], sa s’ur Mme [M] [G], épouse [O], et les enfants de [V] [Y], [I] [Y], [C] [Z] et que l’étude de Me [A] [P], notaire à [Localité 1], est chargée de cette succession.

Interrogée le 2 août 2022 par courrier, l’étude de Me [A] [P], par courriel du 8 août 2022, signé par Me [U] [S], notaire associé à [Localité 1], relativement à l’ouverture de la succession de [J] [Y], épouse [G], mère de l’appelant, répond au syndic représentant la copropriété -pièce n°16 de l’intimé- ne pas en trouver traces.

Or, si l’article 873 du code civile dispose que « Les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer », encore faut-il que les quotes-parts de chacun des coïndivisaires aient été notifiées au syndicat des copropriétaires et à tout le moins la quote-part du coïndivisaire auteur du signalement.

En l’espèce, dans son courrier du 27 juillet 2022, la tutrice de M. [T] [G], se contente d’énumérer la liste des héritiers potentiels par branches, sans préciser le nombre de coïndivisaire ni les droits de chacune des branches dans la succession à défaut de mention du lien familial avec la défunte. De plus, pour essayer de sortir de cet imbroglio, dans l’intérêt de la copropriété, fortement impactée par cette inaction des différents héritiers de Mme [J] [Y], l’intimé a pris contact, sans succès avec l’étude notariale mentionnée comme s’occupant de la succession de la défunte.

En conséquence, comme le premier juge l’a valablement relevé, à défaut d’élément permettant d’identifier la quote-part de chacun des coïndivisaires, ils sont tous solidaires quant au paiement des dettes dont ils sont redevables au titre des charges et travaux de la copropriété intimée.

En ce qui concerne la montant de la somme réclamée comme le premier juge l’a relevé, il est produit au débat l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales, aujourd’hui définitifs -pièces n°7 à 12 et 18 de l’intimé-, ainsi que les divers appels de charges et de provisions -pièces n°13, 14, 15 et 17 de l’intimé- sur lesquels la demande en paiement est fondée. L’analyse complète de ces documents permet de vérifier la réalité et l’exigibilité de la créance réclamée, avec mise en demeure du 19 avril 2023, envoyée à la tutrice du majeur protégé, et refusé par cette dernière -pièce n°13 de l’intimé.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur le montant de la somme due à l’exception de la date de calcul des intérêts de retard qui doit être celle de la mise en demeure, même refusée, pour la somme due à cette date et non uniquement celle de l’acte introductif d’instance qui sera le point de départ du calcul uniquement pour les sommes dues postérieurement selon les modalités définies dans le dispositif du présent arrêt.

* Sur l’anatocisme

Dès son acte introductif d’instance, l’intimé a réclamé l’application de l’anatocisme aux intérêts de retard qui lui seraient accordés.

Le premier juge n’a pas statué sur cette demande.

L’article 1154 du code civil dispose que « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ».

Il convient, en conséquence, de faire droit à cette demande omise en première instance.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’appelant les frais irrépétibles qu’il a engagés ; il n’en va pas de même pour l’intimé ; en conséquence, s’il convient de débouter M. [T] [G], représenté par sa tutrice, de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu d’allouer au Syndicat des copropriétaires, à ce titre, une somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception du rejet de la demande de dommages et intérêts et des condamnations à paiement des frais irrépétibles et des dépens

Rappelle que M. [T] [G], majeur protégé, est représenté et non remplacé par sa tutrice, Mme [E] [N],

Statuant à nouveau,

Condamne M. [T] [G], représenté par sa tutrice Mme [E] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Actif immobilier, la somme de 15 525,34 euros au titre des charges et provisions impayées arrêtées au 31 août 2023, avec intérêts à taux légal à compter du 19 avril 2023 sur 13 834,90 euros et du 7 septembre 2023 pour le surplus,

Précise que les intérêts dus pour une année porteront eux aussi intérêts à taux légal,

Condamne M. [T] [G], représenté par sa tutrice Mme [E] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Actif immobilier, au paiement des entiers dépens,

Déboute M. [T] [G], représenté par sa tutrice Mme [E] [N], de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [T] [G], représenté par sa tutrice Mme [E] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Actif immobilier, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Précise que copie du présent arrêt doit être transmise au juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Ajaccio.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT