24/02/2026

ARRÊT N°2026/72

N° RG 25/00395 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QZ3A

IMM CG

Décision déférée du 21 Janvier 2025

Président du TJ de [Localité 1]

( 24/01386)

M. [R]

[V] [A] [M]

C/

S.A.R.L. GARAGE FLG AUTO

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à M^e Camélia ASSADI

M^e Claire FAGES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [V] [A] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Camélia ASSADI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.R.L. GARAGE FLG AUTOS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente

S. MOULAYES, conseillère

F. PENAVAYRE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S.MOULAYES, conseillère substituant I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente empêchée, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure :

Par acte sous signature privée du 26 mars 2009, [V] [M] et [T] [Z] veuve [M] ont donné à bail à la société Cap Sud Automobiles des locaux situés, [Adresse 3] à [Localité 4] (31).

Au décès de Madame [T] [Z] veuve [M] survenu le 21 novembre 2012, [V] [M] est devenu seul propriétaire des locaux donnés à bail.

Par acte sous signature privée du 23 mai 2018, le bail a été renouvelé.

Par acte sous signature privée du 30 décembre 2021, signifié par acte de commissaire de justice à [V] [M] le 12 janvier 2022, la société Cap Sud Automobiles a cédé son fonds de commerce à la société Garage LG Autos, aujourd’hui dénommée Garage FLG Autos.

Par avenant du 19 avril 2022, le montant du loyer mensuel a été porté à la somme de 3 150 euros HT.

Par courriel du 21 novembre 2022, la société Garage Flg Autos a informé le bailleur de la présence de plusieurs fuites d’eau dans le local pris à bail.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 février 2024, [V] [M] a sollicité de la locataire le règlement des taxes foncières des années 2021 à 2023 pour un montant de 13 950,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, [V] [M] a fait délivrer à la société Garage Flg Autos un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14 139,22 euros au titre de taxes foncières pour les annéees 2021, 2022, 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la société Garage Flg Autos a assigné [V] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, à titre principal de voir annuler le commandement de payer et à titre subsidiaire que lui soit octroyés des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré au titre de la taxe foncière et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant ce délai.

La société garage Flg auto a également sollicité du juge des référés l’organisation d’une mesure d’expertise en raison de désordres constatés dans les lieux loués et fait assigner en référé [V] [M] à des fins d’expertise pour que soit constaté l’état des locaux loués. Par ordonnance du 06 décembre 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, [V] [M] a fait assigner la société Garage Flg Autos devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir déclarer le bail résilié au 29 juin 2024, de voir ordonner l’expulsion du preneur et mettre à sa charge une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 20 août 2024, les instances introduites par la société Garage FLG afin d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et celle introduite par [V] [M] en constat de la résiliation du bail ont été jointes.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— écarté la fin de non-recevoir opposée par Monsieur [V] [M]

— déclaré recevable l’action de la société Garage Flg Autos

— débouté le garage Flg Autos de sa demande visant à voir annuler le commandement de payer

— débouté Monsieur [V] [M] de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail commercial et de ses prétentions subséquentes liées à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation

— débouté Monsieur [V] [M] de sa demande visant à voir résilier le bail commercial et de ses prétentions subséquentes liées à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation

— débouté Monsieur [V] [M] de sa demande de justification par le preneur de la souscription de la garantie des risques locatifs et les recours des voisins et des tiers

— condamné Monsieur [V] [M] à payer à la société Garage Flg Autos la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit

— condamné Monsieur [V] [M] aux entiers dépens de l’instance

Par déclaration d’appel du 6 février 2025, [V] [M] a relevé appel de cette ordonnance.

La clôture est intervenue le 20 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 03 novembre 2025 à 9h30.

Exposé des prétentions et des moyens

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [V] [M] demandant, au visa des articles 31,125, 906-2 et 4 du code de procédure civile ; 6 de la convention européenne du 4 novembre 1950 de :

— Déclarer Monsieur [M] recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 21 janvier 2025 par le juge des référés.

Y faisant droit :

— Débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, a écarté la fin de non-recevoir opposée par Monsieur [M] et a déclaré recevable l’action de la société Garage Flg Autos.

Au principal,

— Déclarer irrecevable la demande de la société Garage Flg Autos aux fins de voir confirmer l’Ordonnance dont appel en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

— Déclarer irrecevable l’action de la société Garage Flg Autos.

Subsidiairement

— Déclarer irrecevable l’action de la société Garage Flg Autos.

En tout état de cause

— Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté Monsieur [M] de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail commercial et de ses prétentions subséquentes liées à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

— L’infirmer en ce qu’elle a débouté Monsieur [M] de sa demande visant à voir résilier le bail commercial et de ses prétentions subséquentes liées à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

— L’infirmer en ce qu’elle a débouté Monsieur [M] de sa demande de justification par le preneur de la souscription de la garantie des risques locatifs et des recours des voisins et des tiers.

— L’infirmer en ce qu’elle a débouté Monsieur [M] du surplus de ses demandes et en ce qu’elle l’a condamné à régler à la société Garage Flg Autos la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— Déclarer valable et régulier le commandement de payer délivré le 28 mai 2024.

— Constater que les causes du commandement visant la clause résolutoire n’ont pas été réglées et dès lors, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 29 juin 2024.

— Déclarer que partant et par le jeu de la clause résolutoire, le bail est résilié au 29 juin 2024.

— Ordonner l’expulsion de la société Garage Flg Autos et celle de tous occupants de son chef au plus tard dans les quinze jours suivants la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 200,00 € par jour de retard.

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours, jusqu’au départ effectif de la société Garage Flg Autos et la remise des clés.

— Ordonner qu’un état des lieux de sortie soit établi contradictoirement et aux frais de la société Garage Flg Autos au moment de la remise des clés.

— Condamner la société Garage Flg Autos à justifier avoir souscrit la garantie des risques locatifs et les recours des voisins et des tiers dans le cadre de l’assurance des locaux, dès la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 100,00 € par jour de retard.

— La condamner au règlement de la somme de 7.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la signification de la décision à intervenir.

— Confirmer pour le surplus, la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes.

Très subsidiairement

— Débouter la société Garage Flg Autos de l’ensemble de ses demandes relatives à l’octroi d’un délai de règlement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SARL Garage Flg Autos demandant, au visa des articles L145-41, L145-60 du code de commerce de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées

A titre principal,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 21 janvier 2025 ;

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [M] de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dans la mesure où les sommes y figurant ne sont pas exigibles par le bailleur

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder à titre rétroactif des délais de paiement à la société Garage Flg Autos pour le paiement des causes du commandement de payer ;

En conséquence

— Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée au commandement de payer en date du 28.05.2024 ;

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [M] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens afférents à la procédure d’appel ;

— Condamner Monsieur [M] à payer à la société Garage Flg Autos la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Motifs

La cour est saisie, après la jonction réalisée par le premier juge, d’une demande d’annulation du commandement délivré par le bailleur et d’une demande du bailleur a fin de constat du jeu de la clause résolutoire.

— Sur la recevabilité de l’action de la société FLG Auto

M.[M] soutient que la société FLG autos n’est pas recevable à agir en nullité du commandement qui lui a été délivré puisqu’elle a acquiescé à l’ordonnance du 6 décembre 2024, par laquelle, le juge des référés, saisi par le preneur d’une demande d’expertise, a dit n’y avoir lieu à référé en retenant dans ses moyens que ' la qualité du preneur en tant que titulaire du bail dont la clause résolutoire est manifestement acquise n’est pas évidente '.

Mais cette décision qui n’a pas statué dans son dispositif sur l’acquisition de la clause résolutoire, n’est revêtue d’aucune autorité de chose jugée relativement à l’existence du bail, et donc à la qualité de preneur à bail de la société FLG Auto. Elle n’est pas de nature à priver la société FLG Auto de la possibilité d’agir en nullité d’un commandement qui lui a été délivré, ni encore moins de la possibilité de défendre, en invoquant ce moyen de droit, à l’action du preneur en constat de la clause résolutoire.

La cour relève en outre d’une part que le locataire conserve cette qualité tant que le jeu de la clause résolutoire n’a pas été constaté par une juridiction et d’autre part qu’il est absurde de la part du bailleur qui sollicite le constat de la résiliation du bail, de soutenir que la société qu’il assigne à cette fin n’a plus la qualité de preneur.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a dit recevable l’action de la société FLG.

— Sur la validité du commandement et le jeu de la clause résolutoire

M.[M] soutient que la demande de la société FLG Auto en constat de la nullité du commandement est irrecevable puisque cette dernière qui sollicite la confirmation de la décision déférée, n’a pas relevé appel de la disposition de l’ordonnance qui l’a déboutée de sa demande ' visant à voir annuler le commandement'.

La cour relève néanmoins que, en cause d’appel, la société FLG n’a formé dans le dispositif de ses écritures aucune demande d’annulation du commandement mais s’est bornée à opposer à la demande de constat du jeu de la clause résolutoire, l’existence d’une contestation sérieuse résultant d’un certain nombre d’irrégularités de ce commandement.

La disposition de l’ordonnance déférée qui déboute la société FLG de sa demande d’annulation du commandement au motif que cette demande excède les pouvoirs du juge des référés ne prive pas la société locataire du droit d’invoquer les irrégularités du commandement qui ont été retenues par le premier juge pour justifier le rejet de la demande du bailleur et de solliciter en conséquence la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à constat de la résiliation du bail.

— Sur la demande de constat du jeu de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justi’e l’existence d’un di’érend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

M.[M] reproche au juge des référés d’avoir refusé de constater la résiliation du bail alors même que le preneur ne justifiait pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il lui appartient en revanche de contrôler que la clause résolutoire est mise en jeu de bonne foi, de façon régulière et en l’absence de toute contestation sérieuse. Contrairement à ce que soutient M.[M], le juge des référés ne peut se borner à constater que les causes du commandement n’ont pas été réglées sans retenir qu’au regard des éléments débattus et avec l’évidence requise en référé, le locataire en était bien débiteur.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en raison du non paiement de la quote-part des charges foncières pour les années 2021, 2022 et 2023 pour un montant total de 14 132, 22 €.

En revanche, il n’a, ni devant le juge des référés, ni devant la cour, formé aucune demande provisionnelle en paiement de ces sommes.

La locataire indique avoir consigné ces fonds et soutient d’une part qu’aucune stipulation contractuelle ne met ces sommes à sa charge et d’autre part que les parties étaient convenues dans le cadre d’un accord verbal que le bailleur en conserverait la charge, en contrepartie de l’entretien de la parcelle par la locataire.

Elle relève que ces sommes n’ont jamais été réclamées avant le 21 février 2024, soit quelques semaines à peine avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail.

Elle ajoute, qu’entrée dans les lieux le 2 janvier 2022, elle n’est pas redevable de la taxe foncière 2021, et que les sommes réclamées sont susceptibles d’être prescrites en application des dispositions de l’article L 145-60 du code de commerce.

La cour constate que contrairement à ce que soutient la société locataire, l’acte du 28 août 2010 portant renouvellement du bail commercial prévoit expressément que la répartition des charges entre les parties est déterminée dans une annexe laquelle met à la charge du preneur le paiement des taxes foncières.

Néanmoins, la société FLG est fondée à relever qu’elle ne peut pas être débitrice de la taxe foncière pour l’année 2021 puisqu’elle n’était pas locataire. Le commandement délivré pour le paiement de ces sommes est dépourvu de tout fondement.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déduire du défaut de toute réclamation relative au paiement de la taxe foncière que le bailleur avait accepté de conserver la charge de ces taxes.

En revanche, il appartient au juge des référés et à la cour venant à sa suite, d’apprécier si la clause résolutoire est mise en oeuvre de bonne foi.

Or en l’espèce, il résulte des courriers échangés par les parties à partir du mois de février 2024, soit quelques semaines à peine avant la délivrance du commandement que le bailleur n’a sollicité le paiement des taxes foncières qu’après que la locataire eut lui-même sollicité l’organisation d’une expertise amiable en raison de diverses fuites et non-conformité du système de chauffage, dénoncés depuis plusieurs mois.

Dans ce contexte, alors qu’il n’est pas contesté que les loyers ont été régulièrement honorés à leur échéance, et que la quote-part des taxes foncières à la charge de la locataire n’avait jamais été réclamée à la locataire, la signification d’un commandement de payer les taxes foncières des trois dernières années pour un montant de 14 000 €, alors que celles de l’année 2021 ne sont pas dues et en l’absence de toute demande provisionnelle de paiement de la taxe foncière dans le cadre de la présente instance, permet d’estimer que le bailleur a agi, non pas en raison du manquement du preneur à son obligation de payer les taxes foncières pour laquelle il ne forme aucune demande provisionnelle, mais seulement dans le but d’échapper à l’organisation d’une mesure d’expertise susceptible de mettre à sa charge diverses obligations au titre de son obligation de délivrance.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée sur ce point.

— Sur la demande du bailleur relative à l’assurance du locataire

Le bailleur sollicite qu’il soit enjoint au locataire de justifier avoir souscrit la garantie des risques locatifs et des recours voisins et des tiers, dès la signification de la décision et au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard. Elle fait valoir que l’attestation que la société locataire verse aux débats ne mentionne pas que la garantie porte sur le mobilier, le matériel, les marchandises garnissant les lieux loués, le risque locatif, les recours des voisins et des tiers.

La société FLG soutient qu’elle a satisfait à cette obligation et qu’elle en justifie par la production d’une attestation d’assurance.

L’article 10 du bail prévoit que « le preneur sera tenu de contracter auprès d’une ou plusieurs compagnies d’assurance représentées en France, une ou plusieurs polices d’assurance garantissant les risques d’incendie, d’explosion et le dégât des eaux, couvrant le mobilier, le matériel, les marchandises garnissant les lieux loués, les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers.

Le preneur garantira également les risques de responsabilité civile inhérente à son activité professionnelle et son occupation des lieux. Il devra justifier de ces assurances et de l’acquit des primes à toutes réquisitions du bailleur. »

La cour constate néanmoins que l’attestation produite par la société preneuse (sa pièce 21) mentionne expressément que l’immeuble loué est garanti pour les risques 'incendie et risques annexes et dégâts des eaux', cette garantie comportant une garantie ' responsabilité civile’ qui couvre les dommages aux tiers. Il est précisé que cette garantie couvre les dommages matériels et immatériels causés au propriétaire, les agencements et les biens mobiliers d’exploitation.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, il n’apparaît pas avec l’évidence requise en référé que la garantie souscrite n’est pas conforme aux exigences du contrat de bail.

L’ordonnance déférée sera également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Partie perdante, M.[M] supportera les dépens d’appel.

Il devra indemniser la société bailleresse des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour les besoins de sa défense en cause d’appel.

Par ces motifs

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée,

Condamne M.[V] [M] aux dépens d’appel,

Condamne M.[V] [M] à payer à la société FLG Autos la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

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