Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre section 2, 5 mars 2009, n° 07/06801

TGI Pontoise 18 juin 2007

CA Versailles
Infirmation partielle 5 mars 2009

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a estimé que la mise en conformité du raccordement au tout à l'égout est une obligation légale du bailleur, et a donc condamné les consorts X à payer le coût des travaux réalisés.
Rejeté
Perte d'exploitation due à la fermeture pour travaux
La cour a jugé que la SARL LE RUBY ne justifiait pas de la réalité du préjudice allégué, notamment en ce qui concerne la durée des travaux et l'impact sur le chiffre d'affaires.
Rejeté
Préjudice causé par le défaut de conformité
La cour a constaté que la SARL LE RUBY n'apportait pas de preuve de l'existence du préjudice allégué, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de la SARL LE RUBY.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SARL LE RUBY a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Pontoise qui avait condamné les consorts X à réaliser des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux, mais les avait déboutés de leurs demandes d'astreinte et de dommages et intérêts. La cour d'appel a d'abord constaté que les travaux avaient été réalisés, rendant la demande de la SARL LE RUBY pour leur exécution caduque. Elle a infirmé le jugement sur ce point et a condamné les consorts X à payer 4 418,98 € pour le coût des travaux. En revanche, la cour a confirmé le jugement en ce qui concerne le déboutement de la SARL LE RUBY de ses demandes de dommages et intérêts, considérant qu'elle n'avait pas prouvé l'existence de son préjudice.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 12e ch. sect. 2, 5 mars 2009, n° 07/06801
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	07/06801
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pontoise, 18 juin 2007
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Albert MARON, président
Avocat(s) :	Marc FLACELIERE
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIESSCP DEBRAY CHEMIN
Parties :	S.A.R.L. LE RUBY, S.A.R.L. LE RUBY Immatriculée

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

12^e chambre section 2

M. B./P.G.

ARRET N° Code nac : 30G

contradictoire

DU 05 MARS 2009

R.G. N° 07/06801

AFFAIRE :

S.A.R.L. LE RUBY

D E G F épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juin 2007 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 05/1807

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP DEBRAY-CHEMIN

SCP JUPIN & ALGRIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. LE RUBY Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 450 222 203 RCS PONTOISE, ayant son siège XXX

XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués – N° du dossier 07000874

Rep/assistant : M^e Arnaud LEROY de la SCP PETIT RONZEAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PONTOISE.

APPELANTE

****************

Madame D E G F épouse X XXX.

Monsieur A X demeurant XXX

Madame B H E X épouse Y demeurant XXX

Madame C I J X épouse Z XXXXXX.

représentés par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués – N° du dossier 0024060

Rep/assistant : M^e Marc FLACELIERE, avocat au barreau de PONTOISE.

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marion BRYLINSKI, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président,

Monsieur Denis COUPIN, conseiller,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller, (rédacteur)

Greffier, lors des débats : Madame E-Thérèse GENISSEL,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 1973, les époux X ont consenti à la SARL 'Au pot de l’amitié’ un bail commercial portant sur divers locaux sis XXX à Pontoise (95) ; par acte notarié du 24 octobre 2003, la SARL 'Au pot de l’amitié’ a cédé son fonds de commerce à la SARL LE RUBY.

La SARL LE RUBY a assigné les consorts X, aux fins de les voir condamner, sous le visa des articles L 1331-1 et suivants du code de la santé publique, L 216-6 du code de l’environnement et 1719 du code civil, à exécuter divers travaux, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts .

Le tribunal de grande instance de PONTOISE, par jugement en date du 18 Juin 2007, a :

— condamné solidairement Madame D E F épouse X, Monsieur A X, Madame B X épouse Y, Madame C X épouse Z à faire exécuter les travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux, consistant en :

* démolition béton y compris carrelage

* terrassement d’une tranchée

* fourniture et pose de tuyau en tranchée y compris fourniture et mise en oeuvre de sablons

* fourniture et pose de béton taloché sur la tranchée

* raccordement au niveau installation existante

* raccordement sur regard existant

* fourniture et pose de sablons pour remblaiement d’une fosse de 05 mètres cubes ;

— débouté la SARL RUBY de ses demandes de fixation d’astreinte et paiement de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement Madame D E F épouse X, Monsieur A X, Madame B X épouse Y, Madame C X épouse Z au paiement, à la SARL RUBY, de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

La SARL LE RUBY a interjeté appel, faisant grief au jugement entrepris de ne pas avoir prévu d’astreinte, et de l’avoir déboutée de ses demandes en paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 1^er décembre 2008 renvoyant expressément pour partie à ses écritures du 17 Janvier 2008, la SARL LE RUBY demande à la Cour de :

— lui donner de ce qu’elle ne sollicite plus des consorts X la réalisation des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux puisque ceux-ci ont été réalisés par la SARL CADIOU, et de condamner les consorts X au paiement de la somme de 4 418,98 € correspondant au coût total de ces travaux ;

— infirmant le jugement entrepris, condamner in solidum les consorts X en leur qualité de co-indivisaires propriétaires les locaux donnés à bail, à lui payer les sommes de 22 524 € au titre du préjudice commercial du fait de la fermeture de l’établissement pour la réalisation desdits travaux, et de 20 000 € au titre du préjudice jusque là subi du fait de la non conformité de l’installation ;

— condamner les consorts X in solidum au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du 'nouveau’ code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que les travaux dont elle demande la prise en charge, consistant en la mise en conformité du raccordement au tout à l’égoût, sont imposés par la Loi et l’autorité administrative, et relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur telle que définie par l’article 1719 du code civil.

Elle soutient que la perte d’exploitation subie pendant la durée d’exécution des travaux constitue un préjudice dont le bailleur doit réparation en dépit de la clause du bail imposant au preneur de souffrir sans indemnité les grosses réparations et travaux nécessaires à l’immeuble, dès lors que les travaux à l’origine de ce préjudice sont des travaux de mise en conformité de l’immeuble, et non de simples réparations.

Elle détaille par ailleurs les divers chefs de préjudices subis avant travaux, en relation avec le défaut de conformité du raccordement de l’imeuble.

***

Madame D E F épouse X, Monsieur A X, Madame B X épouse Y, Madame C X épouse Z, (les consorts X) aux termes de leurs dernières écritures en date du 6 Janvier 2009, demandent à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à faire exécuter les travaux de mis en conformité du système d’évacuation des eaux ;

— en tout état de cause, prendre acte de ce que la demande doit être limitée à ce titre à la somme de 3 520 € HT selon la facture de la société CADIOU du 16 Mai 2008 n° 20080038,

— débouter la SARL LE RUBY de l’ensemble de ses prétentions au titre du préjudice commercial et de perte du chiffre d’affaires ;

— condamner la SARL LE RUBY au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du 'nouveau’ code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts X considèrent que le preneur n’a pas qualité pour opposer au propriétaire de l’immeuble les dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique. Soulignant que le bail prévoit que le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent sans pouvoir demander aucun travaux ni réparation de quelque nature que ce soit, ils prétendent que la SARL LE RUBY, qui ne démontre pas l’existence de quelque pression que ce soit de la part de l’administration, ne justifie d’aucun fondement à l’appui de sa demande au titre des travaux.

Ils font valoir que la SARL LE RUBY ne justifie ni du temps d’indisponibilité nécessaire à l’exécution des travaux ni de la réalité et du quantum de la perte d’exploitation en résultant, qu’elle ne rapporte pas davantage la preuve de la réalité du préjudice qu’elle prétend avoir subi à raison du défaut de conformité du raccordement avant exécution des travaux.

DISCUSSION

Il est constant que l’installation d’assainissement des locaux donnés à bail était irrégulière, car non conforme aux dispositons de l’article L 1331-1 du code de la santé publique imposant le raccordement au tout à l’égout dans les deux ans à compter de l’installation d’un égout en rive de la propriété, les lieux loués étant équipés non pas même d’une fosse septique, mais d’un simple réservoir dont le fond est en parpaings non jointifs et les murs en pierres non jointoyées, alors que l’égout public existe depuis plusieurs décennies dans la rue.

Le raccordement des lieux loués au réseau d’assainissement public conformément aux dispositions du texte sus visé s’impose par le seul effet de la loi sans être conditionné par une intervention quelconque de l’administration ; en tout état de cause les pièces versées aux débats font état de ce que le raccordement de l’immeuble à l’égout avait déjà fait l’objet, avant même l’entrée dans les lieux de la SARL LE RUBY, d’interventions du service d’assainissement de la Ville.

Une telle mise en conformité, par sa nature, relève de l’obligation de délivrance, à laquelle le bailleur est tenu en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, sauf le cas échéant disposition expresse, non équivoque et licite du bail.

Le bail prévoit l’obligation pour le preneur de 'prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir demander aucun travaux, ni réparations de quelque nature que ce soit, ni à ce moment ni pendant le cours du bail alors même que ces travaux et réparations seraient nécessités par l’état de vétusté. Par suite, de faire à ses frais dans les lieux loués pendant le cours du bail tous les travaux d’entretien de réfection, de remplacement et les réparations de tout nature qui seraient nécessaires, y compris celles des clôtures, de la toiture, des fermetures, rideaux de fer ou autres, des parquets, du carrelage, des cheminées et de leurs conduits de fumée, de la robinetterie, des tuyaux de vidange, des appareils sanitaires, de la serrurerie, des fenêtres, des escaliers intérieurs, même celles prévues par l’aricle 606 du code civil, de manière que le tout soit toujours en bon état'.

Cette clause telle qu’elle est rédigée, ne visant que les travaux d’entretien et réparations y compris grosses réparations, ne concerne pas les travaux de mise en conformité de l’immeuble avec les dispositions réglementaires en vigueur, et ne permet pas au bailleur de prétendre faire supporter par le preneur la charge de travaux de raccordement au réseau d’assainissement.

Les pièces versées aux débats démontrent d’ailleurs que les consorts X, en 2000, avaient reconnu leur obligation d’assumer la charge des travaux de raccordement, ayant mandaté une entreprise pour y procéder, les travaux n’ayant pu être exécutés en raison de l’opposition du preneur alors en place à tout accès dans les lieux.

Dans ces conditions, le tribunal a justement ordonné la réalisation des travaux à la charge des consorts X ; compte tenu de l’évolution du litige, les travaux ayant été depuis lors exécutés, le jugement sera infirmé, et les consorts X condamnés à payer à la SARL LE RUBY la somme de 4 418,98 € TTC, correspondant au coût total des travaux nécessités par la mise en conformité.

***

La SARL LE RUBY détermine son préjudice résultant des pertes d’exploitation pendant la durée des travaux sur la base :

* d’une durée de travaux telle qu’elle avait été estimée par l’auteur du rapport technique déposé en septembre 2004 sur lequel le tribunal s’est fondé, à 4 à 5 semaines ; or une entreprise sollicitée pour effectuer les travaux en mai 2006 avait mentionné sur son devis une durée de 10 à 12 jours, et, alors même qu’elle a fait procéder au travaux, la SARL LE RUBY ne produit aucun justificatif de la durée effective de ceux-ci ;

* d’une estimation effectuée par son expert comptable le 1^er Octobre 2004, par référence au chiffre d’affaires réalisé du 1^er novembre 2003 au 30 juin 2004, non pertinente dès lors que les travaux ont été effectués au cours du deuxième trimestre 2008.

En cet état la SARL LE RUBY ne justifie donc pas de la réalité du préjudice tel qu’allégué.

Par ailleurs, et en tout état de cause, ainsi que l’a justement relevé le tribunal, le bail impose au preneur de 'souffrir pendant toute la durée du bail, sans indemnité, quelle qu’en soit la durée, les grosses réparations et les travaux de toute nature qui seraient nécessaires aux locaux présentement loués alors même que la durée de ces travaux excéderait quarante jours'. Cette clause visant les travaux de toute nature sans aucune restriction, doit trouver application quand bien même les travaux générateurs de préjudice sont des travaux de mise en conformité de l’immeuble.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé, en ce qu’il a débouté la SARL LE RUBY de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation subie pendant la durée des travaux.

***

La SARL LE RUBY motive sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par le défaut de conformité du système d’évacuation par l’existence de risques de pollution, lessivage des sols, sanctions pécuniaires et fermeture administrative, mais ne rapporte pas la preuve, ni d’ailleurs ne prétend que l’un de ces risques se soit effectivement réalisé.

Elle fait également état de frais de vidange de l’ancienne cuve, contraintes particulières d’entretien, et désagréments divers avec impact négatif sur l’image de marque de l’établissement, mais n’en produit pas le moindre élément de preuve.

La SARL LE RUBY n’établissant pas l’existence du préjudice allégué, sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef.

***

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais et dépens. En cause d’appel, chacune des parties succombant pour partie de ses prétentions conservera la charge des frais et dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Madame D E F épouse X, Monsieur A X, Madame B X épouse Y, Madame C X épouse Z à faire exécuter les travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau du chef infirmé, et, y ajoutant,

Condamne solidairement Madame D E F épouse X, Monsieur A X, Madame B X épouse Y, Madame C X épouse Z à payer à la SARL LE RUBY la somme de 4 418,98 €,

Dit que chacune des parties conservera la charge des frais et dépens par elle exposés en cause d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,