Le DIX NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF LA CHAMBRE CIVILE DE LA COUR D’APPEL DE CHAMBERY a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

dans la cause n° 08/01007- 2^e Chambre

SK/CF

opposant :

APPELANT

M. G C

né le XXX à XXX

représenté par la SCP FILLARD/COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour

assisté de la SCP PIANTA & Associés, avocats au barreau de THONON LES BAINS

à :

INTIMEES

La SA LAMY GESTRIM prise en la société de gestion et de transactions d’immeuble LAMY GESTRIM sise 2 avenue de la Gare XXX pris en sa qualité de syndic de la XXX

représentée par la SCP FORQUIN – RÉMONDIN, avoués à la Cour

assistée de la SELARL REDON-LEVANTI, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

M^me B Y agissant tant personnellement en sa qualité de propriétaire d’un immeuble situé XXX qu’es qualité de syndic bénévole de la copropriété XXX

représentée par la SCP DORMEVAL-PUIG, avoués à la Cour

assistée de M^e Pascale ESCOUBES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Compagnie AVIVA F venant aux droits et obligations de la Compagnie CGU E dont le siège social est sis XXX – XXX prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP BOLLONJEON – ARNAUD – BOLLONJEON, avoués à la Cour

assistée de la SCP DENARIE-BUTTIN-BERN, avocats au barreau de CHAMBERY

SA IMMOBAT, dont le siège social est XXX prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP FORQUIN – RÉMONDIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Alain BOUTEMY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 06 octobre 2009 avec l’assistance de Madame DURAND, Greffier,

En présence de Melle Christine LANGLOIS, élève avocat stagiaire

Et lors du délibéré, par :

— Madame Elisabeth de la LANCE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 9 juillet 2009

— Madame Chantal MERTZ, Conseiller,

— Madame Edwige SULTANA-KHAN, Vice Présidente Placée, qui a procédé au rapport

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EXPOSE DU LITIGE:

M. G C a acquis le 21 juillet 1997 de la SA IMMOBAT un appartement situé au deuxième étage de la copropriété sise XXX à EVIAN, dans lequel il a fait réaliser des travaux de rénovation par la S.A.R.L. BATI SERVICES, dont le dirigeant est le même que celui de la SA IMMOBAT.

M^me B Y a acquis le 12 août 1997 de la SA IMMOBAT, dans le même immeuble, un local commercial, trois caves, un réduit au rez de chaussée, un appartement situé au premier étage, dans lequel elle a effectué des travaux en 1999-2000.

Fin 2002, des désordres sont apparus dans l’appartement de M. C.

M. X, expert mandaté par l’assureur de ce dernier, a conclu à la responsabilité de M^me Y. M. Z, expert désigné par ordonnance de référé du 2 mars 2004 a déposé son rapport le 4 août 2005.

Sur assignation de M. C, le Tribunal d’instance de THONON LES BAINS a, le 12 février 2008,

— mis hors de cause LAMY GESTRIM comparant pour GESTRIM LAC ET MONTAGNE en qualité de syndic de la copropriété, ainsi que la compagnie d’F AVIVA assureur de la copropriété,

— déclaré M^me Y responsable pour moitié du préjudice de M. C,

— chiffré ce préjudice à 4 790,61 €,

— condamné M^me Y à verser à M. C, la somme de 2400 € outre intérêts au taux légal à compter du jugement, et celle de 600 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour l’ensemble des frais d’avocat,

— débouté les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles,

— partagé par moitié entre M^me Y et M. C les dépens, comprenant ceux de la procédure de référé et d’expertise judiciaire,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

M. C a interjeté appel de cette décision le 23 avril 2008.

Aux termes de ses dernières conclusions, en date du 14 septembre 2009, M. C expose que suite aux travaux réalisés sans maître d’oeuvre ni bureau d’études par l’époux de M^me Y, le plancher de son appartement s’est affaissé de 1,5 cm par rapport aux plinthes, entraînant le décentrage du verrou de la porte d’entrée par rapport à la gâche et des difficultés à ouvrir et fermer cette porte.

Il indique que l’expert judiciaire a considéré que la responsabilité de ceux-ci incombait, d’une part conjointement aux sociétés IMMOBAT et BATI SERVICES, laquelle a réalisé les travaux dans son appartement sans vérifier l’état des poutraisons, d’autre part à M^me Y qui a démoli, sans autorisation de la copropriété, une cloison non-porteuse mais soulageant partiellement la poutraison.

Il estime la responsabilité de IMMOBAT engagée en ce qu’elle lui a vendu un appartement dont la poutraison était en très mauvais état, ce que n’ignorait pas son gérant, sans l’en informer, et sans l’avertir de la nécessité de procéder à des travaux de réfection, et ce alors même qu’il a confié la rénovation des lieux à BATI SERVICES, société ayant le même gérant.

Il affirme que c’est la démolition d’une cloison par M^me Y, sans recours à un professionnel ni précautions élémentaires, qui est à l’origine directe des désordres, quand bien même ces travaux ayant eu lieu dans des parties privatives ne nécessitaient pas d’autorisation de la copropriété.

Il nie toute responsabilité de sa part, contestant que les travaux effectuées chez lui aient pu contribuer à l’affaissement de son plancher.

Il décrit les désordres et conteste le chiffrage retenu par le Tribunal, indiquant que les parties ayant eu connaissance de l’avis du Cabinet A, il ne pouvait l’écarter. Il affirme ne pas avoir pu louer son appartement du 21 octobre 2004 au 1^er mai 2005. Il ajoute que GESTRIM lui a facturé ses honoraires d’avocat, dont il doit être remboursé.

Il demande donc au Tribunal de

— réformer le jugement,

— homologuer le rapport d’expertise,

— condamner in solidum M^me Y, la compagnie AVIVA et la société IMMOBAT à lui verser les sommes de

'1787 € TTC au titre de la remise en état,

' 3510 € au titre de la perte de loyers,

'358,80 € en remboursement de la facture d’avocat de la société GESTRIM,

' 1500 € en application de l'(article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé et d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP FILLARD & COCHET-BARBUAT, avoués, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SA LAMY GESTRIM constate qu’aucune demande n’est dirigée contre elle.

Elle estime que M^me Y a commis une grossière faute de négligence en ne se faisant pas assister et conseiller par un professionnel, qui a entraîné la fragilisation de la structure, et va nécessiter une plus grande vigilance de la copropriété lors de travaux affectant les parties communes et un suivi régulier de la stabilité de celles-ci.

Elle demande donc à la Cour de

— la mettre hors de cause, es qualité de syndic de la copropriété,

— dire et juger que M^me Y a commis une faute en réalisant les travaux litigieux sans les conseils et l’assistance d’un professionnel,

— constater que ces travaux ont entraîné des désordres sur les parties communes,

— condamner M^me Y à lui verser, es qualité de syndic,

'la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

' celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

'les entiers dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé et de première instance, avec distraction au profit de la SCP FORQUIN-REMONDIN, avoué, conformément à l’article 699 du même code.

La Compagnie AVIVA F demande à la Cour de

— relevant que M. C ne recherche pas la responsabilité de M^me Y en ce qu’elle a été syndic bénévole de la copropriété,

— le dire et juger irrecevable à rechercher sa garantie au titre du contrat que M^me Y avait souscrit pour la copropriété en qualité de syndic,

— relevant que la responsabilité du syndicat de copropriété n’est pas recherchée, et en tout cas pas démontrée,

— relevant que la cause des dommages dont se plaint M. C réside dans les travaux effectués par M^me Y à titre personnel et que de tels dommages sont exclus de sa garantie,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— relevant que M. C n’a articulé aucun moyen de droit ou de fait contre le jugement la mettant hors de cause,

— condamner ce dernier à lui verser la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— le condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel, ces derniers avec distraction au profit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoué, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SA IMMOBAT conclut au rejet des demandes de M. C et M^me Y, et à leur condamnation à lui verser la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux dépens, dont distraction au profit de la SCP FORQUIN-REMONDIN, avoué, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M^me B Y indique que le règlement de copropriété stipule que les cloisons intérieures font partie des parties privatives, que la cloison démolie n’était pas porteuse et pouvait être détruite sans autorisation de la copropriété, et que le fait qu’en raison de la vétusté de l’immeuble ces travaux aient entraîné un léger tassement ne constitue pas une faute de sa part, dès lors que ce désordre se serait produit à l’égard de toute personne placée dans sa situation.

Elle ajoute que M. C a lui-même effectué des travaux très importants sans aucune autorisation qui ont pu conduire à l’affaissement du plancher, et indique que depuis le jugement entrepris, le copropriétaire du 3^e étage a sollicité une expertise aux motifs que les travaux effectués par M. C lui auraient occasionné des désordres importants (fléchissement du plancher avec apparition de fissures, fissuration en cloison).

Subsidiairement, elle refuse la prise en compte de la solution préconisée par le cabinet A qui majore le coût de reprise des désordres arrêtés par l’expert et n’est pas justifiée. Elle constate que le logement a été occupé par la fille de M. C et que l’appartement n’était donc pas destiné à la location, de sorte qu’il n’y a pas perte totale de loyers mais seulement perte de chance. Elle considère que l’appelant ne justifie pas avoir réglé la note d’honoraires d’avocat de GESTRIM. Elle ajoute que M. C ayant une assurance protection juridique, ses frais de défense sont pris en charge et qu’il n’a pas à bénéficier de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Très subsidiairement, elle indique que ses travaux ont été rendus nécessaires par la mauvaise qualité de la poutraison, qu’IMMOBAT, vendeur de l’immeuble, ne pouvait ignorer, et estime que dans de telles conditions la remise en état de cette poutraison devait forcément entraîner un tel tassement dont l’origine réside dans le vice caché de l’immeuble vendu par IMMOBAT.

Elle demande donc à la Cour de

— réformer le jugement entrepris,

— débouter M. C de toutes demandes à son encontre,

— très subsidiairement, ramener sa demande à de plus justes proportions,

— dans tous les cas, condamner la société IMMOBAT à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, sur le fondement de l’article 1648 du Code civil,

— débouter M. C de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société IMMOBAT à lui payer la somme de 1000 € sur ce même fondement, ainsi qu’à tous les dépens, comprenant les frais d’expertise, de référé, de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du même code au profit de la SCP DORMEVAL-PUIG.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 21 septembre 2009.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la responsabilité des désordres :

Il résulte des éléments produits que M^me Y a fait réaliser par son époux des travaux, consistant, notamment, en la démolition d’une cloison intérieure d’environ 10 cm d’épaisseur. Constatant le mauvais état de la poutraison, M. Y a ensuite mis en place une poutraison de renfort.

L’expert judiciaire a constaté un affaissement du sol et la présence d’un vide sous les plinthes de 1,8 cm environ, entre le sol et les cloisons du séjour et de la salle de bains de M. C. Il indique par ailleurs la déformation subie par la porte d’entrée, qui coince sur les côtés et en partie basse, et dont le verrou n’est plus en face de la gâche. Enfin, il fait état d’une fissure allant du haut de la porte d’entrée au plafond.

L’expert indique également que le sol de M. C est constitué d’un carrelage d’environ 3 cm d’épaisseur, posé sur deux couches d’anciens planchers fixés sur des poutres apparentes en plafond chez M^me Y, en mauvais état, attaquées par les insectes et en partie pourries, notamment au niveau des abouts encastrés dans les murs extérieurs.

Selon l’expert judiciaire, les désordres résultent du mauvais état de la poutraison, affaiblie par la suppression de la cloison intérieure, laquelle, si elle ne constituait pas un mur porteur, soutenait partiellement celle-ci.

Il n’est pas contesté que M. Y a réalisé seul ces travaux, sans recourir à l’intervention d’un professionnel.

L’expert relève également l’importance des travaux de rénovation réalisés par M C, consistant notamment dans le doublage des murs extérieurs, la démolition d’une cloison intérieure, la création de sanitaires, l’aménagement d’une cuisine, la pose de carrelages et faïences, qui ont augmenté la charge sur le sol. Ces travaux ont été effectués par la société BATI-SERVICES.

Il résulte des conclusions de l’expert que les désordres apparus chez M. C proviennent, d’une part de ses propres travaux, effectués sans vérification préalable de la poutraison soutenant son sol, d’autre part de la suppression par M. Y de la cloison intérieure soulageant cette poutraison, sans s’assurer qu’il pouvait le faire sans risque de fragilisation de la structure.

Si effectivement la cloison supprimée n’était pas un élément des parties communes, une particulière vigilance devait être apportée à toute action sur celle-ci, dans la mesure où elle soutenait partiellement la poutraison, qui elle constituait une partie commune de l’immeuble.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a retenu un partage de responsabilité entre M. C et M^me Y, à raison de la moitié chacun.

La responsabilité de la société BATI-SERVICES pourrait être retenue, puisqu’elle a réalisé les travaux de M. C, elle n’est toutefois pas dans la cause. Quant à la société IMMOBAT, vendeur des biens tant à M. C qu’à M^me Y, elle n’est pas intervenue dans la réalisation de leurs travaux respectifs, et il n’est pas démontré qu’elle avait, lors de la vente, connaissance du mauvais état de cette poutraison, alors que celle-ci semblait masquer par des faux plafonds. Le fait qu’elle ait le même gérant que la société BATI-SERVICES ne peut fonder sa responsabilité, même partielle, dans la survenance des désordres.

Aucune faute ne peut être reprochée à la copropriété dans la réalisation du dommage, de sorte que la Compagnie AVIVA F, venant aux droits de E F, assureur de celle-ci, lors des faits, sera mise hors de cause.

Sur les préjudices:

Au titre de la reprise des désordres, l’expert a chiffré le coût des travaux à 1213,85€ HT, préconisant notamment le comblement du vide sous les plinthes par la pose d’un joint de silicone (Coût 20 € HT). La solution, aujourd’hui sollicitée par M. C, consistant en la dépose des plinthes et leur replacement contre le plancher (proposition Cabinet A) d’un coût de 500 €, n’a pas été soumise à l’expert. Celle-ci parait cependant la mieux à même de permettre la remise des lieux dans l’état où ils se trouvaient avant la survenance des désordres. Dès lors le coût de la remise en état des lieux doit être chiffré à (1213,85 – 20 + 500) 1693,85 € HT, soit 1787,01 € TTC.

M. C justifie avoir confié son appartement à la location à CENTURY 21 Agence du Lac, à compter du 21 octobre 2004, laquelle atteste n’être parvenue à trouver un locataire que le 1^er mai 2005, les personnes précédemment intéressées par l’appartement renonçant à le louer compte tenu des désordres. Cette agence précise que la perte de loyers, hors charges, est de 3510 €.

M. C justifie par ailleurs avoir participé, comme les autres copropriétaires, au paiement des frais d’avocat de la société GESTRIM, à hauteur de 358,80 €.

En conséquence, M^me Y sera condamnée à payer à M. C la somme de [(1787,01 + 3510 + 358,80) / 2] 2824,90 € en réparation de ses préjudices.

Sur les demandes de la SA LAMY GESTRIM:

La SA LAMY GESTRIM, es qualité de syndic de la copropriété, ne démontre pas le préjudice subi par cette dernière, ensuite de la faute commise par M^me Y. La décision de première instance rejetant ses demandes sera donc confirmée.

Sur l’application de l’article 700 et les dépens:

Les dispositions de première instance relatives à l’article 700 du Code de Procédure Civile seront reprises, et il sera allouée en outre à M. C au titre de ses frais d’appel irrépétibles la somme de 600 €.

Il sera enfin fait masse des dépens, de référé, d’expertise, de première instance et d’appel, qui seront partagés par moitié entre M. C et M^me Y, avec application de l’article 699 du Code de Procédure Civile pour ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

— CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de THONON LES BAINS en date du 12 février 2008, en ce qu’il a

'Mis hors de cause la SA LAMY GESTRIM et la Compagnie d’F AVIVA,

'Déclaré M^me B Y responsable pour moitié du préjudice subi par M. G C,

'Rejeté les demandes reconventionnelles de M^me B Y, la SA LAMY GESTRIM et LA Compagnie d’F AVIVA,

— REFORME ledit jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— DIT que le préjudice total de M. G C s’élève à la somme de CINQ MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET QUATRE-VINT CENTS (5 469,80 €),

— CONDAMNE M^me B Y à payer à M. G C la somme de DEUX MILLE HUIT CENT VINGT-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTS (2 824,90 €), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— CONDAMNE M^me B Y à payer à M. G C la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1200 €), comprenant celle déjà allouée par le premier juge, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— FAIT MASSE des dépens de référé, expertise, première instance et appel, et CONDAMNE M^me B Y et M. G C à leur paiement, chacun pour moitié, avec distraction au profit des avoués pour les dépens d’appel, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile .

Ainsi prononcé publiquement le 10 novembre 2009 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Elisabeth de la LANCE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.