COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 DECEMBRE 2009

R.G. N° 09/03528

AFFAIRE :

Z Y

C/

A X

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 23 février 2005 par le TGI de NANTERRE

N° Chambre : 5B

N° Section :

N° RG : 01/11561

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU

SCP JUPIN & ALGRIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX-HUIT DECEMBRE DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2009 (3^e chambre) cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles (3^e chambre) le 16 juin 2006

Madame Z Y

née le XXX à PARIS

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU – N° du dossier 290278

assistée de M^e Juliette GRISET (avocat au barreau de PARIS)

****************

DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur A X

XXX

XXX

représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN – N° du dossier 0025541

assisté de M^e Jean-Luc VITOUX du cabinet FIDAL, substitué par M^e PRIOULT (avocat au barreau de Reims)

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2009, Monsieur Jean-François FEDOU, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François FEDOU, Président,

Madame Ingrid ANDRICH, Conseiller,

Monsieur Philippe BOIFFIN, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre LOMELLINI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 23 mars 2000 reçu en l’Etude de la SCP B C, D E, F G, notaires associés à Colombes, Madame Z Y a consenti aux époux X une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier en copropriété situé 9 passage Lorne à Asnières pour le prix total de 1 720 000 francs se rapportant à des biens mobiliers à hauteur de 40 000 francs et à des biens immobiliers à hauteur de 1 680 000 francs ; l’acte authentique de vente a été signé le 16 juin 2000.

S’agissant de la vente de lots en copropriété, il a été fait mention, dans l’acte de vente, de la superficie conformément à la loi du 18 décembre 1996, soit 100,98 m² pour le lot n° 1 et 57,24 m² pour le lot n° 2.

Monsieur A X, contestant la superficie des lots vendus, a saisi le tribunal de grande instance de Nanterre d’une action en réduction du prix de vente ; par décision avant dire droit du 5 novembre 2002, cette juridiction a désigné un expert avec pour mission de décrire la configuration des lieux acquis et notamment les deux maisons mitoyennes, le sous-sol, avec plan et photographies à l’appui, et de procéder à un métrage des locaux ; Monsieur H I a déposé son rapport le 24 juin 2003.

Par jugement du 23 février 2005, le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné Madame Z Y à payer à Monsieur A X la somme de 47.299,47 € en application des dispositions de l’article 46 (loi Carrez) de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2001 et capitalisation des intérêts, rejeté toute autre demande et condamné Madame Y au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Saisie d’un recours formé par Madame Y, la cour d’appel de Versailles, statuant par arrêt du 16 juin 2006, a confirmé le jugement déféré, par substitution de motifs en ce qui concerne la fin de non-recevoir tirée de la prescription, et, y ajoutant, a condamné Madame Z Y à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de 1 200 € à Monsieur A X et de 1 200 € à l’agence immobilière CREFIMO, et à supporter les dépens.

Sur pourvoi formé par Madame Y, la cour de cassation, troisième chambre civile, statuant par arrêt du 28 janvier 2009, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 16 juin 2006 par la cour d’appel de Versailles et remis la cause et les parties devant la même cour, autrement composée.

La cour de cassation expose que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’il est établi que 'l’ensemble immobilier’ objet de la vente est bien soumis au statut de la copropriété depuis 1979, qu’aucune modification n’a été effectuée malgré les transmissions du bien entre les mains d’une seule personne à partir de 1984 ; qu’il importe peu que les règles relatives à la gestion d’un immeuble en copropriété n’aient pas été respectées par les propriétaires successifs, cette situation n’étant pas de nature à faire disparaître purement et simplement la copropriété.

Elle relève qu’en statuant ainsi, alors que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire avait entraîné de plein droit la disparition de la copropriété, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

Madame Z Y a saisi la cour de renvoi par déclaration en date du 21 avril 2009.

Aux termes de ses écritures récapitulatives en date du 15 octobre 2009, elle fait valoir que le bien immobilier litigieux n’est pas géré sous forme de lots par plusieurs personnes, que la réunion de tous les lots entre les mains d’une seule et même personne entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat, et que, dès lors, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996 n’est pas applicable.

Aussi, à titre principal, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et de condamner Monsieur X à lui rembourser la somme de 56 498,11 € qu’elle lui a versée au titre de l’exécution provisoire du jugement du 23 février 2005 et à lui payer en outre la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que, s’il était jugé que l’article 46 susvisé trouve à s’appliquer au cas d’espèce, le sous-sol aménagé devant être pris en compte pour le calcul de la superficie de l’immeuble, la surface objet du présent litige a été justement calculée par elle.

Elle soutient à cet égard que l’agence CREFIMO, professionnel de l’entreprise immobilière, aurait dû s’assurer du statut juridique du bien à vendre et l’alerter sur les dispositions prévues par la loi Carrez et sur les risques encourus au regard de ce texte.

Aussi, dans cette hypothèse, elle sollicite la condamnation de Monsieur X à lui rembourser la somme de 56 498,11 € versée au titre de l’exécution provisoire, outre celle de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

A titre très subsidiaire, si la cour jugeait que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996 trouvait à s’appliquer au cas d’espèce et que le sous-sol aménagé n’avait pas à être comptabilisé dans la détermination de la superficie de l’immeuble, elle demande à la cour de dire que les premiers juges ont statué ultra petita, et de fixer l’éventuel remboursement envers Monsieur X à la somme maximale de 46 100,58 €, et de condamner ce dernier à lui rembourser la somme résultant de la différence entre le montant octroyé par les premiers juges et celui qu’il avait initialement demandé, soit la somme de 1 198,89 €.

En tout état de cause, elle conclut à la condamnation de Monsieur X à lui verser la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens.

Aux termes de ses écritures récapitulatives du 23 octobre 2009, Monsieur A X conclut au débouté de Madame Y de l’ensemble de ses demandes, à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris, et à la condamnation de Madame Y au paiement de la somme de 20 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il maintient que les dispositions de la loi Carrez sont pleinement applicables à la vente intervenue entre les parties.

Il relève que la cave, autrement dénommée rez-de-chaussée ou sous-sol, ne peut en aucun cas être comprise dans la surface habitable à prendre en considération en application de la loi Carrez, ainsi que l’a mis en évidence le rapport d’expertise judiciaire lequel a décrit le local litigieux comme étant une cave aménagée.

Il ajoute que la demande de dommages et intérêts formulée par Madame Y est dépourvue de tout fondement, l’action en révision du prix engagée par lui ne pouvant être qualifiée d’abusive, et l’exécution d’une décision de justice ne pouvant nullement constituer une faute et un préjudice susceptibles de lui être imputés.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Considérant qu’aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi du n°96-1107 du 18 décembre 1996, l’acquéreur peut demander, si la superficie de la partie privative mentionnée dans l’acte de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, que le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Considérant que dans l’acte de vente notariée du 23 mars 2000 , il est mentionné une superficie de 158,22 mètres carrés au total de deux lots de copropriété et que le géomètre expert désigné en première instance a retenu que la superficie privative des deux lots réunis était de 129 mètres carrés ;

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;

Qu’en l’espèce, si l’immeuble a connu une répartition de la propriété entre plusieurs personnes, il est établi que depuis 1984 les deux seuls lots qui résultaient d’un état descriptif de division sont la propriété d’un seul et même propriétaire et qu’ils sont l’objet de la vente consentie par Madame Y leur unique propriétaire ;

Considérant que Monsieur X soutient qu’aucun texte ne prévoit que la copropriété est automatiquement dissoute en cas de réunion des divers lots entre les mains d’une seule personne et qu’à supposer que cela fut le cas, il résulte des indications figurant en pages 3, 4 et 5 de la promesse de vente et en page 16 de l’acte de vente précisant que les parties sont informées par le rédacteur de l’acte de la possibilité d’agir en révision du prix si la superficie réelle d’au moins un des lots est inférieure d’un vingtième à celle exprimée, que les parties ont expressément entendu soumettre la vente des biens immobiliers aux dispositions de la loi Carrez ;

Considérant que la réunion de tous les lots d’un immeuble en copropriété entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété inéluctablement conditionnée par la répartition entre plusieurs propriétaires de la propriété de lots comprenant chacun une quote-part de partie commune et une partie privative, et aucune des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n’a vocation, d’office, à s’appliquer à l’occasion de la transmission des droits de propriété par Madame Y à Monsieur X ;

Considérant que Monsieur X se prévaut des mentions figurant notamment à l’acte notarié reprenant les termes de la promesse de vente pour soutenir que les parties ont entendu se soumettre volontairement aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’il y a lieu de relever que dans l’acte notarié la désignation des biens est suivie par la mention de deux lots parties privatives emportant chacun une quote-part de parties communes de 50/100 èmes, et par l’ indication de la nécessité de l’actualisation de cette désignation 'suite aux travaux effectués par l’ancien propriétaire';

Qu’en page trois de cet acte figure un paragraphe intitulé 'mention obligatoire de superficie’ contenant l’indication que 'conformément aux dispositions de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996 intégrées dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le VENDEUR a fourni la superficie de la partie privative des BIENS, objets des présentes soumis à ladite loi ainsi qu’à ses textes subséquents';

Que la mention de la superficie est qualifiée d’obligatoire alors que la soumission de la partie privative des BIENS à la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996, par le seul effet de la publication de cette loi, se heurte à un obstacle dirimant dans la mesure où la dissolution de la copropriété emporte nécessairement disparition de la distinction entre partie privative et parties communes, ces dernières supposant l’existence de plusieurs copropriétaires ;

Que dès lors que l’acte ne comporte aucune autre mention que celles se rapportant à l’exécution d’une obligation légale inexistante de se soumettre aux dispositions d’une loi qui n’a pas vocation à régir le bien vendu, la soumission volontaire des parties aux dispositions de l’article 46 précité supposerait une mention établissant l’expression de leur volonté nonobstant le caractère non obligatoire de cette soumission ;

Que le caractère erroné de la croyance de ce que le bien était soumis aux dispositions de l’article 46 précité ne permet pas à Monsieur X de revendiquer un droit qu’il ne détient pas ;

Considérant au surplus que la disparition de plein droit de la copropriété exclut toute notion relative à la surface de partie privative et ne permet de se référer qu’à la notion de surface habitable ;

Considérant que dès lors, à supposer même que les parties aient expressément entendu permettre à l’acquéreur d’obtenir une réduction du prix de vente si la surface habitable déclarée et la surface habitable réelle présentaient une différence d’un vingtième, Monsieur X n’est pas fondé à se prévaloir de l’existence d’une surface retenue par l’expert de 129 mètres carrés, dès lors que l’expert a exclu de ce total, la superficie de la 'cave aménagée en une grande salle de 24,15 m2, une salle d’eau de 4,25 m2 et un local de 0,60 m2", parties du sous-sol demi-enterré dont l’aménagement, réalisé par Madame Y, en pièces d’habitation était parfaitement connu de l’acquéreur qui a visité le bien acquis à plusieurs reprises ;

Que le jugement entrepris rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 23 février 2005 doit être infirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que Madame Y soutient que Monsieur X avait une parfaite connaissance des locaux avant de les acquérir le 16 juin 2000 ; qu’il a engagé la présente procédure à son encontre plus d’une année après la vente qu’elle avait consentie dans la perspective de sa retraite à raison de laquelle elle ne percevait qu’une pension modeste complétée par les revenus locatifs d’un local commercial dont elle demeurait propriétaire mais qu’elle a été contrainte de vendre en urgence dans des conditions défavorables après avoir traversé des difficultés financières qui ont eu pour conséquences le prononcé d’une interdiction bancaire, des retenues opérées par le Trésor public sur sa pension de rentraite, la nécessité de faire appel à l’aide de son entourage, la plaçant dans une situation extrêmement pénible à une époque de sa vie où elle pouvait aspirer légitimement à la quiétude ;

Considérant que quelle que soit la réalité du dommage dont elle fait état, la réalisation de celui-ci ne peut être imputée à faute à Monsieur X qui a poursuivi l’exécution de décisions le déclarant bien-fondé en sa demande dont la première a été confirmée par la seconde, soit l’arrêt de cour d’appel rendu le 16 juin 2006, contradictoirement, au fond et en dernier ressort ;

Que Madame Y ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur X ;

Considérant enfin que Madame Y a dû, pour se défendre, exposer des frais non compris dans les dépens puisque la procédure engagée par Monsieur X qui succombe en ses prétentions, l’a contrainte à engager des frais de représentation importants, eu égard à sa longueur et au nombre de juridictions devant lesquelles elle s’est poursuivie ;

Que Monsieur X doit être condamné à verser la somme de 20 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant contradictoirement et en dernier ressort ,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Nanterre, le 23 février 2005,

Statuant à nouveau,

Déboute Monsieur X de toutes ses demandes dirigées contre Madame Y,

Y ajoutant,

Déboute Madame Y de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur X à verser à Madame Y la somme de 20 000 € (vingt mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tant que de besoin, le condamne à restituer les sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement infirmé ;

Condamne Monsieur X aux entiers dépens de première instance et d’appel, autorisation étant donnée aux avoués en la cause, de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-François FEDOU, président et par Madame LOMELLINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,