COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

19^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2008

R.G. N° 07/07422

AFFAIRE :

C Z

C/

E Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 05/03113

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP BOMMART MINAULT

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur C Z

né le XXX à BELHOMERT-GUEHOUVILLE (28)

XXX

représenté par la SCP BOMMART MINAULT – N° du dossier 00035025

Rep/assistant : la SCP GIBIER SOUCHON FESTIVI RIVIERE (avocats au barreau de CHARTRES)

APPELANT

****************

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

Madame G Y née X

née le XXX à XXX

tous deux XXX

représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20071319

Rep/assistant : M^e Christian MERCIER (avocat au barreau de CHARTRES)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Octobre 2008 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicole BOUCLY-GIRERD, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-François FEDOU, président,

Madame Nicole BOUCLY-GIRERD, conseiller,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,

Par acte du 17 septembre 2002, C Z, âgé de 70 ans comme né le XXX, a vendu aux époux Y une propriété sise à XXX, en Eure et Loir comportant une maison d’habitation et une pièce de terre en labour, se réservant toutefois pendant sa vie durant le droit d’habitation sur '2 pièces avec usage aux sanitaires communs à aménager par les acquéreurs et à leurs frais dans un délai d’une année et la totalité du terrain, l’acquéreur ayant tout droit d’accès et de stationnement sur le terrain.'

Alléguant qu’il est privé de l’accès aux sanitaires et à son potager, C Z a assigné les époux Y par acte du 24 novembre 2005 publié à la conservation des hypothèques de Nogent le Rotrou le 10 mai 2006, aux fins de résolution judiciaire de la vente, expulsion des acquéreurs et de tous occupants de leur chef et paiement de dommages et intérêts .

Par jugement du 3 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Chartres saisi a débouté Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes au motif que la preuve de violations graves , répétées et persistantes des clauses contractuelles contenues dans l’acte notarié n’était pas rapportée, étant observé que Monsieur Z ne proposait pas la restitution du prix de la cession, et que n’étaient pas davantage établis la faute des époux Y et un préjudice particulier pour Monsieur Z.

C Z a interjeté appel de cette décision, dont il poursuit l’infirmation.

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées le 23 avril 2008 il prie la Cour de :

— constater les manquements graves et répétés des époux Y à leurs obligations contractuelles,

— en conséquence prononcer la résolution judiciaire de la vente intervenue le 17 septembre 2002,

— ordonner l’expulsion de l’immeuble litigieux des acquéreurs et de tous occupants de leur chef , au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement les époux Y à lui payer 15.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— les débouter de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer 3500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa demande en résolution du contrat pour manquements graves de son co-contractant sur le fondement de l’article 1184 du code civil, il expose qu’il ne peut disposer de son potager ni des sanitaires, et n’a pas la clé du portail ce qui le contraint à faire le tour du jardin pour pénétrer sur le terrain, ce, en contradiction avec les réserves contenues dans l’acte de vente , alors qu’il a vendu sa maison à bas prix , qu’il a avancé 12200 € pour la réalisation des travaux dans la maison et n’en a été remboursé que 3 ans plus tard.

Il assure qu’il ne peut accepter l’offre qui lui est faite d’installer à son profit des sanitaires privatifs dès lors qu’il lui est demandé en échange de faire les frais d’un compteur d’eau et d’un compteur d’électricité séparés et que, vivant dans des conditions indignes, il est fondé à prétendre à des dommages et intérêts, qu’en revanche la demande de remboursement du coût de leurs travaux présentée par les époux Y est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, et non justifiée puisqu’ils ont seuls pris l’initiative de ces aménagements.

Monsieur et Madame Y, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 23 juillet 2008, concluent à la confirmation du jugement entrepris, et très subsidiairement, si la résolution de la vente était prononcée, à la condamnation de Monsieur Z à leur rembourser 55417,48 € , à sa condamnation en tout état de cause à leur payer 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir qu’ils ont acheté la maison pour la mère de madame Y, H X qui entretenait des liens d’amitié avec Monsieur Z, mais que leur cohabitation s’est révélée difficile, et le partage des sanitaires source de difficulté, madame A , âgée, manifestant une crainte physique de son voisin, qu’ils ont donc proposé une solution de substitution consistant à faire installer une salle de bains chez Monsieur Z en contrepartie de quoi celui-ci prendrait à sa charge les frais de pose de compteurs d’eau et d’électricité, mais que l’intéressé n’a pas répondu, qu’il dispose d’une entrée à la propriété qu’il a aménagée et stationne régulièrement son véhicule dans le jardin, et qu’en l’état les relations ne sont plus conflictuelles.

Ils ajoutent que si la résolution était prononcée, ils sont fondés à solliciter la restitution du prix de vente, ainsi que le remboursement des frais et des travaux qu’ils ont exécutés conformément au contrat de vente, ce qui ne constitue pas une demande nouvelle puisque cette prétention tend à faire écarter les prétentions adverses.

SUR CE, LA COUR

Considérant qu’aux termes de l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des partie ne satisferait pas à ses obligations ;

Qu’il appartient aux tribunaux d’apprécier en cas d’inexécution partielle, si la gravité du manquement justifie la résolution ;

Considérant qu’en l’espèce, la clause de réserve du droit d’habitation de Monsieur Z contenue dans l’acte de vente de sa propriété prévoyait expressément la mise à disposition du vendeur de sanitaires communs ;

Qu 'un constat d’huissier dressé le 14 septembre 2005 établit que la porte séparant les logements des deux parties est fermée à clé et condamnée du côté de chez Madame X, privant Monsieur Z de la possibilité d’utiliser les sanitaires installés comme prévu, ce que ne contestent pas les époux Y qui expliquent la situation par le sentiment de crainte qui anime leur parente ;

Qu’il n’est pas cependant pas justifié d’un comportement dangereux de Monsieur Z, plutôt décrit dans des attestations de voisins et amis comme dévoué et gentil, et dont le médecin précise que l’on peut facilement abuser de sa crédulité ;

Qu’en tout état de cause, si les époux Y affirment avoir cherché à substituer un autre avantage à celui qu’il retirait au vendeur, en faisant installer une salle d’eau dans la partie privative demeurée à l’usage de Monsieur Z, offre qui de fait, en considération de l’intention des parties telle qu’elle ressort de la convention, aurait rempli Monsieur Z de ses droits , ils n’ont toutefois pas réalisé les travaux envisagés au motif que Monsieur Z s’était refusé à prendre en charge l’installation de compteur d’eau et d’électricité ;

Mais considérant qu’ils ne sauraient se soustraire à l’obligation qui leur incombait de mettre à sa disposition une salle d’eau, au motif que Monsieur Z refuserait d’exécuter des travaux que l’acte de vente ne mettait aucunement à sa charge, les aménagements devaient être intégralement pris en charge par les acquéreurs ;

Considérant de surcroît qu’ il n’est pas contesté que Monsieur Z, auquel l’acte imposait 'tout droit d’accès au terrain’ ne dispose pas de la clé du portail principal, ce qui le contraint à utiliser un passage qu’il a fait installer au bout de la propriété; que divers témoignages précisent que, contrairement à la clause de réserve contenue dans l’acte de vente, il ne peut profiter librement de son jardin ;

Qu’il suit de là que s’il conserve effectivement la jouissance des deux pièces convenues, il ne tire pas les avantages qu’il pouvait attendre de la cession de son bien, soit l’usage de sanitaires et la libre jouissance du jardin ;

Que ces privations constituent un manquement grave à des obligations essentielles du contrat de vente, déterminantes pour le vendeur qui entendait ainsi pouvoir jouir sa vie durant d’un logement décent et de son jardin ;

Que ne pouvant ajouter aux clauses du contrat en posant une condition non convenue à l’exécution de leur obligation de délivrance de sanitaires, et de mise à disposition du jardin, les époux Y ont manqué à leurs obligations ;

Qu’il suit de là que la résolution de la vente doit être prononcée aux torts des acquéreurs, et la libération des lieux ordonnée dans le délai de six mois de la présente décision ;

Considérant sur les conséquences de cette résolution, que celle-ci entraîne la remise des parties dans l’état où elle se seraient trouvées si le contrat n’avait jamais existé ;

Que dès lors Monsieur Z devra restituer le prix de la vente aux époux Y, soit 22.860 € , l’expulsion des occupants sans droit ni titre de la maison ne pouvant être poursuivie que sur la justification de ce règlement ;

Considérant , sur la demande de remboursement de frais et travaux formulée devant la Cour par les époux Y, que Monsieur Z lui oppose qu’il s’agit d’une demande nouvelle, irrecevable à ce titre en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

Mais considérant que, dans la mesure où cette demande entre dans le compte entre les parties qui découle inévitablement de la résolution demandée, elle en constitue la conséquence et l’accessoire, recevable à ce titre conformément aux dispositions de l’article 566 du même code ;

Considérant en ce qui concerne le fond de la demande, que les époux Y s’ils ont engagé des frais pour 31.439,48 € dans la maison, n’avaient aux termes de l’acte que l’obligation de mettre à la disposition du vendeur des sanitaires à leur usage commun, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Que le remboursement des aménagements effectués dans leur seul intérêt ne saurait être à la charge du vendeur , que dès lors cette prétention sera écartée ;

Qu’enfin, la résolution de la vente intervenant à leurs torts, ils conserveront la charge des frais de mutation afférents à la cession immobilière ;

Considérant que Monsieur Z ne justifie pas de la mauvaise foi des époux Y, qu’il n’y a pas lieu à dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

Que par ailleurs, l’équité ne commande pas de faire application au profit de l’une ou l’autre des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’en revanche , les époux Y qui succombent en leurs prétentions devront supporter la charge des entiers dépens de la procédure ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

RÉFORME le jugement entrepris, et STATUANT À NOUVEAU,

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 17 septembre 2002 entre :

— Monsieur C K L Z , né le XXX à XXX , Eure et XXX

et

— Monsieur E I Y, né le XXX à XXX , et Madame G J X épouse Y , née le XXX à XXX, demeurant à XXX,

et portant sur le bien sis XXX sur la commune XXX, lieu-dit ' Saint Germain de l’épinay’ pour une contenance de 0 ha61a 51ca, et section ZC n° 30, lieu-dit ' Saint Germain de l’épinay’ pour une contenance de 0ha 0a 96ca,

XXX,

ORDONNE la restitution par C Z de l’intégralité du prix de vente , soit 22.860 € , à Monsieur et Madame Y,

DIT que les lieux devront être libérés dans le délai de 6 mois de la signification de la présente décision,

DIT que passé ce délai l’expulsion des époux Y et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie avec, si besoin est , l’assistance de la force publique sur justification du remboursement par Monsieur Z de l’intégralité du prix de la vente,

ORDONNE la publication du présent arrêt au bureau des Hypothèques de Nogent le Rotrou,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur et Madame Y aux entiers dépens de première instance et d’appel et AUTORISE la SCP Bommart Minault, avoués en la cause, à recouvrer directement contre eux ceux de dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu de provision.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-François FEDOU, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,