COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74E

1^re chambre

1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 NOVEMBRE 2009

R.G. N° 08/07532

AFFAIRE :

B X

…

C/

M DE C D

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : 07/00388

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP FIEVET-

LAFON,

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B X

né le XXX à XXX

Madame N, O-P Q épouse X

née le XXX à XXX

tous deux XXX

représentés par la SCP FIEVET-LAFON – N° du dossier 280875

Rep/assistant : M^e Béatrice DUPAYRAT (avocat au barreau de VERSAILLES)

APPELANTS

****************

Monsieur M DE C D

né le XXX XXX

Madame R S T DE F V épouse DE C D

née le XXX XXX

tous deux XXX

représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20081160

Rep/assistant : M^e Martine COUDERC (avocat au barreau de PARIS)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Octobre 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bernadette WALLON président chargé du rapport en présence de Madame Evelyne LOUYS, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bernadette WALLON, président,

Madame Evelyne LOUYS, conseiller,

Madame Nicole BOUCLY-GIRERD, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,

Par acte authentique du 24 octobre 2003, M. et M^me B X ont vendu aux époux De C D un terrain à bâtir situé au XXX à XXX

Il était constitué aux termes de cet acte une servitude de cour commune au profit de la parcelle cadastrée section BM n° 28 appartenant aux époux X, la dite cour jouxtant leur fonds.

Sur assignation en date du 27 septembre 2006 délivrée aux époux de C D, les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de :

— voir constater l’existence de la servitude de cour commune dans l’acte de vente du 24 octobre 2003,

— voir dire que les époux de C D ont violé la servitude de cour commune en édifiant une descente de garage, un muret le long de cette descente, un balcon terrasse ainsi qu’un soupirail et une avancée devant le soupirail,

— voir condamner les époux de C D à remettre en état la cour commune en supprimant les constructions édifiées,

— voir condamner les époux de C D à faire le nécessaire sous astreinte de 150 euros par jour à compter du jugement,

— voir condamner ces derniers au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la violation de la servitude de cour commune,

— voir constater un empiétement sur leur terrain concernant le mur construit entre la propriété des époux de C D et celle des époux X,

— voir ordonner la démolition, sous astreinte, de cet empiétement,

— voir condamner M. et Mme de C D au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 544 du Code civil du fait des troubles de voisinage subis.

Par un jugement en date du 2 septembre 2008, le tribunal de grande instance de Versailles a rejeté la demande des époux X , dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, condamné ces derniers à verser la somme de 1.000 euros aux époux de C D sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. et M^me X aux dépens.

Appelants, M. et M^me X, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 30 janvier 2009 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens, demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel,

— infirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

— débouter les époux de C D de toutes prétentions,

— constater l’existence de la servitude de la cour commune dans l’acte de vente du 24 octobre 2003,

— dire que les époux de C D ont violé la servitude de cour commune en édifiant une descente de garage, un muret le long de cette descente, un balcon/terrasse ainsi qu’un soupirail et une avancée devant le soupirail,

— condamner in solidum les époux de C D à remettre en état la cour commune telle qu’elle était avant le début des travaux, en supprimant la descente de garage, le muret longeant cette descente, le balcon/terrasse et l’avancée devant le soupirail, et le soupirail,

— les condamner in solidum à faire le nécessaire, sous astreinte de 150 euros par jour à compter du prononcé de l’arrêt ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la violation de la servitude de cour commune et privation de jouissance,

— constater que le mur construit par les époux de C D empiète sur la propriété des époux X,

— en conséquence, ordonner la démolition de cet empiétement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt,

— condamner in solidum M. et Mme de C D à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des troubles anormaux de voisinage subis ainsi que celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. et M^me M De C D, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 28 mai 2009 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens, demandent à la cour de :

— déclarer les époux X recevables en leur appel mais non fondés,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les époux X au paiement de la somme de 6.000 euros en réparation des troubles de jouissance qu’ils ont subi outre 2 000 euros d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la servitude de cour commune

Considérant que la servitude de cour commune est instaurée par l’article L 451-1 du Code de l’urbanisme ;

Qu’elle se définit comme celle dont l’objet est d’assurer une certaine distance entre les constructions et de garantir un certain prospect entre deux propriétés voisines ; qu’elle établit à cet effet entre les propriétés, une zone ordinairement prise de chaque côté de la ligne divisoire où il est interdit de construire ou de bâtir au delà d’une certaine hauteur ;

Considérant selon l’acte de vente du 24 octobre 2003, que M. et Mme de C D s’obligent 'à ménager et maintenir à perpétuité sur cette parcelle une cour de forme rectangulaire délimitée au plan annexé aux présentes au profit de la parcelle cadastrée section BM N°28 …… et s’interdisent pour eux-mêmes et tous futurs propriétaires ou ayants-droits le droit d’élever aucun bâtiment de quelque nature que ce soit sur ladite cour commune’ ;

Considérant que les époux X font grief à leurs voisins d’avoir édifier une rampe d’accès à leur garage souterrain protégée par une rambarde métallique ainsi qu’un mur de protection, un balconnet, un soupirail et une avancée devant le soupirail, l’espace occupé par cette rambarde et le balconnet situés devant la porte-fenêtre du rez-de-chaussée ayant pour effet de réduire la surface de la cour commune et de leur en interdire l’accès ;

Mais considérant que d’une part, l’objet d’une servitude de cour commune n’est pas de permettre au bénéficiaire le libre accès sur le terrain qu’elle grève mais de laisser l’espace libre de toute construction afin de ne pas gêner le vue et l’ensoleillement de la propriété voisine ;

Que d’autre part, le respect de la servitude impose que soient interdites toutes constructions nouvelles ou tout réhaussement de constructions existantes ;

Considérant que cette interdiction n’empêche pas la réalisation de constructions souterraines et des aménagements de surface indispensables à l’utilisation normale des lieux ;

Considérant qu’une rampe d’accès au parking souterrain, protégée par un mur ne constituent pas une élévation au dessus du sol ; que la rambarde, le balcon situés devant la porte-fenêtre du rez-de-chaussée de la maison des époux de C D et le soupirail ne privent pas les voisins de la vue ou de l’ensoleillement ; qu’enfin, l’espace occupé par la rampe d’accès au garage ne porte pas atteinte à la forme rectangulaire de la cour commune ;

Considérant qu’il s’ensuit que les demandes formées par les époux X du fait de la violation de la servitude de cour commune par les époux de C D sont infondées ; qu’elles doivent être rejetées et le jugement entrepris, confirmé de ce chef ;

Sur le mur de séparation des deux propriétés

Considérant que les appelants font état d’un empiet de 5 centimères sur leur propriété dans la partie enterrée du mur séparatif édifié par M. de C D en raison de l’utilisation de parpaings de 20 centimètres dans la partie basse du mur au lieu de 15 centimètres, et ce sans leur accord et sans contrepartie pour eux ;

Que devant la cour, ils prétendent également que le mur ainsi construit les empêche d’accéder à la cour commune dont ils ont la jouissance de sorte qu’ils sollicitent la démolition de ce mur sous astreinte ;

Mais considérant sur ce dernier point que, comme il vient d’être énoncé, les époux X ne sont pas fondés à se plaindre d’un défaut d’accès à la cour commune dont ils n’ont pas la jouissance ;

Considérant qu’en ce qui concerne l’édification du mur séparatif, les époux de C D font valoir que les deux parties étaient d’accord, en l’absence de toute clôture entre les deux fonds, sur le principe de la construction d’un mur mitoyen situé en limite exacte de chacune des propriétés ; que les modalités de la construction ont été arrêtées ensemble et qu’en contrepartie de l’empiétement du mur de 5centimètres dans la partie enterrée et seulement sur une longueur de 5,5 mètres sur la propriété de leurs voisins, ils prenaient à leur charge le coût des matériaux nécessaires, M. de C D se chargeant de faire les travaux lui-même, ce qui a d’ailleurs été réalisé ;

Considérant que l’existence d’un empiet de 5 centimètres sur le fond des époux X, dans la partie enterrée du mur est reconnue par les époux de C D ; que pour établir la réalité de l’accord qu’ils invoquent et qui est contesté, ils se fondent sur trois attestations ainsi que sur une correspondance des époux X du 30 janvier 2005 dans laquelle on peut lire : 'A ce sujet, je vous ai demandé à plusieurs reprises de bien vouloir monter le mur de séparation comme vous vous étiez engagé dès le début des travaux puis toujours reculé…..';

Mais considérant que force est de constater que cet écrit n’établit pas l’existence d’un accord sur l’empiétement de 5 cm sur la propriété des époux X et qu’à cet égard, les attestations de Mrs Z et A sont également inopérantes ; que seule celle émanant de M. F G, membre de la famille de M. de C D précise : 'J’était présent lorsque M. de C D et son voisin M. X ont discuté de la construction de ce mur. Ils ont décidé que dans la partie enterrée, ils utiliseraient des parpaings de 20 cm et dans la partie élevée de parpaings de 15 cm. M. X était d’accord pour que l’empiétement de 5 cm soit de son côté dans la partie enterrée’ ;

Considérant qu’en vertu de l’article 545 du code civil 'Nul ne peut contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité’ ;

Considérant qu’entre particuliers, la cession de la propriété ne peut intervenir qu’après un accord des volontés ; que cet accord doit être exempt de toute équivoque ; qu’il ne saurait en particulier se déduire du silence observé devant des agissements d’un voisin ; qu’ainsi, le fait de n’élever aucune protestation au cours de l’édification d’un mur empiétant sur une parcelle de son terrain, n’implique pas de la part du propriétaire un acquiescement ;

Considérant encore, sur la nature du mur, que si l’assise du mur empiète sur la parcelle limitrophe, même en sous-sol, sans l’accord de son propriétaire, le mur reste privatif ;

Considérant qu’en l’espèce, la seule attestation de M. F H est manifestement insuffisante rapporter la preuve de l’accord dont se prévalent les époux de C D de sorte qu’il doit être fait droit, dans son principe, à la demande de démolition du mur litigieux formée par les époux X ;

Considérant cependant, que plutôt que d’envisager une démolition intégrale, alors que seule la partie enterrée du mur empiète sur la propriété voisine sur une longueur de 5,50 mètres par la pose de parpaings de 20 cm de large au lieu de 15 cm pour consolider le mur à cet endroit, il y a lieu d’ordonner la suppression de l’empiétement en recourant à toutes solutions techniques de démolition partielle ou totale permettant de rétablir la construction dans ses limites ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte ;

Sur les troubles anormaux de voisinage

Considérant que le propriétaire ne doit pas user de ses pouvoirs de manière anormale, entraînant un préjudice excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Considérant que les époux X se plaignent d’un certain nombre de nuisances sonores, visuelles, d’hygiène et de sécurité toutes liées à la construction de la maison de leurs voisins ;

Considérant qu’il est démontré au travers des pièces produites que le chantier a commencé au mois de juin 2004 pour se terminer en juillet 2007, soit durant trois années ; qu’il est également établi que M. et M^me X ont subi des nuisances sonores en particulier les samedis et les dimanches ainsi que des éclaboussures de ciment et de peinture outre des poussières pendant toute cette période ;

Considérant, qu’ayant eux-mêmes vendu la parcelle de terrain aux époux de I D, ils étaient parfaitement informés de l’édification d’un pavillon et des nuisances inévitables qu’une telle opération génère ;

Que cependant, la durée anormalement longue du chantier quelqu’en soit la raison, a manifestement constitué pour les époux X un trouble excessif dépassant les inconvénients normaux de voisinage sans toutefois qu’il puisse être retenu un lien de causalité avec les troubles dont souffre M^me X qui a subi une intervention chirurgicale du cerveau ;

Considérant qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient ainsi de réparer le préjudice subi par les époux X en leur allouant une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Considérant que les faits invoqués par les époux de C D : invectives, comportement agressif, provocations, pour solliciter le paiement d’une somme indemnitaire de 6 000 euros ne peuvent être retenus au titre des inconvénients anormaux du voisinage qui supposent un trouble au cinq sens vitaux : la vue, le son, le toucher, l’odeur et le goût ; que tel n’est pas le cas en l’espèce ;

Considérant que les époux de C D seront en conséquence déboutés de leur demande ;

Considérant qu’au regard de l’issue de l’ensemble du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et M^me X fondées sur la violation de la servitude de cour commune,

L’INFIRME sur le surplus,

STATUANT À NOUVEAU,

ORDONNE la suppression de l’empiétement du mur séparatif, existant dans sa partie enterrée, sur la propriété des époux X en recourant à toutes les solutions techniques de démolition partielle ou totale permettant de rétablir la construction dans ses limites,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte,

CONDAMNE les époux de C D à verser à M. et M^me X la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage qu’ils ont subi,

DÉBOUTE les époux de C D de leur demande de dommages et intérêts

tendant aux mêmes fins,

DÉBOUTE les parties de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,