COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 OCTOBRE 2010

R.G. N° 09/05528

AFFAIRE :

S.A.R.L. LE DOMAINE

C/

B C épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2009 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 3

N° RG : 07/8504

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP JUPIN & ALGRIN

SCP KEIME GUTTIN JARRY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. LE DOMAINE

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués – N° du dossier 0025596

ayant pour avocat M^e F KOERFER-BOULAN au barreau de VERSAILLES

APPELANTE

****************

1/ Madame B C épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

2/ Monsieur H X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Demeurant tous deux :

XXX

XXX

représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 09000844

plaidant par M^e Jérôme Z, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2010, Madame Marie-José VALANTIN, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

Monsieur D A et Mademoiselle F Y, propriétaires d’un bien immobilier situé XXX à XXX, ont confié, par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2006, à la SARL LE DOMAINE un mandat en vue de le vendre.

Par acte sous seing privé en date du 11 novembre 2006, un compromis de vente sous condition suspensive a été régularisé par l’intermédiaire de la SARL LE DOMAINE entre les consorts A-Y, vendeurs, et les époux X, acquéreurs, moyennant la somme de 210.000 euros.

Trois conditions suspensives étaient insérées audit compromis et devaient être régularisées avant la réitération de la vente par acte authentique fixée au 9 février 2007 :

L’obtention d’un prêt bancaire à hauteur de 210.000 euros dans le délai de 45 jours de la signature du compromis,

La délivrance d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble vendu, le seul alignement ne pouvant être considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination,

— La délivrance d’un état hypothécaire ne révélant pas d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue de réitération, entre les mains du rédacteur dudit acte, la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions, augmenté des frais de mainlevée.

Les époux X ont obtenu leur financement dans le délai imparti dans le compromis de vente ainsi que l’état hypothécaire mais ayant appris par leur notaire l’existence d’une servitude d’urbanisme résultant expressément du titre de propriété selon lequel le bâtiment vendu, en cas de sinistre, ne pourra être reconstruit à l’identique, ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique et ont sollicité, par courrier en date du 12 avril 2007, la restitution de leur dépôt de garantie, ce qui a été fait par M^e Z, notaire des époux X.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2007, la SARL LE DOMAINE estimant que les 3 conditions suspensives étaient remplies ont assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de Versailles sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour lui avoir causé un préjudice en ne respectant pas leurs obligations contractuelles et a demandé :

Leur condamnation conjointe et solidaire au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l’absence de versement de sa rémunération telle que stipulée dans le compromis de vente signé le 11 novembre 2006,

Le rejet de leurs demandes reconventionnelles,

Leur condamnation aux dépens et au versement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 17 mars 2009, le tribunal de grande instance de Versailles a débouté la SARL LE DOMAINE de ses demandes et l’a condamnée à verser à Monsieur et Madame X la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

La SARL LE DOMAINE a interjeté appel de cette décision le 26 juin 2009 et entend contester l’existence d’une faute qu’elle aurait commise dans l’exercice de son mandat de négociateur à l’égard des époux X.

Par conclusions en date du 1^er juin 2010, la SARL LE DOMAINE reprenant le fondement invoqué à l’appui de ses prétentions en première instance, demande à la cour de bien vouloir :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déclarer la SARL LE DOMAINE recevable en ses demandes,

Déclarer les demandes des époux X mal fondées et de les débouter de celles-ci,

En conséquence, condamner conjointement et solidairement les époux X à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du non versement de sa rémunération telle que stipulée dans le compromis de vente du 11 novembre 2006,

Condamner conjointement et solidairement les époux X à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile

Condamner conjointement et solidairement les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que si un certificat d’urbanisme négatif a été délivré, la condition suspensive relative à la délivrance d’un certificat d’urbanisme telle que stipulée dans le compromis de vente a été réalisée puisqu’en date du 1^er mars 2007, la mairie d’ANDRESY a indiqué qu’il est possible de reconstruire un bâtiment rigoureusement identique au bâtiment sinistré sous réserve que la construction ait été régulièrement édifiée et qu’en l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la construction, l’irrégularité ne peut pas être prouvée de sorte que l’impossibilité de reconstruire, invoquée par les époux X pour refuser de signer l’acte authentique, est infondée et justifie leur condamnation à des dommages-intérêts en réparation du préjudice que constitue la perte du droit à une rémunération telle que stipulée dans le compromis de vente.

Par conclusions en date du 9 juin 2010, les époux X demandent à la Cour de bien vouloir :

Débouter la SARL LE DOMAINE de son appel,

Confirmer le jugement entrepris le 17 mars 2009 dans toutes ses dispositions

Condamner la SARL LE DOMAINE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SARL LE DOMAINE aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2010.

SUR CE,

— Sur la demande de la SARL LE DOMAINE en paiement de dommages-intérêts par les époux X

Considérant que la SARL LE DOMAINE admet qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, elle ne peut pas prétendre à la commission fixée dans l’acte de mandat de vente alors que l’acte authentique de vente n’a pas été signé ;

Qu’elle sollicite une indemnisation pour avoir été privée par les époux X de la commission stipulée dans le compromis signé le 11 novembre 2006 en raison de leur refus fautif de signer l’acte authentique et ce, alors que la condition relative à l’absence de servitude grave était remplie comme les deux autres conditions suspensives ;

Considérant que les acquéreurs ont été avertis par leur notaire, Maître Z, de la présence d’une servitude d’urbanisme grevant le bien qu’ils projetaient d’acquérir et qui résultaient de l’acte de propriété selon lequel 'le bâtiment en cas de sinistre ne pourra être reconstruit à l’identique’ ;

Qu’interrogée par le notaire des vendeurs, la mairie de la commune, où se trouvait situé le bien, a répondu par un courrier daté du 1^er mars 2007, que la propriété correspondant à la parcelle était bien située en zone UGa du PLU approuvé le 21/09/2007 ; que selon ce PLU (plan local d’urbanisme ) en vertu de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, 'la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement dès lors qu’il a été régulièrement édifié’ ;

Que le règlement de la zone UG et Uga ne contredisant pas cette disposition, il est donc possible de reconstruire un bâtiment rigoureusement identique au bâtiment sinistré sous réserve que le bâtiment à reconstruire respecte également les articles R 111-2; R 111-3-2;R111-14 ; R 111-14-1 ;R 111- 14-2 ; R 111-15 et R-21 du code de l’urbanisme et sous réserve que la construction ait été régulièrement édifiée ;

Considérant que, compte tenu notamment de la dernière réserve, Monsieur et Madame X ont fait solliciter par Maître Z un certificat positif ; ce qu’ils n’ont pas obtenu ;

Considérant que dans ces conditions, ils n’avaient aucunement l’assurance de pouvoir obtenir le droit de reconstruire à l’identique au cas de sinistre ;

Considérant qu’il est impossible de prouver que la construction est régulière ; que peu importe que la mairie n’ait pas les moyens de prouver non plus l’irrégularité de la construction, que dès lors, le droit pour Monsieur et Madame X de reconstruire le bâtiment qu’ils devaient acheter, restait incertain ;

Qu’en conséquence, il ne peut être considéré, compte tenu de la réserve marquée par la mairie, que la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble vendu était remplie ;

Que les acquéreurs n’ont pas commis de faute en refusant de réitérer l’acte et la SARL LE DOMAINE n’est pas fondée en sa demande d’indemnisation ;

Que la cour ne peut que confirmer la décision des premiers juges de la débouter de ses prétentions ;

— Sur la demande reconventionnelle des époux X

Considérant que la SARL LE DOMAINE, chargée de la vente du bien des consorts A -Y, n’a pas informé les époux X de l’existence de la servitude quant à la reconstruction du bâtiment mis en vente au cas de sinistre, ce dont elle avait connaissance par l’acte de propriété des vendeurs qu’elle devait, à titre professionnel, leur demander ;

Qu’en toute hypothèse, elle a manqué à son obligation de conseil en sa qualité de professionnel de la vente immobilière et cette carence a conduit les époux X à s’engager dans l’acquisition du bien des consorts A -Y sans avoir tous les éléments d’information nécessaires ;

Considérant que le refus des époux X n’ayant aucun caractère fautif (étant observé que les vendeurs n’ont pas contesté l’attitude des époux X), l’action introduite par la SARL LE DOMAINE dépourvue de tout fondement, puis son recours téméraire qui a contraint les époux X à subir une action en justice et ses tracas, justifie l’allocation de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts décidée par les premiers juges ; qu’il convient de confirmer ces dispositions ;

Considérant que perdante au sens de l’article 700 code de procédure civile, la SARL LE DOMAINE devra verser à Monsieur et Madame X une indemnité pour les frais non répétibles qu’ils ont exposés pour se défendre lors de la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 mars 2009 par le tribunal de grande instance de Versailles,

Ajoutant,

Condamne la SARL LE DOMAINE à régler à Monsieur et Madame X la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL LE DOMAINE aux dépens d’appel avec droit pour la SCP KEIME-GUTTIN-JARRY, avoués, de recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président, et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,