Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre section 2, 18 février 2010, n° 08/07368

TCOM Versailles 22 août 2008

CA Versailles
Infirmation 18 février 2010

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Absence de mandat écrit préalable
La cour a jugé que la société Poubeau a effectivement négocié sans mandat écrit préalable, ce qui entraîne la déchéance de son droit à rémunération.
Accepté
Caducité du compromis de vente
La cour a confirmé que le compromis était caduc, ce qui justifie le déboutement des demandes de la société Poubeau.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la société Poubeau à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 12e ch. sect. 2, 18 févr. 2010, n° 08/07368
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	08/07368
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Versailles, 22 août 2008, N° 2006F780
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Albert MARON, président
Avocat(s) :	Laure BELMONTIsabelle SOUMET-DOUMENJOU
Parties :	S.A.R.L. FLUTE DE CHAUD PAIN c/ S.A. POUBEAU

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

12^e chambre section 2

A.B./P.G.

ARRET N° Code nac : 56B

contradictoire

DU 18 FEVRIER 2010

R.G. N° 08/07368

AFFAIRE :

H X

…

Société POUBEAU, S.A.

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Août 2008 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre : 4

N° Section :

N° RG : 2006F780

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Farid SEBA

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant, après prorogation, dans l’affaire entre :

Monsieur H X

Madame I J épouse X demeurant tous deux XXX

S.A.R.L. LA FLUTE DE CHAUD PAIN ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentés par M^e Farid SEBA, avoué – N° du dossier 0012241

Rep/assistant : M^e Isabelle SOUMET-DOUMENJOU, avocat au barreau de VERSAILLES.

APPELANTS

****************

Société POUBEAU, S.A. ayant son siège XXX

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20081099

Rep/assistant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS (M.1017).

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Novembre 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller, (rédacteur)

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

Délibéré du 04 février 2010, prorogé au 18 février 2010, après avis aux avoués le 04 février 2010.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Poubeau a pour activité la vente de fonds de commerces, plus spécialement dans le secteur de la boulangerie-pâtisserie. Elle a présenté le fonds de commerce de la société E, à Monsieur et Madame X.

Le 1^er octobre 2004, ces derniers ont signé un mandat de recherche d’un fonds de commerce, et parallèlement Madame Z et Monsieur A ont signé un mandat de recherche d’acquéreur pour le fonds de commerce de la société E ; le même jour les époux X ont signé un bon de commission aux termes duquel ils reconnaissaient devoir à la société Poubeau la somme de 10.671 € HT pour la négociation dudit fonds de commerce.

La société Poubeau a rédigé un acte sous seing privé, paraphé et signé par Monsieur et Madame X, d’une part, et Monsieur A et Madame Z, d’autre part, le 19 janvier 2005 emportant cession du fonds de commerce de la société E au profit de Monsieur et Madame X « ou toute autre personne physique ou morale qu’ils pourraient se substituer », moyennant le prix de 152.000 €, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 140.000 € au taux maximum hors assurance de 6 %.

Le fonds de commerce de la société E a en réalité été vendu à la société « la Flûte de Chaud Pain » constituée par les époux X et ayant pour gérant Monsieur X, par acte en date du 7 octobre 2005 auquel la SA Poubeau n’a pas concouru.

La société Poubeau a saisi le tribunal de commerce de Versailles le 17 janvier 2006 pour obtenir le paiement par Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » in solidum de la somme de 12.762,60 € au titre des honoraires de négociation du fonds de commerce exploité par Monsieur A et Madame Z appartenant à la société E situé à Houdan, outre les honoraires de rédaction d’acte, 3 040 € au titre de la clause pénale, des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 27 avril 2007, le tribunal de commerce de Versailles a sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte pénale avec constitution de partie civile déposée par Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » .

Par arrêt du 31 octobre 2007, la cour d’appel de Versailles a infirmé ce jugement et dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer, renvoyé les parties devant le tribunal de commerce de Versailles et débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » aux dépens.

Par jugement rendu le 22 août 2008, le tribunal de commerce a fait droit aux demandes de la société Poubeau en condamnant solidairement Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain », avec exécution provisoire, au paiement des honoraires de négociation, des sommes de 4.560 € au titre des honoraires de rédaction d’acte,1 € au titre de la clause pénale réduite, 1.000 € à titre de dommages et intérêts et 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » ont relevé appel de ce jugement.

Par conclusions en date du 17 août 2008, les époux X et la Société la Flûte de Chaud Pain ont formé un incident aux fins de voir ordonner la communication au greffe de la Cour d’Appel d’une copie du dossier pénal actuellement en cours d’instruction devant Madame B juge d’instruction au Tribunal de Grande Instance de Versailles sous la référence N° parquet 0631361914, n° d’instruction 1/07/23.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 1^er octobre 2009, ils ont été déboutés de leur demande.

Par dernières conclusions signifiées le 28 octobre 2009, Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise, de débouter la société Poubeau de toutes ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 5 novembre 2009, la société Poubeau demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf sur le montant de la clause pénale conventionnelle, statuant à nouveau de ce chef, de condamner Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » à lui payer la somme de 3.040 € de ce chef, y ajoutant de condamner les mêmes in solidum à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

A l’appui de leur appel, Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » rappellent en premier lieu qu’aux termes de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi HOGUET, relative aux Agents Immobiliers et Syndics de Copropriétés, les agents immobiliers doivent détenir un mandat écrit et préalable.

Ce texte a été complété par l’ordonnance n°2004-634 du 1^er juillet 2004 aux termes de laquelle le mandat, dont, conformément à l’article 1325 du Code civil, un original est remis aux clients, précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise aux clients et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.

Aux termes de ce texte comme d’une jurisprudence constante, le mandat ne comportant pas les mentions obligatoires ou n’étant pas régularisé préalablement à l’opération emporte déchéance pour l’agent immobilier de son droit à rémunération.

Ils ajoutent que de la même façon, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, « la commission n’est pas due à l’agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif mais par lequel la vente définitive n’a pas été conclue, quand bien même l’acquéreur avait été présenté en premier lieu par cette agence et non l’agence ayant participé à l’acte définitif» de sorte qu’a fortiori, l’agent qui n’est pas titulaire d’un mandat, ou dont le mandat est expiré, est irrecevable et non fondé à demander le paiement d’une quelconque commission dès lors que la vente s’est conclue hors de son concours.

Tel est bien le cas en l’espèce, car il ressort des faits et de l’ensemble des pièces versées aux débats que la société Poubeau a agi sans mandat préalable. C’est ce qui résulte des attestations prouvant que les acquéreurs et les vendeurs ont été mis en contact dès le début du mois de septembre 2004, que la visite du fonds a eu lieu dès cette date et qu’il y avait accord sur la chose et le prix avant le 1^er octobre 2004.

C’est à tort que la société Poubeau prétend que les attestations devraient être écartées des débats alors qu’elles ont été mises en conformité avec les exigences de l’article 202 du code de procédure civile et qu’en outre, celles-ci ne sont pas prescrites à peine de nullité.

En outre, en admettant même que la cour reconnaisse l’existence d’un mandat valable, le mandat de recherche d’un bien confié par Monsieur X était expiré lorsque la cession est intervenue. Ce mandat consenti pour six mois contient une clause de reconduction tacite qui est nulle, faute d’être limitée dans la durée et dans le nombre de renouvellements, en violation de l’article 7 de la loi Hoguet. Les appelants n’avaient pas à dénoncer le mandat puisqu’il avait expiré le 31 mars 2005.

La société Poubeau est donc irrecevable et mal fondée à solliciter le paiement de la moindre commission et sera déboutée de plus fort de ses demandes.

Le compromis signé en janvier 2005 est devenu caduc, les prêts n’ayant pas été accordés par les banques, la vente signée sans le concours de la société Poubeau l’ayant été à des conditions financières totalement différentes de celles du compromis. Les conditions suspensives auxquelles étaient soumises le compromis ne se sont pas réalisées.

A titre subsidiaire, il ressort des pièces versées aux débats par les concluants que la société Poubeau, après la signature du compromis, n’a plus effectué la moindre diligence justifiant une quelconque rémunération, et c’est Monsieur X et son associé Monsieur C qui ont obtenu les financements nécessaires à l’opération.

Les parties à la cession de fonds de commerce, n’ont commis aucune «man’uvre pour l’évincer et le frustrer de son droit, notamment en concluant l’affaire après l’expiration de la résiliation du mandat de l’intermédiaire alors qu’elles avaient été mises en rapport par son entreprise ». Au contraire, c’est la société Poubeau qui a commis une manoeuvre frauduleuse en remettant la lettre de change émise pour paiement de l’indemnité d’immobilisation du bien, plus de 7 mois après son émission, et pas sur un compte séquestre du mandataire.

La société Poubeau ne saurait prétendre aux honoraires de rédaction de l’acte de cession du fonds puisqu’elle ne l’a pas rédigé et que le compromis était caduc.

Le jugement devrait être confirmé en ce qu’il a réduit à 1 € la clause pénale.

En réponse, la société Poubeau soutient que le mandat litigieux est bien antérieur aux diligences qu’elle a effectuées.

Les attestations produites par les défendeurs sont dénuées de toute valeur probante et non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. En tout état de cause elles émanent de personnes qui sont toutes parties prenantes à l’opération de vente et/ou au détournement de commission.

Les attestations sont vagues, contradictoires sur la date et se contentent de reproduire les propos des époux X.

Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » osent affirmer qu’il y a un accord sur la chose et sur le prix en septembre 2004 en prétendant par ailleurs qu’il y a eu discussion sur la vente des murs qui finalement ne s’est pas faite, ce qui aurait retardé la signature du compromis.

L’incohérence chronologique démontre la mauvaise foi des appelants.

Le mandat signé est parfaitement régulier. Le registre des mandats a été produit et est régulièrement tenu ; le mandat litigieux y est régulièrement inscrit.

L’expiration du mandat est sans incidence sur les obligations des appelants à l’égard de la société Poubeau.

En effet, et conformément à l’article 6 de la loi Hoguet, lorsque l’agent immobilier bénéficiaire d’un mandat a fait visiter le bien immobilier, même si le vendeur traite ensuite directement avec l’acquéreur et à un prix différent, l’opération est réputée faite par son entremise et lui ouvre droit au paiement de la commission.

L’accomplissement de ses diligences n’est ni contesté ni contestable et il en justifie. L’absence de réponse positive aux demandes de prêt est uniquement due à un coût trop élevé de l’opération telle qu’initialement envisagée. La société Poubeau a parfaitement rempli sa mission.

Ainsi, les appelants ne font valoir aucun moyen sérieux justifiant leur refus d’exécuter les termes de leurs engagements contractuels. Ce sont eux qui se sont rendus coupables de manoeuvres en vue de l’évincer et de la priver de son droit à rémunération. En toute hypothèse, elle est fondée en raison de ces manoeuvres à obtenir la réparation de son préjudice correspondant à la privation de ladite rémunération.

Il n’est pas justifié que la peine convenue soit manifestement excessive ou dérisoire et il n’y a pas lieu en l’espèce pour la cour à modérer la clause pénale.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 19 novembre 2009.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Il est stipulé à l’acte de cession sous conditions suspensives signé le 19 janvier 2005 entre les époux X et la société E représentée par Monsieur A et Madame Z que :

« Les parties reconnaissent avoir été présentées par Poubeau SA.

Elles reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’intermédiaire de Mr D, négociateur du Cabinet titulaire de la carte prévue à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 visée par la Préfecture.

En conséquence, les parties déclarent que le Cabinet Poubeau SA est bénéficiaire du montant de la commission soit dix mille six cent soixante et onze euros augmentée de la TVA au taux actuel de 19,60% figurant déjà dans le mandat délivré préalablement aux présentes par Mr et M^me X au cabinet Poubeau SA.

Cette rémunération due par les acquéreurs susnommés qui acceptent en sus du prix de vente du fonds de commerce dès la réalisation de la condition suspensive, devra être payée au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif et sera prélevée sur les fonds versés par les acquéreurs, toutes délégations étant d’ores et déjà consenties opposables à tous tiers détenteurs. (…)

En outre, les acquéreurs désignent expressément Poubeau partie intervenant qui accepte comme seul rédacteur de l’acte de cession en suite des présentes dont les honoraires fixés à trois % du prix majoré de la TVA en vigueur seront supportés par les acquéreurs qui s’y obligent expressément.

Faute par les parties de respecter les engagements prévus au paragraphe ci-dessus, elles s’engagent à verser à Poubeau SA à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire et irréductible de 2% du prix de cession figurant au présent acte (…)».

Cependant, il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, qu’un agent immobilier ne peut réclamer le paiement d’une commission ou d’une rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1^er de la même loi, lorsqu’il négocie ou s’engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Ainsi, l’agent qui négocie sans mandat est déchu du droit au paiement de la rémunération quand bien même celle-ci aurait été prévue et acceptée par les parties dans l’acte de cession à la signature duquel a abouti la négociation.

En l’espèce, il ressort de l’examen du mandat de recherche d’un bien signé par les époux X le 1^er octobre 2004 et de celui de recherche d’un acheteur signé par Madame Z et Monsieur A le même jour, qu’à cette date, nécessairement, la société Poubeau avait effectué des diligences antérieures à la signature de ces mandats.

En effet, dans le mandat signé par Monsieur X, le bien à rechercher est désigné comme celui de «Monsieur et Madame A, Sarl E, XXX » et dans le mandat signé par Madame Z et Monsieur A, l’acheteur à rechercher est désigné comme « Monsieur X ».

Sans qu’il soit nécessaire d’établir qu’il y aurait eu accord sur le prix et sur la chose vendue avant le 1^er octobre 2004, les mentions portées sur ces mandats ainsi conclus le 1^er octobre 2004, desquels il ressort que chaque partie, acquéreur et vendeur, est connue de l’autre et qu’elles sont d’accord sur le bien sur lequel la cession envisagée devrait intervenir, impliquent nécessairement qu’avait été engagée par la société Poubeau avant cette date, une négociation entre Monsieur et Madame X, d’une part, Madame Z et Monsieur A, d’autre part, dépassant les simples démarches publicitaires unilatérales effectuées par l’agent immobilier, requérant la mise en relation du vendeur et de l’acquéreur potentiels et des échanges précontractuels entre eux, en vue d’arriver à un accord.

Le bon de commission présenté par la société Poubeau et rédigé par elle, signé le 1^er octobre 2004, par Monsieur X, lequel y reconnaît devoir à la société Poubeau le montant de la commission forfaitaire de 10.671 € HT, pour la négociation du fonds de commerce appartenant à Madame Z et Monsieur A « suivant vente ferme en date du 1^er octobre 2004 négociation réalisée par D et Poubeau», consacre l’aveu par la société Poubeau elle-même de ce qu’à cette date, elle considérait que la négociation avait commencé avant la signature du mandat, voire même que cette négociation avait déjà abouti à un accord sur la chose et sur le prix.

Ces éléments apportent à eux seuls la preuve de ce que la société Poubeau a négocié la cession du fonds de commerce avant de faire bénéficier des mandats du 1^er octobre 2004.

La régularisation des mandats le 1^er octobre 2004, intervenue postérieurement à la négociation, et les engagements contractuels contenus dans ce bon de commission, comme ceux contenus dans l’acte de cession sous condition suspensive du 19 janvier 2005, ne sont pas de nature à faire échapper la société Poubeau à la sanction prévue par la loi du 2 janvier 1970 de déchéance du droit à toute rémunération de l’agent immobilier lorsqu’il négocie sans mandat écrit préalable.

Ce n’est que de façon surabondante que la cour retiendra comme éléments de preuve supplémentaires les attestations de Monsieur K F, comptable, et de Monsieur K L, représentant des Moulins, communiquées en pièces 3, 5, 6, 24, 26 et 27.

Même si ces attestations ne satisfont pas en tous points aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, elles sont accompagnées de la pièce d’identité de leur auteur. L’attestation de Monsieur F est établie sur papier à en-tête de la société SODARACO, dont il est directeur général, et revêtu du tampon de la société d’expertise-comptable.

Elles peuvent dès lors être retenues comme probantes, compte tenu de la qualité des personnes qui attestent, lesquelles n’ont pas d’intérêt personnel dans la cession et sont dignes de foi.

La rature portée sur l’année, 2005 modifiée en 2004, ne remet pas en cause la valeur de l’attestation de Monsieur F, car compte tenu des dates en cause, il s’agit à l’évidence d’une simple erreur matérielle rectifiée par l’auteur de l’attestation.

Or, ces attestations viennent confirmer l’affirmation de Monsieur et Madame X selon laquelle la négociation a été engagée par l’entremise de la société Poubeau dès le début du mois de septembre 2004 pour la cession du fonds de Monsieur A et de Madame Z et que c’est dès cette date, que la société Poubeau a fait visiter à Monsieur et Madame X les locaux de la boulangerie de Monsieur A et Madame Z.

Monsieur G, propriétaire des murs dans lequel le fonds est exploité, atteste dans les mêmes conditions (pièce 11) avoir fait visiter à Monsieur X les lieux dans la première semaine de septembre 2004.

Il est donc établi que la société Poubeau a négocié la cession du fonds de commerce en cause sans mandat préalable écrit.

En conséquence, elle ne peut prétendre à une quelconque rémunération au titre de cette négociation.

C’est donc en vain que la société Poubeau sollicite le paiement tant de la rémunération prévue à l’acte de cession sous condition suspensive entre les parties que des frais de rédaction de l’acte de cession prévus ensuite de l’acte du 19 janvier 2005, acte qu’elle n’a pas rédigé, et de la clause pénale.

Au surplus, s’agissant de la clause pénale, il ne peut être fait grief à Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » d’avoir manqué à leurs engagements alors que la condition suspensive de l’obtention du prêt prévu par l’acte du 19 janvier 2005, n’a pas été levée dans le délai prévu à cet acte car Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » n’ont pas réussi à obtenir le prêt sollicité en considération du prix de vente convenu.

C’est également en vain que la société Poubeau prétend obtenir le paiement des dommages et intérêts, d’un montant équivalent à celui de la commission, réparant le préjudice que lui auraient causé les manoeuvres de Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » qui l’auraient privée de cette rémunération.

En effet, la perte du droit à rémunération résulte de la faute de la société Poubeau elle-même, à savoir la négociation sans mandat écrit préalable, et ne saurait en conséquence donner lieu à indemnisation, à quel que titre que ce soit, par Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain ».

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront à la charge de la société Poubeau.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer à Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Déboute la société Poubeau de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain ».

Condamne la société Poubeau aux dépens.

Admet Maître Seba, avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société Poubeau à payer à Monsieur et Madame X et la société « la Flûte de Chaud Pain » une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La déboute de sa demande au même titre.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,