COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 JANVIER 2010

R.G. N° 09/01500

AFFAIRE :

Société SERGIC

C/

Melle A, B, Z X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2008 par le Tribunal d’Instance de COLOMBES

N° chambre :

N°11-07-000225

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP KEIME GUTTIN JARRY

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE ONZE JANVIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société SERGIC

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 09000130

plaidant par Maître BOCQUILLON avocat au barreau de PARIS -E 1085-

APPELANTE

****************

Mademoiselle A, B, Z X

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20090440

ayant pour avocat Maître ALBRAND du barreau de NANTERRE – C 748-

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Octobre 2009, Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

M. André DELANNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET

Vu le jugement entrepris, rendu contradictoirement le 7 novembre 2008 par le tribunal d’instance de Colombes, ayant constaté le désistement de M^lle X à l’égard de M^me Y, décédée, et condamné la SAS SERGIC à lui payer la somme de 1.614,55 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, ainsi qu’aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, du 16 octobre 2009, par lesquelles la SAS SERGIC, appelante, demande que cette décision soit infirmée, que M^lle X soit déboutée de l’ensemble de ses prétentions, subsidiairement que lui soit laissée la plus large part de responsabilité dans la survenance du dommage invoqué qui ne saurait être indemnisé que symboliquement et, en tout état de cause, qu’elle soit condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, du 14 octobre 2009, aux termes desquelles M^lle X, intimée et appelante incidente, sollicite la confirmation du jugement attaqué et la condamnation de la société SERGIC à lui payer les sommes de 247,34 euros correspondant solde de 'la dette LOGIREP', 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et, en sus des dépens, de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’il est rappelé que M^me X, après signature le 20 avril 2002 d’un avant-contrat de vente sous seing privé, a acquis le 31 juillet 2002 de M^me Y, aujourd’hui décédée, un appartement dépendant de l’immeuble XXX à Bois-Colombes (Hauts-de-Seine) soumis au statut de la copropriété et ayant pour syndic la société SERGIC ; qu’elle indique qu’ayant reçu au mois de juin 2003, pour la première fois depuis cet achat, une convocation pour une assemblée générale, elle a appris à cette occasion l’existence d’une procédure judiciaire diligentée contre la copropriété par la société LOGIREP ; qu’en effet la résolution 17 de l’ordre du jour portait sur le mandat à donner au syndic en vue d’interjeter appel du jugement rendu le 13 septembre 2002 par le tribunal de grande instance de Nanterre ayant condamné le syndicat des copropriétaires à la demande de cette société ; que le recours décidé ayant été formé, la cour d’appel de ce siège a confirmé par arrêt du 6 septembre 2004 (dont le caractère irrévocable n’est pas contesté) la décision entreprise et que le syndicat des copropriétaires a en définitive été condamné à payer à la société LOGIREP la somme de 209.211,63 euros TTC à

titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2003, ainsi qu’aux 3/4 des dépens d’appel ;

Que c’est dans ces conditions que par actes des 18 & 26 octobre 2005 M^lle X a fait assigner M^me Y et la société SERGIC devant le tribunal de grande instance de Nanterre, en invoquant la responsabilité contractuelle de la première et agissant contre la seconde sur un fondement délictuel au motif que dans la note d’information destinée au notaire par elle émise en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 n’avait pas été mentionnée la procédure en cours (dont les conséquences financières ne se sont révélées qu’après la signature de l’acte de vente) dont l’existence l’aurait conduite si elle en avait été informée à ne pas signer l’acte de vente, ou à contracter à un moindre prix ; qu’elle a réclamé la condamnation in solidum de la venderesse et du syndic à lui payer la quote-part de charges, chiffrée à 1.861,89 euros, résultant pour elle de l’arrêt du 6 septembre 2004 ;

Que par ordonnance du 4 avril 2007 le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré l’incompétence de cette juridiction au profit du tribunal d’instance de Colombes devant lequel l’affaire a été renvoyée et qui a rendu dans ces conditions le jugement déféré ;

Que ce tribunal a jugé que s’il n’existait pas, à l’époque de la vente, d’obligation légale pour le syndic de mentionner les procédures en cours, il lui appartenait toutefois, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, dès lors qu’il avait pris l’initiative de faire figurer dans l’état transmis au notaire chargé de la régularisation de la vente un paragraphe 'procédures en cours', de délivrer les concernant des renseignements complets et exacts ; que l’ordonnance de clôture avait été rendue le 4 juillet 2002 dans l’affaire opposant le syndicat des copropriétaires à la société LOGIREP et qu’il ne pouvait donc ignorer que des demandes de dommages-intérêts étaient formées à hauteur de 1.300.000 francs à l’encontre de la copropriété du fait d’un empiétement reconnu aux termes d’un rapport d’expertise ; que M^lle X pouvait s’estimer légitimement informée des procédures judiciaires en cours concernant la copropriété et se dispenser de réclamer à cet égard des informations complémentaires à la venderesse et au notaire ; qu’en omettant de faire figurer sur l’état remis la procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la société LOGIREP, la société SERGIC a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, étant ajouté que si M^lle X a bien reçu une convocation pour l’assemblée générale du 18 juin 2002, l’indication figurant au procès-verbal de cette réunion de ce que 'le syndic a fait état des procédures en cours', sans plus de précisions, n’a pas davantage que le document du 15 juin 2004 émanant du conseil syndical pu la renseigner au sujet de l’instance concernant la société LOGIREP ; que M^lle X ayant été dans l’impossibilité de négocier un prix d’achat différent ou à tout le moins de prévoir dans l’acte de vente une prise en charge par la venderesse des sommes susceptibles d’être dues à l’issue de la procédure en cours, il en est résulté pour elle un préjudice résultant du paiement de la somme de 1.530,48 euros pour la quote-part de la charge de la condamnation se rapportant au lot acquis ;

Que la société SERGIC conteste cette décision en faisant valoir qu’elle n’a pu commettre de faute en l’absence d’obligation légale d’information pesant sur elle à l’époque ; que dans l’hypothèse où il serait admis qu’une omission serait reprochable seule la faute strictement intentionnelle serait à rechercher et que le syndic n’a pas eu la volonté de commettre une tromperie, ce à quoi il n’avait d’ailleurs aucun intérêt ; qu’elle indique qu’elle a transmis au notaire les renseignements se rapportant aux procédures en cours relatives à des recouvrements de charges et n’avait pas à fournir davantage de précisions sur des contentieux aléatoires, d’autant qu’elle ne pouvait réellement apprécier le risque financier encouru à bref délai, l’exécution provisoire, non demandée par la société LOGIREP n’ayant pas été ordonnée d’office par le tribunal et la condamnation prononcée par la cour d’appel n’étant intervenue que deux ans plus tard ; que dans l’hypothèse où elle aurait fourni des renseignements dont l’absence lui est reprochée et si M^lle X n’avait de ce fait pas signé l’acte de vente, M^me Y aurait pu de son côté rechercher sa responsabilité pour avoir alarmé le possible acquéreur en l’absence de toute obligation légale d’information ;

Que subsidiairement elle rappelle que lors de l’assemblée générale du 18 juin 2002 M^lle X qui avait reçu pouvoir de M^me Y de participer à sa place aux délibérations et votes n’était ni présente, ni représentée, ce qui a eu pour conséquence qu’elle n’a pas été renseignée au sujet des procédures en cours et a donc participé pour la plus grande part à la réalisation du dommage dont elle se plaint ;

Qu’en tout état de cause le préjudice invoqué consistant en la perte d’une chance, il est à observer que le montant des charges litigieuses est de cinquante fois inférieur au prix d’achat de l’appartement dont l’acquisition ne pouvait partant être conditionné par leur coût prévisible ; que l’on imagine mal quelle aurait pu être la marge de négociation du prix de vente si M^lle Y avait su que le procès opposant la copropriété à la société LOGIREP était en cours ; qu’elle soutient qu’il n’est dans ces conditions pas justifié de l’existence d’un dommage indemnisable et qu’en tout cas celui-ci ne pourrait ouvrir droit qu’à l’allocation d’une somme symbolique ;

Que M^lle Y répond qu’avant même la modification de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 par l’ajout de l’obligation pour le syndic de fournir une information sur l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie, il existait à cet égard une recommandation ; que l’abstention fautive de la société SERGIC est caractérisée sans qu’il soit besoin de prouver une faute intentionnelle ; qu’il n’a été porté à sa connaissance que les deux procédures se rapportant à des recouvrement de charges et qu’elle n’a pu assister à l’assemblée du 10 juin 2002, ce à quoi elle n’était au demeurant pas tenue, ayant été informée tardivement de sa date fixée au cours d’une période durant laquelle elle bénéficiait de congés ; qu’elle n’a en tout état de cause pas été renseignée par la lecture du procès-verbal de cette assemblée dans lequel il a seulement été indiqué : 'le syndic fait état des dossiers procédure’ ; qu’elle n’a dès lors pu préserver ses droits et que la société SERGIC a commis une faute lui ayant causé un préjudice consistant dans le paiement des sommes retenues par le tribunal soit 1.530,48 euros (montant de l’appel de charges concernant le règlement de la condamnation obtenue par la société LOGIREP) et 84,07 euros (intérêts), mais aussi d’un montant de 247,34 euros que le premier juge n’a pas admis, alors qu’il concerne 'l’affaire LOGIREP’ ;

Considérant, cela étant exposé, que la société SERGIC, dès lors qu’elle a pris l’initiative de fournir au notaire chargé de la régularisation de la vente des éléments d’information se rapportant en particulier aux procédures en cours, se devait d’en dresser une liste complète, son interlocuteur pouvant en effet légitimement estimer en recevant les renseignements fournis à ce sujet qu’ils étaient exhaustifs et rien ne le conduisant dès lors à recueillir des précisions complémentaires ; qu’il est indifférent que le syndic ait eu ou non l’intention de causer un dommage, s’il s’est trouvé réalisé par son fait ; que tout aussi vain se révèle l’argument ayant trait à l’impossibilité dans laquelle celui-ci se trouvait de connaître le sort de la procédure opposant la copropriété à la société LOGIREP, le manquement qui lui est reproché étant l’absence d’information sur l’existence même de ce procès ; que les suppositions portant sur un possible recours de la part de M^me X sont sans incidence sur la réalité de la faute invoquée par M^lle Y ; que cette dernière qui, quelles qu’aient pu être les raisons de son absence, n’avait pas l’obligation d’assister à l’assemblée générale du 10 juin 2002 ou de s’y faire représenter, n’a pu

connaître ni par la convocation, ni par le procès-verbal, ni par aucun document s’y rapportant, l’existence du procès 'LOGIREP’ ; qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;

Qu’il apparaît que la société SERGIC en s’abstenant de fournir des renseignements par rapport à ce procès a commis une faute ;

Considérant toutefois que cette faute n’a causé à M^lle Y que la perte d’une chance de ne pas contracter ou de ne s’engager dans des conditions autres, telles un moindre prix ou la mise à la charge de la venderesse des frais du procès ;

Que la disparition de ces éventualités favorables est actuellement certaine ;

Qu’il existait néanmoins divers aléas tenant en particulier au sort qui aurait pu être réservé aux conditions de négociations, elles-mêmes liées à l’aléa de la procédure judiciaire ;

Que la cour, eu égard aux éléments dont elle dispose, évalue la chance perdue à la somme de 500 euros ;

Que le jugement doit être sur ce point réformé ;

Considérant que M^lle Y soumet à l’encontre de la société SERGIC une demande tendant à l’allocation de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en faisant valoir qu’elle a dû faire l’avance de frais qu’elle n’avait pas prévus et renoncer à des loisirs pour être en mesure de supporter les appels de fonds exceptionnels auxquels elle a été contrainte de faire face à la suite du défaut d’information ;

Qu’il apparaît cependant qu’elle a bénéficié d’un échéancier ; qu’en tout état de cause, elle ne justifie pas que le préjudice dont elle fait état, sans d’ailleurs en justifier, soit uni par un lien de cause à effet avec la faute commise par la société SERGIC ; que sa demande doit en conséquence être rejetée ;

Considérant que le sens de cet arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qui concerne le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’en revanche les parties ayant l’une et l’autre succombé sur certains points devant la cour, il convient de laisser à chacune d’elles la charge de ses propres dépens exposés à l’occasion de ce recours et qu’il n’y a lieu pas lieu à application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Par ces motifs,

La cour :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement attaqué, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au paiement de dommages-intérêts ;

L’infirmant sur ce point et statuant à nouveau,

Condamne la société SERGIC à payer à M^lle Y, à titre de dommages-intérêts, la somme de 500 euros ;

Rejetant toute autre prétention, laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean-Pierre MARCUS, Président et par Madame COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,