COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 FEVRIER 2010

R.G. N° 08/07633

AFFAIRE :

XXX

C/

M. Z X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juin 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 07/04332

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP GAS

SCP KEIME GUTTIN JARRY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE FEVRIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 69 RUE JULES MICHELET A COLOMBES (92700) représenté par son syndic la société FONCIA MARCEAU

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP GAS, avoués – N° du dossier 80806

ayant pour avocat Maître PEIGNE du barreau de CRETEIL -PC 135-

APPELANT

****************

Monsieur Z X

XXX

XXX

XXX

Madame A B épouse X

XXX

XXX

Madame C X

XXX

XXX

représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 09000021

plaidant par Maître Benoit DESCLOZEAUX avocat au barreau de NANTERRE

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Novembre 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur André DELANNE, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

M. André DELANNE, conseiller,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

FAITS ET PROCEDURE,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 5 juin 2008 qui a :

— condamné Monsieur et Madame X solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Colombes, les somme de :

* 14.162,64 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2007,

* 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes plus amples demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné Monsieur et Madame X solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel du syndicat des copropriétaires en date du 6 octobre 2008 ;

Vu ses dernières conclusions du 1^er octobre 2009 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas prononcé la condamnation solidaire de Madame C X,

— dire nul et de nul effet l’acte établi le 17 septembre 2002 publié le 18 novembre 2002, volume 2002 P n° 793 au 2^e Bureau des Hypothèques de Nanterre, contenant

rectification de la donation du 18 février 1992 par les époux X au profit de Madame C X,

— subsidiairement, déclarer ledit acte rectificatif comme inopposable pour défaut de notification régulière au syndic en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967,

— condamner solidairement les époux X-D et Madame C X au paiement de la somme de 14.162,64 € et ce avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2007 au titre des charges échues du 1^er janvier 2002 jusqu’au 1^er décembre 2007 (appel provisionnel de décembre inclus),

— condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 2.000 € du fait du préjudice de gestion subi par le syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 3.000 € du fait de la résistance abusive au paiement,

— condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame Z X et Madame C X (les consorts X) en date du 16 septembre 2009 par lesquelles il est demandé à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire de Madame C X au paiement des charges,

— constater que Monsieur et madame X B règlent régulièrement en fonction de leurs moyens, des provisions sur l’arriéré des charges,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de gestion, résistance abusive au paiement et à l’article 700 du code de procédure civile,

— recevoir Madame C X en sa demande reconventionnelle et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*****

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Qu’il suffit de rappeler que Monsieur et Madame Z X sont usufruitiers de l’appartement qu’ils occupent dans l’immeuble situé XXX à Colombes placé sous le régime de la copropriété ; que leur fille, Madame C X, est nue-propriétaire de cet appartement en vertu d’une donation du 18 février 1992 ;

Qu’il était prévu dans l’acte de donation que 'le donataire aura l’obligation d’acquitter toutes sommes liquides ou non pouvant être dues par le donateur au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement donnés. Le donataire s’oblige à faire ce paiement à première demande, de manière qu’aucun recours ne puisse être exercé de ce chef contre le donateur’ ;

Que les charges de copropriété n’étant pas acquittées, plusieurs décisions judiciaires de condamnation sont intervenues à l’égard des consorts X (en particulier : jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 22 mai 1998 condamnant Madame C X à payer la somme de 4.886,21 € au syndicat des copropriétaires – intégralité des charges de copropriété dues au 24 octobre 1997 -, jugement du tribunal d’instance de Colombes du 25 janvier 2000 condamnant Monsieur et Madame Z X à payer les sommes de 3.336,25 € et 1008,92 € au syndicat des copropriétaires, jugement du tribunal d’instance de Colombes du 13 août 2002 condamnant Monsieur et Madame Z X et Madame C X à payer les sommes de 4.436,46 €, 1008,92 € et 197,96 € au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2001) ;

Que le 17 septembre 2002 les consorts X ont fait établir un acte 'rectificatif’ à la donation du 18 février 1992 aux termes duquel il a été indiqué que 'c’est à tort et par erreur’ que figure dans l’acte précédent la clause ci-dessus littéralement rappelée ; que 'les parties déclarent qu’en aucun cas, les charges dues au syndicat des copropriétaires ne doivent être supportées par le donataire mais entièrement par le donateur’ et que 'par conséquent, il y a lieu de lire: le donateur s’oblige à acquitter toutes sommes liquides ou non pouvant être dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement donnés, s’obligeant à faire ce paiement à première demande de manière qu’aucun recours ne puisse exercé de ce chef contre le donataire’ ;

Que le jugement entrepris a condamné solidairement Monsieur et Madame Z X à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal susmentionnée et, constatant que Madame C X avait apuré la somme correspondant aux gros travaux (957,35 €), a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de celle-ci ;

CELA ETANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant qu’il est constant que les actes authentiques des 18 février 1992 et 17 septembre 2002 ont été régulièrement publiés ;

Que la notification au syndicat des copropriétaires de l’acte 'rectificatif’ de la donation du 18 février 1992 a été effectuée à l’initiative de M^e Y, notaire qui avait reçu cet acte, le 11 octobre 2002 ;

Que le syndicat des copropriétaires soutient vainement que l’agence FONCIA qui a été destinataire de cette notification (agence FONCIA FOUBERT de Rueil- Malmaison) n’était pas celle qui avait été nommée aux fonctions de syndic pour l’administration de l’immeuble (agence FONCIA MARCEAU de Courbevoie) ; que, cependant, il résulte de l’extrait K bis de l’agence FONCIA FOUBERT que celle-ci a été absorbée par l’agence FONCIA MARCEAU, ce que le notaire ignorait ; que cette absorption, a entraîné le transfert du patrimoine et des archives ;

Que le syndicat des copropriétaires allègue encore que l’acte notarié du 17 septembre 2002 est nul ; que c’est en fraude de ses droits que les époux X ont transféré à leur fille l’obligation de payer les charges de copropriété ;

Qu’à l’époque de la donation du 18 février 1992, celle-ci était étudiante, à la charge de ses parents, et personnellement non solvable ; que c’est pour cette raison que dans l’acte du 18 février 1992 il a été prévu que le donataire aura l’obligation

d’acquitter toutes sommes liquides ou non pouvant être dues par le donateur au syndicat des copropriétaires et que le donataire s’oblige à faire ce paiement à première demande de manière qu’aucun recours ne puisse être exercé de ce chef contre le donateur ;

Que, désormais, Madame C X exerce la profession de notaire

(dans une étude autre que celle qui a reçu l’acte du 17 septembre 2002) ; qu’elle dispose de ressources alors que ses parents, retraités, bénéficient de l’aide juridictionnelle totale en raison de la modicité de leurs ressources déclarées actuelles ;

Que dans l’acte 'rectificatif’ du 17 septembre 2002, établi plus de dix ans après la donation du 18 février 1992, il a été stipulé que le donateur aura l’obligation d’acquitter toutes les charges de copropriété de manière qu’aucun recours ne puisse être exercé de ce chef contre le donataire ;

Que le syndicat des copropriétaires relève que cet acte 'rectificatif’ est postérieur aux contentieux qui l’ont opposé à la famille X et qui ont été dus aux carences permanentes et prolongées dans le paiement des charges ; que M. et M^me X ont la volonté d’échapper au paiement de leurs charges de copropriété ; qu’il souligne que c’est avec malignité que ceux-ci ont écrit au syndic le 27 octobre 2008 : ' votre créance est actuellement irrécupérable du fait de notre qualité d’usufruitiers’ ;

Que, de fait, une saisie immobilière serait aléatoire dans son résultat dès lors que l’achat du seul usufruit n’est pas de nature à attirer de nombreux amateurs ;

Que la sincérité de l’acte rectificatif n’a pu être appréciée par les premiers juges puisque les consorts X s’en prévalent pour la première fois devant la cour ;

Que la fraude, quoique plausible, n’est pas suffisamment établie pour permettre à la cour de prononcer la nullité de l’acte rectificatif du 17 septembre 2002 ;

Qu’en revanche un syndicat de copropriétaires n’est pas tenu de procéder

à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ; qu’aucun texte légal ou réglementaire n’exonère un nu-propriétaire de l’obligation de paiement des charges instituée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 au motif qu’un démembrement de la propriété aurait été notifié au syndic ;

Que le nu-propriétaire condamné in solidum avec l’usufruitier à payer l’ensemble des charges de copropriété dispose d’un recours contre ce dernier pour le faire contribuer à la dette ; qu’il ne peut demander au syndic de procéder à la répartition des charges entre eux ;

Qu’il convient, par conséquent, d’infirmer le jugement entrepris et de condamner Madame C X, solidairement avec ses parents, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes figurant au dispositif du jugement ; qu’il convient, en revanche, de confirmer la décision déférée en ce qu’elle n’a pas alloué de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, ce dernier ne justifiant ni d’un préjudice distinct des intérêts moratoires assortissant sa créance, ni d’une résistance ayant dégénéré en abus ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par Madame C X ;

Que celle-ci doit être condamnée in solidum avec ses parents aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés à l’occasion de ce recours, une somme que l’équité conduit à chiffrer à 2.000 € ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire de Madame C X ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Dit que la solidarité prononcée par le jugement déféré concerne également Madame C X ;

En conséquence, condamne solidairement Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes auxquelles ses parents ont été condamnés solidairement par le jugement entrepris ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame Z X et Madame C X aux dépens d’appel dont le recouvrement pourra être poursuivi par la S.C.P. Daniel et Benoît GAS, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à payer, en application de l’article 700 du même code, la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,