Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

2^e Chambre – Section B

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2006

(n° 279 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/08947

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 avril 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/01505

APPELANTS

1°) Monsieur F G de X

XXX

XXX

2°) Madame H G de X épouse Y

XXX

XXX

3°) Madame I G de X épouse Z de A

XXX

XXX

représentés par la SCP MONIN – D’AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour

assistés de M^e M LE MAIGNAN de la SCP TREMOLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P 163

INTIMÉS

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

2°) Monsieur J G de X

XXX

XXX

représentés par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour

assistés de M^e K HENRIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 0049

XXX

XXX

XXX

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

XXX

substituée à la XXX

XXX

XXX

représentées par la SCP RIBAUT, avoués à la Cour

assistées de M^e Marcel AZENCOT, avocat au barreau de PARIS, toque : A 197

INTIMÉS

5°) Monsieur K D

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

n’ayant pas constitué avoué

6°) Monsieur M E

XXX

XXX

n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l’article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l’article 785 du nouveau code de procédure civile, le 21 septembre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Françoise KAMARA, Président

M^me Dominique DOS REIS, Conseiller

M^me Christine BARBEROT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier : lors des débats : M^me Marie-France MEGNIEN.

ARRÊT :

— par défaut,

— prononcé publiquement par M^me Françoise KAMARA, président,

— signé par M^me Françoise KAMARA, Président, et par M^me Marie-France MEGNIEN, Greffier présent lors du prononcé.

*************

La société AJT est une société civile immobilière familiale qui a pour unique patrimoine un immeuble situé XXX à Paris 3^e, donné en location principalement à usage commercial et dans une moindre mesure à usage d’habitation, et qui comporte six associés : d’une part, MM. T P de X, O P de X, J P de X, détenant ensemble 63 % du capital social et des droits de vote, d’autre part, M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X, M^me H P de X, épouse Y, détenant ensemble 37 % du capital social et des droits de vote.

Après une assemblée générale ordinaire du 23 juin 2005 qui a approuvé le principe de la mise en vente de l’immeuble et de l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles susceptibles d’être loués à usage d’habitation, par acte notarié du 3 novembre 2006, la société AJT, représentée par son co-gérant, M. J P de X, a consenti à la XXX une promesse de vente de l’immeuble au prix de 5 000 000 €, la date de l’acte définitif, initialement fixée au 31 janvier 2006, ayant été prorogée au 31 décembre 2006. Par acte notarié du 31 mai 2006, la XXX a été substituée à la XXX.

Par assignation à jour fixe du 23 janvier 2006, la société AJT et son co-gérant, M. J P de X, ont demandé qu’il fut jugé que la vente de l’immeuble détenu par la société entrait dans le champ de son objet social, qu’elle relevait donc du seul pouvoir de la gérance et que la promesse de vente, consentie à la XXX par acte notarié du 3 novembre 2006, était valable.

M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X et M^me H P de X, épouse Y, ont sollicité le prononcé de la nullité de la promesse de vente au motif qu’elle était contraire à l’objet social.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 27 avril 2006, a :

— déclaré valable ladite promesse de vente,

— déclaré opposable à toutes les parties assignées la décision et dit que la signature de l’acte authentique définitif pourrait intervenir dans les conditions définies par les parties à la convention,

— condamné in solidum M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X et M^me H P de X, épouse Y aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile la somme de 2 000 € à la SCI AJT et celle de 3 000 € à la XXX.

M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X, M^me H P de X, épouse Y, ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SCI AJT, de M. J P de X et de la XXX.

La SCI AJT et M. J P de X ont été autorisés à plaider à jour fixe en cause d’appel et ont assigné M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X , M^me H P de X, épouse Y, la XXX, ainsi que MM. K Q et M E, notaires.

Par dernières conclusions du 21 septembre 2006, M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X et M^me H P de X, épouse Y demandent à la cour de :

— vu les articles 1134, 1849 et 1852 du Code civil,

— vu les statuts de la SCI AJT, notamment ses articles 2 et 24,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter la SCI AJT, M. J P de X, la XXX et la XXX, de leurs demandes,

— prononcer la nullité de la promesse de vente précitée,

— leur donner acte, d’une part, qu’ils se réservent de mettre en jeu à l’encontre de la gérance et, notamment, de M. J P de X, la responsabilité de l’article 1850 du Code civil et, d’autre part, qu’ils s’engagent 'dans les conditions formulées dans les conclusions à acheter l’ensemble des parts des trois majoritaires (63 % du total des parts) si la promesse de vente est mise à néant et que le bien reste paisiblement la possession de la société',

— condamner la SCI AJT, M. J P de X, la XXX et la XXX au paiement de la somme de 4 000 €au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 3 août 2006, la SCI AJT et M. J P de X demandent à la cour de :

— vu les articles 1382, 1848, 1849 et 1852 du Code civil,

— vu les articles 559 et 700 du nouveau Code de procédure civile,

— vu les statuts de la SCI AJT, notamment son article 2,

— vu les pièces versées aux débats,

— dire que la vente de l’immeuble entre dans l’objet social de la SCI AJT,

— dire que la promesse de vente au profit de la XXX et de la XXX est valable,

— déclarer commune et opposable la décision à intervenir à la XXX, à la XXX, et à MM. D et E,

— condamner in solidum M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X et M^me H P de X, épouse Y à payer à la SCI AJT la somme de 1 € sur le fondement des articles 1382 du Code civil et 559 du nouveau Code de procédure civile et celle de la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— les condamner in solidum au paiement d’une amende civile et aux dépens.

La XXX et la XXX demandent à la cour de :

— dire que la promesse de vente de l’immeuble entre dans l’objet social de la SCI AJT par application de l’article 2 des statuts,

— dire que cette promesse engage la SCI AJT envers la bénéficiaire et sa substituée,

— dire que la SCI AJT et la XXX pourront réaliser la vente convenue dans la promesse de vente,

— confirmer le jugement attaqué,

— condamner in solidum M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X et M^me H P de X, épouse Y à payer à la SCI AJT la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, dépens en sus.

M. K D, notaire associé, assigné à domicile, n’a pas constitué avoué.

M. M E, notaire associé, assigné à sa personne, n’a pas constitué avoué.

SUR CE, LA COUR

Considérant que M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X et M^me H P de X, épouse Y, soutiennent que la promesse de vente a été faite en violation des statuts, la gérance ayant outrepassé ses pouvoirs en concluant un acte contraire à l’objet social, qui plus est, sans l’accord unanime des associés, portant sur l’unique bien de la société et ayant pour effet son appauvrissement et non son développement comme le prévoit l’objet social ;

Que la SCI AJT et M. J P de X rétorquent que la promesse litigieuse et la vente à intervenir entrent dans l’objet social et relèvent donc du seul pouvoir de la gérance ;

Considérant qu’aux termes de l’article 2 de ses statuts, la SCI AJT a pour objet : 'la propriété de tous biens immobiliers situés en France, ainsi que toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d’en favoriser le développement pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société’ ;

Qu’aux termes de l’article 24 des statuts, 'la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social’ ;

Qu’il résulte de ces dispositions statutaires que la vente d’un immeuble, même si celui-ci constitue le seul actif social, entre dans les pouvoirs du gérant, dès lors que la propriété implique le droit de disposer ;

Considérant, toutefois, que, pour être conforme à l’objet social, l’opération doit être susceptible de favoriser le développement de la propriété de biens immobiliers ;

Que, s’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire annuelle du 23 juin 2005 que, par sa cinquième résolution, celle-ci a approuvé, à la majorité, le principe de la mise en vente de l’immeuble détenu par la société 'et de l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles disposant de locaux pouvant être loués à des fins d’habitation’ en confirmant à la gérance son accord 'pour entreprendre toutes démarches et prendre toutes mesures afin de réaliser une telle vente et de telles acquisitions', cependant, force est de constater que la dernière partie de la résolution est restée à l’état de pure intention ;

Qu’en effet, la SCI AJT ne justifie d’aucune démarche, ni d’aucun projet d’investissement du prix de l’immeuble situé XXX à Paris 3^e dans l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles ;

Que, dans ces conditions, il n’est pas démontré que la seule promesse de vente de l’immeuble sans projet d’un ré-investissement immobilier, serait une opération de nature à favoriser le développement de la société et entrerait donc dans l’objet social tel que défini par l’article 2 des statuts ; qu’en conséquence, la promesse litigieuse, qui n’engage pas la société à l’égard des tiers au sens de l’article 1849, alinéa 1^er du Code civil, doit être déclarée nulle ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu de donner acte aux appelants de droits dont ils disposent ;

Considérant que la SCI AJT et M. J P de X succombant en leurs prétentions, leurs demandes fondées sur les articles 1382 du Code civil et 559 du nouveau Code de procédure civile formées à l’encontre des appelants, doivent être rejetées ;

Considérant qu’eu égard à la considération d’équité, il sera fait droit aux demandes au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Déclare nulle la promesse de vente par acte notarié du 3 novembre 2006 de l’immeuble situé XXX à Paris 3^e, consentie par la société AJT à la XXX aux droits de laquelle est la XXX ;

Rejette les demandes pour le surplus ;

Condamne la SCI AJT, M. J P de X, la XXX, la XXX, sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, à payer à M^me I P de X, épouse Z de A, M. F P de X, M^me H P de X, épouse Y, la somme globale de 3 000 € ;

Condamne la SCI AJT, M. J P de X, la XXX, la XXX, aux dépens de première instance et d’appel dont le montant pourra être recouvré directement dans les conditions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,