COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 AVRIL 2011

R.G. N° 09/09114

AFFAIRE :

Z G H X

…

C/

D Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Octobre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 07/10549

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-Pierre BINOCHE

SCP BOITEAU ET PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT AVRIL DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur Z G H X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

2/ Madame Marie-Alix Christine DE SUSBIELLE épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

Demeurant tous deux :

XXX

XXX

représentés par M^e Jean-Pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 723/09

assistés de M^e Jean-Oudard DE PREVILLE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

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1/ Monsieur D Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

2/ Madame J K L M N épouse Y

née le XXX à XXX

3/ Monsieur B Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Demeurant tous trois :

XXX

XXX

représentés par la SCP BOITEAU ET PEDROLETTI, avoués – N° du dossier 00019806

assistés de M^e Philippe LIENARD, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Christine SOUCIET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

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Les époux X sont appelants d’un jugement rendu le 13 octobre 2009, dans un litige les opposant aux consorts Y.

'''

M. Y et M^me Y sont propriétaires d’un terrain sur lequel sont implantées deux maisons, situé à XXX et à VAUCRESSON.

Par acte sous signature privée du 26 septembre 2006, les consorts Y signaient avec les époux X un compromis de vente soumis à des conditions suspensives s’appliquant aux deux parties, et portant sur une maison implantée à VAUCRESSON avec un accès sur la commune de XXX, le tout sur un terrain de 389 m2, devant faire l’objet d’une division. Les époux X versaient une somme de 25.000 euros, à titre de séquestre. La signature de l’acte authentique devait intervenir avant le 29 décembre 2006.

Cette vente était conclue sous les conditions suspensives, pour les acquéreurs, de l’obtention d’un prêt et pour les vendeurs, de la division de leur propriété et de la réalisation d’une clôture d’un portail d’accès sur rue ainsi que du raccord d’eau pluviale et eau usée au tout à l’égout.

Le 12 avril 2007, M. Z X a accepté de débloquer les fonds séquestrés au profit des époux Y, précisant par écrit que la signature devait intervenir au plus tard le 4 mai 2007. La vente n’a cependant jamais été régularisée.

Le 26 novembre 2007, les époux X ont fait assigner les vendeurs en restitution de la somme séquestrée et en réparation des préjudices financiers et moraux causés par la rétention abusive du séquestre en violation du compromis de vente.

Les vendeurs ont alors sollicité du tribunal la condamnation des acquéreurs à leur payer la somme de 50.000 euros en application de la clause pénale.

Par jugement du 13 octobre 2009, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a :

— condamné les époux X à payer aux consorts Y la somme de 25.000 euros au titre de la clause pénale,

— dit que le séquestre de 25.000 euros au profit des consorts Y viendrait en déduction de cette somme, de sorte que les époux X seront libérés de leur obligation à paiement,

— condamné les époux X à payer aux consorts Y la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé que les acquéreurs avaient été de mauvaise foi, ou à tout le moins avaient commis une négligence fautive en n’informant pas les vendeurs de la procédure collective dont faisait l’objet la société gérée par M. Z X et les avaient ainsi trompés sur leurs capacités financières. Cependant, considérant que les vendeurs avaient concouru par leur négligence ou de plein gré à leur propre dommage, le tribunal a réduit la clause pénale à la somme de 25.000 euros.

Les époux X ont régulièrement interjeté appel de ce jugement et dans leurs dernières conclusions déposées le 14 janvier 2011, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés, et de condamner les consorts Y à leur payer la somme de 25.000 euros au titre de la restitution du séquestre, augmentée des intérêts de retard, 7.500 euros en réparation du préjudice causé par la rétention abusive du séquestre, 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, la réduction de l’indemnité allouée aux vendeurs.

Les époux X considèrent qu’ils ont respecté leurs engagements contractuels et qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive. Dès lors, ils font valoir que la clause pénale ne pouvait leur être appliquée, d’autant que les vendeurs ne justifient selon eux d’aucun préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 20 septembre 2010, les consorts Y sollicitent de la cour la condamnation des époux X à leur payer la somme de 50.000 euros au titre de la clause pénale, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la confirmation de la décision entreprise en ses autres dispositions.

Ils affirment que les époux X ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui doit dès lors être réputée réalisée. De plus, ils font valoir que l’application de la clause pénale est justifiée au regard du préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive de leur bien suite à la mauvaise foi des époux Y qui ont caché un élément d’appréciation de leur situation financière.

'''

La cour renvoie à ces conclusions déposées et soutenues à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la prorogation de la durée de la condition suspensive

A la date prévue pour la réalisation de la vente soit le 29 décembre 2006, aucune des parties ne s’est manifestée à l’autre, mais il est constant que M. et M^me X, qui ont procédé à la recherche d’un financement, ont essuyé dans ce délai prévu par la promesse, 3 refus d’établissements financiers, les 16 novembre , 13 et 20 décembre 2006.

Le 29 décembre 2006, aucune des parties n’avait justifié de l’accomplissement des conditions suspensives mises à sa charge, M. et M^me X n’ayant pas obtenu un prêt et M. et M^me Y n’ayant pas informé leurs cocontractants d’un état de division, sans pour autant déclarer reprendre sa liberté.

Le 12 avril 2007, M. X seul, donnait l’autorisation à l’agence de débloquer au profit de M. et M^me Y, la somme séquestrée s’élevant à 25.000 euros, précisant dans cet engagement unilatéral écrit, et s’agissant de la réitération de la vente : « la signature devant intervenir au plus tard le 4 mai 2007 ».

On ne peut pas considérer qu’au 12 avril 2007, et alors même que M. et M^me Y avaient accepté d’encaisser une somme destinée à s’imputer sur le prix de la vente, il n’existait pas un accord entre les parties pour proroger la condition suspensive, quand bien même une condition posée par le compromis pour cette prorogation (l’acceptation écrite du vendeur) n’aurait pas été respectée. En effet Monsieur Y n’a pas donné son acceptation écrite qui n’est requise par la promesse qu’à titre de preuve ; mais en revanche il a reçu le montant du séquestre destiné à s’imputer sur le prix de vente. Cette circonstance témoigne suffisamment de son acceptation pour proroger la condition suspensive jusqu’au 4 mai 2007.

Il est cependant établi qu’au 4 mai 2007, M. et M^me X n’avaient toujours pas obtenu un prêt et que le 25 mai 2007, M. et M^me Y se sont déclarés libres de tout engagement envers M. et M^me X, et libres de remettre le bien en vente « à compter de ce jour » ce qui démontrait qu’il s’estimait lié jusqu’à cette date.

Sur ce point le jugement sera infirmé.

— Sur la réalisation de la condition suspensive

Il reste cependant que la vente ne s’est pas réalisée, en raison de l’impossibilité pour M. et M^me X de trouver un financement, malgré les délais qui leur ont été laissés par M. et M^me Y. La condition suspensive ne s’est donc réalisée ni dans le délai initialement prévu, ni dans le délai prorogé.

La question est donc de déterminer si la non obtention du prêt a pour cause « la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas… de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt ». Dans ce cas le vendeur peut « demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre ».

Or si M. et M^me X ont bien déposé des demandes de prêt dont ils justifient qu’elles sont conformes aux termes de la promesse, ils n’ont pas justifié, malgré la sommation qui leur avait été faite par les vendeurs, de ce qu’ils n’avaient aucun emprunt en cours.

Ils n’ont pas davantage justifié auprès des vendeurs du fait que, depuis janvier 2005, la société dont M. et M^me X était gérant avait fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, ce qui était incontestablement de nature à influer sur la solvabilité des acheteurs et sur leur capacité à obtenir un prêt, contrairement à ce qu’ils soutiennent. M. et M^me X ont d’ailleurs eux même émis l’hypothèse que cette circonstance avait pu être de nature à justifier les refus des banques, alors même que les ressources du couple auraient dû permettre un tel endettement.

Ces circonstances sont de nature à caractériser la mauvaise foi de M. et M^me X qui ont trompé M. et M^me Y sur leurs capacités financières, beaucoup plus fragiles que celles qu’ils avaient annoncées. La connaissance qu’auraient eu M. et M^me Y de ces circonstances était de nature à modifier leur appréciation de la prorogation du délai.

Il convient donc de considérer que la condition suspensive du prêt est réalisée au sens de l’article J du compromis de vente, et que, conformément à cette disposition, M. et M^me X sont redevables de dommages intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive du bien à vendre.

— Sur les dommages-intérêts

M. et M^me Y qui n’y étaient pas obligés, ont accepté une prorogation du délai , alors qu’ils pouvaient se retirer de la vente dès le mois de décembre 2006; ils n’ont pas par ailleurs justifié eux mêmes de la réalisation des conditions suspensives mises à leur charge; ils ne peuvent dès lors invoquer un préjudice égal au montant de la clause pénale, non applicable en l’espèce, soit la somme de 50.000 euros.

Compte tenu d’une part des manquements de M. et M^me X à leurs engagements et de l’immobilisation du bien qui en a résulté, compte tenu d’autre part de l’attitude assez passive des vendeurs, il convient de confirmer le jugement qui a apprécié à la somme de 25.000 euros les dommages-intérêts dus à M. et M^me Y.

Compte tenu du fait que M. et M^me X ont déjà versé cette somme à M. et M^me Y tenus de rembourser les sommes qu’ils ont reçues au titre de la vente du bien, il convient de confirmer la libération du séquestre et de dire que les sommes reçues par M. et M^me Y viennent en déduction des sommes qui leur sont dues par M. et M^me X, ces derniers n’étant dès lors plus redevables d’aucune somme.

Il est inéquitable de laisser à la charge de M. et M^me Y les frais non compris dans les dépens de l’instance. Il leur sera alloué la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement qui a condamné M. et M^me X à payer à M. et M^me Y, 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et 25.000 euros à titre de dommages intérêts mais l’infirme en ce qu’il fonde cette condamnation sur la clause pénale,

Confirme encore le jugement en ce qu’il a libéré le séquestre au profit de M. et M^me Y, la somme venant en déduction des dommages intérêts dus par M. et M^me X à M. et M^me Y,

Et, statuant à nouveau,

Dit que la condition suspensive a été prorogée jusqu’au 25 mai 2007, d’un commun accord entre les parties,

Dit que la condition suspensive du prêt est réalisée et que les sanctions prévues par l’article J de la promesse de vente sont applicables à M. et M^me X,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel et autorise la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués, à procéder à leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,