COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

3^e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 31 OCTOBRE 2013

R.G. N° 11/05545

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE 'EPF 92"

C/

C-D E

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 10/2288

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE 'EPF 92"

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20110841

Représentant : M^e Laurent RUBIO de la SELARL RBG AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0042 -

APPELANTE

****************

1/ Madame C-D E

XXX

XXX

INTIMEE DEFAILLANTE

XXX

XXX

92500 Y Z

représentée par son gérant en exercice, Monsieur A B, né le XXX à XXX, de nationalité française demeurant à la même adresse

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20110752

Représentant : M^e Eric FICHOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1231 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame D-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE (EPF 92) est appelant d’un jugement rendu le 10 juin 2011 par le tribunal de grande instance de Nanterre dans un litige l’opposant à la SCI FONCIERE DOUMER et à Maître C-D E.

*

Selon acte du 7 avril 2009, la SCI FONCIERE DOUMER a vendu à l’EPF 92 une propriété à usage de bureau, ateliers, entrepôts et habitation à Y Z au prix de 1.090.000 €.

L’acte précise que l’acquéreur en aura la jouissance à compter du 24 avril 2009 par la prise de possession réelle, le bien étant actuellement occupé par le vendeur ou personnes à son services, et encombré de mobiliers divers. En raison de ce différé de jouissance, le vendeur s’est obligé à régler à l’acquéreur qui l’accepte une indemnité forfaitaire de 1.000 € par jour de retard, à titre de clause pénale. En garantie de la libération des lieux, une somme de 300.000 € a été séquestrée entre les mains du notaire Maître E.

L’immeuble étant occupé par M. X, qui a fait l’objet d’une expulsion le 26 octobre 2009, l’EPF 92 n’a pu prendre possession des lieux que le 30 octobre 2009.

Selon courrier du 21 janvier 2010, l’EPF 92 a fait remettre à la SCI FONCIERE DOUMER la somme de 110.000 € au titre du solde du prix, l’indemnité de retard ayant été calculée à 190.000 € (190 jours ' 1.000 €).

Cependant la SCI FONCIERE DOUMER a demandé une réduction de la clause pénale, devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

*

Par jugement du 10 juin 2011, le tribunal a :

— déclaré le présent jugement opposable à M^e E,

— dit que la clause de différé de jouissance comporte une clause pénale,

— réduit à 19.000 € la clause litigieuse,

— condamné l’EPF 92 à faire libérer au profit de la SCI FONCIERE DOUMER la somme de 171.000 € avec intérêts au taux légal depuis le 8 février 2010 jusqu’à règlement effectif,

— condamné l’EPF 92 à payer à la SCI FONCIER DOUMER la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté l’EPF 92 de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné l’EPF 92 aux dépens.

Les premiers juges ont considéré que, contrairement à ce que soutient l’EPF 92, la clause litigieuse est non seulement libellée à titre de 'clause pénale’ mais aussi pour sanctionner le retard de libération des lieux par la SCI FONCIERE DOUMER ou de tout occupant ; que de plus, la clause est libellée sous forme d’astreinte et peut être révisée ; que les préjudices avancés par l’EPF 92 ne sont 'guère sérieux’ puisqu’à ce jour le programme de construction n’a pas vu le jour, à plus de deux ans de la vente, ceci n’étant pas contesté. La clause pénale a donc été réduite.

L’EPF 92 a interjeté appel du jugement.

*

Dans ses dernières conclusions visées le 10 février 2012, l’EPF 92 demande à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI FONCIERE DOUMER à lui payer la somme de 190.000 € au titre de la clause stipulée dans l’acte de vente du 7 avril 2009, et ce pour la période du 25 avril au 30 octobre 2009.

Elle soutient que :

— la clause insérée dans le contrat n’avait pas pour objet de sanctionner l’inexécution de l’obligation principale de l’acte de vente mais d’un engagement accessoire du vendeur ; que par conséquent, il ne s’agit pas d’une clause pénale, que les dispositions des articles 1152 et 1230 ne peuvent trouver application à ce dossier,

— dans l’optique où la clause litigieuse serait bien une clause pénale, celle-ci ne peut être révisée, n’étant ni abusive ni manifestement excessive,

— le fait que la preuve d’un préjudice ne soit pas rapportée est sans incidence sur le jeu de la clause si bien que le tribunal a violé l’article 1226 du Code civil,

— le vendeur a commis une faute en dissimulant la présence de M. X dans les lieux.

Dans ses dernières conclusions visées le 12 décembre 2011, la SCI FONCIERE DOUMER demande à la Cour de déclarer l’EPF 92 mal fondée en son appel et de confirmer le jugement.

Elle soutient que :

— l’obligation contractée par elle d’avoir à rendre libre le bien à la date du 24 avril 2009 de toute location ou occupation constitue l’une de ses obligations principales, raison pour laquelle les parties ont librement convenu que l’inexécution de cette obligation serait sanctionnée par une clause pénale en prévoyant une indemnité forfaitaire prenant la forme d’une astreinte conventionnelle,

— aucune faute ne peut lui être imputée, dès lors qu’elle a immédiatement éclairé son cocontractant sur l’occupation des lieux par M. X et fait constater cette occupation par l’appelant lors de la visite des lieux, préalable à la signature du compromis,

— le montant de l’indemnité qui serait retenu sur les sommes lui étant dues, représente plus de trois fois la valeur locative annuelle du bien alors que celui-ci n’est en fait resté indisponible que pour une durée légèrement inférieure à 190 jours ; le montant de la clause pénale est bien 'manifestement excessif’ et abusif, il justifie la mise en oeuvre du pouvoir modérateur du juge.

M^me C-D E n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie à ces conclusions déposées et soutenues à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le caractère de clause pénale de la clause litigieuse

Il est constant que la clause pénale vient sanctionner, par une appréciation forfaitaire des dommages-intérêts, l’inexécution par une partie de l’une de ses obligations.

En l’espèce, et eu égard à l’état d’encombrement de l’immeuble vendu, l’acheteur a accepté un différé de jouissance que les parties, toutes deux conscientes de cette occupation de l’immeuble, ont entendu garantir par une clause spéciale prévoyant le versement forfaitaire d’une indemnité de 1.000 € par jour de retard 'à titre de clause pénale’ due, telle une astreinte, dès le premier jour de retard, soit le 24 avril 2009. En revanche, le transfert de propriété a eu lieu le jour de l’acte.

La stipulation de cette clause et l’importance du montant de l’indemnité journalière due en cas de retard, prouvent suffisamment le caractère essentiel attaché par les parties au respect du différé de jouissance qui porte précisément sur une modalité de l’obligation de délivrance, l’une des deux obligations principales du vendeur. Or, la délivrance et l’entrée en jouissance, qui en constituent la manifestement matérielle, n’ont pas eu lieu le jour de la vente, et n’ont donc pas suivi le sort du transfert de propriété.

Le caractère de clause pénale de cette disposition contractuelle est donc bien établi.

— Sur le pouvoir modérateur du juge et l’application de l’article 1152 la 2 du code civil

Il est constant que ce n’est que par exception que le juge, en raison du caractère manifestement excessif ou dérisoire de l’indemnité forfaitaire prévue par les parties et qui constitue donc leur loi, peut modérer ou augmenter 'la peine'.

Dans la présente espèce, on observe que le retard est de 190 jours et que la pénalité de retard est de 190.000 € soit 17 % du prix de vente ce qui représente plus de trois fois la valeur locative annuelle du bien.

Par ailleurs et ainsi que l’observe le tribunal, l’acquéreur ne prouve pas et n’offre pas de prouver que le retard de 190 jours a désorganisé les plans d’intervention de la construction qu’il projette et qui n’est pas sortie de terre.

Enfin -et encore que cet élément n’entre qu’accessoirement dans l’appréciation du 'manifestement excessif'-, on observe que le vendeur a obtenu dans des délais très brefs (eu égard aux pratiques courantes) l’expulsion du locataire, en sorte qu’il ne peut lui être reproché ainsi que le suggère l’EPF 92, d’avoir laissé trainé par négligence, le différé de jouissance du bien vendu.

Compte tenu de ces éléments, on doit considérer que la pénalité prévue pour le retard dans le différé de jouissance est manifestement excessif.

Cependant, et s’il y a lieu de réduire le montant de la pénalité, il convient de fixer son montant à la somme de 60.000 €.

— Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt de défaut,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 10 juin 2011, sauf en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 19.000 € et condamné L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE (EPF 92) à restituer à la SCI FONCIERE DOUMER la somme de 171.000 €,

Et, statuant à nouveau,

Réduit à la somme de 60.000 € le montant de la pénalité contractuelle due par la SCI FONCIERE DOUMER et venant en déduction du prix de vente,

Condamne l’EPF 92 à faire libérer au profit de la SCI FONCIERE DOUMER le surplus des sommes consignées entre les mains de Maître C-D E,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions particulièrement sous l’angle de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI FONCIERE DOUMER aux dépens d’appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,