COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

1^re chambre

1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2011

R.G. N° 10/01077

AFFAIRE :

Association SYNDICALE DU PARC DE CASSAN

C/

I D

E Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2009 par le Tribunal d’Instance de PONTOISE

N° RG : 11-06-1188

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Jean-Pierre BINOCHE

— M^e E RICARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Association SYNDICALE DU PARC DE CASSAN

ayant son siège XXX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-Pierre BINOCHE – N° du dossier 87/09

Rep/assistant : M^e I LANGLET (avocat au barreau du VAL D’OISE)

APPELANTE

****************

Monsieur I D

né le XXX à XXX

Madame E Y

née le XXX à XXX

tous deux XXX

représentés par M^e E RICARD – N° du dossier 290100

Rep/assistant : M^e Valérie PELET-ROY (avocat au barreau du VAL D’OISE)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Février 2011, Madame Bernadette WALLON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Bernadette WALLON, président,

Madame Evelyne LOUYS, conseiller,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT

M. I D et M^me E Y ont acquis le lot n°277 de l’ensemble immobilier Le Parc de Cassan à l’Isle Adam (95) pour 606 m2.

Cette acquisition emporte de plein droit adhésion des acquéreurs au règlement du lotissement du Parc de Cassan (article 5) et à l’association syndicale libre (ASL) du Parc de Cassan qui a pour objet :

— la propriété, la garde, la gestion et l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif,

— la réglementation, la police, l’organisation et la mise en oeuvre des servitudes, règles d’intérêt général, charges et conditions du cahier des charges et du règlement.

A la suite de deux mises en demeure des 12 avril 2005 et 13 septembre 2005, reprochant à M. D et à M^me Y d’avoir procédé à la mise en place d’un portail et d’une porte piétonne d’accès non seulement en contravention avec les prescriptions relatives aux clôtures, particulièrement l’article 11 du règlement du lotissement, mais également de les avoir édifiés sur la partie de la parcelle appartenant à l’ASL, et également d’avoir laissé leurs plantations déborder largement de leur propriété, l’association syndicale libre du Parc de Cassan les a assignés, par acte du 23 novembre 2006, devant le tribunal d’instance de Pontoise aux fins de les voir condamner :

* à procéder à la taille de l’ensemble de leurs plantations débordant sur les parties communes de l’association syndicale du Parc de Cassan,

* à modifier l’implantation de leur clôture de sorte qu’elle cesse de déborder de leur propriété privée et d’empiéter sur les parties communes,

* procéder au retrait de leurs portails et portillon non conformes au règlement du lotissement régissant le Parc de Cassan,

— au paiement de la somme de 5.000¿ à titre de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions, l’ASL a ajouté la demande de retrait de l’ensemble des haies et plantations débordant sur les parties communes.

Par jugement du 19 février 2008, le tribunal d’instance de Pontoise a désigné M. B Z en qualité d’expert avec mission de :

— dire si l’implantation des poteaux est conforme au règlement du lotissement,

— se prononcer sur la délimitation du terrain des défendeurs,

— dire si l’implantation de portillon et portail dans le prolongement des haies actuelles est conforme au règlement du lotissement.

M. Z a a déposé son rapport le 6 août 2008.

Par jugement du 6 janvier 2009, le tribunal d’instance de Pontoise a :

— déclaré recevable l’action initiée par l’association syndicale du parc de Cassan,

— débouté l’association syndicale du parc de Cassan de toutes ses demandes,

— condamné l’association syndicale du parc de Cassan à payer à M. I D et M^me E Y la somme de 1.000¿ à titre de dommages-intérêts,

— autorisé M. I D et M^me E Y à réinstaller, dans le prolongement des haies, face au garage et à l’entrée, de la maison, les portails et portillons qu’ils avaient enlevé avant la délivrance de l’assignation,

— condamné l’association syndicale du Parc de Cassan à payer à M. I D et M^me E Y la somme de 800¿ en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du Parc de Cassan en tous les dépens qui comprendront les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Appelante, l’association syndicale du Parc de Cassan, aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 mai 2010 auxquelles est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :

* la dire bien fondée en son appel,

* infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

* condamner M. I D et M^me E Y sous astreinte de 200¿ par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir à :

' modifier l’implantation de leur clôture, de sorte qu’elle cesse de déborder de leur propriété privée et d’empiéter indûment sur les parties communes du Parc de Cassan, comme l’a constaté M. B Z,

' procéder à la taille et au retrait de l’ensemble de leurs haies et plantations débordant sur les parties communes de l’association syndicale du Parc de Cassan, comme l’a constaté M. B Z,

' procéder au retrait de leur portail, portillon, poteaux et rails liés à l’installation de ces portails et portillons non conformes au règlement du lotissement régissant le Parc de Cassan, comme cela est confirmé par l’architecte du Parc et établi par M. B Z, expert judiciaire, aux termes de son rapport,

— condamner solidairement M. I D et M^me E Y à verser à l’association syndicale du Parc de Cassan :

' la somme de 5.000¿ à titre de dommages- intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leur résistance abusive à se mettre en conformité avec le règlement du lotissement du Parc de Cassan,

' la somme de 3.000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise, dépens qui seront recouvrés par M^e Binoche, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Intimés, M. I D et M^me E Y, aux termes de leurs dernières conclusions en date du 1^er décembre 2010 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens, demandent à la cour de :

— dire l’association syndicale du Parc de Cassan mal fondée en son appel,

— confirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnisation allouée à M. I D et M^me E Y,

— statuant à nouveau sur ce point, condamner l’association syndicale du Parc de Cassan à verser à M. I D et M^me E Y la somme de 5.000¿ à titre de dommages-intérêts,

en tout état de cause,

— débouter l’association syndicale du Parc de Cassan de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à verser à M. I D et M^me E Y la somme de 2.000¿ sur le fondement de des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e E Ricard, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 02 décembre 2010.

MOTIFS DE LA DECISION

Le lotissement du Parc de Cassan est régi d’une part par un cahier des charges, document contractuel qui a pour objet de fixer les règles intérieures du lotissement, d’autre part par un règlement de lotissement, dont l’objet est de :

— assurer aux habitants de l’ensemble immobilier la propriété et la jouissance de tous les avantages directs et indirects de l’ensemble du domaine,

— décrire ce qui sera divis et commun,

— fixer les servitudes imposées à chaque lot, les règles de voisinage et les obligations du lotissement, fixer l’harmonie architecturale de l’ensemble et la destination de ses parties,

— décrire les biens communs et poser les règles de leur propriété et jouissance et de leurs charges d’entretien,

— annoncer la constitution de l’organisme syndical chargé de veiller à la stricte application de ces règles ainsi que d’assurer la répartition des dépenses communes.

L’article 11 de ce règlement du lotissement du Parc de Cassan relatif aux 'clôtures-jardins’ édicte :

'Les parcelles peuvent être closes sur une longueur égale au quart de leur périmètre par des masques en bois ou en béton… Le reste du périmètre peut être formé par une clôture d’une hauteur maximum d’un mètre, composé de végétaux, et, éventuellement d’un grillage plastifié vert, à la condition que ce grillage soit noyé dans les végétaux et soit invisible, en toute saison, de l’extérieur de la parcelle.

Entre les maisons jumelées, le constructeur a prévu …

Par exception aux règles précédentes, la partie de la parcelle située entre le nu le plus avancé de la façade côté placette et la voie publique ne peut être close de façon à conserver aux placettes leur caractère architectural'.

L’article 9 du dit règlement précise que, pour assurer l’harmonie de l’ensemble immobilier, aucune modification ne pourra être apportée à l’aspect architectural des constructions initiales et de leurs clôtures sans l’accord des architectes du Parc de Cassan.

Le lot des consorts K-Y se situe à l’XXX et de la placette qui la prolonge.

Un constat d’huissier du 18 octobre 2005 établit que M. D et M^me Y ont fait mettre en place un portail métallique coulissant et un portillon dans le prolongement d’ouvertures existantes dans la clôture végétale en façade.

Cette implantation de portails n’est pas conforme aux stipulations ci-dessus rappelées du règlement du lotissement.

Il résulte du dossier qu’antérieurement au jugement déféré, M. D et M^me Y avaient enlevé le portail et le portillon mais laissé en place les poteaux et les rails.

L’expert judiciaire a constaté :

— que les poteaux de portail sont implantés sur la limite parcellaire,

— que la clôture constituée par un grillage au sud est en débord sur une profondeur de 60 à 80 centimètres sur la propriété de l’ASL, et ce sur une longueur de 10 mètres en bordure de la parcelle.

Sur la nature des clôtures, il confirme que les dispositions actuellement applicables du règlement de lotissement permettent à l’ASL de contester le projet d’implantation de portails par les consorts D-Y, qui n’est pas conforme à ce règlement, et conclut que le règlement du lotissement interdit tout aménagement de clôture autour des placettes.

Dans ses dernières écritures, outre l’enlèvement des portail et portillon, l’ASL demande 'la modification de l’implantation de la clôture de M. D et de M^me Y de sorte qu’elle cesse de déborder de leur propriété privée et d’empiéter indûment sur les parties communes du Parc de Cassan comme l’a constaté Monsieur B Z'.Elle demande également non seulement la taille mais également 'le retrait’ de l’ensemble de leurs haies et plantations au motif que ces plantations, constituées de haies de thuyas et de lauriers, se situent sur les parties commune lui appartenant 'comme l’a constaté M. Z'.

Pour s’opposer à cette demande de suppression de l’ensemble des clôtures végétales se trouvant le long de l’allée et le long de la placette, M. D et M^me Y concluent que les thuyas et les lauriers ont été plantés en 1970 et sont au moins trentenaires, que les limites séparatives sont ainsi figées depuis plus de trente ans et que de 1969, date de la construction, à décembre 2004, il n’a jamais été demandé aux propriétaires successifs d’arracher les haies ou de retirer le grillage au motif qu’ils auraient été placés au delà de la limite séparative entre le lot et les parties communes.

Mais pour pouvoir prescrire, la possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Or, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats par l’ASL du Parc de Cassan que son président avait adressé le 28 août 1997 à Maitre Persyn, notaire à Pontoise, chargé à cette époque de la vente à un précédent propriétaire du lot n°277, objet du litige, un courrier dans lequel le président de l’ASL du Parc de Cassan indiquait :

' … D’autre part en complément du dossier administratif habituel, je vous donne une information que je vous demande de bien vouloir transmettre au nouvel acquéreur.

Elle fait suite à un paragraphe du rapport de gestion porté à la connaissance des propriétaires du parc lors de l’assemblée générale du 21 mars 1997 et mentionné au chapitre 7 page 5 du procès-verbal dont voici des termes :

'Comme l’année dernière les syndics se sont faits un devoir de récupérer les surfaces de terrain indûment accaparées, le plus souvent de bonne foi par quelques propriétaires afin de les rattacher aux parties communes comme elles l’étaient à l’origine. Cette action a été poursuivie en 1996 et le comité continuera à le faire en 1997.'

La parcelle du pavillon 277 a une superficie de 606m2 délimitée suivant le plan cadastral.

Sur les deux côtés du périmètre jouxtant les parties communes du parc (côté rue et placette) la clôture est implantée au delà des limites du terrain….'

Les auteurs de M D et de M^me A étaient informés de l’existence invoquée d’empiétements sur les parties communes du lotissement, de la volonté et des diligences, dès 1996- 1997, de l’ASL pour supprimer les empiétements.

Un procès-verbal d’assemblée générale de l’ASL du Parc de Cassan en date du 18 mars 2005, versé aux débats, rappelle que celle-ci poursuit la restitution des terrains accaparés, qu’elle procède prioritairement à la mise en conformité des limites des terrains, qu’elle étudie chaque vente et fait porter par le notaire sur l’acte de vente l’obligation d’alignement des limites.

En outre, l’ASL du Parc de Cassan fait référence à un arrêt rendu le 4 février 2010 par la cour d’appel de Versailles sur le moyen de prescription acquisitive soulevé par plusieurs co-lotis, dont les motifs font état d’autres assemblées générales en ce sens, à savoir :

— une assemblée générale du 27 mars 1998 de l’association syndicale du Parc de Cassan contenait le préambule suivant :

« Le dossier de reprise des terrains a déjà fait l’objet de 56 entretiens particuliers également confirmés. Au total plus de 150 lettres particulières ont été adressés sans compter le courrier administratif courant…

… Depuis deux ans le comité syndical a entrepris une action pour récupérer les parcelles de terrains des parties communes annexées par des propriétaires, action qui a été clairement annoncée à plusieurs reprises et limitée à ce seul objectif. Six propriétaires sur les 54 contactés nous ont signifié qu’ils refusaient de restituer ces terrains. ..",

— selon ce procès-verbal, notifié aux membres de l’association syndicale que sont les co-lotis, l’ASL considère que tout empiètement est sans fondement juridique et envisage, en présence de son conseil, les conditions d’une action judiciaire concernant les parties communes,

— une assemblée générale du 24 mars 2000 a voté une résolution afin que l’ASL engage les moyens nécessaires à la récupération des parcelles,

Le moyen tiré d’une prescription trentenaire n’est donc pas fondé.

Sur le fond, pour soutenir que les intimés ne sont pas fondés à contester l’empiètement reproché, l’ASL du Parc de Cassan fait valoir que dans sa note aux parties n°1 du 18 avril 2008, l’expert judiciaire a indiqué :

* que M. Fouquart, géomètre-expert, a établi en 1969 et 1970 un plan de délimitation des lots ,

* que bien que seuls les bâtiments ont été implantés par M. Fouquart, les limites parcellaires non matérialisées (absence de bornes) par le lotisseur de l’époque sont inscrites au cahier des charges du lotissement et donc opposables comme telles aux co-lotis,

* qu’un plan de la placette 'Les Fleuries’ avec la positions des lots 276 à 282 a été dressé en octobre 2005 par M. X, géomètre expert, qui a réappliqué les limites parcellaires de 1970,

* que l’expert judiciaire Z s’est rendu dans les bureaux de M. X pour analyser les précisions de son relevé et l’application parcellaire proposée , qu’à l’issue de cette analyse il a confirmé aux parties que ce tracé est le meilleur qui puisse être dressé et qu’un nouveau relevé proposerait les mêmes conclusions, qu’il a donc demandé aux parties de confirmer ou non le caractère contradictoire de ces travaux afin d’envisager ou non une nouvelle intervention de sa part,

* que le conseil de M. D et de M^me Y a répondu à l’expert judiciaire, aux termes d’un courrier du 28 juillet 2008 :'Compte tenu des observations que vous avez ainsi faites lors de la réunion d’expertise consignée dans votre note aux parties, il paraît inutile que soient reprises toutes les mesures sur le site , ce qui générerait de surcroît des frais supplémentaires'.

* que l’expert judiciaire a donc considéré que les parties avaient accepté contradictoirement le tracé des limites de propriété entre elles.

Les consorts D-Y répliquent que M. X a délimité, de façon unilatérale, des lots sur la seule base du plan établi par M. Fouquart vingt-six ans auparavant, sans établir de nouveau bornage, uniquement en fonction de l’implantation des bâtiments, qu’aucun contrôle n’a été fait après la construction des dits bâtiments pour vérifier que les plans ont été respectés, que l’ASL ne peut se fonder sur un rapport d’expertise succinct qui ne permet aucun vérification de mesures, que le plan de M. X, confirmé par l’expert judiciaire Z, n’est pas conforme à la réalité des lieux.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que M. Z a constaté uniquement l’empiètement d’un grillage, au sud de la parcelle des consorts D-Y, sur une longueur de 10 mètres et sur une profondeur de 60 à 80 centimètres sur les parties communes de l’ASL, en sorte que les constatations et conclusions de l’expert judiciaire sont en tout état de cause insuffisantes pour dire que l’ensemble des plantations et les haies de M D et de M^me Y, qui se situent le long de l’allée et de la placette, empiètent également sur ces parties communes.

Sur ce point , les plans de M. Fouquart et de M X sont succincts et les clôtures actuelles de haies et plantations reprochées n’y figurent pas.

Aucun bornage n’a jamais été effectué entre les parties privatives de M. D et M^me Y et les parties qui, affectées à l’usage commun des co-lotis. sont la propriété exclusive de l’association syndicale libre.

Aucune pièce du dossier ne permet d’établir que les haies et plantations des intimés empiètent sur les parties communes de l’ASL du Parc de Cassan.

Par ailleurs, les intimés font état de ce que les poteaux et le grillage ont été enlevés avant le passage de l’expert mais le seul constat d’huissier qu’ils produisent , en date du 27 juin 2008, est antérieur au jugement entrepris qui a débouté l’ASL de toutes ses demandes et qui les a autorisés avec exécution provisoire à réinstaller portail et portillon.

En conséquence , s’il y a lieu de faire droit aux demandes de l’ASL du Parc de Cassan portant d’une part sur le retrait du portail, du portillon, des poteaux et de rails liés à l’installation de ces portail et portillon et d’autre part sur la modification de l’implantation du grillage au sud de la parcelle telle que visée par M. Z dans son rapport , en revanche, il y a lieu de débouter l’ASL de sa demande tendant au retrait de l’ensemble des haies et plantations de M D et M^me Y.

La demande de l’ASL tendant à la taille de l’ensemble des haies et plantations n’est pas davantage justifiée.

En effet, si le constat du 18 octobre 2005 produit par l’ASL fait apparaître des haies dont le feuillage déborde sur l’allée, les photos figurant au constat d’huissier établi le 27 juin 2008 à la demande des intimés démontrent que les haies ont été élaguées.

En outre, contrairement à ce que conclut l’ASL, l’expert judiciaire ne fait état d’aucun élément sur la taille des haies.

En l’absence d’abus caractérisés, les demandes respectives des parties en dommages-intérêts seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’association syndicale libre du Parc de Cassan de sa demande tendant à voir M. D et M^me Y condamner à procéder à la taille et au retrait de l’ensemble de leurs haies et plantations,

L’IINFIRME en toutes ses autres dispositions,

STATUANT À NOUVEAU,

CONDAMNE M. I D et M^me E Y sous astreinte de 80 € par jour de retard dans un délai d’un mois compter de la signification du présent arrêt à :

— modifier l’implantation du grillage au sud de la parcelle telle que visée par M. Z dans son rapport (clôture constituée par un grillage sur 10 mètres en débord de 60 à 80 centimètres sur les parties appartenant à l’ASL) , afin de supprimer cet empiètement sur les parties appartenant à l’association syndicale du Parc de Cassan,

— procéder au retrait de leur portail, portillon, poteaux et rails liés à l’installation de ces portails et portillons,

REJETTE toutes autres demandes de l’association syndicale libre du Parc de Cassan,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts,

DIT qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens d’appel,

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, les frais d’expertise judiciaire étant partagés par moitié entre les parties.

ACCORDE aux avoués de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,