COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre

XXX

ARRET N° Code nac : 30Z

contradictoire

DU 06 Décembre 2011

R.G. N° 10/06686

AFFAIRE :

XXX

C/

S.A.S. VOLVO TRUCKS FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section : B

N° RG : 07/14192

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP KEIME GUTTIN JARRY

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX DECEMBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant, après prorogation, dans l’affaire entre :

XXX, ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 10000721

Rep/assistant : M^e Le WITA du CABINET DE PARDIEU BROCAS MAFFEI, avocats au barreau de PARIS.

APPELANTE

****************

S.A.S. VOLVO TRUCKS FRANCE ayant son siège XXX, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, agissant pour son compte et es qualité de liquidateur du Groupement d’Intérêt Economique VOLVO BUSINESS SERVICES France.

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 1048145

Rep/assistant : M^e Olivier GAUCLERE, avocat au barreau de PARIS (L.220)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Septembre 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller, (rédacteur)

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

Délibéré du 22 Novembre 2011, prorogé au 06 Décembre 2011, après avis aux avoués le 22 Novembre 2011 .

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 1996, la société Immobilière Continentale aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière MS Capitole, ci-après SCI MS Capitole, a donné à bail commercial au GIE Volvo dont était membre la société Volvo Trucks France, ci-après X, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mars 1997, des locaux à usage de bureaux et activités situés à Nanterre (92), XXX.

Le 24 août 2005, la société X a notifié au bailleur un congé pour le 28 février 2006, date d’expiration du bail.

Cependant, ayant besoin de se réorganiser avant son départ, la société X a demandé à son bailleur la possibilité de pouvoir louer une partie seulement desdits locaux pour une durée limitée de 8 mois.

Le bailleur et la société X ont alors signé le 22 février 2006 un bail de courte durée, dérogatoire au statut des baux commerciaux, pour une période courant du 1^er mars au 31 octobre 2006. X a versé un dépôt de garantie s’élevant à 192.516 €.

La société X a quitté les locaux à l’expiration de ce bail, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par huissier de justice le 9 novembre 2006 mais un litige est né sur les comptes entre les parties.

Par exploit en date du 8 novembre 2007, la société Volvo Trucks France a fait citer la SCI MS Capitole et la société Nexity Saggel Property Management (ci-après « Nexity ») devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir notamment paiement de diverses sommes, soit au titre du contrat de bail commercial conclu le 7 octobre 1996 (solde de dépôt de garantie et complément de régularisation des charges locatives en vertu d’un contrat de bail commercial conclu le 7 octobre 1996), soit en vertu du contrat de bail de courte durée conclu le 22 février 2006.

La demande de la société X portait pour l’essentiel sur le remboursement de la somme de 192.516 euros au titre du dépôt de garantie du bail de courte durée conclu le 22 février 2006.

La SCI MS Capitole a opposé à cette demande le montant des réparations locatives et du coût des travaux de remise en état des locaux qu’elle estimait dus par la société X sollicitant reconventionnellement la condamnation de la société X à lui payer la somme de 125.362,43 € à ce titre, outre celle de 263.767,13 € au titre de trois mois de loyers correspondant à la durée de ces travaux.

Par jugement en date du 3 juin 2010, le tribunal a :

— mis hors de cause la SA Nexity Saggel Property Management,

— condamné la SCI MS Capitole à payer à la société Volvo Trucks France la somme totale de 121.529 euros, au titre du remboursement du dépôt de garantie (192.516 euros) et du trop perçu de charges (34,61 €) et loyers (14.599,54 €), déduction faite du coût des travaux de remise en état (85.621 €) incombant à l’ancien preneur,

— condamné la SCI MS Capitole à lui payer en outre la somme de 3.500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI MS Capitole a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 12 mai 2011, la SCI MS Capitole demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ses dispositions critiquées et notamment en ce qu’il l’a condamnée à payer à X la somme de 106.895 € (192.516 – 85.621) au titre du remboursement du dépôt de garantie ainsi qu’à 3.500 euros pour procédure abusive, rejeté les autres demandes de la SCI MS Capitole, visant notamment à obtenir la réparation intégrale de son préjudice subi par elle du fait du mauvais état des locaux lors de leur restitution,

Et statuant a nouveau,

— de débouter la société Volvo Trucks France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Volvo Trucks France à lui payer la somme de 637.867,92 euros, portant intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 11 avril 2008, somme en principal à laquelle il convient de retrancher le paiement déjà réalisé par la société Volvo Trucks France par voie de compensation à hauteur de 85.621 euros au titre de l’exécution provisoire du jugement du 3 juin 2010,

En tout état de cause,

— condamner la société Volvo Trucks France à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 9 juin 2011, la société Volvo Trucks France, concluant tant pour son compte qu’en qualité de liquidateur du groupement d’intérêt économique Volvo Business Services France, demande à la cour de :

— prendre acte de ce que la SCI MS Capitole demande la confirmation du jugement dont appel en ce qu’il la condamne à payer à Volvo Trucks France la somme de 14 599,54 €, au titre d’un trop-perçu de loyer qu’elle ne conteste pas,

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne MS Capitole à payer à Volvo Trucks France la somme de 34,61 € en régularisation d’un solde antérieur,

XXX

— constater qu’elle a respecté ses obligations contractuelles et en conséquence, infirmer le jugement dont appel en ce qu’il considère que X a indiscutablement manqué à son obligation d’entretien « en parfait état » des locaux loués et condamne à ce titre Volvo Trucks France à prendre en charge les frais de remise en état à hauteur de 85 621 € H.T,

XXX

— constater l’absence de fondement des demandes de la SCI MS Capitole,

XXX

— constater l’absence de notification d’un manquement à Volvo Trucks France,

et statuant à nouveau, débouter la SCI MS Capitole de toutes ses demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— infirmer le jugement sur la condamnation prononcée au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et statuant à nouveau, condamner la SCI MS Capitole à payer au GIE Volvo Business Services France et à Volvo Trucks France 5 000 € à chacune à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI MS Capitole à lui payer 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 23 juin 2011.

La SCI MS Capitole soutient en substance que le preneur n’a pas exécuté l’obligation mise à sa charge par le bail, de maintenir et de restituer les locaux en parfait état de propreté, d’entretien et de réparation et entend obtenir réparation de l’intégralité de son préjudice en demandant la condamnation de X à lui payer les frais de remise en état qu’elle a dû exposer, outre le préjudice lié à l’indisponibilité des locaux pendant le temps nécessaire à l’exécution de ces travaux.

Elle verse aux débats les factures correspondant au marché de travaux de remise en état et reprend point par point les montants au regard de la violation alléguée par elle de ses obligations contractuelles par le preneur.

De son côté, X conteste avoir manqué à l’obligation mise à sa charge par le bail. Elle rappelle que les locaux n’ont pas été pris en état neuf et qu’elle n’a pas à supporter la remise en état neuf à laquelle la SCI MS Capitole a procédé.

Elle considère qu’elle a fait un usage normal des locaux en exécutant ses obligations et rappelle qu’elle a fait procéder à un nettoyage des locaux postérieurement à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Elle invoque en particulier l’article 11.2.5. du bail l’autorisant à laisser dans les lieux toutes les cloisons installées.

Subsidiairement, elle discute les postes de travaux et les factures produites par la SCI MS Capitole estimant que certains par nature ne peuvent être mis à sa charge. Elle soutient que la demande de la SCI MS Capitole tendant à lui faire supporter la perte de chance de relouer rapidement est sans fondement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Il est acquis aux débats que ne sont discutées devant la cour les sommes dues par la SCI MS Capitole à X au titre du trop perçu de charges et de loyers, respectivement pour un montant de 34,61 € et 14.599,54 €.

Il n’est également pas discuté que X a versé un dépôt de garantie s’élevant à 192.516 € au titre du contrat de bail de courte durée conclu par acte sous seing privé en date du 22 février 2006 pour la période du 1^er mars au 31 octobre 2006.

Le bail de courte durée conclu entre les parties contient les stipulations suivantes, en considération desquelles doit être appréciée l’inexécution alléguée des obligations de X :

Article 10.3 : « Le dépôt de garantie est restitué au preneur à la fin du bail après déduction des sommes, de quelque nature que ce soit y compris indemnitaire, dues au bailleur ou devant être supportées par le Preneur pour toute raison notamment celle du mauvais état des locaux loués.

Article 11.2.3: « Le Preneur doit, pendant tout la durée du Bail, (') maintenir l’intégralité des Locaux Loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeuble par destination, en parfait état de propreté, d’entretien, de réparation, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du code civil, et de remplacement de quelque nature que ce soit, de sorte qu’à l’expiration du Bail ou au départ du Preneur, les Locaux Loués soient rendus en parfait état et sous réserve des stipulations de l’alinéa 11.2.5 ci-dessous, conformes à l’état des lieux dressé contradictoirement par les Parties lors de l’entrée en jouissance du Preneur. »

(i)« Au cas où, pour une raison quelconque, cet état des lieux ne serait pas ainsi dressé, les Locaux Loués seront réputés avoir été livrés en parfait état (')

(ii) Le Preneur doit notamment, à ses frais et sous sa responsabilité, remplacer et/ou entretenir en parfait état, le cas échéant les revêtements des sols, murs, et plafonds, les serrures, portes, fenêtres, volets roulants, installations électriques, robinetterie, appareils sanitaires, de chauffage, de gaz, etc. ainsi que toutes canalisations et conduits intérieurs et extérieurs. Il doit prendre toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations.

Article 11.2.5 : Tous les aménagements, installations, améliorations ou embellissements faits par le Preneur ayant la nature d’immeuble par destination restent acquis au Bailleur, sans indemnité au profit du Preneur, au jour du départ des Locaux Loués du Preneur, le Bailleur acceptant dès à présent de n’exiger aucune remise en état que ce soit, sauf en cas de non respect par le Preneur de ses obligations telles que définies à l’article 11.2.3. Concernant les cloisonnements installés par le Preneur, celui-ci sera libre, à l’issue du Bail, de les déposer ou de les laisser en l’état dans les Locaux Loués.

Article 11.2.11 : Le Preneur est tenu d’effectuer, avant son départ des Locaux Loués, toutes réparations à sa charge. A défaut, le Preneur est, à compter de son départ, redevable envers le Bailleur d’une indemnité journalière payable à semaine échue égale au dernier montant en cours du Loyer, augmenté des charges, le tout calculé sur une base journalière, pendant le temps nécessaire pour la remise en l’état des Locaux Loués, sous réserve du droit réservé au Bailleur d’obtenir la réparation du préjudice réellement subi, notamment à raison de l’impossibilité de relouer les Locaux Loués à leur valeur locative dès le départ du Preneur. »

Aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée dans les lieux de X et conformément à l’article L. 11.2.3. (i), les locaux loués sont réputés avoir été livrés en parfait état.

Il ressort sans équivoque de l’ensemble des stipulations ci-dessus rappelées que le preneur doit pendant toute la durée du bail maintenir les locaux en parfait état de propreté, d’entretien, de réparation de sorte qu’il puisse les restituer à la fin du bail en parfait état.

Le bail énumère, sans que cette liste soit exhaustive, les éléments des locaux loués auxquels s’applique cette obligation d’entretien et de restitution en parfait état.

X soutient que l’échange de courriels intervenu le 2 février 2006 (sa pièce n°22) entre Y Z A, maison mère de la SCI MS Capitole et les conseils de X au moment de la négociation du bail de courte durée, permet de confirmer ce qui était entendu entre les parties, à savoir que les locaux devaient être rendus en bon état de réparations locatives et en aucun cas en état neuf ou en parfait état.

Toutefois, il s’agit de courriels échangés avant la conclusion du bail en cours de négociation. Le contrat de bail conclu, qui fait la loi des parties, signé le 22 février 2006 met sans aucune équivoque à la charge du preneur l’obligation de rendre les locaux en parfait état, ce terme étant repris dans tous les paragraphes précités. L’accord clair entre les parties fait donc, sans qu’il y ait lieu à interprétation par référence à l’échange de courriels précédent sa signature, obligation au preneur de restituer les locaux en parfait état.

Au demeurant, X qui était assistée selon ses propres écritures par des conseils de la société d’Avocats Vendôme lors de cette négociation, n’a pu se méprendre sur la différence entre les dispositions du bail commercial du 7 octobre 1996 qui prévoyait une obligation de restituer les locaux en bon état d’entretien et celles du bail de courte durée précisant en parfait état.

Comme l’a retenu le premier juge, le parfait état ne s’apparente pas à l’état neuf dans la mesure où il n’est pas fait ainsi obligation au preneur de supporter ce qui est dû à la vétusté normale de la chose louée.

Toutefois, le preneur étant réputé avoir pris les locaux en parfait état, peu important qu’il les ait occupés pendant neuf années à compter du 1^er mars 1997, ne peut prétendre voir prendre en compte lors de la restitution des locaux que la vétusté normale due à huit mois d’occupation correspondant à la durée du bail du 22 février 2006.

Compte tenu de la présomption de parfait état à la date du 1^er mars 2006, il est inopérant de soutenir, comme le fait X, que la SCI MS Capitole n’apporte pas la preuve que les locaux ont été pris à bail en état neuf le 1^er mars 1997.

X aurait pu éviter le jeu de la présomption de parfait état au 1^er mars 2006, en faisant établir à ses frais un procès-verbal d’état des lieux d’entrée à cette date, ce qu’elle n’a pas fait.

Le bail prévoit certes en son article 11.2.5. in fine que le preneur est libre à l’issue du bail de déposer ou de laisser en l’état dans les locaux loués les cloisonnements qu’il aura installés.

Cependant, cette disposition avait pour seul objet de ne pas contraindre X, s’agissant de ces cloisonnements, à les enlever à l’issue du bail mais il ressort de la combinaison des articles 11.2.3 et de l’article 11.2.5. que l’obligation de maintenir et de restituer les locaux à l’issue du bail en parfait état de propreté, d’entretien, de réparation, s’applique à tous les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par X, en ce donc inclus les cloisonnements installés et qu’elle a décidé de ne pas déposer.

Sans qu’il y ait lieu de reprendre l’intégralité du procès-verbal de constat dressé le 9 novembre 2006 contradictoirement, indépendamment du fait que les locaux loués étaient sales et encombrés de détritus, ce qui constitue un manquement à l’obligation de restitution en parfait état de propreté, auquel il a été cependant remédié par X le 20 novembre 2006 (sa pièce n°20), il résulte des constatations de l’huissier de justice, contrairement à ce que prétend X, qu’elle a manqué à son obligation contractuelle de restituer les locaux en parfait état d’entretien et de réparation.

En effet, il a été constaté des dalles de faux plafonds brisées, trouées, manquantes, présentant des traces d’infiltration, des cuvettes de toilettes entartrées, des trous non rebouchés, des éclats sur les portes, des taches sur les murs, des portes manquantes, des percements dans les faux planchers, ferme-porte manquant dans les toilettes, des fils laissés au sol, des revêtements de sol (moquettes, carrelage ou gerflex) rayés, troués, tachés, déchirés.

Contrairement à ce que prétend X, dès lors qu’elle avait décidé de laisser les cloisonnements en place, constitue un manquement à son obligation de restituer les lieux en parfait état d’entretien et de réparation, l’absence des portes permettant de fermer les espaces de bureaux cloisonnés.

Au regard des pièces produites par la SCI MS Capitole à l’appui de sa demande et des observations de X sur ces pièces, il y a lieu de statuer comme suit concernant les travaux de remise en état.

— Factures Ademo (lots démolition et menuiserie) :

A juste titre, la SCI MS Capitole fait observer que les cloisonnements ont été laissés abîmés, portes manquantes et par ailleurs, que de nombreux bureaux ont été cloisonnés de telle sorte qu’ils n’ont pas de bouche de climatisation et sont ainsi dépourvus de ventilo-convecteur et de régulation de la température. Le preneur qui n’a pas restitué les cloisonnements en parfait état devra donc supporter le coût de leur démolition lequel ne peut pas être supérieur à celui de leur remplacement même avec une vétusté correspondant à 8 mois d’occupation.

S’agissant du poste fourniture et pose de verrins de plancher technique, la SCI MS Capitole ne justifie pas de son affirmation selon laquelle leur remplacement serait en lien avec la détérioration en raison de nombreux lavages des revêtements textiles.

Il n’a pas été observé lors du constat de sortie que des barres anti-paniques étaient endommagées ou manquantes. Il ne ressort pas plus du constat que serait imputable au preneur le placage des 3 doubles portes palières avec habillage des impostes et qu’une crémone sur une porte palière devait être remplacée.

Il n’y a pas lieu d’ajouter la facturation de la société Brard sur le poste menuiserie.

S’agissant de la facture Ademo du 30 avril 2007, la mise en place de trois appareils sanitaires et leur entretien ainsi que la fourniture de consommables pour 10 personnes pendant 10 semaines n’entrent pas dans les travaux de remise en état. Le constat de sortie des lieux ne fait pas mention de canons de serrure manquants et il n’est pas allégué que X n’aurait pas rendu les clefs. Cette facture sera écartée.

Il sera donc retenu une somme de 50.633,80 € HT au titre de la démolition des cloisonnements et une somme de 18.205,60 € HT au titre du lot menuiserie.

— Factures DBRL (lot faux-plafond)

La facture de cette société correspond notamment à la dépose de 1100 m² de dalles endommagées et la fourniture de cette même quantité de dalles neuves, au nettoyage des ossatures existantes pour 2.200 m².

Les constatations de l’huissier de justice qui font état de quelques dalles endommagées, manquantes ou trouées ou sales, ne suffisent pas à justifier de l’ampleur des travaux dont la SCI MS Capitole demande qu’ils soient mis à la charge de X.

Par ailleurs, s’agissant du coût de la dépose et de la repose des faux-plafonds pour la mise en place d’une gaine de ventilation, l’annexe 8 du bail de 1996 mentionnait au titre des prestations fournies par le bailleur « la fourniture et l’entretien de la climatisation des locaux à usage de bureaux ».

La SCI MS Capitole ne conteste pas qu’au cours du bail de courte durée, elle était tenue de poursuivre la fourniture de ces prestations et qu’elle a continué à le faire mais ajoute seulement que le bailleur fournit les prestations d’air conditionné et de chauffage qu’il refacture au titre des charges, ce qui inclut naturellement les frais de maintenance et de remise en état.

Il ne ressort pas des constatations de l’huissier de justice à la sortie des lieux que le circuit de climatisation était endommagé et aurait fait l’objet de dégradations. Ce qui a été noté s’agissant des bureaux cloisonnés sans bouche de climatisation et ainsi dépourvus de ventilo-convecteur et de régulation de la température est sans incidence sur ce poste de travaux puisque les cloisonnements ont été démolis.

Dans ces conditions, alors qu’il est acquis que la SCI MS Capitole avait pris à sa charge l’obligation d’entretenir le système de ventilation, il n’y a pas lieu de faire supporter au preneur le coût de la dépose et de la repose des faux-plafonds pour la mise en place d’une gaine de ventilation qui ne ressort ni de l’entretien incombant au preneur ni de l’obligation de réparation.

En définitive, la somme retenue à la charge du preneur sera limitée à la somme de 10.000 €.

XXX

De ce chef, il sera relevé que le seul devis produit porte sur une somme de 19.986 € HT et il sera appliqué une réfaction au titre de la vétusté correspondant à 8 mois d’occupation tenant compte de la destination des lieux. Une somme de 17.987 € HT sera due sur ce poste.

XXX

De la même façon, il sera relevé que le devis produit porte sur une somme de 52.675 € HT et il sera appliqué également une réfaction au titre de la vétusté correspondant à 8 mois d’occupation tenant compte de la destination des lieux qui nécessite un remplacement fréquent.

C’est donc une somme de 47.600 € HT qui sera retenue sur ce poste.

XXX

Dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie, s’agissant de l’électricité, il a été relevé la présence de câbles électriques qui courent entre les toilettes hommes et femmes et des fils électriques qui courent en de nombreux endroits depuis le sol dans l’open space de gauche.

Ces seules constatations – rien n’établissant l’allégation de la SCI MS Capitole selon laquelle les baies de brassage auraient été enlevées, en coupant physiquement les câbles informatiques , lors du ménage exécuté postérieurement au constat – ne peuvent justifier des travaux facturés à hauteur de 39.111,86 €.

Une somme de 5.000 € HT sera retenue sur ce poste.

— Lot climatisation-ventilation

Pour les motifs qui ont déjà été exposés ci-avant, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de X les sommes réclamées de ce chef qui ne ressortent ni de l’entretien incombant au preneur ni de son obligation à réparation.

— Factures ROM er Albion (maîtrise d’oeuvre et coordination de sécurité et prévention)

Compte tenu de l’importance des travaux à effectuer, la SCI MS Capitole était fondée à recourir à un maître d’oeuvre et un coordinateur. Nénamoins, le montant de leur prestations sera retenu à hauteur de 7 % des travaux mis à la charge de X pour le maître d’oeuvre et au prorata du montant de ces travaux pour le coordinateur, soit pour une somme totale de 15.002,60 € pour ces deux postes.

En définitive, X est donc débitrice de la somme de 164.429 € au titre des travaux de remise en état des locaux loués.

Compte tenu de l’état des locaux lors de l’état des lieux de sortie, lesquels n’étaient pas même nettoyés, le bailleur ne pouvait manifestement pas relouer les locaux tant que les travaux de remise en état n’étaient pas exécutés.

Il s’agit de locaux exclusivement destinés à la location et dont la SCI MS Capitole tire ses revenus. Au surplus, selon l’article 11.2.11 du bail de courte durée, le preneur est tenu d’effectuer dans les locaux toutes réparations à sa charge et à défaut, il est redevable à compter de son départ envers le bailleur d’une indemnité journalière payable à semaine échue égale au dernier loyer en cours, pendant le temps nécessaire pour la remise en état des locaux loués et ce sous réserve du droit du bailleur d’obtenir la réparation du préjudice réellement subi, notamment à raison de l’impossibilité de relouer les locaux loués à leur valeur locative dès le départ du preneur.

La SCI MS Capitole peut donc prétendre en vertu du contrat et sans avoir même à justifier de son préjudice d’une indemnité d’occupation, pendant la durée des travaux de remise en état, incombant à X.

En l’espèce, l’ampleur des travaux de remise en état à la charge de X justifie de faire droit à la demande de la SCI MS Capitole à hauteur d’un mois d’indemnité d’occupation, soit 87.922,37 €.

Contrairement à ce que soutient X, le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 9 novembre 2006 suffit à établir l’inexécution de son obligation de restitution des lieux en parfait état de propreté – ce dont elle était elle-même convaincue puisqu’elle a fait procéder postérieurement au nettoyage des locaux -, d’entretien et de réparation.

X est donc tenue du dommage né de l’inexécution de son obligation, encore que la SCI MS Capitole ne l’aurait pas mise en demeure préalable de procéder aux travaux de remise en état.

X est donc débitrice envers la SCI MS Capitole de la somme globale de 252.351,37 € au titre des travaux de remise en état et de l’indemnisation du préjudice d’indisponibilité des locaux.

X est en revanche créditrice envers la SCI MS Capitole de la somme de 207.150,15 euros correspondant au dépôt de garantie (192.516 €), et au trop perçu de charges et de loyers (respectivement 34,61 € et 14.599,54 €).

X doit donc être condamnée, après compensation entre ces sommes, au paiement d’un solde locatif restant dû à hauteur de 45.201,22 € qui portera intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2008, date de la première demande de la SCI MS Capitole.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI MS Capitole à payer à X la somme de 121.529 €.

Le présent arrêt infirmatif sur ce point constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes qui auraient été versées au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance, sans qu’il y ait lieu de l’ordonner et pour la cour de prendre en compte les sommes déjà payées en vertu du jugement infirmé.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

Eu égard au sens du présent arrêt au principal, le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de X en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le preneur ne justifie pas en quoi le bailleur aurait fait preuve de résistance abusive en le poursuivant pour le paiement de sommes pour lesquelles le présent arrêt reconnaît le bien fondé au moins partiel de ses prétentions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront à la charge de X qui succombe.

L’équité commande de la condamner à payer à la SCI MS Capitole une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause la société Nexity Saggel Property Management,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Condamne la société Volvo Trucks France à payer à la SCI MS Capitole la somme de 45.201,22 € au titre du solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2008.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne la société Volvo Trucks France aux dépens et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La condamne à payer à la SCI MS Capitole une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marion BRYLINSKI, Conseiller pour le Président empêché et par M. GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, LE CONSEILLER Pour Le

PRESIDENT EMPÊCHÉ,