COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

contradictoire

DU 23 NOVEMBRE 2011

R.G. N° 10/07128

AFFAIRE :

E C

…

C/

JARDINS DE SILENCE Venant aux droits de la SCI DE LA TOUR

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 28 Avril 2009 par la Cour d’Appel de VERSAILLES

N° Chambre : 01

N° Section : B

N° RG : 08/6328

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP TUSET CHOUTEAU

SCP FIEVET LAFON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (troisième chambre civile) du 18 mai 2010 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles 1^re chambre 1^re section le 28 avril 2009

Monsieur E C

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP TUSET CHOUTEAU – N° du dossier 20100437

assisté de M^e Marc BRESDIN (avocat au barreau de VERSAILLES)

Madame A B épouse C

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP TUSET CHOUTEAU – N° du dossier 20100437

assistée de M^e Marc BRESDIN (avocat au barreau de VERSAILLES)

****************

DÉFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

La Société JARDINS DE SILENCE Venant aux droits de la SCI DE LA TOUR

XXX

XXX

Représenté par la SCP FIEVET LAFON – N° du dossier 20101157

et assisté de M^e Noël LEJARD (avocat au barreau de CAEN)

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Octobre 2011, Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Philippe BOIFFIN, conseiller,

M^me Annie DABOSVILLE, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE

FAITS ET PROCÉDURE,

Le 30 mars 1994, la SCI de LA TOUR a donné en location à Monsieur C et Madame X, épouse C, une maison située XXX, Résidence de la Tour Bois-Fort, à XXX).

La société LES JARDINS DE SILENCE est devenue propriétaire du bien immobilier selon jugement d’adjudication du 12 octobre 2005.

A la suite de loyers impayés, la société LES JARDINS DE SILENCE a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer en date du 12 mars 2007.

Par acte d’huissier du 5 juin 2007, elle a assigné Monsieur et Madame C devant le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie pour que soit ordonnée leur expulsion et les entendre condamner à payer l’arriéré de loyers, le montant de la clause pénale, une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 février 2008, ce tribunal a :

— déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer,

— constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 12 mai 2007,

— dit que Monsieur et Madame C, devront laisser libre de leurs personnes et de tous occupants de leur chef, la maison située à XXX, dans un délai de deux mois à compter d’un commandement de payer et d’avoir à libérer les lieux,

— ordonné, à défaut, leur expulsion avec le concours de la force publique, si nécessaire, et le transport du mobilier garnissant les lieux conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,

— condamné solidairement Monsieur et Madame C à payer à la société LES JARDINS DE SILENCE la somme de 28 140 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 1^er avril 2007, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2007,

— condamné Monsieur et Madame C à verser à la société LES JARDINS DE SILENCE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 340 € à compter de la résolution du bail, jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté la demanderesse du surplus de ses prétentions,

— condamné in solidum Monsieur et Madame C à payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur et Madame C aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, soit la somme de 303,29 € ,

— dit que le jugement sera notifié par lettre simple à la Sous-Préfète de Mantes-la-Jolie.

Monsieur et Madame C ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 28 avril 2009, la cour d’appel de ce siège a :

— infirmé le jugement du tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie du 15 février 2008,

— débouté la société LES JARDINS DE SILENCE de toutes ses demandes,

— débouté la société LES JARDINS DE SILENCE de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

— condamné cette société à payer à Monsieur et Madame C la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société LES JARDINS DE SILENCE aux dépens de première instance et d’appel

La société LES JARDINS DE SILENCE venants aux droits de la SCI de la TOUR a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 18 mai 2010, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 28 avril 2009 entre les parties au motif qu’après l’ordonnance de clôture, à moins qu’elle n’ait été révoquée, il ne peut être déposé de conclusions à peine d’irrecevabilité prononcée d’office,

— condamné Monsieur et Madame C aux dépens,

— condamné Monsieur et Madame C à payer à la société LES JARDINS DE SILENCE la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 20 septembre 2010, Monsieur et Madame C ont saisi la présente cour d’appel conformément à l’arrêt susvisé.

Dans leurs conclusions déposées au greffe le 9 mars 2011, ils font valoir que le premier juge a fait une erreur de calcul quant aux compte des loyers échus à la date du premier avril 2007. Le total dû au premier avril 2007 inclus est de 6 339,35 €, aucune provision pour les charges n’étant à ajouter à cette somme puisque le bail ne la chiffre pas.

Ils indiquent qu’en tout état de cause, ce n’est pas la date du 1^er avril qui compte dès lors qu’est en discussion un commandement de payer notifié le 12 mars 2007. En effet, l’on ne peut faire commandement de payer un loyer non échu. Au moment de la délivrance du commandement, le loyer exigible était inférieur de 340 € et les loyers échus s’élevaient donc seulement à

5 999,35 €. L’intimé a exécuté de mauvaise foi les dispositions du bail ; le commandement de payer doit donc être annulé.

Ils ajoutent qu’aux termes des articles 1289 et 1290 du code civil, les créances réciproques se sont éteintes à la hauteur de la créance la plus faible (celle de la SARL LES JARDINS DE SILENCE) et qu’il n’y avait pas lieu de les condamner à payer une quelconque somme à l’intimée. Même si la somme demandée de mauvaise foi dans le commandement de payer et l’assignation introductive d’instance avait été due, le montant dû par l’intimée et reconnu comme dû par elle dans l’écrit précité étant d’un montant supérieur, il n’y avait lieu de les condamner à payer quoi que ce soit à la SARL LES JARDINS DE SILENCE.

Ils soutiennent à titre infiniment subsidiaire être fondés, pour les motifs qui précèdent, à demander à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, même si la dette était payée au moment où est soutenue ladite demande.

Ils relèvent que l’intimé essaie de rendre le débat confus en jouant sur les divers noms des sociétés étant intervenues. Or il y a manifestement confusion des patrimoines entre ces sociétés.

Ils invitent donc la cour à :

— infirmer le jugement du tribunal de Mantes-la-Jolie du 15 février 2008,

— débouter la société LES JARDINS DE SILENCE de toutes ses demandes,

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel,

— la condamner à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées le 22 mars 2011, la SARL LES JARDINS DE SILENCE fait valoir qu’il est constant que la délivrance d’un commandement de payer pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable à due concurrence. Par ailleurs, l’irrégularité dont se prévalent Monsieur et Madame C ne peut que s’analyser qu’en un vice de forme soumis aux dispositions des articles 112 et 113 du code de procédure civile. Or les appelants s’abstiennent d’invoquer l’existence d’un quelconque grief. Elle serait en toute hypothèse en droit de solliciter la résolution du bail en raison des manquements réitérés des époux C à leurs obligations contractuelles, dont la principale consiste dans le règlement de loyers.

Elle indique que le loyer pour la période du 1^er avril au 30 novembre 2002 s’établissait à 1 220 € par mois et que le loyer pour la période postérieure s’élève à 340 € par mois. Sachant qu’elle a calculé sa créance dans la limite de la prescription quinquennale, le calcul opéré par le tribunal s’avère exact.

Elle ajoute que la créance alléguée par Monsieur C résulte d’un mandat de transaction immobilière régularisé en date du 8 octobre 2007 avec une société SAMFI-INVEST, prévoyant notamment la perception d’une commission de 140 000 € en cas de réalisation de différents immeubles. Or la compensation entre la dette locative et cette créance ne peut s’opérer, car celle-ci résulte d’un contrat conclu avec une société tiers. Par ailleurs, la commission de 140 000 € ne sera acquise à Monsieur C qu’au jour où la vente des immeubles sera réellement conclue.

Elle relève que les conditions relatives à la compensation ne sont nullement remplies puisque, indépendamment de l’absence d’identité des parties, la créance de Monsieur et Madame C n’est pas certaine, liquide et exigible, contrairement à celle dont elle même se trouve être titulaire.

Elle demande en conséquence à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions en déclarant autant irrecevable qu’infondées l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur et Madame C,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de location dont sont titulaires Monsieur et Madame C en application de l’article 1184 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus de ses autres dispositions,

— condamner Monsieur et Madame C au paiement d’une indemnité de 2 000 € en raison du caractère abusif et injustifié de l’appel qu’ils ont été amenés à inscrire à l’encontre du jugement du tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie,

— débouter Monsieur et Madame C de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur et Madame C aux dépens,

— condamner Monsieur et Madame C au paiement d’une indemnité de

3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’instruction a été close le 24 juin 2011.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur le compte se rapportant aux loyers

Considérant que M. & M^me C soutiennent que le premier juge a commis une erreur substantielle en calculant à hauteur d’un montant de 28.140 euros le montant des loyers échus à la date du 1^er avril 2007 et que son compte est incompréhensible, alors qu’en réalité le total dû pour la période dont il s’agit n’est que de 6.339,35 euros, aucune provision pour charge n’étant à ajouter puisque le bail n’en prévoit pas ;

Qu’il apparaît toutefois que le montant du loyer initial était de 9.000 francs en mars 1994 et qu’il a été réduit à 8.000 francs à partir du 1^er avril 2000 en raison de travaux réalisés par les preneurs ; que par avenant du 3 janvier 2003 il a été fixé à la somme de 340 euros par mois à partir du 1^er décembre 2002 ;

Que compte tenu de la prescription quinquennale le calcul opéré par le premier juge s’avère exact et que le jugement doit être sur ce point confirmé ;

Sur le commandement de payer :

Considérant que M. & M^me C prétendent que le commandement de payer du 12 mars 2007 leur a été délivré de mauvaise foi car le montant exigible ne se montait qu’à 6% de ce qui a été réclamé ;

Qu’il ressort toutefois de ce qui précède qu’ils minorent à l’évidence leur dette et qu’en tout état de cause un commandement de payer est valable à concurrence de ce qui est exigible ;

Que la mauvaise foi invoquée est inopérante ;

Sur la compensation :

Considérant que M. & M^me C se fondant notamment sur une attestation qui leur a été remise par M. Y Z, ainsi que sur diverses 'pré-études’ et des ordres de service, font valoir que la créance de la société JARDINS DE SILENCE est éteinte par compensation ;

Mais considérant qu’il résulte en particulier d’un courrier du 8 avril 2008 que la créance d’un montant de 140.000 euros dont il est fait état se rapporte à des frais de 'pré-études’ de projet et est incluse dans une 'commission sur vente’ que percevra M. C après réalisation d’une vente, dont il apparaît qu’elle n’est en définitive pas intervenue, de sorte que cette créance ne s’avère pas certaine, liquide et exigible ;

Que la demande formée au titre de cette compensation ne peut dès lors être accueillie ;

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Considérant que M. & M^me C font plaider qu’il conviendrait se suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que toutefois leur dette de loyer est ancienne ;

Que cette prétention n’a pas lieu d’être admise ;

Sur les dommages-intérêts :

Considérant que la société JARDINS DE SILENCE sollicite l’allocation de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du caractère abusif et injustifié de l’appel ;

Considérant qu’elle n’établit cependant pas que ses contradicteurs aient fait dégénérer en abus la faculté dont ils disposent d’utiliser une voie de recours ;

Que cette prétention doit être rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Considérant que compte tenu du sens de cet arrêt il apparaît que le premier juge s’est exactement prononcé sur le sort des dépens se rapportant au jugement et a équitablement fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sur le fondement desquelles il convient de condamner M. & M^me C, qui en tant que parties perdantes doivent supporter la charge des dépens d’appel (comprenant ceux de l’arrêt cassé) à payer au titre des frais de procédure non compris dans ceux-ci une somme que l’équité conduit à chiffrer à cinq cents euros ;

PAR CES MOTIFS ;

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement attaqué ;

Rejetant toute autre prétention, condamne M. & M^me C aux dépens d’appel, dont le recouvrement pourra être contre eux poursuivi par la SCP FIEVET LAFON, titulaire d’un office d’avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, en application de l’article 700 du même code, la somme de cinq cents euros à la SARL JARDINS DU SILENCE.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Pierre MARCUS, Président et par Madame MARIE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,