COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 NOVEMBRE 2012

R.G. N° 11/03260

AFFAIRE :

M. C X

…

C/

M^e S A -

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Janvier 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 7^e

N° RG : 08/08238

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

SCP BOMMART- MINAULT

I J

M^e Pierre GUTTIN

M^e Anne Laure DUMEAU

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur C X

XXX

XXX

Madame G AG-AH AA épouse X

XXX

XXX

représentés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD avocats postulants du barreau de VERSAILLES

plaidant par Maître Bertrand BOUQUET avocat au barreau de NÎMES -D 4-

Société 2 AD INGENIERIE venant aux droits de la société 2 AD ARCHITECTURE

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BOMMART-MINAULT avocats postulants du barreau de VERSAILLES

plaidant par Maître Anne-Laure DENIZE avocat au barreau de PARIS -J 134-

APPELANTS ET INTIMES

****************

Maître S A ès qualités de liquidateur judiciaire de la société FINANCIERE BARBATRE

2, Passage AC

XXX

XXX

représenté par Maître I J avocat postulant du barreau de VERSAILLES

ayant pour avocat plaidant Maître Marc LE TANNEUR du barreau de PARIS

SCP POSTILLON-OUAKNINE-DOMANGE-PUJOL-N-L BUCCERI-Y

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Pierre GUTTIN avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000386

plaidant par Maître O S KUHN avocat au barreau de PARIS -P 90-

SCP DUGAS-AE-P-AC

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses cogérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Pierre GUTTIN avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000408

plaidant par Maître CHIARINI avocat au barreau de NÎMES

Société SAGENA

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Anne Laure DUMEAU avocat postulant d u barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0027388

plaidant par la SCP NABA avocats au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2012, Madame AG-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame AG-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Madame Anna MANES, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame AG-Christine COLLET

**************

FAITS ET PROCEDURE,

Suivant acte de vente 'en l’état futur d’achèvement en cours de rénovation’ reçu le 17 décembre 2003 par Maître Y, notaire associé à Nice avec le concours de Maître P, notaire associé à Nîmes, la SARL Financière Barbâtre a vendu à Monsieur C X et à Madame G AA épouse X un appartement au rez-de-chaussée constituant le lot XXX, dans le bâtiment G d’un ensemble immobilier situé à Grisy Suisnes (77) lieudit 'XXX le Roy', et un appartement situé au rez-de-chaussée constituant le lot XXX, dans le bâtiment C du même ensemble immobilier, moyennant le prix de 330.579 euros, payable immédiatement à concurrence de 60 % soit 198.347,40 euros, compte tenu de l’état d’avancement des travaux 'hors d’eau'.

Par acte de vente 'en l’état futur d’achèvement en cours de rénovation’ reçu le 15 janvier 2004, par Maître Y, notaire associé, avec le concours de Maître P, notaire associé, la SARL Financière Barbâtre a vendu à Monsieur et Madame X, dans le même ensemble immobilier, un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment G constituant le lot n° 59, et un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, pour le prix de 333.653 euros, payable immédiatement à concurrence de 60 % soit 200.191,80 euros, compte tenu de l’état d’avancement des travaux 'hors d’eau'.

La SAS 2 AD Ingenierie a été chargée de la maîtrise d’oeuvre de ce programme.

Une police dommages ouvrage et une police CNR ont été souscrites auprès de la société anonyme Sagena.

Le chantier a été abandonné et la SARL Financière Barbâtre a été placée en redressement judiciaire, par jugement du 16 octobre 2007 du tribunal de commerce de Versailles, converti en liquidation judiciaire par jugement du 1^er avril 2008.

Par actes d’huissier des 16 et 17 juin 2008, 31 mars et 2 avril 2009, Monsieur et Madame X ont fait assigner Maître A, ès qualités de liquidateur de la SARL Financière Barbâtre, la société 2 AD Ingenierie et la société Sagena, la SCP Patrick Postillon, Max Ouaknine, Carole Domange, François Régis Pujol, M N, K L, XXX, E Y, office notarial à Nice, et la SCP Eric Dugas, AD AE, O P et AB AC, office notarial à Nîmes, en réparation de leurs préjudices, devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui, par jugement du 25 janvier 2011, a :

— dit irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X dirigées contre Maître A en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Financière Barbâtre,

— débouté Maître A, ès qualités, de sa demande de donner acte,

— condamné la société 2 AD Ingenierie à verser à Monsieur et Madame X

+ en indemnisation de leur préjudice financier les sommes de 198.347,40 euros et de 200.191,80 euros,

+ en remboursement des frais d’acte d’huissier la somme de 308 euros,

+ en indemnisation de leur préjudice moral la somme de 2.000 euros,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et que les intérêts échus pour une année seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— débouté Monsieur et Madame X de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Sagena, la SCP Patrick Postillon, Max Ouaknine, Carole Domange, François Régis Pujol, M N, K L, XXX, E Y, et la SCP Eric Dugas, AD AE, O P et AB AC,

— dit n’y avoir lieu à recours en garantie,

— débouté la SCP Patrick Postillon, Max Ouaknine, Carole Domange, François Régis Pujol, M N, K L, XXX, E Y de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société 2 AD Ingenierie à verser à Monsieur et Madame X la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Sagena, la SCP Patrick Postillon, Max Ouaknine, Carole Domange, François Régis Pujol, M N, K L, XXX, E Y, et la SCP Eric Dugas, AD AE, O P et AB AC de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société 2 AD Ingenierie aux dépens.

Suivant déclaration du 22 avril 2011, la société 2 AD Ingenierie a interjeté appel de cette décision.

Suivant déclaration du 28 avril 2011, Monsieur C X et Madame G AA épouse X ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de la SCP Postillon Ouaknine Domenge Pujol N L Bucceri Y, office notarial à Nice, de la SCP Dugas AE P AC, office notarial à Nîmes, et de la SAS 2 AD Ingenierie.

La jonction de ces deux procédures a été ordonnée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 21 février 2012.

Dans ses dernières écritures du 4 août 2011, la SAS 2 AD Ingenierie, venant aux droits de la société 2 AD Architecture, a conclu à la réformation du jugement, à sa mise hors de cause, au débouté de l’ensemble des demandes des époux X dirigées à son encontre, à titre subsidiaire à la limitation du quantum des condamnations éventuelles à intervenir contre elle à la somme de 199.269,60 euros, en tout état de cause à la condamnation in solidum de la SCP Postillon Ouakine Domange Pujol N L, Bucceri Y et de la SCP Dugas AE P AC à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, au débouté de toute demande dirigée contre elle, à la condamnation des consorts X à lui verser une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 27 juin 2011, Maître S A, ès qualités de liquidateur de la société Financière Barbâtre, a sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X à son encontre, ès qualité.

Dans leurs dernières conclusions du 27 juillet 2011, Monsieur C X et Madame G H épouse X ont demandé la réformation du jugement, qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils renoncent à toute action contre la liquidation judiciaire de la société Financière Barbâtre ainsi que de la société Sagena, la condamnation in solidum des SCP de notaires Postillon Ouakine Domange Pujol N, L, Bucceri, Y, et Dugas, AE P AC avec la SARL 2 AD Ingenierie à leur payer les sommes suivantes: au titre du préjudice matériel 658.908 euros pour les prêts bancaires, 113.809 euros pour les agios bancaires, 308 euros pour

les frais d’actes d’huissiers, 1.435 euros pour les frais d’expertise technique, 243.807 euros pour les loyers non encaissés, 130.189 euros pour la TVA non récupérée sur l’investissement locatif, 162.546 euros pour les intérêts légaux à compter de la première mise en demeure, soit une somme totale de 1.148.456 euros, au titre du préjudice moral la somme de 50.000 euros, la condamnation in solidum des SCP de notaires avec la société 2 AD Ingenierie à leur payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 18 août 2011, la société anonyme Sagena a sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause dès lors qu’il n’est pas démontré que ses garanties sont mobilisables, la confirmation du jugement dans l’ensemble de ses dispositions, en tout état de cause, le débouté de Monsieur et Madame X de leurs demandes visant à se voir rembourser l’intégralité des sommes réglées alors qu’ils conservent la propriété des biens qu’ils ont acquis par voie d’accession au fur et à mesure de leur avancement, sauf à leur faire bénéficier d’un enrichissement sans cause, le débouté de l’ensemble des demandes en l’absence de toute justification, contestables à la fois dans leur principe et dans leur montant, plus subsidiairement que soit constatée la responsabilité des la société 2 AD Ingenierie, à l’origine des préjudices allégués à supposer qu’ils soient établis, la condamnation de la société 2AD Ingenierie à la garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, la condamnation de Monsieur X et de Madame B et à défaut de tous succombants à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2011, la SCP Dugas-AE-P-AC, société notariale, a demandé la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes dirigées à son encontre, dit n’y avoir lieu à recours en garantie, sauf à débouter très précisément la société 2 AD Ingenierie de son appel en garantie dirigé contre le notaire, la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2011, la SCP Postillon-Ouaknine-Domange-Pujol-N-L-Bucceri-Y, société notariale, a sollicité la confirmation du jugement, en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes à son encontre et la société 2 AD Ingenierie de son appel en garantie, le débouté pur et simple des demandes des époux X, la réformation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée à l’encontre des époux X, qu’il soit constaté que la demande initiée à son encontre revêt incontestablement un caractère abusif et vexatoire lui causant un préjudice moral et matériel certain, la condamnation des époux X à payer à Maître Y et à la SCP une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 juin 2012.

****

Considérant que Maître A a constitué avocat et conclu pour la société Financière Barbâtre qu’il représente ; que l’arrêt est contradictoire, l’ensemble des parties ayant conclu;

Considérant que Monsieur et Madame C X ont renoncé, en appel, à toute action contre Maître A, ès qualités de liquidateur de la société Financière Barbâtre, ainsi qu’à l’encontre de la société Sagena ; qu’en l’absence d’autres demandes contre ces deux parties, la cour n’est pas saisie d’un appel contre elles ;

Considérant que la société 2 AD Ingenierie fait grief au jugement de l’avoir condamnée au paiement de dommages et intérêts correspondant au prix de vente versé par les époux X en estimant que la société 2 AD Ingenierie, professionnel de la construction, ne peut prétendre que l’attestation du 16 juin 2003 correspond à l’état d’avancement des travaux sans faire une confusion entre l’état d’origine des bâtiments et leur restructuration et sans dénaturer l’économie des contrats de vente, et que la date de la DROC n’était pas significative dans un contexte de rénovation d’immeuble, alors que l’attestation du 16 juin 2003, qui ne constituerait pas une attestation de l’état d’avancement des travaux qui n’étaient pas commencés à cette date, aurait été conforme à la réalité de l’époque de sorte qu’elle n’aurait commis aucune faute, alors que le notaire aurait dénaturé les termes de l’attestation initiale, alors que l’attestation établirait bien l’état de l’existant avant travaux 'hors d’eau', alors que c’est lorsque le chantier de rénovation a débuté que les toitures auraient été déposées pour être remaniées, ce qui expliquerait que le constat d’huissier de mai 2008 montre des bâtiments qui ne sont pas hors d’eau, alors que l’attestation et le constat d’huissier établiraient l’état du bâtiment à deux stades différents, alors qu’elle n’aurait pas établi de fausse attestation le 16 juin 2003, alors que la faute aurait été commise par le maître d’ouvrage qui aurait utilisé cette attestation en la détournant de son contexte aux fins d’extorquer des fonds indus aux acquéreurs dans le cadre de la vente ;

Considérant qu’est versée aux débats une attestation de la société 2 AD Ingénierie, datée du 16 juin 2003, en ces termes: 'nous soussignée SAS 2AD Ingenierie… attestons que l’ensemble des bâtiments ci-dessus référencés et faisant l’objet d’une opération de réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire ….a été obtenu le 25 octobre 2001, est hors d’eau';

Considérant que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en cours de rénovation du 17 décembre 2003, stipule que, 'compte tenu de l’avancement des travaux : 'hors d’eau’ la partie actuellement exigible est de 60 % soit 198.347,40 euros’ et que 'au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant: hors d’eau ainsi qu’il résulte d’une attestation du cabinet 2AD Ingenierie… du 16 juin 2003 ;

Considérant que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en cours de rénovation du 15 janvier 2004, stipule que, 'compte tenu de l’avancement des travaux: 'hors d’eau’ la partie actuellement exigible est de 60 % soit 200.191,80 euros’ et que 'au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant: hors d’eau ainsi qu’il résulte d’une attestation du cabinet 2AD Ingenierie… du 16 juin 2003;

Considérant que le versement de ces sommes était quittancé à l’acte de vente concerné ;

Considérant que la déclaration d’ouverture du chantier est datée du 28 août 2003 ; qu’elle est donc postérieure à l’attestation du maître d’oeuvre de l’opération de rénovation lourde litigieuse ;

Considérant qu’il n’est pas contesté par les parties que le constat d’huissier, dressé en mai 2008, montre que les bâtiments ne sont pas hors d’eau ;

Considérant que si l’attestation du maître d’oeuvre d’une part et le constat d’huissier d’autre part montrent un état des bâtiments à deux stades différents, il n’en demeure pas moins que la société 2 AD Ingenierie, en sa qualité de professionnel de la construction, ne pouvait ignorer que l’attestation de hors d’eau, dont les termes étaient parfaitement clairs, qu’elle délivrait le 16 juin 2003, avait pour effet de permettre au maître d’ouvrage de percevoir le pourcentage de 60 % du prix d’acquisition des appartements au stade du hors d’eau, ainsi qu’il était prévu dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement sus relatés dans le cadre de l’exécution des travaux ;

Considérant que c’est donc exactement que les premiers juges ont retenu la responsabilité pour faute, à l’origine du préjudice des époux X, de la société 2 AD Ingenierie en application des dispositions de l’article 1382 du code civil ;

Considérant que c’est encore par d’exacts motifs que le tribunal a écarté la responsabilité des notaires; qu’il convient d’ajouter que le notaire, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’est pas tenu de vérifier la portée de la DROC au regard de la matérialité de l’opération de rénovation; qu’en outre, l’opération litigieuse était régie par les dispositions de l’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation et non par celles de l’article R.261-18 B du même code ;

Considérant que, dans ces circonstances, les recours en garantie sont sans objet, ainsi que l’ont dit les premiers juges;

Considérant que c’est par une exacte appréciation des préjudices subis par Monsieur et Madame C X que le tribunal s’est prononcé; que le jugement est confirmé de ce chef ;

Considérant que la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire n’est pas fondée, Monsieur et Madame C X ayant pu se méprendre sur leurs droits et n’ayant fait qu’exercer les voies de recours mises à leur disposition; que cette demande est rejetée en appel, le jugement étant confirmé de ce chef ;

Considérant que l’équité ne commande pas, en appel, l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives à cet article ;

Considérant que la société 2 AD Ingenierie, qui succombe en ses prétentions devant la cour, doit supporter les dépens d’appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant confirmées ;

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant contradictoirement

Dans les limites des appels

Confirme le jugement,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu, en appel, à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SAS 2 AD Ingenierie aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame AG-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,