COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 NOVEMBRE 2014

R.G. N° 13/03066

AFFAIRE :

Z C

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Pontoise

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11/04760

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphane LIN

M^e Thérèse GORALCZYK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z C

N° SIRET : A45 283 146 4

né le XXX à XXX

de nationalité Américaine

XXX

95600 Y

Représentant : M^e Stéphane LIN,, avocat au barreau de VAL DOISE, vestiaire : 98

APPELANT

****************

XXX

N° SIRET : 389 .07 3.1 80

XXX

XXX

Représentant : M^e Thérèse GORALCZYK, avocat au barreau de VAL DOISE, vestiaire : 176

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 19 avril 2013, par Z C d’un jugement rendu le 18 février 2013 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :

* constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 17 juin 2011 par l’acquisition de la clause résolutoire,

condamné Z C à verser la somme de 3.000 euros à la Sci Frama à titre de dommages et intérêts,

* condamné Z C à payer à la Sci Frama la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 18 juillet 2013, par lesquelles Z C, poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, demande à la cour de:

Sur l’absence de résiliation du bail,

à titre principal:

* dire que la Sci Frama ne rapporte pas la preuve de son consentement aux conditions générales du contrat et notamment à celles figurant au point 6° relatives aux obligations du preneur,

* dire que la clause résolutoire ne peut être invoquée à son encontre,

à titre subsidiaire:

* dire que la Sci Frama a donné son accord aux travaux de changement d’affectation des locaux et qu’elle a délivré de mauvaise foi le commandement de faire en date du 16 mai 2011,

* constater la nullité de ce commandement et dire qu’il ne produira aucun effet,

à titre infiniment subsidiaire:

* lui octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux;

Sur la condamnation de la Sci Frama,

* condamner la Sci Frama au versement de la somme de 20.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

* condamner la Sci Frama au versement de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution déloyale du contrat de bail,

* condamner la Sci Frama au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 18 septembre 2013, aux termes desquelles la Sci Frama prie la cour de:

* constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

* prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de Z C et celle de tout occupant de son chef,

* condamner Z C au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamner Z C au versement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* par acte sous seing privé, la société Frama a consenti à Z C un bail commercial portant sur un local à utilisation de bureau, comprenant une entrée et quatre bureaux, des toilettes et un lave main extérieurs, situé XXX à Y, pour une durée de trois ans à compter du 1^er juillet 2007, moyennant un loyer hors charges de 850 euros par mois,

* le locataire ayant modifié la destination des lieux en transformant le local commercial en local d’habitation, la société Frama lui a fait délivrer le 16 mai 2011, un commandement d’avoir à remettre en état le local dans un délai d’un mois, faute pour le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat,

* le 8 juillet 2011, Z C a assigné la société Frama devant le tribunal de grande instance de Pontoise en opposition à commandement,

* c’est dans ces circonstances, qu’est intervenu le jugement déféré,

* postérieurement à cette décision, par ordonnance du 24 mai 2103, le président du tribunal de grande instance de Pontoise, statuant en référé, a ordonné l’expulsion de Z C;

Sur la clause résolutoire, la validité du commandement et ses effets:

Considérant que Z C soutient qu’aucun des deux contrats de bail produits ne comporte de paraphe ou de signature au bas de la page comportant le point 6 des conditions générales, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il ait eu connaissance de ses obligations et de l’existence d’une clause résolutoire qu’il aurait acceptée; qu’il prétend qu’en l’absence de consentement, ces conditions ne lui sont pas opposables et qu’aucun manquement ne peut lui être reproché;

Mais considérant que force est de constater que les conditions générales sont annexées au contrat de bail produit aux débats, que ce contrat a été signé par Z C qui ne saurait sérieusement soutenir qu’elle ne lui seraient pas opposables;

Que ces conditions générales rappellent les obligations du preneur et notamment de ne faire aucun changement, démolition, percement, transformation, sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur et visent la clause résolutoire en cas de manquement à l’une quelconque des obligations contractuelles;

Qu’il s’ensuit que rejetant les prétentions de Z C le commandement délivré le 16 mai 2011, n’encourt aucune nullité;

Considérant que Z C prétend également que les mentions portées sur la copie du bail annexée au commandement du 16 mai 2011, sont différentes de celles contenues dans le bail original, de sorte, selon lui, que ce commandement serait dépourvu d’effet;

Considérant toutefois, ainsi que l’a relevé le premier juge, que le commandement cite la clause résolutoire figurant dans les deux exemplaires originaux du contrat de bail, que celle-ci est identique et que la seule différence réside dans la mention manuscrite de durée 3 ans ou 3-6-9 ans, laquelle est indifférente à la validité de la clause résolutoire;

Considérant que Z C ne saurait davantage soutenir que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse, au motif que le commandement délivré le 16 mai 2011 faisait état d’un délai d’un mois qui ne permettait pas de remettre en état les lieux (suppression d’une salle de bain et de wc, d’une cuisine);

Qu’il ne peut pas plus prétendre que la transformation des lieux en un local d’habitation apporte une plus-value non négligeable au bien de la Sci Frama;

Considérant par voie de conséquence, que le commandement peut produire effets;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Considérant que, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, Z C expose que la Sci Frama a incontestablement donné son accord à la transformation des lieux;

Qu’il fait valoir que la Sci Frama a été informée des travaux d’aménagement envisagés aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 décembre 2008, rédigée en ces termes;

Locataire, depuis un an et demi dans votre local à usage professionnel, j’ai pu réaliser l’espace dont j’avais besoin pour mon activité.

Lors d’une rencontre à l’atelier, je vous au fait part de mes projets en voulant utiliser une partie de l’espace en habitation et y créer une cuisine et une salle de bains avec toilettes.

Installer également des panneaux de sonorisation dans la chambre de la chaudière afin de réduire le bruit dans la pièce. Ainsi les murs communs avec Mr A, qui m’a fait part de son mécontentement à cause de la mauvaise isolation sonore entre les 2 parties, seront également traités.

Je suis satisfait de nos rapports locataire-propriétaire et je souhaiterait continuer cette relation à l’avenir. Si vous le souhaitez, nous pouvons convenir d’un rendez-vous afin de vous expliquer mon projet et d’apporter plus de précisions sur ce projet;

Qu’il ajoute verser aux débats les attestations de Messieurs A et X qui confirment que le gérant de la Sci Frama était informé et content de l’aménagement du local en habitation;

Qu’il soutient ainsi que la Sci Frama a donné son accord tacite aux travaux de changement de destination des lieux loués et qu’aucun manquement ne peut lui être reproché;

Mais considérant que l’accord tacite du bailleur sur la transformation du local commercial doit être non équivoque;

Que la Sci Frama conteste avoir donné son accord même verbal et rappelle que les travaux sont particulièrement importants, mettant en péril l’immeuble, les grilles d’évacuation et d’aération ayant été obstruées, que les transformations sont illégales puisque le locataire a construit une cuisine sur la cour arrière de l’immeuble, modifiant ainsi le bâti extérieur;

Considérant qu’il ne peut nullement être déduit du courrier daté du 28 décembre 2008, un accord de la Sci Trama, à tout le moins non équivoque et tacite, à la transformation de la destination des lieux;

Que les attestations produites sont inopérantes à établir l’existence d’un tel accord;

Considérant dès lors, ainsi que l’a retenu le tribunal, que les manquements du locataire à ses obligations en ce qu’il a transformé la destination des lieux et modifié pour tout ou partie des locaux en habitation, justifient la mise en oeuvre la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la Sci Frama ne pouvant être estimée de mauvaise foi ;

Que dans ces circonstances, Z C n’ayant pas satisfait dans le délai imparti aux causes du commandement, la clause résolutoire se trouve acquise;

Sur le paiement des loyers:

Considérant que la Sci Frama rappelle que le non paiement des loyers est une cause d’acquisition de la clause résolutoire; qu’elle soutient que le locataire ne s’acquitte pas régulièrement ni de l’indexation, ni de la régularisation des charges;

Mais considérant, comme l’expose Z C, que le commandement du 16 mai 2011 est un commandement de faire et non un commandement de payer, aucune dette locative n’étant mentionnée à ce commandement, de sorte que le grief de non paiement des loyers est sans incidence sur la présente procédure en acquisition de la clause résolutoire;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’entrer dans le détail de l’argumentation des parties concernant les prétendus arriérés de loyers, les charges et provisions, la délivrance de quittances;

Sur l’octroi d’un délai:

Considérant que Z C demande un délai de douze pour quitter les lieux;

Considérant cependant, que le commandement ayant été délivré au mois de mai 2011, Z C a déjà obtenu un délai de fait, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande;

Sur les dommages et intérêts sollicités par la Sci Frama;

Considérant que la Sci Frama expose que l’attitude de Z C lui a causé un préjudice, étant, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, responsable à l’égard de l’urbanisme de toute nouvelle construction n’ayant pas recueilli l’accord des autorités administratives;

Qu’elle fait valoir qu’elle est responsable à l’égard de l’ensemble des locataires de l’immeuble des sinistres qui pourraient survenir à la suite des transformations opérées par Z C (obstruction des grilles d’évacuation d’eau, grilles d’aération) et qu’elle devra rétablir les lieux dans leur état d’origine;

Qu’elle sollicite en conséquence la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Considérant ainsi que l’a relevé le tribunal, la transformation d’un local commercial en local d’habitation constitue en elle-même, un préjudice pour le bailleur, que cependant la Sci Frama ne justifie nullement que les travaux réalisés auraient nécessité une autorisation administrative ou auraient généré des désordres, que l’ensemble immobilier a été mis en vente en l’état sans travaux de reprise;

Que dès lors, le préjudice subi par la Sci Frama a été entièrement réparé par le premier juge qui lui a alloué la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Sur les dommages et intérêts sollicités par Z C:

Sur le trouble de jouissance:

Considérant que Z C déplore un certain nombre de troubles locatifs qu’il n’aurait eu de cesse de signaler à la Sci Frama qui n’a pris aucune mesure pour y remédier et sollicite l’octroi de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Qu’il relève:

— la détérioration du portail et de la boîte aux lettres,

— le non paiement des factures d’eau et d’électricité par le bailleur, ayant entraîné une menace de coupure d’eau, une coupure d’électricité et l’introduction d’une procédure de référé,

— le défaut d’entretien de la chaudière,

— une fuite d’eau du premier étage,

Considérant que le tribunal a justement observé que les dégradations du portail et de la boîte aux lettres ne sont pas de nature à empêcher Z C de jouir des lieux;

Considérant en ce qui concerne la mise en conformité de la chaudière et la coupure d’eau liée au non paiement de la facture, que dans le cadre d’une procédure connexe, le président du tribunal de grande instance de Pontoise, par ordonnance de référé du 6 novembre 2012, a d’ores et déjà condamné la Sci Frama à payer à Z C la somme de 380,17 euros au titre des factures d’eau acquittées par ce dernier et mettre en conformité la chaudière aux normes de sécurité sous astreinte;

Considérant en revanche, que Z C établit avoir subi au mois de juillet 2012, un dégât des eaux provenant de l’étage au-dessus, provoquant la chute d’une partie du faux plafond dans la salle de bain et le bureau, avoir informé vainement la bailleresse qui n’a pris aucune mesure pour permettre l’accès à l’appartement du dessus malgré deux courriers des 11 juillet et 10 août 2012;

Qu’il justifie également d’une coupure d’électricité au mois d’août 2012 pour défaut de règlement par la bailleresse de la dernière facture d’un montant de 280 euros;

Que ces désordres lui ont nécessairement causé un préjudice de jouissance qui sera réparé par l’octroi de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Sur l’exécution déloyale du contrat de bail:

Considérant que Z C soutient que la Sci Frama a fait preuve d’une parfaite mauvaise foi tout au long de l’exécution du contrat de bail;

Mais considérant que cette affirmation n’est nullement démontrée;

Sur les autres demandes:

Considérant que l’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel; qu’il y a lieu, en outre de laisser à la charge des parties les dépens par elle exposés;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Z C de sa demande en dommages et intérêts, sur les dépens et l’indemnité de procédure,

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau:

Condamne la Sci Frama à payer à Z C la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette toutes autres demandes,

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés en première instance et en appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,