COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

MCC

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 OCTOBRE 2013

R.G. N° 12/03862

AFFAIRE :

XXX

C/

D X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Décembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 09/14470

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

la SELARL MINAULT PATRICIA,

M^e Anne Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

prise en sa qualité de tuteur de M^me B X épouse Y, née le XXX, fonctions auxquelles elle a été désignée par jugement rendu le 3 février 2012 par le tribunal d’Instance de Caen

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 619 – N° du dossier 20120389

Ayant pour avocat plaidant M^e Samuel CHEVRET de la SELARL MEZERAC-CHEVRET, avocat au barreau de CAEN

APPELANTE

****************

Monsieur D X

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Anne laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 40154

Ayant pour avocat plaidant M^e Sophie DELMAS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Octobre 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Statuant sur l’appel interjeté par l’Udaf du Calvados en sa qualité de tuteur aux biens de M^me B X épouse Y contre le jugement rendu le 9 décembre 2011 par le tribunal de grande instance de Nanterre, qui saisi d’une demande formée par M^me Y le 13 août 2009 tendant à la condamnation de son frère M. D X au paiement de la somme de 315. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la faute commise lors du renouvellement du bail commercial intervenu le 1^er janvier 2005, a :

— ordonné à la demande de M. D X, à titre de dommages et intérêts, la suppression du passage suivant figurant à la page 9 des conclusions de M^me Y signifiées en vue de l’audience de la mise en état du 6 janvier 2011 : 'Il omet de préciser qu’à la suite du renouvellement du bail de 2005, il a lui-même encaissé les loyers (pièces n°14 et 15) que le notaire en charge de la succession lui a demandé de restituer. (…) Il serait d’ailleurs légitime de s’interroger sur l’existence d’une contrepartie occulte qui expliquerait la fixation d’un loyer aussi faible pour l’immeuble du Pont-Neuf '

— débouté M^me Y de ses demandes

— débouté M. D X de sa demande fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile

— condamné M^me Y à payer à M. D X la somme de 5. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me Y aux dépens.

***

R S-T veuve X, usufruitière de la totalité des biens de son époux H X prédécédé le XXX, est décédée le XXX, laissant pour lui succéder ses six enfants, dont B Y et D X, seules parties au litige.

En cours de procédure, leur frère, F X est décédé, laissant pour lui succéder ses trois enfants.

Il dépend notamment de la succession de la de cujus, un immeuble sis 19 rue du Pont-Neuf à Paris 1^er, donné à bail pour une durée de neuf ans à la société l’Amicale Hôtelière par H X par acte sous seing privé en date du 21 janvier 1987 aux fins de servir l’activité 'hôtel meublé'.

L’Amicale Hôtelière exploite à la dite adresse un fonds de commerce d’hôtel sous l’enseigne 'Hôtel Aux Ducs de Bourgogne'.

Ce bail a été renouvelé le 7 février 1996 par R S-T veuve X, usufruitière et par l’ensemble des six co-héritiers pour la somme de 600.000 francs, soit la somme de 91.469, 41 euros, puis a fait l’objet d’un renouvellement le 1^er janvier 2005 sous la signature exclusive de D X pour un montant de 150. 000 euros pour une durée de neuf ans à compter de cette date.

Par décision du juge des tutelles de Caen en date du 3 février 2012, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Caen en date du 5 juillet 2012, M^me Y a été placée sous le régime de la tutelle et l’Udaf du Calvados a été désignée en qualité de tuteur aux biens.

Le bail a été renouvelé par l’ensemble des coindivisaires le 2 juillet 2013 pour un loyer annuel de 314. 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er janvier 2014 pour une durée de neuf ans avec fixation de différents montants eu égard aux importants travaux que le preneur va effectuer dans l’hôtel.

**

Vu les dernières écritures en date du 30 septembre 2013, par lesquelles l’Udaf du Calvados, pris en sa qualité de tuteur aux biens de M^me Y, appelante, demande au visa des articles 595, 815 et suivants, 1382, 2222 et 2224 du code civil, de réformer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive, débouter ce dernier de ses demandes, de dire que son action n’est pas prescrite, de condamner M. X au paiement de la somme de 160. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers, celle de 145. 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de la valeur du bien, celle de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre une indemnité de procédure.

Vu les dernières écritures en date du 18 septembre 2013, par lesquelles M. D X, intimé, demande de débouter l’appelante de ses demandes, de condamner reconventionnellement celle-ci au paiement de la somme de 30. 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile outre une indemnité de procédure.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er octobre 2013.

**

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions déposées par les parties qui développent leurs prétentions et leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la prescription de l’action délictuelle de l’Udaf du Calvados en qualité de tuteur aux biens de M^me Y

Considérant que l’appelante soutient que son action délictuelle engagée le '1^er décembre 2009" n’est pas prescrite, que le nouveau délai de prescription quinquennale pour les actions en responsabilité extracontractuelle défini à l’article 2224 du code civil s’applique à compter du 19 juin 2008 en vertu de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile (codifié à l’article 2222 alinéa 2 du code civil au titre des dispositions transitoires), qu’en l’espèce, le délai de prescription expirait le 19 juin 2013 ;

Que l’intimé réplique que l’appelante a reçu le 16 juillet 2004 la réponse à 'offre de renouvellement de bail’ à la demande du preneur, ladite réponse reprenant in extenso les modalités financières retenues au sein du congé avec offre de renouvellement et fixant à 150. 000 euros annuels le loyer, qu’en signant le renouvellement du bail, il est intervenu en qualité de mandataire notamment de la mère des parties, que l’action en nullité de l’appelante est prescrite par application des articles 595 et 1304 du code civil, de même que par application de l’article 2224 du code civil, l’action devant être introduite au plus tard le 16 juillet 2009, soit 5 ans après la découverte de la convention de renouvellement portée à sa connaissance le 16 juillet 2004 ;

Considérant que la sanction du non-respect de l’article 595 alinéa 4 du code civil prévoyant que 'L’usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte’ , est la nullité du bail à l’égard du nu-propriétaire ;

Mais considérant que l’appelante ne peut sur le fondement de ce texte, rechercher la responsabilité délictuelle de D X, qui lors de la signature du renouvellement du bail commercial, avait comme elle la qualité de nu-propriétaire, alors que leur mère, décédée en 2007, était l’unique usufruitière en 2005 et que l’intimé ne peut représenter un défunt ;

Que l’article 1382 du code civil est sans application lorsque la faute a été commise dans l’exécution d’une obligation résultant d’un contrat ;

Qu’en l’espèce, l’appelante reproche à D X qui est le seul à avoir signé l’acte de renouvellement le 1^er janvier 2005, d’avoir commis une faute engageant sa responsabilité en ne s’assurant pas du concours de l’ensemble des nus-propriétaires par application des dispositions de l’article 815-3 alinéa 4 du code civil ;

Que le congé avec offre de renouvellement délivré par un indivisaire seul à un locataire commerçant, comme en l’espèce, n’est pas nul, mais est inopposable aux autres indivisaires et cette irrégularité entraîne le rapport à la succession d’une somme équivalent à la perte de loyers subie du fait de ce comportement fautif ;

Que toutefois, il n’y a pas lieu de déclarer inopposable à M^me Y l’acte de renouvellement du bail commercial, faute par celle-ci de formuler expressément cette prétention dans ses écritures au sens de l’article 4 du code de procédure civile;

Considérant que pour fonder son action sur les dispositions de l’article 1382 du code civil, l’appelante fait valoir que le renouvellement du bail commercial le 1^er janvier 2005 ne porte que la signature de D X, qu’elle s’est trouvée totalement exclue de la conclusion de ce nouveau contrat comme des négociations préalables dont il a fait l’objet, que les nouvelles conditions financières conclues à son insu s’avèrent extrêmement défavorables, le nouveau bail fixant un loyer inférieur de moitié à la valeur locative de l’immeuble ;

Considérant qu’il en résulte que le manquement reproché à D X est la conséquence non de l’inexécution d’une obligation contractuelle, mais de l’inexécution d’une obligation antérieure au contrat s’agissant d’une 'culpa in contrahendo’ qui justifie l’action délictuelle exercée par l’appelante, laquelle n’est pas prescrite, le délai de prescription expirant le 19 juin 2013, dès lors que l’action a été introduite par assignation délivrée le 13 août 2009 ;

— Sur la faute délictuelle de M. D X

Considérant que l’appelante souligne que les conditions dans lesquelles le renouvellement du bail de l’immeuble du Pont-Neuf a été signé le 1^er janvier 2005 révèlent l’existence de graves irrégularités connues de l’intimé qui interdisaient la conclusion de l’acte de renouvellement, que son concours n’a jamais été sollicité, qu’il n’y a pas eu d’accord unanime des nus-propriétaires à l’acte de renouvellement du bail, qu’elle n’a jamais donné aucun mandat à l’intimé pour signer l’acte de renouvellement au 1^er janvier 2005 ni même donné son accord audit renouvellement, que l’intimé a accepté de régulariser un acte qui engageait l’ensemble des nus-propriétaires sans aucune procuration, ni autorisation de justice, que l’intimé est le principal acteur du renouvellement litigieux, ayant sollicité une expertise en 2003 auprès du cabinet Galtier et étant le seul à avoir signé l’acte de renouvellement du bail ;

Que l’intimé réplique que son frère A a donné un mandat à l’huissier le 14 juin 2004 pour le congé avec offre de renouvellement délivré le 17 juin 2004 pour un loyer annuel porté à la somme de 150. 000 euros et réajustement du dépôt de garantie, que la signature de D X sur le renouvellement du bail commercial est issue du mandat tacite et évident de l’ensemble des cohéritiers qui avaient donné mandat à l’huissier de délivrer congé avec offre de renouvellement et avaient reçu la signification de l’acceptation du preneur, qu’il appartient à l’appelante de se retourner contre l’huissier en cas d’absence de mandat délivré à cet officier ministériel par ses soins, que la ratification est intervenue le 1^er janvier 2005 conformément au voeu de la co-indivision, que les nombreux travaux réalisés par le preneur ont dû, semble t’il, être pris en compte à l’occasion de la fixation du loyer issu du renouvellement, que l’absence de contestation par l’appelante en suite de la signification de l’acceptation et le silence de cette dernière également à l’occasion de la présente procédure est une validation de l’offre de renouvellement et du prix du loyer ;

Mais considérant que l’appelante soutient à juste titre que l’intimé ne peut se prévaloir d’un mandat tacite de la part des co-indivisaires pour le renouvellement du bail par application des dispositions de l’article 815-3 4° dernier alinéa du code civil et qu’il n’est pas possible de couvrir la validité d’un acte de disposition comme d’un renouvellement de bail sans l’accord exprès de tous les indivisaires;

Considérant qu’il est établi que c’est A X qui a donné un mandat à l’huissier par courrier du 14 juin 2004 en signant 'pour ordre’ au nom de sa mère, pour le congé avec offre de renouvellement délivré au preneur le 17 juin 2004 pour un loyer annuel porté à la somme de 150.000 euros et réajustement du dépôt de garantie, celui-ci reconnaissant dans son attestation qu’il gérait les affaires de sa mère en 2004 et que celle-ci lui avait demandé de procéder au renouvellement du bail en juin 2004 pour un montant annuel de 150.000 euros en précisant : 'Pour ma mère usufruitière, c’était une somme énorme sur laquelle elle se plaignait de payer trop d’impôts. Jamais jusqu’à ce jour, un de mes frères ou une de mes soeurs ne s’est plaint de ce renouvellement et de son montant’ ;

Que toutefois, les conditions de capacité requises pour délivrer un congé sont plus souples que celles exigées pour la conclusion d’un contrat de bail ou son renouvellement ;

Que comme le fait valoir à bon droit l’appelante, elle a été privée de la possibilité d’extérioriser sa volonté, d’exprimer son désaccord en refusant d’apposer sa signature, que rien ne permet d’affirmer qu’elle ait même consenti aux conditions du congé avec offre de renouvellement délivré au preneur par l’huissier, qu’elle est étrangère à la délivrance du mandat donné le 14 juin 2004 à l’huissier par son frère A pour le compte de sa mère pour signifier le congé avec offre de renouvellement, que la seule connaissance a posteriori du congé ne peut être assimilé à un mandat tacite, ni présumer un consentement du nu-propriétaire, que son accord tacite ne peut être présumé du fait de l’absence de connaissance des conditions dans lesquelles est intervenu le congé, ignorant la valeur locative de l’immeuble, que son prétendu silence à réception de la réponse du locataire ne pouvait avoir valeur d’acquiescement, que son comportement après la réception de la réponse du locataire révèle son profond désaccord sur les conditions de ce renouvellement (pièces 7 à 11);

Considérant en effet, que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ;

Que le silence opposé à l’affirmation d’un fait ne vaut pas à lui seul, reconnaissance de ce fait;

Que l’appelante soutient à juste titre que son absence de contestation de la réponse à offre de renouvellement de bail signifiée à l’initiative du preneur le 16 juillet 2004 ne saurait valoir renonciation de sa part à son droit de concourir à l’acte de renouvellement et selon la cour, à contester la validité de l’acte de renouvellement du bail en recherchant la responsabilité délictuelle de l’unique signataire de l’acte de renouvellement du bail ;

Qu’il est donc établi que M. D X a commis une faute engageant sa responsabilité en ne s’assurant pas du concours de l’ensemble des nus-propriétaires pour le renouvellement du bail commercial qu’il a signé seul le 1^er janvier 2005, alors que les règles de l’indivision imposaient que les décisions soient prises à l’unanimité des indivisaires sans que l’intimé justifie qu’il disposait d’un mandat exprès des coindivisaires, que l’acte de renouvellement du bail ne peut être couvert par un mandat tacite en vertu de l’article 815-3 alinéa 4 du code civil qui prévoit que 'Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux’ ;

Que M. A X a également pris en main la gestion des biens indivis en donnant mandat sous sa signature à l’étude d’huissier pour délivrer congé au locataire avec offre de renouvellement au prix de 150. 000 euros ;

Que M. D X, seul cohéritier attrait à la cause, a participé à la réalisation du dommage subi par M^me Y en raison selon l’appelante, d’une sous-évaluation du loyer consenti au preneur ;

Que le jugement sera réformé en ce qu’il a dit que M^me Y n’a pas manifesté son désaccord lors de la signification de la réponse à offre de renouvellement du bail le 16 juillet 2004, a par la suite laissé passer le délai de cinq ans avant l’expiration duquel elle pouvait solliciter la nullité relative du bail, qu’elle est réputée avoir apporté son concours au renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2005 pour un loyer annuel de 150. 000 euros et que M. D X a agi avec le concours tacite de M^me Y ;

— Sur la réparation du préjudice subi

Considérant que l’appelante fait valoir que le montant du loyer convenu lors du renouvellement le 1^er janvier 2005 (150. 000 euros) reste très largement inférieur à la valeur locative de l’immeuble qui bénéficie d’un emplacement exceptionnel au coeur de la capitale, que selon le rapport d’expertise de la société Galtier de juillet 2003 qui a été missionné par l’intimé, la valeur 'juillet 2004" ressort à 306. 000 euros par an HT HC selon la règle de déplafonnement des locaux monovalents, que cette évaluation a été confirmée par le rapport d’expertise établi par la chambre des notaires de Paris en juillet 2007 à la requête du locataire qui a fixé la valeur locative à 290. 000 euros HT HC, qu’elle estime qu’elle subit une perte de loyers depuis le remembrement de ses droits d’indivisaire en pleine propriété jusqu’au terme du nouveau bail ( 160. 000 euros) et une perte au titre de la valeur de l’immeuble ( 145. 000 euros au titre de sa quote-part), alors que l’intimé réplique que le loyer a été porté à 185. 100 euros depuis le 1^er janvier 2011, soit une augmentation de plus de 23 % depuis le 1^er janvier 2005, rappelle que l’appelante avait souhaité voir sous-évalué l’immeuble en 1991 dans le cadre de la succession de leur père, que la valeur locative fixée en 2005 s’explique parfaitement bien eu égard à la nécessité de procéder à de gros travaux de mise en conformité, que la valeur locative est estimée à 314.000 euros annuellement à compter du 1^er avril 2018 dans le cadre du renouvellement à compter du 1^er janvier 2014 ;

Qu’il y a lieu d’ajouter que lors du renouvellement du bail le 1^er janvier 2005, le loyer annuel principal avait été porté de 91. 469, 41 euros (précédent bail du 7 février 1996) à 150. 000 euros avec un dépôt de garantie complémentaire, soit une augmentation de 60 % ;

Considérant que l’appelante ne peut se prévaloir que de la perte de loyers, la décote de la valeur vénale du bien immobilier litigieux ne pouvant correspondre à un préjudice réparable, c’est-à-dire direct et actuel, du fait du dernier renouvellement du bail signé par l’ensemble des coindivisaires avec le preneur ;

Que le juge des tutelles de Caen a autorisé l’Udaf ès-qualités à renouveler le bail commercial à compter du 1^er janvier 2014 aux conditions de la proposition jointe à la requête, par ordonnance du 26 juin 2013 ;

Qu’il convient de préciser que le bail a été renouvelé le 2 juillet 2013 pour un loyer annuel de 314. 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er janvier 2014 pour une durée de neuf ans avec fixation de différents montants eu égard aux importants travaux que le preneur va effectuer dans l’hôtel donnant lieu à fermeture de l’établissement pendant une période de 18 mois allant de novembre 2013 à mai 2015 (loyer de 200. 000 euros HT pendant la première période du 1^er janvier 2014 au 30 juin 2015, loyer de 250. 000 euros HT pendant la deuxième période du 1^er juillet 2015 au 31 mars 2018 et loyer de 314. 000 euros HT pendant la dernière période du 1^er avril 2018 jusqu’au 31 décembre 2022) ;

Que par ailleurs, l’acte de renouvellement du bail commercial du 2 juillet 2013 mentionne que les indivisaires sont convenus entre eux, à titre amiable et transactionnel, de reconnaître à M^me Y le droit de percevoir directement du preneur dès le 1^er janvier 2014, l’équivalent d’un sixième du loyer du bail renouvelé sur la base du rapport Colomer de mai 2013, soit 52. 333, 33 euros par an HT et HC, sans préjudice de l’application des indexations triennales ;

Considérant que la perte de loyers alléguée consistant en une moins-value correspond à un préjudice éventuel eu égard aux travaux qui seront réalisés et doit donner lieu à la réparation partielle du dommage, s’agissant seulement de la perte d’une chance ;

Qu’il y a lieu de noter que les parties sont parvenues à un accord transactionnel dans le cadre de discussions afférentes à la négociation du dernier bail renouvelé;

Qu’il est nécessaire de trouver une issue apaisante au conflit intrafamilial opposant M^me Y, âgée de 77 ans à son frère D X, âgé de 72 ans ;

Qu’il sera alloué à l’appelante la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la faute commise par D X lors du renouvellement du bail intervenu le 1^er janvier 2005 sans son accord ;

Que l’appelante sera déboutée de sa demande en réparation de son préjudice moral;

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Considérant que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M^me Y à payer à M. D X la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Qu’il sera alloué à l’appelante la somme de 1. 000 euros en cause d’appel ;

— Sur la demande reconventionnelle de M. D X

Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu’il débouté M. D X de sa demande fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement en ce qu’il débouté M. D X de sa demande fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile,

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau,

DIT que l’action engagée par M^me B Y n’est pas prescrite,

CONDAMNE M. D X à verser entre les mains de l’Udaf du Calvados en sa qualité de tuteur aux biens de M^me B X épouse Y, la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. D X à verser entre les mains de l’Udaf du Calvados en sa qualité de tuteur aux biens de M^me B X épouse Y la somme de 1. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande

CONDAMNE M. D X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,