COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2013

R.G. N° 08/03649

AFFAIRE :

XXX

C/

S.A.R.L. LE GOLF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 04 Avril 2008 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : 2005

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

— M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

ayant son siège XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD (M^e Bertrand LISSARRAGUE), (avocats au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0845292 )

ayant pour avocat plaidant M^e Alain CONFINO de la SELARL CABINET CONFINO, (avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0182)

substituée par M^e VIER-CAZIER

APPELANTE

****************

S.A.R.L. LE GOLF

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Mélina PEDROLETTI, (avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 00018704)

ayant pour avocat plaidant M^e Yves BEDDOUK de la SELARL FIDU-JURIS, (avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13)

substitué par M^e INGOLD

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 15 mai 2008, par la société Espace Saint Germain d’un jugement rendu le 4 avril 2008 par le tribunal de commerce de Versailles qui a :

* débouté la société Le Golf de sa demande de surseoir à statuer,

* condamné la société Le Golf à payer à la société Espace Saint Germain la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour moyens et résistance dilatoires et abusifs d’exécuter les travaux lui incombant,

* débouté la société Espace Saint Germain de ses demandes,

* dit n’y avoir lieu de nommer un expert,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Le Golf aux dépens;

Vu l’arrêt rendu par la présente chambre de la cour le 2 juillet 2009, qui a:

* infirmé le jugement en toutes ses dispositions,

* statuant à nouveau:

— ordonné une expertise,

— débouté la société Espace Saint Germain de sa demande de consignation des loyers,

— sursis à statuer sur les demandes d’exécution de travaux et de provisions ainsi que sur les demandes accessoires,

— réservé toutes autres demandes et les dépens;

Vu le rapport d’expertise déposé le 20 octobre 2011, par M. X;

Vu les dernières écritures en date du 6 décembre 2012, par lesquelles la société Espace Saint Germain demande à la cour de:

* confirmer le jugement en ce que le tribunal a condamné la société Le Golf au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* réformer le jugement pour le surplus,

* statuant à nouveau:

à titre principal:

* condamner la société Le Golf à entreprendre dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux destinés à remédier aux défauts, non-conformités et désordres constatés dans les rapports de l’Apave, de M. Y et de M. X,

à titre subsidiaire:

* l’autoriser à entreprendre ces travaux et condamner la société Le Golf à lui payer une indemnité de 150.000 euros,

* dire qu’elle devra justifier auprès de la société Le Golf, à l’achèvement des travaux, du coût de l’ensemble des travaux exécutés,

* dire que la société Le Golf devra lui verser, à titre d’indemnité complémentaire, toutes sommes exposées en sus du montant de l’indemnité allouée et qu’à l’inverse elle devra restituer toute quote-part d’indemnité qui excéderait le montant des travaux exécutés,

en tout état de cause:

* condamner la société Le Golf au paiement d’une indemnité de 37.686,02 euros en réparation du préjudice de jouissance lié aux désordres par infiltrations subis entre le 1^er septembre 2004 et le 28 février 2011 et d’une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’exploitation,

* condamner la société Le Golf au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 7.000 euros pour les frais de première instance et de celle de 7.000 euros pour ceux exposés en appel,

* condamner la société Le Golf aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 17 janvier 2012, aux termes desquelles la société Le Golf prie la cour :

* d’infirmer la décision déférée,

* de débouter la société Espace Saint Germain de ses demandes,

* de condamner la société Espace Saint Germain au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* par acte du 22 octobre 2003, la société Espace Saint Germain, anciennement dénommée Kentauros, a acquis de la société Warm Up 78, venant aux droits de la société Garage Z A, un fonds de commerce d’achat, vente, location de tous véhicules automobiles, motocyclettes, bateaux et de toutes réparations mécaniques, comportant un droit au bail dans un ensemble immobilier situé XXX à Chambourcy (78) consenti par la Sci d’Hennemont le 4 février 2000,

* au mois de janvier 2004, la société Espace Saint Germain a sollicité de sa bailleresse l’autorisation d’effectuer des travaux extérieurs qui ont été autorisés par la mairie le 19 février 2004,

* par lettre du 25 février 2004, la société Espace Saint Germain a rappelé à sa bailleresse que depuis 2001, la précédente locataire, la société Warm Up 78, lui avait dénoncé la présence d’infiltrations en raison d’un manque d’étanchéité de la toiture du hall d’exposition,

* un rapport sur l’état du bâtiment a conduit à la prise d’un arrêt de péril le 30 avril 2004,

* le 14 juin 2004, la Sci d’Hennemont a vendu l’ensemble immobilier à la société Le Golf,

* des travaux ont été réalisés, mais courant août 2004, un constat d’huissier a révélé des flaques d’eau dans le bâtiment, des traces sur le sol et les murs, tandis que l’Apave a conclu à la nécessité de refaire l’étanchéité,

* le 24 août 2004, la société Espace Saint Germain , devenue concessionnaire de la marque Alfa Roméo, a demandé l’autorisation au nouveau bailleur d’effectuer les travaux afin de respecter ses obligations de concessionnaire et d’adapter les locaux,

* parallèlement, la société Le Golf, estimant que les travaux entrepris par la société Espace Saint Germain n’étaient pas conformes à la déclaration des travaux ayant donné lieu à l’autorisation délivrée, a obtenu le 29 octobre 2004, la désignation en référé de M. Y qui a déposé un rapport le 20 juin 2005,

* par courrier recommandé du 21 juin 2005, la société Espace Saint Germain a sommé la société Le Golf de répondre à ses autorisations de travaux et d’exécuter les travaux autres que locatifs pour lui assurer une jouissance paisible,

* le 29 juillet 2005, la société Espace Saint Germain a assigné la société Le Golf devant le tribunal de commerce de Versailles afin que soient exécutés les travaux autres que locatifs, que subsidiairement lui soit allouée une provision afin de lui permettre d’exécuter les travaux, que lui soit versée une indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice,

* le 2 avril 2007, la société Le Golf a assigné la société Espace Saint Germain devant le tribunal de grande instance de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire visée par un commandement de payer et la résiliation du bail en raison des travaux effectués par la locataire sans autorisation,

* par acte extra-judiciaire du 13 septembre 2007, la société Le Golf a donné congé à la société Espace Saint Germain pour le 28 février 2008, avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 150.000 euros HC et HT,

* le 5 octobre 2009, la société Le Golf a assigné la société Espace Saint Germain devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles afin d’obtenir la fixation du loyer en renouvellement au 28 février 2008, à la somme de 150.000 euros,

* c’est dans ces circonstances que :

— le tribunal de commerce de Versailles par jugement entrepris du 4 avril 2008, a débouté la société Le Golf de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance de Versailles sur sa demande de résiliation, a condamné la société Le Golf à payer à la société Espace Saint Germain la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à exécuter les travaux lui incombant, déboutant la société Espace Saint Germain de ses autres demandes notamment d’expertise, au motif essentiel que le bail avait pris fin par l’effet du congé délivré par la bailleresse,

— sur appel de cette décision, la cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement du tribunal de commerce de Versailles en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, a ordonné une expertise, débouté la société Espace Saint Germain de sa demande de consignation des loyers, sursis à statuer sur les demandes d’exécution de travaux et de provisions ainsi que sur les demandes accessoires,

— le tribunal de grande instance de Versailles par jugement du 15 décembre 2009, a annulé le commandement visant la clause résolutoire délivré le 8 novembre 2005 par la société Le Golf à la société Espace Saint Germain, a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire, a sursis sur toutes les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise ordonnée le 2 juillet 2009 par la cour d’appel de Versailles,

— par jugement du 29 juin 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles a fixé le loyer du bail en renouvellement à la date du 1^er avril 2008, d’après la règle du plafonnement, selon la variation de l’indice du coût de la construction,

— il a été interjeté appel de ces deux dernières décisions;

Sur les demandes d’exécution de travaux formée par la société Espace Saint Germain:

Considérant qu’il convient de rappeler que par l’arrêt rendu par la cour le 6 juillet 2009, le jugement entrepris a, d’ores et déjà, été infirmé en toutes ses dispositions;

considérant que le bail en date du 4 février 2000, stipule que le preneur s’engage à prendre les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exercer de recours contre le bailleur ni faire aucune réclamation pour quelque cause que ce soit, de les entretenir pendant la durée du bail en bon état de réparations locatives, celles de l’article 606 du code civil restant à la charge du bailleur;

qu’en outre, les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage auquel il a été donné et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations rendues nécessaires par la vétusté;

considérant qu’il a été relevé par l’arrêt de la cour du 6 juillet 2009, que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le bail demeure en cours avec tous les droits et obligations qui en découlent pour les parties;

considérant que la société Espace Saint Germain demande la condamnation de la société Le Golf à entreprendre, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, les travaux destinés à remédier aux défauts, non-conformités et désordres constatés dans les rapports de l’Apave, de M. Y et de M. X soit:

— les travaux nécessaires afin que le hall des voitures d’occasion soit apte à l’exercice des activités autorisées par le bail et lui permettre d’exploiter une autre marque automobile:

° travaux de mise en conformité aux normes sécurité-incendie et notamment la mise en place d’un système de désenfumage,

° travaux de consolidation des trois façades afin de les rendre étanches à l’air et à l’eau,

° travaux d’étanchéité du mur du hall d’occasion et de la fenêtre du hall d’occasion,

— les travaux de mise en conformité de l’évacuation de la terrasse et de l’étanchéité de la façade,

— les travaux de mise aux normes de la toiture du vestiaire composée d’un bac acier,

— le remplacement des linteaux du bâtiment administratif détériorés par vétusté,

— les travaux de raccordement à l’égout des eaux usées et des eaux pluviales;

considérant que la société Le Golf réplique que la société Espace Saint Germain a réalisé des travaux importants sans son autorisation et ne saurait lui reprocher de ne pas avoir respecté ses obligations relatives à l’entretien et à la réparation des lieux en cours de bail;

qu’elle rappelle avoir réalisé à ses frais, pendant l’expertise, la réfection de la toiture du hall voitures d’occasion dans le respect des DTU;

qu’elle allègue notamment que le raccordement des bâtiments au réseau d’eaux usées et l’aménagement de la terrasse ne relèvent pas de l’article 606 du code civil;

considérant concernant le hall voiture d’occasion, que l’expert relève que les travaux portant sur la réfection de la toiture ont été effectués par la société Le Golf à ses frais en cours des opérations d’expertise et que la persistance des désordres a duré de septembre 2004 jusqu’à fin juin 2010, avec apparition d’une fuite très ponctuelle entre novembre 2010 et février 2011, travaux entrant dans le cadre de l’article 606 du code civil;

que par ailleurs, l’expert observe que les façades du hall voiture d’occasion sont constituées de murs en briques d’épaisseurs 10 cm, alors qu’une épaisseur de 22 cm minimum est requise pour les murs de façades (façade latérale droite, façades du fond et sur cour); que ces murs sont constitués de briques de remplissage avec des problèmes d’étanchéité sur certains chassis; que selon l’avis de l’expert, il s’agit d’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil;

que ces travaux de consolidation des façades incombent à la bailleresse et seront mis à sa charge;

que l’expert, retient également un manque d’étanchéité du mur du hall d’occasion et de la fenêtre, aucune disposition n’ayant été prise pour empêcher la pluie de passer au droit des fenêtres, les travaux exécutés par la société Le Golf ne respectant pas les normes DTU;

que cette mise en conformité, afin d’assurer l’étanchéité du mur et de la fenêtre sera mise incombe à la bailleresse;

que concernant la mise en place d’un système de désenfumage sollicitée par la société preneuse, l’expert relève seulement qu’en cas de modifications importantes, l’usage des locaux ou le classement au feu devaient être faites, il y aurait lieu de mettre en conformité ces ouvrages;

que sur ce point, la société Espace Saint Germain ne rapporte nullement la preuve que le hall dénommé hall voiture d’occasion aurait vocation à recevoir de la clientèle, les photographies du rapport d’expertise révélant que ce hall est utilisé pour la réparation de véhicules;

considérant sur l’évacuation de la terrasse et l’étanchéité en façade, que l’expert constate que cette terrasse accessible présente une contre-pente avec des difficultés d’évacuation de l’eau;

qu’il observe d’une part, que cette contre-pente avec stagnation de l’eau présente un risque lors de période de gel ou pour les périodes de maintenance de l’unité extérieure d’une climatisation mise en place par la société Espace Saint Germain, d’autre part, que l’étanchéité en façade retombe dans une gouttière, qu’enfin, la mise en conformité de la terrasse doit être faite par la création d’un siphon de sol et d’un chéneau qui ne rentre pas dans le cadre de l’article 606 du code civil;

que si la société Le Golf est tenue d’une obligation de délivrance, il n’en demeure pas moins que la société locataire ne saurait prétendre qu’il incombe à la société bailleresse de réaliser les travaux préconisés par l’expert dès lors qu’elle a, elle-même, mis en place l’unité extérieure vers 2006 ;

considérant en ce qui concerne la toiture du vestiaire, que l’expert indique que cette toiture composée d’un bas acier nervuré, a été refaite mais que la réalisation des relevés d’étanchéité en son pourtour n’est pas conforme au DTU;

que cette mise en conformité incombe à la bailleresse;

considérant relativement aux linteaux détériorés avec éclatement du béton, que l’expert indique que les travaux y afférents ne rentrent pas dans la cadre de grosses réparations;

que force est de constater que la société Espace Saint Germain ne démontre pas qu’il s’agisse de dégradations liées à l’ancienneté des lieux alors que la société bailleresse a fait observer au cours de l’expertise qu’elles avaient été causées par des travaux réalisés sans autorisation par la locataire;

considérant en ce qui concerne le raccordement des eaux usées et des eaux pluviales, que l’expert rappelle l’article 8 du règlement communal d’assainissement selon lequel tous les immeubles qui ont accès aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques (…) doivent obligatoirement être raccordés à ce réseau (…);

que l’expert relève cependant que l’accès à l’égout pour les eaux usées n’est pas possible au dire de la mairie;

qu’en revanche, il retient que si le bâtiment ne peut pas bénéficier d’un raccordement aux eaux usées, il peut bénéficier d’un raccordement 'eaux pluviales’ sans qu’il y ait obligation, comme dans de nombreux règlements de la régions; que cette prestation peut être facilement réalisée puisqu’un réseau passe devant l’immeuble;

que la société Espace Saint Germain soutient, sans être démentie, que le système actuel n’est pas adapté et ne permet pas de faire face aux pluies importantes, la cour arrière étant inondée de sorte que les véhicules ne peuvent plus y stationner, ce qui entrave son activité;

que dès lors, au regard de l’obligation de délivrance incombant à la bailleresse, il lui incombe de réaliser les travaux de raccordement des eaux pluviales;

considérant que la société Le Golf sera condamnée à entreprendre dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent arrêt les travaux ci-dessus retenus et rappelés au dispositif de l’arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai;

Sur le préjudice de jouissance:

Considérant que la société Espace Saint Germain sollicite l’allocation de la somme de 37.686,02 euros en réparation du préjudice de jouissance lié aux désordres par infiltrations subis entre le 1^er septembre 2004 et le 28 février 2011;

que la société Le Golf conclut à une absence de préjudice de jouissance pour la fuite qui s’est produite dans le hall voiture d’occasion;

considérant sur le préjudice de jouissance lié aux désordres par infiltrations, que l’expert, retenant les dates des 1^er septembre 2004 au 30 juin 2010, des 8 novembre 2010 au 28 février 2011, après calcul des surfaces du hall d’occasion, relevant que le local a été tout de même utilisé avec des véhicules, propose une affectation de surface de 50%;

qu’au regard du montant du loyer, des prorata surface et occupation partielle, l’expert évalue le préjudice de jouissance à la somme de 37.686,02 euros;

que cette évaluation, qui ne souffre aucune critique, sera retenue;

Sur le refus de la société bailleresse de répondre aux demandes d’autorisation de travaux et le préjudice d’exploitation :

Considérant que la société Espace Saint Germain expose que dans le but d’exploiter les locaux conformément à leur destination et afin de remplir ses obligations de concessionnaire Alfa Romeo, elle a fait établir en juillet 2004, par son architecte, un descriptif et les plans de travaux ( création d’un bâtiment en charpente métallique, plomberie-chauffage- ventilation, création de cloisons et de faux plafonds), qu’elle a adressé à la société Le Golf les 24 août 2004, 29 avril 2005, 10 mai 2005, des courriers lui demandant de l’autoriser à mettre en oeuvre son projet, d’aménager la partie atelier de l’immeuble, de poser des enseignes lumineuses sur la façade du bâtiment;

qu’elle fait valoir que la société Le Golf n’a pas répondu à ces courriers pas plus qu’à une mise en demeure du 21 juin 2005;

qu’elle soutient que par ces atermoiements et ce comportement abusif, elle a été privée de la possibilité de représenter la marque Mitsubishi, la marque Chevrolet;

qu’elle sollicite en conséquence l’octroi d’une indemnité de 80.000 euros;

mais considérant que par courriers des 3 mai et 13 mai 2005, la société Le Golf a donné son accord à des projets de modifications demandés à l’exception du projet de création d’un bâtiment en charpente métallique qui a fait l’objet de difficultés;

qu’en tout état de cause, il n’est pas démenti, quelque soit le refus d’autorisation par la bailleresse, que la société Espace Saint Germain a réalisé des travaux dans les lieux loués, notamment la modification de la façade du bâtiment principal, la création d’une mezzanine, la démolition d’un appentis, la redistribution des locaux, la démolition d’une clôture ;

que dans ces circonstances, la société Espace Saint Germain ne démontre pas un lien de causalité entre le préjudice d’exploitation allégué et le comportement prétendument abusif de la société bailleresse, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts;

Sur les autres demandes:

Considérant que la décision déférée ayant été infirmée en toutes ses dispositions aux termes de l’arrêt rendu par cette cour le 2 juillet 2009, la société Espace Saint Germain ne saurait demander sa confirmation en ce que le tribunal a condamné la société Le Golf à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour moyens et résistance dilatoires et abusifs d’exécuter les travaux lui incombant;

considérant qu’en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile il y a lieu de faire partiellement droit aux prétentions de la société Espace Saint Germain , au titre de ses frais irrépétibles; que la société Le Golf qui succombe, doit supporter la charge des dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Vu l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 2 juillet 2009,

Condamne la société Le Golf à entreprendre dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent arrêt, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux ci-après:

— consolidation des trois façades du hall des voitures d’occasion afin de les rendre étanches à l’air et à l’eau,

— étanchéité du mur du hall des voitures d’occasion et de la fenêtre,

— mise aux normes de la toiture du vestiaire,

— raccordement à l’égout des eaux pluviales,

Condamne la société Le Golf à payer à la société Espace Saint Germain la somme de 37.686,02 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne la société Le Golf à payer à la société Espace Saint Germain la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Le Golf aux dépens et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,