COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 OCTOBRE 2014

R.G. N° 13/01718

AFFAIRE :

M^me Y X

C/

SDC DE L’IMMEUBLE 118 RUE A B A C- D-E (F)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2013 par le Tribunal d’Instance de E

N° RG : 11-11-000133

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sylvie CUBELLS

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Y, Marie-Madeleine X

née le XXX à C-D-E (95)

de nationalité Française

118, rue A B

F C-D-E

représentée par Maître Sylvie CUBELLS, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 2011.123 vestiaire : 188

bénéficiant d’une aide juridictionnelle totale numéro 78646/002/2013/006973 du 02/09/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES

APPELANTE

*************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 118 RUE A B A C-D-E (F), représenté par son syndic la société AGENCE PERARD

N° Siret : 304 096 753 R.C.S. PONTOISE

Ayant son siège XXX

95880 ENGHIEN-LES-BAINS

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

ayant pour avocat plaidant Maître Emmanuelle BEAUMONT-SARDA du barreau de PONTOISE vestiaire : 175

INTIME

*************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DAUNIS, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX,

FAITS ET PROCEDURE,

Madame Y X est propriétaire des lots XXX et 18 de l’immeuble en copropriété sis 118 rue A B F – C-D-E.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 118 RUE A B F – C-D-E, représenté par son syndic, la SARL AGENCE PERARD, a fait citer M^me X devant le tribunal d’instance de E pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de :

* 3.312,61 euros, réactualisée à la somme de 5.901,58 euros selon décompte du 9 novembre 2012, représentant un arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2010, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

*1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

*1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens D le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 11 janvier 2013, le tribunal d’instance de E a :

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires,

* la somme de 5.623,08 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 1^er octobre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2010 sur la somme de 2.556,78 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

* la somme de 54 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur ;

* la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens ;

— débouté le syndicat des copropriétaires et M^me Y X de leurs autres demandes,

— dit y avoir lieu à exécution provisoire.

M^me X a interjeté appel de cette décision le 28 février 2013.

Dans ses dernières conclusions du 26 avril 2013, M^me X invite cette cour à réformer le jugement déféré ;

Au principal :

— constater que l’appel de charges émis par le syndic ne correspond pas aux millièmes de propriété lui appartenant et figurant tant sur l’extrait de la matrice cadastrale que sur les assemblées invoquées,

— constater que le syndicat ne justifie pas de la créance alléguée à son encontre,

— débouter le syndicat de ses demandes,

Subsidiairement :

— Lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de ses charges de copropriété, soit :

* le report de la moitié dans la limite de 24 mois,

* le paiement échelonné sur 24 mois de l’autre moitié.

— En cas de condamnation aux dépens, déduire les frais d’huissier déjà comptabilisés à son compte de charges.

Dans ses dernières conclusions du 12 juin 2014, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire et juger irrecevable en tout cas mal fondée en son appel M^me X,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé qu’il justifiait bien avoir effectué la répartition des charges de copropriété sur la base du règlement de copropriété et en ce qu’il a condamné M^me X au paiement de la somme de 250 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Et faisant droit à son appel incident,

— condamner M^me X à lui régler la somme de 7.465,33 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 30 juin 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2011 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M^me X à lui régler la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe DEBRAY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 17 juin 2014.

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MOTIVATION

M^me X fait grief au jugement d’avoir accueilli favorablement la demande de paiements des charges formée par le syndicat des copropriétaires aux motifs d’une part qu’elle est propriétaire de 125 millièmes, d’autre part que ce dernier justifie de sa demande à travers les pièces versées aux débats alors que :

— lors des assemblées générales des années 2009 et 2010, elle n’a pu s’exprimer qu’à hauteur des 63/100 èmes,

— elle n’est pas mentionnée lors de l’assemblée générale du 7 février 2012,

— les décomptes et appels de fonds produits ne sont conformes ni aux assemblées générales ni à la copie de la matrice cadastrale.

A titre subsidiaire, elle soutient que si elle est propriétaire des 125/1000 èmes, les assemblées générales sont également irrégulières puisqu’elle n’a pu voter qu’à hauteur de 63/1000 èmes.

Le syndicat des copropriétaires rétorque avoir procédé à la répartition des charges, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, en distinguant entre celles tenant compte des millièmes de propriété au sol (63 millièmes) et celles correspondant à la propriété du bâti (125 millièmes).

* Sur la qualité de copropriétaire de M^me X

Il résulte du relevé de propriété et du règlement de copropriété (page11) que M^me X est propriétaire des lots 18 et 4 soit une cave et un appartement correspondant respectivement à 6/1000 et 57/1000 èmes soit 63/1000 èmes des parties privatives mais également de 12 et 113 /1000 des parties communes soit 125/100 èmes.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que le droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Compte tenu des millièmes de copropriété dont est titulaire M^me X tant en parties privatives que communes, le syndicat des copropriétaires est donc légitime à calculer les charges dues par l’appelante en fonction de l’ensemble de ces millièmes et non uniquement en tenant compte des millièmes correspondants aux seules parties privatives.

Par ailleurs, l’ensemble des charges est dû tant que les assemblées générales ayant approuvé les comptes ne sont pas annulées. Or, force est de constater que M^me X ne sollicite pas l’annulation des assemblées générales et ne justifie pas que celles-ci ont été annulées dans le cadre d’une procédure distincte.

* Sur le montant des charges

En cause d’appel, le syndicat de copropriétaire verse aux débats l’ensemble des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 7.465,33 euros en principal selon décompte arrêté au 12 juin 2014, appel de charges d’avril 2014 inclus après régularisation des charges et déduction des paiements déjà effectués.

Cette somme fait apparaître notamment un solde antérieur de 6.652,26 euros au 31 décembre 2013, lequel comprend des frais d’avocat à hauteur de 1.756,00 euros, des frais de relance à hauteur de 50,00 euros et 306,49 de frais d’huissier.

Or, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais d’huissier au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des dépens selon leur nature.

En l’espèce, dans les frais d’huissier, 154,67 euros correspondent à un commandement de payer, 69,83 euros à l’assignation devant le tribunal d’instance mais aucune des pièces versées aux débats ne permet de savoir à quoi correspond la somme de 81,99 euros.

Il en résulte que la demande du syndicat de copropriétaire ne sera accueillie qu’à hauteur de : 7.465,33 € dont il faut déduire : (1.756 € + 50 € + 306,49 €) = 5.352,84 €

—  5.352,84 euros au titre de l’article 10 de la loi pré-citée.

—  204,67 euros au titre de l’article 10-1 (50,00 € et 154,67 €), soit la somme globale de 5.557,51 euros.

La somme de 5.242,81 euros portera intérêts à compter du 21 janvier 2011 et le surplus, soit, 314,70 euros à compter du présent arrêt.

La somme de 69,83 euros sera comprise dans les dépens.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Il ressort des pièces produites que M^me X effectue régulièrement des versements afin de régler les charges, versements qui sont proportionnés à ses capacités financières mais ne lui permettent pas pour autant de faire face dans les délais à l’intégralité de ses obligations de copropriétaire.

En conséquence, le syndicat de copropriétaire ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un comportement fautif de M^me X entraînant un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

* Sur la demande de délais

M^me X justifie avoir bénéficié du revenu de solidarité active en 2011 à hauteur de 410,95 euros par mois. Pour autant, aucune pièce ne permet de connaître sa situation financière actuelle.

Par ailleurs, la copropriété en cause est une petite copropriété et la dette de M^me X pèse sur son fonctionnement.

Enfin, une partie de cette dette date de 2009.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de délais de paiement.

* Sur les autres demandes

Il est équitable de condamner M^me X à verser au syndicat de copropriétaire la somme de 800,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, elle devra supporter les dépens de l’appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Réforme le jugement quant au montant des sommes dues par M^me Y X au titre des charges de copropriété ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne Y X à verser au syndicat des copropriétaires du 118 rue A B à C D E la somme de 5.557,51 euros correspondant aux charges et appels provisionnels de charges de copropriété arrêtés au 12 juin 2014 ;

Précise que sur cette somme globale de 5.557,51 euros, la somme de 5.242,81 euros portera intérêts à compter du 21 janvier 2011 et le surplus, soit, 314,70 euros à compter du présent arrêt ;

Condamne Y X à verser au syndicat des copropriétaires du 118 rue A B à C sou E la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M^me Y X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sylvia RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,