COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 MARS 2011

R.G. N° 10/02427

AFFAIRE :

X K H DE LA B épouse A

…

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 08/6102

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP KEIME GUTTIN JARRY

SCP JUPIN & ALGRIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TROIS MARS DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3^e chambre) du 16 mars 2010 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES (14^e chambre) le 18 mars 2009 et INTIMES-APPELANTS INCIDENTS

1/ Madame X K H DE LA B épouse A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

2/ Monsieur Z H I DE LA B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

3/ Mademoiselle R S H DE LA B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

4/ Mademoiselle N H P DE LA B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 1000271

assistés de M^e Jean Philippe LORIZON, avocat au barreau de PARIS

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI et APPELANTE

XXX

XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur D E, pris en sa qualité de gérant de la SARL SUCHET EXPANSION, domicilié audit siège en cette qualité

représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués – N° du dossier 0026795

assistée de M^e Pierre DUPONCHEL, avocat au barreau de PARIS substituant la SCP AUGUST ET DEBOUZY, avocats au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Janvier 2011, Madame H-José VALANTIN, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame H-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Christine SOUCIET, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

---

La cour est saisie sur renvoi après cassation d’un arrêt rendu par la cour de Cassation rendu le 16 mars 2010.

* * *

Par acte notarié en date du 14 novembre 2007, madame X de LA B épouse A, monsieur Z de LA B, mademoiselle R de LA B et mademoiselle N de LA B (les consorts de LA B) ont consenti à la SARL SUCHET EXPANSION, une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement situé à XXX) pour le prix de 2.500.000 euros.

La promesse expirait le 31 mars 2008 à 16 H et la vente devait intervenir dans ce délai avec paiement du prix.

La société bénéficiaire devait verser la somme de 250.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. Une somme de 100.000 euros a été séquestrée le jour de la signature de la promesse. Le solde était payable à la première demande du promettant en cas de non réalisation de la promesse imputable à la bénéficiaire.

Les parties étaient toutes deux assistées d’un notaire lors de la signature de la promesse.

Les consorts de LA B ont demandé de prévoir la signature de l’acte authentique le 28 mars 2008 après réception de la dernière pièce nécessaire à la régularisation que devait transmettre le syndic. La SARL SUCHET EXPANSION ayant fait état de ce que son organisme prêteur exigeait une expertise par ses soins qui devait avoir lieu le 3 avril, l’acte n’était pas signé au 31 mars 2008.

Le 27 mars 2008, les vendeurs, par l’intermédiaire de leur notaire, avaient fait savoir qu’ils étaient prêts à proroger la promesse jusqu’au 4 avril, cette prorogation étant toutefois soumise à la condition du versement par la SARL SUCHET EXPANSION et au plus tard le 31 mars, du solde de l’indemnité d’immobilisation. Puis, sur demande du notaire rédacteur, ils ont accepté la prorogation de la promesse jusqu’au 14 avril sous condition du versement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Le solde d’indemnité d’immobilisation n’ayant pas été versé le 14 avril, le notaire des promettants a, par lettre du 18 avril, rappelé que la date de réalisation était au 31 mars 2008, que le dossier était complet et précisé que les vendeurs subordonnaient une nouvelle prorogation au versement effectif du complément d’indemnité d’immobilisation à des conditions de prise en charge.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation n’a pas été réglé.

Le 25 avril 2008, les consorts de LA B ont fait savoir qu’ils reprenaient leur liberté d’action et ils ont sollicité le paiement de la somme de 150.000 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation.

La SARL SUCHET EXPANSION a fait délivrer sommation aux consorts de LA B de venir signer l’acte en l’étude de son notaire, le 27 juin 2008.

C’est dans ces circonstances que les consorts de LA B ont fait assigner à jour fixe la SARL SUCHET EXPANSION pour faire constater la caducité de la promesse unilatérale le 14 décembre 2007 et obtenir l’indemnisation de préjudices personnels, outre le paiement de l’indemnité d’immobilisation avec paiement mensuel de la somme de 10.000 euros jusqu’au paiement effectif.

Les consorts de la B se sont présentés le 27 juin 2008 en l’étude du notaire de la SARL SUCHET EXPANSION. Leur notaire présent a constaté par écrit qu’il n’y avait aucun projet d’acte et aucune proposition d’acquisition. Ils ont réitéré leur demande de justification du financement annoncé.

Le tribunal de grande instance de Nanterre le 3 octobre 2008 :

— a rejeté les exceptions de nullité d’assignation et d’exception d’incompétence opposées par la SARL SUCHET EXPANSION,

— a constaté la caducité de la promesse conclue le 14 décembre 2007,

— a débouté la SARL SUCHET EXPANSION de sa demande tendant à la réalisation forcée de la vente,

— a dit que l’absence de réalisation de la vente dans les délais et conditions convenus était imputable à la carence de la SARL SUCHET EXPANSION,

— a autorisé la remise de la somme séquestrée de 100.000 euros et condamné la SARL SUCHET EXPANSION à payer le solde de l’indemnité d’immobilisation,

— a débouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts,

— a condamné la SARL SUCHET EXPANSION au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur appel de la SARL SUCHET EXPANSION , la cour d’appel, par arrêt du 18 mars 2009, a déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée par la SARL SUCHET EXPANSION quant au vice de son consentement en raison de l’erreur commise sur la consistance des lieux, en tant que constituant une exception qui devait être soulevée in limine litis.

Sur pourvoi de la SARL SUCHET EXPANSION, la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le16 mars 2010, a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions au motif que le moyen de nullité ne constituait pas une exception de procédure mais un moyen au fond.

Les consorts de la B ont régulièrement saisi la cour autrement composée. La SARL SUCHET EXPANSION a constitué et conclu. L’ordonnance de clôture a été signée le 13 janvier 2011.

* * *

La SARL SUCHET EXPANSION, sur le fondement des articles 44 et 789 du code de procédure civile, les articles 1134, 1589 et 1961 du code civil et l’article 25b de la loi n° 65 -557 du 10 juillet 1965, dans ses dernières conclusions :

— conclut à l’incompétence territoriale du tribunal de grande instance de Nanterre au profit du tribunal de grande instance de Paris,

— demande de constater que les fautes des consorts de LA B ont retardé la signature de l’acte authentique de vente,

— que la clause résolutoire stipulée dans la promesse de vente lui est alors inopposable,

— en conséquence, de dire que la vente n’est pas intervenue en raison du refus de réitération des consorts de LA B,

— A titre subsidiaire, elle demande de constater que la promesse de vente est frappée de caducité en raison des fautes des consorts de LA B,

— A titre plus subsidiaire, demande de constater l’erreur dont a été victime la SARL SUCHET EXPANSION, de déclarer nulle la vente,

— En toute hypothèse, d’ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation, de constater que la résistance abusive des consorts de LA B lui a causé un important préjudice et de les condamner au paiement de la somme de 250.000 euros pour le préjudice qu’elle a subi ainsi qu’en 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les consorts de la B demandent de confirmer le jugement tant en ce qui concerne la compétence que la caducité de la promesse, le paiement de l’indemnité d’immobilisation mais forment appel incident du chef de leur demande de préjudices et sollicitent que la SARL SUCHET EXPANSION soit condamnée à leur payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

— Sur l’exception d’incompétence

Considérant que les consorts de LA B ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SARL SUCHET EXPANSION ; qu’un tel acte n’emporte pas d’effets en matière de droits réels le promettant conservant la propriété, la jouissance de la chose promise mais seulement des effets personnels ;

Considérant que dans ces conditions, le tribunal de grande instance compétent est en application de l’article 46 du code de procédure civile celui du défendeur ;

Que la SARL SUCHET EXPANSION ayant son siège social à Boulogne-Billancourt, le tribunal de grande instance de Nanterre a retenu à bon droit sa compétence ;

— Sur la promesse de vente

Considérant que la promesse de vente a été consentie jusqu’au 31 mars 2008 16 heures ,

Qu’il était prévu que 'si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.' ;

Considérant en outre que la réalisation de la promesse devait avoir lieu par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque dans le délai précédemment indiqué et le transfert de la propriété était reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix même si l’échange du consentement était antérieur ;

Qu’enfin, l’acte mentionnait 'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire

et de convention expresse ….la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet que de permettre d’établir le cas échéant la carence du promettant et en conséquence ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente constatant le paiement du prix ou d’un jugement de défaut de cette réalisation authentique.' ;

Considérant que sur indication par le notaire de la SARL SUCHET EXPANSION qu’elle n’était pas en mesure de signer l’acte authentique, la banque susceptible de lui octroyer un prêt exigeant la réalisation préalable d’une expertise et en fixant la date au 3 avril, les consorts de LA B, par courrier de leur notaire en date du 27 mars 2008, ont fait savoir qu’ils étaient prêts à proroger le délai de signature au 4 avril à la condition du versement par la SARL SUCHET EXPANSION au plus tard le 31mars 2008 du solde de l’indemnité d’immobilisation : 150.000 euros ; qu’il était fait rappel de la clause de déchéance incluse dans la promesse de vente ;

Que par courrier du 31mars 2008 de leur notaire, les consorts de LA B, qui avaient fait parvenir au notaire rédacteur les pièces nécessaires pour l’élaboration de l’acte authentique pour le 28 mars 2008, ont indiqué qu’ils acceptaient une prorogation au 14 avril 2008 18 H en maintenant les autres conditions et la déchéance ;

Considérant qu’au 14 avril 2008, l’acte authentique n’a pas été signé ; que par courrier du 18 avril 2008, les consorts de LA B ont averti qu’ils reprenaient la disposition de leur bien marquant qu’ils ne consentaient pas de nouvelle prorogation ;

Que la somme de 150.000 euros, condition mise pour l’effet de la prorogation au 14 avril 2008, n’était pas payée ;

Considérant que les vendeurs ont fait savoir que toute nouvelle prorogation était subordonnée au versement effectif de la somme de 250.000 euros et à la prise en charge des charges de copropriété depuis le 1^er avril 2008 et des impôts fonciers ;

Considérant que selon l’acte, la prorogation de la promesse de vente ne pouvait aller au delà du 30 avril 2008 ;

Que le 22 avril 2008, la SARL SUCHET EXPANSION a déclaré maintenir son intention d’acquérir et a indiqué que le différé de la vente devait être porté jusqu’au 30 juin 2008 ; qu’elle n’a pas fait état d’un manque de pièces pour la régularisation ;

Considérant que cette levée d’option est intervenue alors que la prorogation accordée subordonnée au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation se trouvait privée d’effet en l’absence de tout règlement ;

Qu’en effet en l’absence de condition suspensive (l’octroi du prêt n’étant pas une condition suspensive aux termes de l’acte) alors que tous les documents nécessaires se trouvaient transmis, la société bénéficiaire se trouvait déchue selon les clauses de la promesse de vente ;

Considérant que la SARL SUCHET EXPANSION a fait convoquer les consorts de LA B en l’étude du notaire rédacteur, le 27 juin 2008, pour signature ; qu’ils se sont présentés ; qu’aucun acte ne leur a été soumis pour signature et il n’a même pas été justifié de la rédaction d’un acte de vente, ni du prêt correspondant au prix d’acquisition ;

Que la société a mis en demeure les promettants de verser diverses pièces déclarées nécessaires pour la signature de l’acte et fait valoir dans ses écritures qu’elle n’a pas eu communication des documents nécessaires à la régularisation de la vente suffisamment de temps à l’avance et que la désignation, l’origine de propriété et les autorisations nécessaires à la justification des biens n’ont pas été clairement apportés ; qu’elle prétend également qu’il a été apporté des modifications à l’immeuble qui ont été la source de méfiance de la part des organismes bancaires ;

Considérant que les promettants, par l’intermédiaire de leur conseil présent, ont fait valoir le 27 juin 2008 que le notaire de la société bénéficiaire n’avait pas demandé avant cette date, de pièces complémentaires à celles déjà communiquées et que les pièces indispensables pour la signature étaient à la disposition du notaire de la SARL SUCHET EXPANSION (état hypothécaire, parasitaire, le procès-verbal de l’assemblée générale …) ;

Qu’il convient de remarquer que la SARL SUCHET EXPANSION ne prouve pas avoir fait état de problèmes de pièces auparavant ; que pour solliciter la prorogation du délai pour la signature de l’acte authentique, elle ne s’est prévalue que des exigences de son organisme prêteur quant à la réalisation d’une expertise sans indiquer le motif étant observé que le financement de l’opération n’était pas une condition suspensive ; qu’elle fait actuellement état d’une différence de surface à l’origine de difficultés opposées par l’organisme bancaire sans en justifier et alors que de toute façon, la différence de surface est minime et s’explique par un changement de dénomination de pièces entraînant une différence d’appréhension des surfaces ;

Qu’il n’est nullement démontré que l’absence de signature de l’acte authentique valant réalisation de la promesse est dûe aux consorts de LA B ;

Qu’en revanche, la SARL SUCHET EXPANSION n’a jamais justifié y compris le 27 juin 2008, jour du rendez-vous organisé à sa demande comme devant aboutir à la vente, de ce qu’elle était en mesure de payer le prix ; qu’elle est seule à l’origine de l’absence de signature de l’acte de vente et en conséquence, de l’absence de réalisation de la promesse de vente pour ne pas avoir eu le moyen de régler le prix du bien en dépit des délais octroyés ;

Considérant qu’elle ne peut se prévaloir de la force majeure tenant à la crise financière puisqu’elle a soutenu avoir eu les moyens de payer ce dont elle n’a d’ailleurs jamais justifié ; qu’elle ne prouve pas le caractère imprévisible alors que professionnelle de l’immobilier, elle est parfaitement au courant de la conjoncture économique et ne démontre pas le caractère irrésistible de la situation ;

Considérant qu’il n’est nullement prouvé que les consorts de LA B aient eu un rôle quelconque dans le refus de crédit accordé à la SARL SUCHET EXPANSION ; de toute façon, l’obtention du financement n’était pas une condition suspensive ; que la SARL SUCHET EXPANSION n’a même pas versé le complément de l’indemnité d’immobilisation ;

Considérant que la somme de 150.000 euros mise comme condition par les consorts de LA B pour octroyer une prorogation du délai de signature de l’acte authentique n’a jamais été versée ; que la condition pour l’octroi de la prorogation n’ayant pas été respectée par la SARL SUCHET EXPANSION, cette société ne peut se prévaloir d’une prorogation de délai ; que sa levée d’option est postérieure à la date limite de durée de la promesse de vente ; que faute de réalisation par signature de l’acte de vente, ou même de levée d’option pour la date du 31 mars 2008 avec preuve des fonds nécessaires pour passer l’acte authentique, la promesse est devenue de plein droit caduque et ce sans faute des consorts de LA B ;

— Sur la nullité pour erreur sur les qualités substantielles

Considérant que la vente étant caduque, cette demande est sans objet ;

— Sur la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation

Considérant que de façon pertinente le premier juge a relevé que la promesse de vente prévoyait que l’indemnité d’immobilisation devait rester acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais prévus ;

Qu’en conséquence, les consorts de LA B étaient fondés à demander à recevoir l’indemnité d’immobilisation ; qu’à cette fin, il y avait lieu d’autoriser Maître Y, séquestre désigné par les parties, à remettre aux consorts de LA B la somme de 100.000 euros qu’il détient et ce sur présentation d’une copie de la décision et en outre de condamner la SARL SUCHET EXPANSION à leur régler la somme de 150.000 euros et de débouter la SARL SUCHET EXPANSION de sa demande de restitution ;

— Sur la demande de dommages-intérêts formulée par la SARL SUCHET EXPANSION

Considérant que cette société ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de l’action exercée par les consorts de LA B, à défaut de prouver leur mauvaise foi ou leur intention de lui nuire ce d’autant que leur action est reconnue fondée ; qu’elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation ;

— Sur la demande de paiement de 10.000 euros par mois à compter du 1^er avril 2008 sollicitée par les consorts de LA B

Considérant qu’ils font valoir que la SARL SUCHET EXPANSION a tout fait pour reporter au-delà du délai conventionnel la levée de l’option et la signature de l’acte de vente et ce à une date lointaine ; qu’ils indiquent avoir subi un préjudice important tenant à la difficulté de remettre leur bien en vente d’autant que la SARL SUCHET EXPANSION importunait les personnes intéressées et n’ont pu louer le bien ;

Considérant que la SARL SUCHET EXPANSION, qui avait obtenu plusieurs prorogations sans obtenir les fonds pour régler le prix, a été de particulière mauvaise foi, en convoquant pour signature les consorts de LA B pour le 27 juin 2008, soit six mois après l’expiration de la date initiale d’expiration de la promesse de vente, imposant de fait une prorogation aux consorts de LA B et en maintenant le rendez-vous alors qu’elle n’était toujours pas en mesure de régler le prix, qu’elle n’avait plus la volonté d’acquérir et en invoquant sans fondement comme motif de non signature un manque de pièces, que les vendeurs avaient fournies dans les délais ;

Qu’elle a retardé de façon abusive l’issue de la situation et la possibilité pour les consorts de LA B de pouvoir disposer de leur bien ;

Considérant que l’indemnisation ne peut toutefois donner lieu au versement des sommes telles que demandées par les consorts de LA B mais au paiement d’une somme de 6.000 euros en dédommagement du préjudice moral qu’ils ont subi ;

— Sur la demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur Z de LA B

Considérant qu’il n’est pas démontré que cet achat était nécessaire ; qu’en conséquence, la décision des premiers juges déboutant Monsieur de LA B sera confirmée ;

Considérant que la SARL SUCHET EXPANSION perdante au sens de l’article 700 du code de procédure civile devra régler une indemnité de procédure à chacun des consorts de LA B ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après cassation,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions excepté en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts formulée par les consorts de LA B collectivement,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SARL SUCHET EXPANSION à régler aux consorts de LA B la somme de 6.000 euros à titre de préjudice moral,

Ajoutant,

Condamne la SARL SUCHET EXPANSION à régler à chacun des consorts de LA B la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL SUCHET EXPANSION aux dépens d’appel avec droit pour la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués, de recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame H-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,