COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JANVIER 2015

R.G. N° 12/07227

AFFAIRE :

X, A Y

…

C/

X Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 10/013121

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Migueline ROSSET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur X, A Y

Les Marines Saint-H

XXX

XXX

2/ Madame Josette, Lucie MATHIEU-Y

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20120531

Représentant : M^e Patricia VANNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1124

APPELANTS

****************

1/ Monsieur X Z

XXX

XXX

2/ Monsieur G-H Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Migueline ROSSET, Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 741

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Novembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

FAITS ET PROCÉDURE

Le 13 avril 1984, M. et M^me Y ont vendu à G-H Z un pavillon non occupé moyennant une rente annuelle de 72.000 francs indexée.

G-H Z a fait réaliser trois locaux séparés dans le bien afin de les louer.

Le 22 février 1993, X Z s’est porté caution solidaire de son frère pour le règlement de la rente.

Plusieurs commandements de payer ont été délivrés à G-H Z les 23 décembre 1987, 5 octobre 2008, 16 décembre 2008 et 2 février 2010.

Le 12 février 2010, le dernier commandement a été dénoncé à X Z pour une somme en principal de 15.760 €.

Les époux Y ont fait assigner les consorts Z devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans l’acte de vente du 13 avril 1984.

Par jugement du 16 mars 2012, la juridiction a dit n’y avoir lieu à résolution de la vente et condamné in solidum les consorts Z à payer aux époux Y la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont souligné que les consorts Z avaient réglé leur dette le 12 décembre 2011, qu’ils avaient pris des garanties pour pallier leurs difficultés afin d’assurer le paiement de la rente et que, dès lors, il n’y avait pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Les époux Y ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 31 octobre 2014, demandent à la cour de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente avec rente viagère,

juger qu’il y a lieu de faire application de la clause résolutoire en toutes ses dispositions,

en conséquence': débouter les consorts Z de leurs entières prétentions, prononcer la résolution dudit acte de vente, dire que les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations qui auront pu être apportés à l’immeuble vendu demeureront acquis au vendeur ou à ses ayants droit, sans indemnité ni répétition, condamner G-H Z à leur payer la somme en principale de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, condamner solidairement au paiement de la même somme, X Z en sa qualité de caution, ordonner l’expulsion de G-H Z, ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin était l’assistance de la force publique, le condamner à une indemnité d’occupation égale au montant de la rente viagère, soit 1.639,30 € par mois, jusqu’à complète libération des lieux,

condamner solidairement les consorts Z au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner 'l’exécution provisoire de la décision à intervenir',

condamner solidairement les consorts Z aux entiers dépens qui devront comprendre le coût du commandement de payer en date du 2 février 2010, s’élevant à 223,03 €, avec recouvrement direct.

Subsidiairement, ils prient la cour de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente, pour manquements graves et répétés, de G-H Z, à ses obligations contractuelles, conformément à l’article 1184 du code civil et de faire droit aux mêmes demandes de condamnation et expulsion que celles sus-exposées.

Ils rappellent les nombreux incidents de paiement antérieurs, qui ont débuté dès 1987, et font valoir en premier lieu que la clause résolutoire insérée dans l’acte de vente doit donner lieu à résolution de la vente dès lors que les conditions en sont réunies, sans qu’il y ait lieu à examen de la bonne ou de la mauvaise foi de l’acquéreur. Ils soulignent en tout état de cause sa mauvaise foi.

Ainsi, ils indiquent qu’en cours d’instance, si les consorts Z ont tenté de régulariser la situation, ils restent néanmoins redevables d’une somme de 1.495,05 €, augmentée de l’échéance impayée de septembre 2013 s’élevant à la somme de 1.653,37 €, soit une somme restant due de 3.148,42 € au titre des arriérés de la rente viagère.

Ils soulignent que M. Y est aujourd’hui âgé de 84 ans et gravement malade, et que les problèmes rencontrés avec M. Z perturbent leur santé et affectent leurs moyens d’existence.

Dans des conclusions du 4 novembre 2014, les consorts Z demandent à la cour de débouter les époux Y de toutes leurs demandes et notamment de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, et de leur demande subsidiaire de résolution de la vente, de les condamner au paiement de la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils ont régularisé la situation malgré une situation encore très difficile, que dans la clause de résolution insérée dans le contrat, on ne retrouve ni la stipulation d’une résolution de plein droit, ni une manifestation de volonté équivalente, qu’en conséquence le tribunal avait la faculté d’accorder un délai au débirentier, délai déjà écoulé.

Ils indiquent qu’ils ont procédé au virement de la somme de 1.500 € au profit des époux Y, ceux-ci ayant indiqué dans leurs écritures devant la cour d’appel que M. Z serait redevable de la somme de 1.580,07 €.

Ils affirment que les difficultés de M. Z sont réelles, mais passées, qu’il a mis en place des garanties de paiement et rappellent qu’il a déjà versé la somme de 408.308,64 € au titre de la rente, outre 140.000 € de travaux.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2014.

SUR CE,

Aux termes des dispositions de l’article 1978 du code civil, le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné.

Cependant, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par une clause stipulant, sans équivoque, la faculté pour le crédirentier de faire prononcer la résolution du contrat en cas de non-paiement de la rente.

Ce régime dérogatoire est malgré tout exceptionnel. Il doit résulter de la volonté expresse des parties, matérialisée par une clause résolutoire qui seule peut fonder la résolution.

Le contrat de vente contient en l’espèce la clause suivante : à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la rente et un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, celui-ci aura le droit de faire prononcer la résolution de la vente malgré toutes offres de paiement ultérieures ; dans ce cas, tous les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations qui auront pu être apportés à l’immeuble vendu demeureront acquis au vendeur ou à ses ayants droit, sans indemnité ni répétition.

Cette clause prévoit clairement la faculté pour le vendeur de solliciter la résolution du contrat, dans des conditions de fond et de forme bien définies, qui ne constituent pas un simple rappel de la faculté prévue à l’article 1184 et, contrairement à ce que soutiennent les intimés, la disposition en cause prévoit explicitement une résolution de plein droit.

Le commandement portait sur une somme en principal de 15.760 €, correspondant aux rentes impayées de l’année 2009 (arrérages de janvier, février, mars, solde des arrérages d’avril et juillet 2009, arrérages de août 2009 à janvier 2010). Les conditions de sa délivrance ne sont pas contestées.

Cependant, cette dette n’a pas été réglée dans le mois du commandement, puisque ce n’est qu’en janvier 2011 qu’un chèque de 1.500 € a été remis aux époux Y, suivi le 7 février 2012 d’un versement de 12.000 € de la caution. Un chèque de 1.500 € a été remis en paiement le 16 février 2011, sans provision, il a dû être représenté le 28 mars 2011, un autre chèque de 1.500 € a été remis en paiement le 14 avril 2011.

Il convient donc de constater la résolution du contrat de vente viagère, à la date du 2 mars 2010, soit un mois après la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire, claire et précise, produisant son effet de plein droit, peu important la bonne foi du débirentier, et ne laissant aucun pouvoir d’appréciation au juge qui ne peut ni accorder un délai de grâce ni en suspendre les effets.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

En application des dispositions contractuelles, tous les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations qui ont été apportés à l’immeuble vendu demeureront acquis aux vendeurs, sans indemnité ni répétition.

Les appelants ne justifient pas d’un préjudice qui ne soit d’ores et déjà réparé par cette disposition, fort rigoureuse, conséquence de la résolution de la vente. Leur demande de dommages-intérêts du chef des frais exposés pour obtenir, dans le passé, paiement des arrérages sera donc rejetée.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion de G-H Z dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

L’intéressé sera condamné à payer aux appelants, en deniers ou quittances, à compter du 2 mars 2010, une indemnité d’occupation équivalente au montant de la rente à la date de ladite occupation.

Il n’y a pas lieu, pour des considération d’équité, d’allouer aux époux Y une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les consorts Z supporteront les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 2 février 2010, s’élevant à 223,03 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Constate l’acquisition, le 2 mars 2010, de la clause résolutoire du contrat de vente du 13 avril 1984 portant sur un immeuble sis à XXX et XXX, cadastré section XXX

Rappelle qu’en application de ce contrat, tous les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations qui ont été apportés à l’immeuble vendu demeureront acquis aux vendeurs, sans indemnité ni répétition,

Ordonne l’expulsion de G-H Z et de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamne G-H Z à payer à M. et M^me Y, en deniers ou quittances, à compter du 2 mars 2010, une indemnité d’occupation équivalente au montant de la rente à la date de ladite occupation,

Déboute M. et M^me Y de leurs demandes de dommages-intérêts et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement G-H Z et X Z aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 2 février 2010, s’élevant à 223,03 €, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,