COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 FEVRIER 2015

R.G. N° 13/00034

AFFAIRE :

D Z

…

C/

B X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 1

N° RG : 09/03161

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-

FLICHY-MAIGNE-

DASTE & ASSOCIÉS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur D Z

né le XXX à XXX

de nationalité Allemande

XXX

XXX

2/ Madame L M épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Allemande

XXX

XXX

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 12000646

Représentant : M^e Sylvaine HERROU-GHAYE de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082

APPELANTS

****************

1/ Monsieur B X

né le XXX à THIONVILLE

de nationalité Française

XXX

XXX

2/ Madame F I épouse X

née le XXX à CENON

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20130168

Représentant : M^e D’ARJUZON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Isabelle VAUGON de la SELAS FIDAL DIRECTION INTERNATIONALE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702

INTIMES

3/ Maître J U V K, notaire associé, membre de la SCP Philippe CHANSAC, François-Paul CHENAILLER, J K et XXX

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

4/ SCP CHANSAC CHENAILLER K BONOT, notaires associés

N° SIRET : D 327 138 244

XXX

XXX

78321 LE MESNIL ST-DENIS CEDEX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 365 – N° du dossier 016431

Représentant : M^e Anne LEJEUNE, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES substituant M^e Elisabeth FLICHY-MAIGNE de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Décembre 2014, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

---

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique des 17 et 20 juin 2008, dressé par maître K, les époux Z ont signé au profit des époux X une promesse unilatérale de vente portant sur une propriété sise à Damierre en Yvelines au prix de 1.440.000 €, dont la validité qui expirait le 16 septembre 2008 a été prorogée au 6 octobre 2008.

Le 3 octobre 2008, les époux X ont informé leur notaire de leur intention de ne pas donner suite à cette acquisition.

Ils ont accepté de remettre aux promettants la somme de 50.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation refusant de payer l’indemnité complémentaire de 94.000 € prévue au contrat.

Les époux Z ont fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Versailles afin de les voir condamner à leur verser cette indemnité complémentaire de 94.000 €. Ils ont également mis en cause leur notaire dont ils ont sollicité, à titre subsidiaire, la condamnation à leur verser la somme de 94.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du non paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation et du manquement à son devoir de conseil.

Par jugement du 11 décembre 2012 la juridiction les a déboutés de toutes leurs demandes, les a condamnés à payer aux époux X la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes d’une longue analyse, le tribunal a jugé que la clause prévoyant l’indemnité complémentaire était 'manifestement’ une clause pénale dont une partie était couverte par l’indemnité d’immobilisation, initialement versée, d’un montant de 50.000 €, et qu’en tout état de cause, une ambiguïté manifeste en affectait la rédaction de sorte qu’elle devait être interprétée en faveur du bénéficiaire de la promesse en application de l’article 1162 du code civil. Il a donc considéré que les acquéreurs ne devaient pas la somme réclamée puisqu’ils étaient en droit d’abandonner l’opération moyennant le versement de la somme de 50.000 €. Il a débouté les époux Z de leur demande contre le notaire au motif que si sa faute, en tant que rédacteur d’acte, était manifeste, leur préjudice pouvait tout au plus 'résider dans une perte de chance quasi nulle d’obtenir une telle somme à titre d’indemnité d’immobilisation’ dans la mesure où les époux X n’auraient pas accepté une indemnité d’un tel montant.

Les époux Z ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 11 juillet 2013, demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions, et statuant à nouveau, de :

juger que la promesse de vente régularisée par acte authentique les 17 et 20 juin 2008 constitue une promesse unilatérale de vente,

juger que Monsieur et Madame X n’ont pas donné suite à la promesse unilatérale de vente régularisée par acte authentique les 17 et 20 juin 2008 consentie en leur faveur par Monsieur et Madame Z, alors que les conditions suspensives étaient par ailleurs levées,

juger que Monsieur et Madame X n’ont pas -de leur fait- réalisé la promesse de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées,

en conséquence, juger Monsieur et Madame X redevables du paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation expressément convenue entre les parties, fixée dans son principe comme en son montant, aux termes de la promesse unilatérale de vente en date des 17 et 20 juin 2008, et donc du second versement à intervenir,

juger que Monsieur et Madame Z sont bien fondés à solliciter le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation contractuelle fixée aux termes de la promesse de vente des 17 et 20 juin 2008 à hauteur de 10 % du montant du prix de vente, soit du complément d’indemnité fixé à la somme de 94.000 € en principal,

juger que cette somme doit être assortie des intérêts contractuellement fixés aux termes de la promesse de vente des 17 et 20 juin 2008, au taux de 5 % l’an,

condamner solidairement Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 94.000 €, assortie des intérêts contractuellement fixés au taux de 5 % à compter du 8 octobre 2008, jusqu’à parfait paiement,

juger Monsieur et Madame X irrecevables et mal fondés en l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions, les en débouter,

subsidiairement, juger Maître J K, es qualité de rédacteur de l’acte litigieux, a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle dès lors qu’il n’a pas assuré l’efficacité de l’acte au regard de l’intention des parties, si par extraordinaire Monsieur et Madame Y n’étaient pas condamnés à leur rembourser le solde de l’indemnité d’immobilisation mise à leur charge par la promesse unilatérale de vente authentique en date des 17 et 20 juin 2008,

condamner in solidum Maître J K, es qualité de rédacteur de l’acte litigieux, et la SCP Chancas Chenailler K Bonot, Notaires associés, à payer à Monsieur et Madame Z une somme de 94.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par eux subi, si par extraordinaire Monsieur et Madame X n’étaient pas condamnés à leur rembourser le solde de l’indemnité d’immobilisation mise à leur charge par la promesse unilatérale de vente authentique en date des 17 et 20 juin 2008,

juger Maître J K, es qualité de rédacteur de l’acte litigieux, et la SCP Chansac Chenailler K Bonot, Notaires associés, mal fondés en leurs moyens, fins et conclusions visant à voir déclarer Monsieur et Madame Z mal fondés en leur appel du jugement entrepris, à l’encontre du Notaire, les en débouter,

en tout état de cause, condamner in solidum Monsieur et Madame X, ainsi que tous succombants, au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Dans des conclusions du 6 octobre 2014, les époux X demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de condamner les époux Z à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec recouvrement direct.

Aux termes de conclusions du 22 mai 2013, Maître K et la SCP Chansac Chenailler K Bonot demandent à la cour de débouter les époux Z de leur appel, de les mettre hors de cause et de les condamner à payer à la SCP la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2014.

SUR CE

Il convient de rappeler qu’il n’est pas contestable que la promesse en cause est une promesse unilatérale de vente, les époux Z, promettants, ainsi qu’il est indiqué en page 2 de l’acte, contractant une obligation de vendre irrévocable dont ils ne peuvent se dégager pour quelque motif que ce soit, la promesse ne pouvant à leur égard se résoudre qu’en une obligation en nature et non en dommages-intérêts.

L’acquéreur ne prenait aucun engagement d’acquérir, les modes de réalisation de la levée d’option étant précisés en page 7 de l’acte.

La clause litigieuse était rédigée comme suit, sous le titre 'Indemnité d’immobilisation’ :

En conséquence de la présente promesse de vente et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation en résultant au préjudice du promettant au cas où le bénéficiaire … de la promesse de vente ne demanderait pas la réalisation dans les délais et conditions convenus, le bénéficiaire verse ce jour, au promettant qui le reconnaît et en donne quittance la somme de 50.000 € …

A ce sujet il est expressément convenu :

— qu’en cas de réalisation, cette somme s’imputera de plein droit sur le prix..

— que cette somme non productive d’intérêts sera restituée au bénéficiaire … au cas où les conditions suspensives … ne seraient pas réalisées

— que cette somme non productive d’intérêts resterait acquise au promettant si le bénéficiaire … ne demandait pas l’exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives…

— et qu’elle ne constitue pas un dédit, mais une simple indemnité compensatrice forfaitaire, attribuée au promettant, lequel n’aura pas la faculté de se refuser à la réalisation de la présente promesse …

Suivait en caractères gras : le bénéficiaire s’engage en cas de non réalisation de la promesse de vente qui résulterait de son fait, toutes les conditions suspensives étant réalisées par ailleurs, à verser un complément d’indemnité afin de porter le montant total de l’indemnité à titre forfaitaire transactionnel et définitif à 10 % du prix de vente soit 144.000 euros ce qui implique un complément à verser de 94.000 euros, lequel devra être versé dans les 10 jours de la constatation de l’absence de réalisation. Passé ce délai, cette somme sera productive d’un intérêt au taux de 5 % l’an calculé au jour le jour.

Ainsi qu’il est d’usage, l’indemnité d’immobilisation, souvent qualifiée de prix de l’exclusivité, avait été fixée à 10 % du prix de vente, soit 144.000 €, et, si les vendeurs avaient accepté que les acquéreurs ne versent à la signature de la promesse de vente qu’une somme de 50.000 €, cela ne signifiait en rien, ainsi que le révèle la clause reproduite ci-dessus, qu’ils avaient renoncé à percevoir le solde de l’indemnité en cas de non réalisation de la vente sans faute des acquéreurs. Contrairement à ce que soutiennent les époux X, seul le paiement de l’indemnité d’immobilisation a été prévu en deux temps, et l’acte n’a pas prévu d’un côté une indemnité d’immobilisation de 50.000 € et de l’autre une clause pénale de 94.000 €. Il est en effet très fréquent, notamment lorsque le prix du bien est très élevé, dans le souci d’éviter à l’acquéreur de bloquer une somme très significative au stade de la promesse, que l’indemnité d’immobilisation fasse l’objet de deux versements, le premier intervenant dès la signature de la promesse et ne produisant pas intérêts, le second supposant la réalisation des conditions suspensives et la non réalisation de la vente à l’initiative des acquéreurs, et étant productif d’intérêts.

Il est d’ailleurs intéressant de constater que dans leur courrier au notaire daté du 3 octobre 2008, les époux X écrivaient :

'Il a été versé à titre d’indemnité d’immobilisation la somme de 50.000 € par chèque tiré sur la BNP Paribas.

L’acte prévoit par ailleurs que, en cas de non réalisation de la promesse de vente qui résulterait de son fait, le bénéficiaire s’engage à verser un complément d’indemnité afin de porter le montant total de l’indemnité à 144.000 €',

ils faisaient ensuite part de leur renonciation à l’acquisition prévue, et ajoutaient : ' Nous vous indiquons toutefois que nous n’entendons pas verser d’indemnité complémentaire. En effet, lorsque l’indemnité d’immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente revête une importance telle qu’elle a pour effet de contraindre le bénéficiaire à l’achat afin d’éviter d’avoir à verser une somme élevée, la promesse devient synallagmatique et l’indemnité est requalifiée en clause pénale (Cass. Com 20 nov. 1982, Cass. Com. 29 avril 1986)'.

Il résulte des termes de cette lettre que les époux X avaient parfaitement compris l’engagement qu’ils avaient souscrit dans la promesse de vente s’ils renonçaient à l’achat et qu’ils tentent simplement d’obtenir la requalification des dispositions contractuelles à leur avantage.

Cependant, aucun élément ne justifie de requalifier une indemnité d’immobilisation aussi clairement définie en une clause pénale, le seul fait que son montant soit élevé ne suffisant pas à la faire considérer comme une sanction, alors qu’elle n’a pas cette nature, l’acquéreur n’ayant pas contracté une obligation d’acheter et ayant toute liberté de ne pas lever l’option, en abandonnant au vendeur le montant de l’indemnité, prix de l’exclusivité consentie par ce dernier, ce que les acquéreurs avaient parfaitement compris.

Il convient donc de faire droit à la demande des époux Z, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner les époux X à leur payer la somme de 94.000 €, augmentée des intérêts au taux de 5 % à compter du 18 octobre 2008 (soit 10 jours après la date à laquelle les époux Z ont pris acte de la renonciation des acquéreurs et ont sollicité le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation), conformément aux dispositions contractuelles.

Les époux X qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils verseront aux époux Z une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’allouer à Maître K et la SCP Chansac Chenailler K Bonot une indemnisation au titre des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

Dit qu’en application de la promesse unilatérale de vente en date des 17 et 20 juin 2008, B et F X sont tenus solidairement au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 144.000 €,

Les condamne en conséquence solidairement à payer à D et L Z la somme de 94.000 €, augmentée des intérêts au taux de 5 % à compter du 18 octobre 2008, au titre du solde de cette indemnité,

Y ajoutant :

Condamne in solidum B et F X aux dépens exposés en première instance et en appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum à payer à D et L Z la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Maître K et la SCP Chansac Chenailler K Bonot de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,