COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4^e chambre

RENVOI APRES CASSATION

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MARS 2016

R.G. N° 14/07239

AFFAIRE :

Société ICADE

C/

S.A.R.L. Z Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2011 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 04/07062

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

SELARL LANGLET & ASSOCIES

M^e Christophe DEBRAY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE SEPT MARS DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3^e chambre civile) du 9 septembre 2014 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles 4^e chambre civile le 18 mars 2013 et APPELANTE du

jugement rendu le 11 Janvier 2011 par le tribunal de grande instance de Pontoise 1^re chambre civile

Société ICADE venant aux droits de la société ICADE PATRIMOINE venant elle-même aux droits de la SCI LES DOMAINES ILE DE FRANCE

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1453756 vestiaire : 625

ayant pour avocat plaidant Maître Marie-Lise ASSOUS-LEGRAND, du barreau de PARIS, vestiaire : D 1732

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI ET INTIMEE

S.A.R.L. Z Y

N° Siret : 382 806 883 R.C.S. PONTOISE

Ayant son siège XXX

XXX

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Claudine MEANCE-LANGLET de la SELARL LANGLET & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 09046 vestiaire : 54

DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI ET APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES LILAS, 42-44-46 RUE DES LILAS A X (95150) représenté par son syndic, le Z PIERRE DE VILLE

Ayant son siège XXX

XXX

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 14493 vestiaire : 627

ayant pour avocat plaidant Maître Emmanuelle BEAUMONT-SERDA, du barreau de PONTOISE vestiaire : 175,

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Janvier 2016, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Madame Céline MARILLY, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT

***************

FAITS ET PROCEDURE,

La SCI DOMAINES IDF, aux droits de laquelle est venue la SA ICADE PATRIMOINE et aujourd’hui la SA ICADE, était propriétaire d’un ensemble immobilier situé XXX et XXX à X dans le Val-d’Oise.

Une partie de ce patrimoine a été vendue à partir de l’année 1994, générant la création de deux copropriétés, dont celle dénommée Résidence les Lilas située 42-XXX, ainsi qu’une association syndicale, dénommée ASL LES TERRASSES afin d’assurer la gestion des équipements communs.

De 1994 à 1996, toutes les charges communes et spécifiques aux bâtiments ont été payées par la SCI DOMAINES IDF qui répercutait sa quote part aux copropriétaires.

A partir de 1997, date à laquelle elle a fonctionné effectivement, l’association syndicale a géré les charges communes (espaces verts, chauffage, eau froide) qu’elle a répercutées à la SCI DOMAINES IDF et aux deux copropriétés tandis que la SCI payait les charges spécifiques aux bâtiments et les répartissait entre les deux copropriétés.

Par acte du 30 juillet 2001, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas, représenté par son syndic de l’époque, la SARL Z Y, a assigné la SCI DOMAINES IDF en paiement.

Un protocole transactionnel est intervenu le 23 juillet 2003 aux termes duquel un expert amiable a été désigné. Lequel a déposé son rapport le 29 février 2008.

Par jugement du 11 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— condamné la SA ICADE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.992,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2009,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA ICADE les sommes de 51.476,09 euros au titre des charges de 1996 et 1997 et de 23.836,22 euros au titre des charges communes réglées par l’ASL,

— ordonné la compensation entre les condamnations réciproques et la capitalisation des intérêts échus,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens seraient partagés par moitié par le syndicat des copropriétaires d’une part et par la SA ICADE et l’ASL d’autre part.

La SA ICADE et le syndicat des copropriétaires ont relevé appel de ce jugement le 28 février 2011.

Par arrêt du 18 mars 2013, cette cour a :

— réformé le jugement en ce qu’il a condamné la SA ICADE en paiement et ordonné la compensation des créances réciproques,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement,

— confirmé le jugement pour le surplus,

y ajoutant

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA ICADE la somme de 50.656,32 euros au titre des facturations d’eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à payer à la SA ICADE la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes.

La Cour de Cassation par arrêt du 9 septembre 2014 a cassé et annulé cette décision mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété contre la SA ICADE, en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à cette société la somme de 50.656,32 euros et en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre la société Z Y.

La déclaration de saisine de la cour a été effectuée le 6 octobre 2014 par la SA ICADE.

Le 10 décembre 2014, la SA ICADE a assigné le syndicat des copropriétaires avec notification de la déclaration de saisine de la cour et de ses conclusions. Cet acte a été signifié à personne habilitée.

Le 3 février 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné en appel provoqué la SARL Z Y. Cet acte a été signifié à personne habilitée.

Dans ses dernières conclusions du 15 juin 2015, la SA ICADE sur le fondement des articles 6,9 et 564 du code de procédure civile, L 102 du livre des procédures fiscales, 55 du décret du 9 juin 1986, 1154 et 1315 du code civil, 10 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 demande à la cour de :

— Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la quote-part pour les années 1996 et 1997 et du prorata de toute somme qui viendrait à être mise à sa charge irrecevable comme nouvelle en appel,

— Déclarer cette demande prescrite,

— Prendre acte que le jugement 11 janvier 2011 et l’arrêt du 18 mars 2013 est définitif en ce qu’il a :

« Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES LILAS, représenté par son syndic la S.A. Z PIERRE DE VILLE, à payer à la S.A. ICADE venant aux droits de la SCI DOMAINES IDF et l’association syndicale LES TERRASSES les sommes de :

—  51.476,09 € au titre des charges de 1996 et 1997

—  23.836,22 € au titre des charges communes réglées par l’association syndicale LES TERRASSES ;

Ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sollicitée par la S.A. ICADE venant aux droits de la SCI DOMAINES IDF et de l’association syndicale LES TERRASSES ;

En conséquence, rejeté la demande d’expertise ; »

— Infirmer partiellement le jugement entrepris, en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.992,05 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2009, date des conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires a formé pour la première fois cette demande après rétablissement de l’affaire faisant suite à une radiation,

* a ordonné la compensation entre les condamnations réciproques prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et à son encontre, venant aux droits de la SCI DOMAINES IDF et de l’ASL LES TERRASSES,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que les dépens seront supportés par moitié par le syndicat des copropriétaires d’une part et par la SA ICADE venant aux droits de la SCI DOMAINES IDF et de l’ASL LES TERRASSES d’autre part ;

Statuant à nouveau, dans les termes de l’arrêt du 18 mars 2013,

— Prendre acte que si le syndic a pris soin de se faire habiliter à saisir la juridiction de renvoi et à attraire à la procédure le Z Y, il s’est bien gardé de recueillir l’avis des copropriétaires sur l’opportunité de solliciter une mesure d’instruction,

— Dire et juger que le consentement des copropriétaires est particulièrement crucial s’agissant d’une mesure d’expertise pour laquelle les copropriétaires devront faire l’avance de la provision destinée à l’expert, ce qui représente une somme importante pour cette copropriété,

En conséquence,

— Constater l’irrecevabilité pure et simple de la demande d’expertise.

— Prendre acte que le syndicat des copropriétaires :

* ne démontre pas que la SCI LES DOMAINES IDF serait propriétaire des lots n° 51 et 91, le lot 51 ayant notamment été vendu en mars 1999 et qu’en tout état de cause ces lots (un cellier et un parking extérieur) se révèlent sans conséquence quant à la répartition des charges, constituant 16/10 000èmes des charges,

* ne justifie pas de sa créance à son égard,

* recherche un enrichissement sans cause en réclamant une répartition prorata temporis déjà mise en oeuvre par l’expert et définitivement tranchée par la cour,

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Lilas représenté, par son Syndic la SA Z PIERRE DE VILLE, à lui payer la sommes de 50.656,32 € au titre des facturations d’eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Confirmer la décision entreprise pour le surplus,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Lilas à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la de la Résidence les Lilas et le Z Y aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise amiable,

Dans ses dernières écritures du 21 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— Le dire et juger recevable, en tout cas, bien fondé en son appel ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la condamnation de la SA ICADE à son égard ;

— Réformer le jugement entrepris, en ce qui concerne le quantum de cette condamnation, et condamner la SA ICADE, venant aux droits de la SCI ICADE PATRIMOINE, laquelle vient également aux droits de la SCI LES DOMAINES IDF, au paiement de la somme de 38.555,23 €, correspondant aux charges de copropriété dues par cette dernière au 30 janvier 2015, avec intérêts au taux légal sur la somme de 35.992,05 € à compter du 30 juillet 2001, date de l’exploit introductif d’instance et pour le surplus, à compter du 30 novembre 2009, date de ses conclusions de première instance,

— Condamner la SA ICADE au paiement de la somme de 35.335,49 € correspondant à sa quote part pour les années 1996 et 1997 sur les sommes imputées au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au prorata de toute somme qui viendrait à être mise à la charge du syndicat toutes années confondues ;

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

— Infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a fait droit aux demandes de la SA ICADE et l’a condamné au paiement de la somme de 50.656,32 € au titre des factures d’eau,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande d’expertise,

Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec la mission suivante :

— déterminer les charges de copropriété qui auraient été réglées par la SCI LES DOMAINES IDF au lieu et place du Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES LILAS 42/44/46, XXX à X, représentée par son syndic, le Z PIERRE DE VILLE, SA, pour l’eau de 1998 à 2001,

— déterminer les sommes perçues de la copropriété 42/44/XXX X au titre de l’eau froide par ICADE gérant de l’ASL,

Subsidiairement, si la Cour n’entendait pas ordonner une mesure d’instruction :

— Débouter la SA ICADE de ses demandes,

— Fixer la créance de la SA ICADE à son égard,

— Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES LILAS 42/44/46, XXX à X, représenté par son syndic, le Z PIERRE DE VILLE SA avec le montant de la créance de la SA ICADE, en fonction de l’évolution de ses millièmes au fur et à mesure de la vente de ses lots depuis 1996,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande à l’égard de la SA Z Y,

— Dire et juger que la SA Z Y, en raison des graves manquements qu’elle a commis, a engagé sa responsabilité professionnelle, en vertu des articles 1992 et suivants, 1382 et suivants du code civil et devra le garantir à hauteur des condamnations prononcées à son encontre,

Dans l’hypothèse où la SA ICADE ne serait plus propriétaire des lots 51 et 91 :

— Condamner le Z Y à le garantir du montant des quotes-parts de ces lots pour la période où il les aurait imputées par erreur à la SCI les DOMAINES IDF

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires serait débouté de sa demande à rencontre de la SA ICADE,

— Condamner le Z Y à lui verser le montant des sommes dues par la S.A.ICADE

Subsidiairement,

— Voir désigner tel expert qu’il plaira à la Cour aux fins de déterminer le préjudice financier subi par le syndicat,

Très subsidiairement

— Condamner la SA Z Y à lui verser la somme de 140.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a subi,

En tout état de cause,

— Débouter tous contestants aux présentes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SA Z Y au paiement de la somme de 15.188 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les honoraires d’avocat et de syndic ci-dessus détaillés,

— Condamner la SA ICADE à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner aux dépens toute partie succombant, dont distraction au profit de Maître Christophe DEBRAY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2015, la SARL Z Y, sur le fondement des articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1382 et 1992 du code civil, demande à la cour de :

— Constater l’irrecevabilité pure et simple de la demande d’expertise de nouveau formée par le Syndicat des Copropriétaires et de la demande de production sous astreinte de différentes pièces à la demande de ce dernier ;

— Dire irrecevable l’action du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « LES LILAS » à son encontre de la SARL Z Y comme prescrite,

— Constater que le Syndicat des Copropriétaires ne rapporte pas l’existence d’une faute commise par elle dans l’exercice de son mandat de syndic,

En conséquence :

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de condamnation en garantie et / ou à titre de dommages et intérêts à son encontre sur le fondement de l’article 1992 du Code Civil,

— Déclarer mal fondée la demande de condamnation formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1382 du code civil, compte tenu de l’existence d’un lien contractuel,

— Débouter purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, à son encontre,

Plus spécifiquement,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de 10.188 €, comme ne correspondant pas à des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile engagés par le Syndicat des Copropriétaires et correspondant à une demande nouvelle formée pour la première fois en cause d’appel après renvoi de cassation partielle,

— Faire droit à ses demandes reconventionnelles et ce faisant, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 €,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires et la société ICADE de leurs demandes de condamnation à son encontre aux dépens,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Claudine MEANCE-LANGLET, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2016.

'''''

MOTIVATION

1°) Sur la portée de la cassation

Il résulte de la comparaison entre le dispositif du jugement du 11 janvier 2011 et de l’arrêt de la cour d’appel du 18 mars 2013 que le syndicat des copropriétaires devait verser à la SA ICADE et à l’ASL les somme de :

—  51.476,09 euros au titre des charges de 1996 et 1997 ;

—  23.836,22 euros au titre des charges communes réglées par l’ASL ;

—  50.656,32 euros au titre des facturation d’eau pour les années 1998 à 2001 outre les intérêts capitalisés ;

—  3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires était débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété contre la SA ICADE et de ses demandes contre la SARL Z Y.

Compte tenu de la cassation partielle prononcée au sujet des déboutés concernant le paiement des charges, l’engagement de la responsabilité du syndic et la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 50.656,32 euros, sont donc désormais irrévocables les condamnations du syndicat des copropriétaires en paiement des sommes de 51.476,09 euros et de 23.836,22 euros.

La cour ne se prononcera donc pas sur les moyens de droit développés par les parties au sujet des ces deux dernières créances.

2°) Sur la condamnation de la SA ICADE prorata temporis et au prorata de toute somme qui viendrait à être mise à la charge du syndicat des copropriétaires

Outre la somme de 38.555,23 euros réclamées au titre des charges après ré-actualisation du montant initial de 35.992,05 euros, visée par l’une des cassations partielles, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner la SA ICADE au paiement de la somme de 35.335,49 € correspondant à sa quote part pour les années 1996 et 1997 sur les sommes imputées au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au prorata de toute somme qui viendrait à être mise à la charge du syndicat toutes années confondues.

Le syndicat des copropriétaires fonde cette demande sur un document établi par la SA ICADE le 12 octobre 1999, détaillant le calcul de sa quote part au prorata temporis au fur et à mesure de la vente des lots sur les montant dont elle lui réclamait le remboursement pour les années 1996 et 1997. Il explique que cette somme de 32. 335,49 euros correspond à l’addition des sommes de 17.313,40 euros pour l’année 1996 et 18.022,09 euros pour l’année 1997.

La SA ICADE soutient qu’une telle demande est irrecevable en se fondant sur les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile mais également prescrite.

* le caractère nouveau de la demande

L’article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande en paiement de la somme de 32.335,49 euros est formée pour opposer compensation à la somme de 50.656,32 euros réclamée par la SA ICADE. Elle est donc recevable bien que nouvelle en appel.

* la prescription de la demande

L’assignation en paiement a été délivrée le 30 juillet 2001 mais ne concernait que la somme de 35.992,05 euros.

La somme de 35.335,49 euros correspond à des charges qui seraient dues au titre des années 1996 et 1997.

A cette date, le délai de prescription était de dix ans. Le syndicat des copropriétaires devait donc agir en paiement avant le 31 décembre 2007. Or il a formulé cette réclamation pour la première fois dans ses conclusions du 12 juin 2015. Une telle demande est donc prescrite comme étant formée après expiration du délai de dix ans.

Il sera également précisé que la demande 'en paiement au prorata de toute somme qui viendrait à être mise à la charge du syndicat des copropriétaires’ est également irrecevable en raison de son caractère indéterminé en son montant. Enfin, la cour ne peut se prononcer que dans les limites de la cassation partielle intervenue et les demandes ci-dessus détaillées sont hors de sa saisine.

En conséquence, il y a lieu de déclarer cette demande du syndicat des copropriétaires irrecevable

3°) Sur le paiement des charges de copropriété

Le jugement du 11 janvier 2011 a accueilli la demande en paiement de charges de copropriété dirigée par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Domaines IDF (actuellement la SA ICADE) aux motifs que :

— le syndicat des copropriétaires justifiait de la qualité de propriétaire de la SCI en produisant la matrice cadastrale,

— les appels de fond démontraient que la SCI était redevable de la somme de 35.992,05 euros.

L’arrêt du 18 mars 2013 l’a en revanche rejetée, au motif que :

— la SCI Les Domaines IDF a été dissoute à la suite de la fusion absorption du 30 juin 2005 par la société ICADE Patrimoine,

— la société ICADE vient aux droits de la société ICADE PATRIMOINE à la suite d’une fusion absorption du 30 novembre 2007 ;

— il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la SA ICADE n’a jamais été convoquée aux assemblées générales et n’a pas reçu notification des procès verbaux des assemblées générales ;

— les appels de fonds n’ont pas davantage été adressés à la société ICADE ;

— la matrice cadastrale produite par le syndicat n’est pas à jour puisqu’il y apparaît la SCI LES DOMAINES IDF alors que celle-ci est dissoute depuis 2005.

La cour de cassation a cassé cette décision, sur le fondement des articles 711 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux motifs :

— qu’il n’était pas suffisamment démontré que la SCI n’était pas propriétaire des lots,

— qu’il n’avait pas été constaté que les décisions d’assemblées générales approuvant les comptes du syndicat, qui s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées, avaient fait l’objet d’une annulation.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que lors de l’assignation devant le tribunal de grande instance, la SA ICADE était propriétaire de 22 lots qu’elle a ensuite cédés à ses locataires. Il ajoute qu’à ce stade de la procédure, la SA ICADE ne contestait pas le principe de cette créance de charges mais uniquement son montant. Il expose que le sujet des charges n’a pas été soumis à l’expert car il n’y avait pas de contestation. Il soutient que la SA ICADE doit prouver que le syndic a été avisé de la cession des lots n°51 et 91 et qu’il produit l’ensemble des appels de fonds justifiant du caractère certain, liquide et exigible de sa créance ainsi que son actualisation au 30 janvier 2015. Il précise que les charges ne correspondent pas uniquement à ces deux lots.

La SA ICADE affirme que le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais prévalu de charges pour les lots n°51 et 91 dont il lui appartient de prouver que la SCI en était propriétaire, lesquels ont été vendus en 1999 et 2000. Elle soutient que la matrice cadastrale ne constitue pas un titre de propriété, que le montant de la créance est extravagant et le décompte de charges inexpliqué et injustifié. Elle ajoute que n’ayant pas reçu notification des procès-verbaux d’assemblée générale et n’ayant pas été convoquée pour y participer, elle ne pouvait pas les contester.

* le caractère nouveau de la demande

Il résulte de la lecture tant du jugement que de l’arrêt de cette cour querellés que le syndicat des copropriétaires réclamait déjà le paiement de charges de copropriété dues au 1^er octobre 2010, représentant la somme de 38.477,11 euros. Le tribunal, devant lequel le même moyen de droit avait été soulevé, précisait d’ailleurs que cette réclamation figurait dans l’acte introductif d’instance pour la période antérieure au 19 juin 2001. Elle a été reprise à l’article 1 du protocole de désignation de l’expert amiable le 20 janvier 2003 puis de nouveau devant la cour d’appel, dans sa première composition, à travers les conclusions déposées le 20 février 2012 et rappelées en page 5 de l’arrêt du 18 mars 2013.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que cette demande en paiement des charges, qui n’est pas nouvelle en appel, est recevable.

* les effets du protocole d’accord

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SA ICADE n’a jamais contesté devoir cette somme qui de ce fait n’a pas été inclus dans les travaux d’expertise amiable.

La SA ICADE rétorque que le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais prévalu d’une quelconque créance durant toute la durée de l’expertise.

L’article 1 du protocole de désignation d’experts rappelle les termes de l’assignation du 30 juillet 2001 concernant la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges pour un montant de 35.992,05 euros, la créance réciproque réclamée par la SCI à hauteur de 32.834,05 euros et la créance de l’ASL.

Il est indiqué :

les parties se sont rapprochées et ont convenu de désigner contradictoirement un expert comptable afin de vérifier les créances ci-dessus alléguées et établir un compte entre les parties.

En outre, les parties ont entendu conférer au contenu de la mission confiée à l’expert l’autorité de chose jugée.

Cependant, lors de l’ouverture des travaux d’expertise, il a été expressément noté 'il a été décidé d’un commun accord entre les parties que seule serait examinée la créance de la SCI Les Domaines IDF sur le syndicat des copropriétaires'.

En l’absence de toute autre précision, le fait que l’examen de la créance du syndicat des copropriétaires a été exclu de l’expertise ne signifie ni que le syndicat des copropriétaires a abandonné sa demande à ce titre, ni que la SA ICADE s’est reconnue débitrice de la somme réclamée.

En effet, le protocole d’accord n’a porté que sur la mission de l’expert et non ses conclusions. La poursuite de la procédure judiciaire démontre que les montants de créances retenues par l’expert n’ont pas fait l’objet d’un accord entre les parties. Ainsi, il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de l’avis de l’expert selon lequel 'suite à la première réunion d’expertise, il est apparu que le litige portait iniquement sur le quantum de la créance détenue par la SCI sur le syndicat des copropriétaires'.

Il appartient donc à la cour de vérifier si le syndicat des copropriétaires justifie du caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

* la preuve de la propriété des lots

La SA ICADE soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir de sa propre turpitude en reconnaissant ne pas être en possession des dossiers de mutation des ventes des différents lots de copropriété comportant l’avis notarié émis pendant tout le mandat du Z Y. Elle fait valoir qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’il produit un relevé de propriété laissant apparaître l’ensemble des lots dont était propriétaire la SCI au moment de l’assignation.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur en paiement, de prouver que la SA ICADE disposait bien de la qualité de copropriétaire pendant la période où des charges lui sont réclamées et à la SA ICADE d’établir le contraire.

S’agissant du transfert de propriété d’un lot de copropriété, l’article 6 du décret du décret du 17 mars 1967 dispose : 'Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot (…) est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire du droit (…)'.

Les dispositions de l’article 6 doivent être combinées avec celles de l’article 65 de ce même décret. Aux termes de ce dernier texte, le transfert de propriété d’un lot, la constitution ou le transfert d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation sur un lot doit être notifié sans délai au syndic. Tant que cette notification, n’est pas faite, le syndic convoque régulièrement l’ancien propriétaire qui demeure le copropriétaire à l’égard du syndicat, y compris pour le paiement des charges. Seule la notification selon le formalisme de l’article 6 du décret rend la mutation opposable au syndicat. La notification s’effectue régulièrement au dernier domicile connu du syndic, en application de l’article 65 du décret.

Il n’est pas contesté par les parties que la SA ICADE vient aux droits de la société ICADE PATRIMOINE, venant elle-même aux droits de la SCI, par l’effet de deux fusions-absorptions successives. Lesquelles sont valables en ce qu’elles sont prévues par les articles L 236-1, L 236-3 et L 236-8 du code de commerce qui régissent la transmission universelle du patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération.

La SA ICADE déclare dans ses écritures que les lots n°51 et 91 ont été vendus. Elle produit uniquement l’acte de vente du 29 juin 2000 pour le lot 91. Elle reste silencieuse concernant les autres lots.

La matrice cadastrale ne constitue pas un acte de propriété. En outre, celle versée aux débats comporte des mentions erronées au sujet de l’identité du propriétaire qui n’était plus la SCI et des lots en ce que les lots n°91 et 35 ne lui appartenaient plus. Enfin, cette matrice ne mentionne pas le lot n°51.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun état hypothécaire.

Un tableau de régularisation de charges établi le 12 octobre 1999 à l’entête de la SCI, aux droits de laquelle vient la SA ICADE, mais sur la base des informations communiquées par le syndic, précise que pour le lot n°51, la vente a eu lieu le 26 mars 1999 et pour le lot n°35 le 31 octobre 1996.

Ce document est corroboré par la liste des présents et la liste des lots, lors de l’assemblée générale du 1^er avril 2008. En effet pour les lots n°51 et 35, le syndic a noté un propriétaire, personne physique. (Pièces 77 et 78 du syndicat des copropriétaires)

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du fait que la SCI n’était plus propriétaire de ces lots. Elle ne peut donc réclamer à la SA ICADE que les charges correspondant aux années antérieures et ce jusqu’au 31 octobre 1996 pour le lot 35 et le 26 mars 1999 pour le lot 51.

Concernant le lot n°91, il n’est pas justifié de ce que la mutation de propriété a été notifiée au syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions des articles 6 et 65 du décret sus-visé. Par ailleurs, aucun document ne démontre que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de cette mutation.

La SA ICADE soutient que l’existence de cette notification est établie à la lecture du décompte de charges du 9 juillet 2001 puisque sont comptabilisés à la date du 20 septembre 2000 des frais de mutation. Toutefois, sur ce document, il est également noté un remboursement de charges pour les lots 8-29 ainsi que 63-67-96. Ainsi, la cour se trouve dans l’impossibilité à la lecture de ce seul document de savoir si les frais de mutation concernaient le lot 91 ou les autres lots cités ci-dessus.

En 2008, la SCI était toujours considérée comme propriétaire de ce lot ainsi qu’il ressort de la lecture de la liste des copropriétaires dressée par le syndic le 1^er avril 2008. (Pièce 77 du syndicat des copropriétaires).

Il en découle que la SA ICADE reste redevable, sous réserve que soit démontré le caractère certain, exigible et liquide de la créance, des charges concernant le lot n°91 sur l’ensemble de la période litigieuse, faute pour elle de prouver l’existence de la notification mutation de propriété.

* la convocation aux assemblées générales et la notification des procès-verbaux.

La SA ICADE soutient qu’elle ne pouvait pas agir en annulation des assemblées générales car elle n’a jamais été convoquée avant 2008. Elle conteste les convocations envoyées à partir de 2008 en ce qu’elles comportent comme destinataire, la SCI dissoute, et une adresse qui n’est pas la sienne.

La notification de la convocation à l’assemblée générale est faite conformément aux règles générales de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise contre récépissé ou émargement, ou encore par télécopie avec récépissé.

La convocation de tous les copropriétaires composant l’assemblée constitue une formalité substantielle dont l’inobservation entraîne la nullité de l’assemblée. L’annulation est prononcée sans qu’il y ait à établir un grief mais elle ne peut être prononcée qu’à la demande du copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué.

Les règles régissant la notification du procès-verbal d’assemblée générale sont prévues par l’article 18 du décret du 17 mars 1967, qui dispose : 'Le délai prévu à l’article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants'.

Ce texte permet de déterminer le point de départ du délai accordé aux copropriétaires opposants ou défaillants afin de contester les décisions par l’article 42 de la loi sus-visée. La notification prévue par cet article concerne seulement les copropriétaires opposants ou défaillants, c’est-à-dire ceux qui ont qualité pour exercer l’action en contestation qui leur est réservée.

S’agissant des formes de la notification, elle doit être faite conformément au modalités prévues par l’article 64 du décret de 1967 (qui dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé), ou encore par acte d’huissier de justice. La preuve de la réception s’administre selon les règles édictées par le code des télécommunications. En application de l’article 65, la notification est valablement faite au dernier domicile ou au dernier numéro de télécopie notifié au syndic.

En l’espèce, la cour constate, pour la période antérieure à la fusion absorption opérée en 2005, que le syndicat des copropriétaires, qui réclame le paiement de charges de copropriété dues à partir de 1994, ne verse aux débats aucune convocation de la SCI Les Domaines IDF en vue des différentes assemblées générales ni aucune notification des procès-verbaux des assemblées générales. Les procès-verbaux des assemblées générales réunies entre 1996 et 1998 ne sont pas produits non plus.

Les décisions de ces assemblées générales sont donc inopposables à la SA ICADE, venant aux droits de la SCI.

Seules sont versées aux débats les convocations et notifications des procès-verbaux des assemblées générales des 20 février 2008, 16 octobre 2008, 15 décembre 2009, 15 décembre 2010 et 15 juin 2011. Il est exact que ces documents n’ont pas été adressés à la SA ICADE mais à la SCI dissoute, à son ancienne adresse. Toutefois, il appartient à la SA ICADE de justifier de ce que le syndic a été informé du changement d’adresse dans les formes prévues par l’article 65 de la loi du 10 juillet 1965. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il en résulte que la SA ICADE reste redevable, sous réserve que soit démontré le caractère certain, exigible et liquide de la créance, des charges de copropriété dues à partir de l’année 2007 pour le lot n°91, les décisions des assemblées générales tenues de 2005 à 2007 lui étant inopposables.

— le montant de la créance de charges

Lorsque les comptes sont approuvés par un vote de l’assemblée générale, chaque copropriétaire devient alors débiteur de sa quote-part de charges. L’obligation à la dette résulte de l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale non contestée dans le délai légal.

Compte tenu des éléments ci-dessus, la cour ne peut examiner que les charges dues à partir de 2007 pour le seul lot n°91.

Le syndicat des copropriétaires versant aux débats un décompte englobant la période antérieure à 2007, il sera toutefois précisé qu’il ne produit aucun procès-verbal d’assemblée générale antérieur au 28 octobre 1999. La cour se trouve donc dans l’impossibilité de vérifier si les comptes et les budgets des années 1996 et 1997 ont été approuvés. De plus, sur le relevé de charges, le plus ancien, correspondant à l’année 1998, il est mentionné une reprise de solde au 31 décembre 1997 de 299.163,29 francs soit 45.607,63 euros non justifiée par les autres productions. Aucune mise en demeure ou lettre de relance n’est produite. Il convient donc d’écarter les charges dues au titre des années 1996 et 1997 ainsi que cette reprise de solde et les frais de relance ou de mise en demeure réclamés.

Pour les années ultérieures, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 1999 à 2014 qui ont approuvé les comptes des années antérieures, votées les budgets prévisionnels et décidés des travaux à réaliser,

— les contrats de syndic,

— les états annuels de charges,

— les appels de fonds de chaque année.

Outre l’inopposabilité des assemblées générales antérieures à 2008 étudiée ci-dessus, la cour observe que malgré les contestations émises et après plus de quatorze ans de procédure, le syndicat des copropriétaires n’a effectué aucune ventilation en fonction des différents lots et des années de référence. Le seul décompte général du compte individuel de charges de la SCI produit date du 9 juillet 2001 et porte sur un montant de 35.992,05 euros. Malgré les 95 pièces versées aux débats, aucun document ne permet de savoir comment a été calculé l’actualisation réclamée au 30 janvier 2015 à hauteur de 38.555,23 euros. Il n’appartient pas à la cour d’effectuer les calculs que le syndicat des copropriétaires s’est dispensé de faire en exploitant à sa place les appels de fonds et les décomptes généraux de charges de la copropriété sur plus de dix années pour en détacher les seules charges dues depuis 2007 par la SA ICADE au titre du lot n°91.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’expertise judiciaire formée par le syndicat des copropriétaires apparaît comme visant à pallier sa carence dans l’administration de la preuve. Or tel ne peut pas être l’objet de cette mesure d’instruction. En effet, cette expertise ne pourrait pas pallier le défaut de production des différents documents mentionnés ci-dessus.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise ainsi que de sa demande en paiement des charges de copropriété en ce qu’il ne démontre pas que sa créance soit certaine, liquide et exigible.

4°) Sur les factures d’eau

Le tribunal, dont les motifs ont été adoptés par la cour en son arrêt du 18 mars 2013, a indiqué :

'Rien ne justifie également que soit remis en cause le mode de calcul des charges d’eau chaude, l’expert précisant avoir pu s’assurer à l’appui des factures remises du montant des dépenses d’eau spécifiques à la copropriété 42-44-XXX sur la période 1996 à 2001, figurant sur l’état des dépenses et qui ont été re-facturées aux copropriétaires, avoir vérifié sur l’année 1997 que le montant des dépenses d’eau réglées était cohérent par rapport au budget voté et avoir été dans l’impossibilité de faire un travail de recoupement sur les années 1998 à 2001. '

La cour de cassation a jugé que la cour d’appel n’avait pas répondu aux conclusions du syndicat des copropriétaires par lesquelles il soulignait que la SA ICADE reconnaissait que l’ASL avait géré l’eau froide à partir de 1997 ce dont il se déduisait que les dépenses d’eau étaient incluses dans les comptes de l’ASL et que la SCI ne pouvait lui en réclamer le paiement.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SA ICADE se contredit dans ses écritures déposées en première instance en indiquant d’une part qu’elle réclame la somme de 50.656,32 euros d’eau froide pour la période 1998 à 2001 et d’autre part que l’ASL gère la fourniture d’eau froide. Il ajoute que le syndic reconnaît que la copropriété ne doit rien à l’ASL et que la SA ICADE, qui est également gérante de l’ASL, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude si elle n’a pas intégré dans les comptes de cette dernière les factures d’eau. Il ajoute que son ancien syndic, le Z Y, n’a jamais signalé ce point lors des contrôles des comptes de l’ASL ou lors des assemblées auxquelles il assistait. Enfin, il affirme démontrer que la SA ICADE est de mauvaise foi en ce qu’elle réclame le remboursement de factures d’eau dont elle a déjà été remboursée dans ses régularisations annuelles de charges récupérables sur ses locataires. A titre subsidiaire, il sollicite l’organisation d’une expertise puisque l’expert amiable n’a pas pu examiner les factures des années 1998 à 2001.

La SA ICADE rétorque que le syndicat des copropriétaires opère une confusion dans les attributions de l’ASL car ses statuts ne prévoient pas qu’elle prend en charge les dépenses spécifiques aux immeubles. Elle explique que de 1994 à 1996, toutes les charges communes et spécifiques aux bâtiments ont été payées par la SCI qui répercutait leur quote-part aux copropriétaires concernés et qu’à partir de 1997, l’ASL a géré les charges des espaces communs et services d’intérêt collectif. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est de mauvaise foi puisqu’il refuse de payer ces charges tout en reprochant à son ancien syndic de ne pas avoir pris en compte le fait que ce poste de dépense ne figurait pas dans les comptes de l’ASL.

L’expert amiable avait pour mission de déterminer le montant des charges d’eau de la copropriété payées en ses lieux et places par la SCI entre 1997 et 2001. Elle a distingué trois catégories de dépenses d’eau :

— les dépenses d’eau froide générale correspondant au compteur n° 092385243,

— les dépenses d’eau froide réchauffée générale,

— les dépenses d’eau froide du bâtiment 3 correspondant aux n° 42,44 et 46 de la rue des lilas et au compteur n°940005716.

Cette analyse n’est pas contestée par les parties.

Le statut de l’ASL précise en son chapitre V intitulé 'frais et charges’ qu’ils comprennent :

— les frais et charges relatifs au chauffage collectif, dont les frais de combustibles et d’électricité,

— ceux relatifs à l’antenne collective commune de télévision,

— les dépenses afférentes à l’entretien, la réparation, le remplacement ou la reconstruction des équipements d’intérêt collectif pour tous les propriétaires tels que les circulations extérieures, les réseaux et canalisations, les espaces verts (jardinières, plantations, décoration florale, ….) à l’exception des jardins privatifs,

— les rémunérations des personnes chargées de cet entretien.

Il en découle que l’ASL supporte également des consommations d’eau afférentes à l’entretien des espaces verts.

En conséquence, les factures d’eau honorées par l’ASL n’excluent pas que le syndicat des copropriétaires soit également débiteur de charges d’eau pour ce qui concerne uniquement la consommation d’eau des bâtiments qui le composent.

La SA ICADE verse aux débats quatre types de factures d’eau établies par la compagnie générale des eaux.

Les premières qui comportent le sigle de cette compagnie, correspondent à l’année 1997. Elles précisent le numéro de compteur et concernent le bâtiment 3 appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence LES LILAS.

La SA ICADE produit également les factures du bâtiment 4 et celles concernant le compteur n° 092385243, ce qui démontre bien que la consommation d’eau est différenciée par copropriété.

Les secondes factures, présentées uniquement sous forme de tableaux, précisent également le numéro de compteur soit le 940005716 pour la période de mars 1998 à juin 2001. Les coordonnées du Z Y y sont par ailleurs mentionnées.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas à travers les pièces versées aux débats que les charges d’eau de l’immeuble ont déjà été payées par les locataires. Au contraire, il affirme dans ses propres écritures en page 16 que, de 1996 à 2005, ces consommations d’eau n’ont pas été intégrées dans les comptes de la copropriété.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que la SA ICADE justifie du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, laquelle est distincte de la consommation d’eau prise en charge par L’ASL.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SA ICADE la somme de 50.656,32 euros au titre des facturations d’eau pour les années 1998,1999, 2000 et 2001. Il y a lieu cependant de préciser que le jugement comporte une erreur matérielle en ce que cette condamnation qui figurait en page 11 de la motivation n’a pas été reprise au dispositif.

La somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement. Ces intérêts pourront être capitalisés par années entières.

5°) Sur la responsabilité du syndic

Il convient à titre liminaire de constater que dans le dispositif de ses conclusions du 21 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la condamnation sous astreinte du Z Y à produire des pièces. Il n’y a donc pas lieu pour la cour de se prononcer sur l’irrecevabilité d’une telle demande.

La cour d’appel a adopté les motifs du tribunal qui a retenu :

— que, l’expert a expressément noté qu’il a été long et difficile d’obtenir les éléments de réponse sollicités de la part du syndicat des copropriétaires, 'cette difficulté étant accentuée par des contestations souvent injustifiées et peu claires', sans mettre en cause d’une quelconque manière la gestion du syndic lui-même, alors que celui-ci est intervenu à ces opérations d’expertise en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires,

— que le syndicat des copropriétaires était dès lors mal fondé en sa demande de garantie formée à l’encontre de son syndic et de condamnation à des dommages et intérêts faute d’apporter des éléments pertinents permettant de caractériser une faute du syndic dans la gestion de la copropriété.

La cour de cassation a jugé que la cour n’avait pas répondu aux conclusions du syndicat des copropriétaires soutenant que le Z Y avait commis une faute en ne se préoccupant pas du non-paiement des factures d’eau et en ne provisionnant pas pendant plusieurs années ce poste de dépense.

Le syndicat des copropriétaires réitère cette argumentation. Il reproche au Z Y, de ne pas avoir souscrit de contrats pour les consommations d’énergie, de ne pas s’être interrogé sur l’absence de facturation de l’eau alors qu’il avait connaissance des dépenses de l’ASL, de ne pas lui avoir transmis l’intégralité des pièces comptables lors du changement de syndic. Il affirme que le syndic pouvait se rendre compte que des dépenses qui auraient dû être dans l’état annuel de charges de cette copropriété (eau, EDF) ne se trouvaient pas non plus dans l’état des charges de l’ASL ; qu’il lui appartenait alors d’interroger la SCI Les Domaines IDF ou la SCIC (gérante de l’ASL) sur les sommes éventuellement avancées pour le compte de la copropriété, d’en aviser le conseil syndical et de provisionner ces sommes à chaque exercice comptable, même si celles-ci n’étaient pas réclamées immédiatement à la copropriété, car leur utilisation était bien réelle (eau, électricité…).

Il reproche également au Z Y une présentation des comptes ne lui permettant pas de connaître la nature des dépenses prises en charge par l’ASL. Il ajoute qu’il n’était pas à la portée du conseil syndical de contrôler les comptes du syndic puisque l’expert amiable n’a pu répondre que très partiellement et très imparfaitement à sa mission. Il précise que le quitus ne vaut décharge de responsabilité que pour les actes que le syndic a portés à la connaissance des copropriétaires.

Il soutient que son préjudice est caractérisé par le fait de devoir payer des charges qui auraient dû être supportées dix ans auparavant par d’autres copropriétaires. Il sollicite donc une garantie de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre mais également pour le paiement des charges de la SA ICADE, de la quote part des lots 51 et 91.

Le syndicat des copropriétaires précise que son action n’est pas prescrite puisque l’assignation en responsabilité a été délivrée le 20 février 2009, après qu’il a eu connaissance des manquements du Z Y à travers le dépôt du rapport d’expertise le 21 février 2008.

Le Z Y, se fondant sur les dispositions de la loi du 17 juin 2008 et de l’article L 1104 du code de commerce, estime l’action du syndicat des copropriétaires prescrite comme ayant été engagée plus de cinq ans après les faits reprochés. Il ajoute que dès 2002, le conseil syndical était informé de ces faits.

Il soutient qu’aucun développement dans les écritures adverses ne permet de qualifier les fautes qu’il aurait commises au regard de sa gestion et le préjudice qui en serait résulté. Enfin, concernant la demande de dommages-intérêts, il se prévaut du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

— la portée de la cassation

Dans le dispositif de l’arrêt, la cour de cassation précise casser l’arrêt du 18 mars 2013 en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre le Z Y.

Cet emploi du pluriel démontre que la cour d’appel est saisie de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires et non uniquement du reproche concernant la non prise en compte de la facturation d’eau.

* la prescription

La responsabilité du syndic relevant du domaine contractuel, le point de départ du délai quinquennal de prescription est la date à laquelle le mandant, soit le syndicat des copropriétaires, a eu connaissance des fautes commises par son mandataire.

En l’espèce, le Z Y est partie à l’instance depuis la procédure engagée devant le tribunal de grande instance à laquelle il a été attrait par une assignation en garantie et en intervention forcée du 20 février 2009 en raison des demandes reconventionnelles formées par la SA ICADE, défenderesse.

Il a été mis fin au contrat le liant au syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 février 2008.

Le 15 février 2000, l’ASL a alerté le Z Y sur le fait qu’il n’avait pas inclus dans les comptes de la copropriété les dépenses payées pour son compte par la SCI alors qu’il en avait été informé en octobre 1998. Une copie de cette lettre a été adressée au président du conseil syndical.

Cet écrit a permis au syndicat des copropriétaires, à travers son conseil syndical, de connaître cette défaillance du syndic. Elle constitue donc le point de départ du délai de prescription, lequel était à cette date de 10 ans. Cette prescription n’étant pas acquise lors de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, un nouveau délai de cinq ans s’y est substitué.

L’ article 26-2 de la loi du 17 juin 2008 précise :

les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescriptions’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En conséquence, l’action engagée le 20 février 2009 n’est pas prescrite en ce que d’une part ce délai expirait le 19 juin 2013, compte tenu de la date d’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; d’autre part cette action n’excédait pas les dix ans suivant le 15 février 2000.

Enfin, c’est à tort que le Z Y se prévaut des dispositions du code de commerce en ce que ses relations avec le syndicat des copropriétaires relèvent du contrat passé avec ce dernier, lequel est un contrat de mandat relevant à ce titre du code civil.

— la responsabilité du syndic

La mission du syndic est définie d’une manière générale par les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en dernier lieu par les lois du 13 décembre 2000 et du 5 mars 2007.

L’article 18 précise :

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par décret en conseil d’état : (…)

— d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

Le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion, en application de l’article 1992 du code civil, envers le syndicat, son mandant. A l’égard du syndicat, il s’agit d’une responsabilité contractuelle qui découle du lien juridique l’unissant au syndicat. L’article 18, antépénultième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est seul 'responsable de sa gestion'.

Le syndic répond, selon l’article 1992 du code civil, 'non seulement de son dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ; néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire'. Il importe peu que la faute soit dolosive, lourde, grave ou légère, sauf à distinguer suivant que le syndic exerce ou non des fonctions rémunérées. La faute, même simple, est appréciée in abstracto et le mandataire salarié doit agir avec un comportement averti.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté sans qu’il puisse toujours les résoudre lui-même, la responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance, donc d’une obligation de moyen et non pas de résultats.

Le syndic pourra ainsi s’exonérer de sa responsabilité à l’égard du syndicat en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence.

La mise en jeu de sa responsabilité suppose donc que soit démontrée :

— qu’il n’a pas exécuté correctement sa mission,

— un préjudice,

— un lien de causalité entre les deux.

Il résulte des états de charge établis par le Z Y entre 1996 et 2000 que les charges réglées par l’ASL étaient prises en compte sous la dénomination 'charges générales SCIC GESTION IDF’ sans aucune ventilation par postes distincts en dehors du chauffage. De plus, aucune rubrique ne concernait les charges d’eau ou d’électricité. Les copropriétaires ne disposaient donc d’aucun élément d’information à ce sujet.

La lettre du 15 février 2000 démontre également la faute de gestion commise par le Z Y qui n’a pas intégré des dépenses qu’il connaissait pourtant depuis 2 ans.

Enfin, les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires prouvent, de par leur existence même, que le Z Y n’avait pas provisionné ces sommes, contrairement à ses allégations non justifiées.

Il est établi également que le Z Y n’a souscrit aucun contrat d’abonnement et s’en est remis pour cela tant à la SCI qu’à l’ASL.

Il ne prouve pas non plus avoir alerté les copropriétaires sur les conséquences de cette absence de prise en compte des dépenses d’eau et de souscription de contrats distincts. Il a ainsi failli à son obligation de conseil.

De telles défaillances ont directement participé à la réalisation du préjudice du syndicat des copropriétaires en ce qu’elles ont complexifié les relations avec la SCI et l’ASL et sont ainsi, au moins pour partie, à l’origine du litige et de sa durée. En effet, quand bien même le syndicat des copropriétaires aurait dû in fine supporter ces dépenses, la charge aurait pu être étalée sur les années correspondantes. De plus, l’expertise amiable a duré près de cinq ans faute de production dans les délais des documents réclamés par l’expert.

Il en résulte que le Z Y doit garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre, soit les sommes de 51.476,09 €, 23.836,22 € et 50.656,32 €.

Il n’y a pas lieu en revanche de condamner le Z Y à verser les sommes que la SA ICADE devrait au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété. En effet d’une part, le syndicat des copropriétaires n’a pas démontré le caractère certain, liquide et exigible de ces charges. D’autre part, il ne résulte pas des pièces versées aux débats, que le syndicat des copropriétaires a été débouté de cette demande en raison d’une absence de transmission des documents nécessaires au succès de celle-ci. Même si le syndicat des copropriétaires a dû réclamer plusieurs fois des pièces comptables à son syndic, les réclamations produites ne concernaient pas les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à 1999, les mises en demeure ou lettres de relance ainsi que les convocations et notifications de procès-verbaux d’assemblées générales antérieures à 2008.

Il résulte des pièces versées aux débats que contrairement à ses allégations, le syndicat des copropriétaires était en mesure d’effectuer le calcul des charges en fonction des différentes ventes de lots intervenues depuis 1996. En conséquence, il y a lieu également de débouter ce dernier de sa demande de condamnation du Z Y à le garantir du montant des quotes-parts au titre des lots 51 et 91 pour la période où il les aurait selon le syndicat des copropriétaires imputées par erreur à la SCI Les Domaines IDF.

Il n’y a pas lieu d’ordonner sur ces différents points une expertise financière qui là encore aurait pour seul but de pallier la carence procédurale du syndicat des copropriétaires à démontrer un lien entre les fautes alléguées et le préjudice prétendu. En outre, après treize années de procédure, une expertise judiciaire qui a duré cinq années, trois décisions rendues et la présente saisine, une telle demande apparaît dilatoire.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à agir à l’encontre du Z Y sur le fondement de l’article 1382 du code civil alors qu’il existait entre eux un contrat de mandat. Il convient donc de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 140.000,00 euros de dommages-intérêts qui en outre ferait double emploi avec la garantie à hauteur de 50 % des condamnations déjà ordonnée.

6°) Sur les autres demandes

Il est équitable sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SA ICADE la somme de 3.000,00 euros.

Le Z Y devra garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % de cette somme.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les autres frais irrépétibles qu’elles ont engagés.

La SA ICADE et le syndicat des copropriétaires ayant décidé ensemble de recourir à un expert amiable pour régler leur litige, ils devront supporter par moitié les honoraires de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires succombant en ses demandes supportera la charge des dépens et sera garanti à hauteur de 50 % par le Z Y.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant contradictoirement dans les limites de la cassation partielle,

Rectifiant l’erreur matérielle commise dans le jugement du 11 janvier 2011;

Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2011 par le tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA ICADE la somme de 50.656,32 euros au titre des facturations d’eau pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Infirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 32.335,49 euros formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas 42/44/XXX à X, représenté par son syndic en exercice ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas 42/44/XXX à X, représenté par son syndic en exercice, de sa demande en paiement de charges ;

Retient la responsabilité de la SARL Z Y à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas 42/44/XXX à X, représenté par son syndic en exercice ;

Condamne la SARL Z Y à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas 42/44/XXX à X, représenté par son syndic en exercice, à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre soit les sommes de 51.476,09 €, 23.836,22 € et 50.656,32 € ;

Partage par moitié entre la SA ICADE et le syndicat des copropriétaires le coût des honoraires de l’expert amiable et au besoin les condamne en paiement à ce titre ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lilas 42/44/XXX à X, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SA ICADE la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la SARL Z Y devra garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % de cette somme.

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Z Y à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % de la charge des dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,