COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2016

R.G. N° 14/05450

AFFAIRE :

A B épouse X

…

C/

SAS ALPMA FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 13/00757

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne laure DUMEAU

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Madame A B épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

2/ Monsieur C X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 41264

Représentant : M^e David VATEL de la SCP CABINET VATEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0330

APPELANTS AU PRINCIPAL- INTIMES INCIDEMMENT

****************

SAS ALPMA FRANCE

N° SIRET : 652 015 322

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 14494

Représentant : M^e Isabelle KERBOURC’H FRONTINI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE AU PRINCIPAL – APPELANTE INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Juin 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

FAITS ET PROCEDURE

C X et A B son épouse ont soumis à la société Alpma France plusieurs offres d’achat portant sur un bien immobilier situé à XXX

Par acte d’huissier délivré le 31 décembre 2012, les époux X ont assigné la société Alpma France devant le tribunal de grande instance de Nanterre en exécution forcée de la vente du bien et subsidiairement en vue de la signature d’une promesse synallagmatique notariée de vente de ce bien.

Par le jugement déféré à la cour, le tribunal a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés au paiement d’une indemnité de procédure de 2 500 euros ainsi qu’aux dépens.

Les époux X ont interjeté appel de ce jugement le 16 juillet 2014.

Dans leurs conclusions signifiées le 11 février 2015, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à payer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger qu’ils ont fait une offre ferme et définitive pour l’acquisition du bien immobilier moyennant le prix net vendeur de 630 000 euros,

— juger que la société Alpma France a accepté cette offre d’acquisition et que la vente est parfaite entre les parties,

— ordonner en conséquence, l’exécution forcée de la vente du bien immobilier au prix net vendeur de 630 000 euros,

— juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente après purge du droit de préemption urbain, la partie la plus diligente étant chargée de procéder aux formalités de déclaration d’intention d’aliéner et sera publié au premier bureau des hypothèques compétent,

— condamner la société Alpma France à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— juger qu’ils ont fait une offre ferme et définitive pour l’acquisition du bien immobilier au prix net vendeur de 630 000 euros,

— juger que la société Alpma France a accepté cette offre,

— enjoindre à la société Alpma France ou tel mandataire désigné par elle de comparaître en l’étude de M^e Elsa Bagarry ou tout notaire qu’il plaira à la cour de désigner, à l’effet de signer une promesse synallagmatique de vente sur le dit bien immobilier au bénéfice de M^me A B épouse X, née le XXX à XXX et de M. C X, né le XXX à Boulogne-Billancourt, de nationalité française, sans autre condition suspensive que l’accomplissement de telle formalité légale que la cour jugera indispensable à la prise d’effet de la vente, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et qu’il lui appartiendra de fixer, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la société Alpma France à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la société Alpma France a commis des fautes ayant notamment consisté à entretenir les époux X dans la croyance légitime de la réalisation de l’opération immobilière projetée par eux depuis plus de trois ans,

— juger que la rétractation de la société Alpma France est fautive et injustifiée et que les époux X ont subi des préjudices financier, matériel et moral,

— condamner la société Alpma France à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’ils ont subis,

Sur l’appel incident de la société Alpma France,

— débouter la société Alpma France de ses demandes,

— condamner la société Alpma France à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 12 décembre 2014, la société Alpma France demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de toutes leurs demandes et les a condamnés à une indemnité de procédure,

— l’infirmer en ce qu’il a débouté la société Alpma France de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner les époux X à lui verser la somme de 70 372,67 euros en réparation du préjudice financier qu’ils lui ont causé pour la période du 1^er janvier 2013 au 12 décembre 2014,

En tout état de cause,

— débouter les époux X de toutes leurs demandes,

— les condamner à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mai 2016.

SUR QUOI, LA COUR

Pour débouter les époux X de leurs demandes, le tribunal a jugé qu’ils ne rapportaient pas la preuve formelle d’une acceptation de leur offre d’acquisition par le vendeur, et ce d’autant que leur proposition d’achat avait encore évolué le 26 octobre 2012, pour ne plus comporter de condition suspensive de prêt et que le message électronique de M^me X prenant acte d’une acceptation est insuffisant à rapporter cette preuve.

Les époux X font valoir que les premiers juges ont fait une analyse erronée des échanges qui ont eu lieu entre les parties à la fin de l’année 2012 et n’ont tiré aucune conséquence des messages émanant du vendeur qui établissent la réalité de son acceptation de l’offre formée par eux. Ils affirment que seul l’appât du gain a conduit le vendeur à conclure, au mépris de ses engagements, une promesse de vente avec la société Numérobis au prix de 700 000 euros en toute illégalité. Ils font observer que les développements que consacre la société Alpma France aux activités immobilières de M^me X et à ses tentatives de manipulation aux dépens d’une société ignorante des pratiques de la vente immobilière sont inexacts et inopérants.

Après avoir rappelé les échanges qui ont eu lieu entre les parties en 2011, la société Alpma France fait valoir que M^me X a tenté de la manipuler en lui présentant l’agence Consultant Immobilier qui est un de ses partenaires dans ses activités alors qu’elle-même ignore tout du monde de l’immobilier, son activité étant de nature industrielle. La société Alpma France affirme que s’agissant du bien situé au n° 11, les époux X ont fait en 2012 trois offres successives, la dernière en date du 26 octobre 2012, modifiant les conditions de financement et qu’ainsi entre la première offre le 11 octobre et la dernière, il n’y a eu que des pourparlers entre eux, quand bien même il y aurait eu également des échanges entre les notaires.

* * *

Ainsi que le soulignent les époux X, il convient tout d’abord de relever que les développements consacrés par l’intimée aux pourparlers non aboutis qui ont eu lieu entre les parties en 2011 portant sur le bien immobilier situé au n° 11 de la rue Morice à Clichy sont sans intérêt pour la solution du litige dont la cour est saisie puisqu’il s’agissait d’un projet immobilier portant sur deux immeubles mis en vente par la société Alpma France, les numéros 11 et 13, que le propriétaire entendait vendre simultanément mais à des acquéreurs différents, dont les époux X. Ce projet n’ayant pas abouti, la société Alpma France a choisi en 2012 de mettre en vente les deux biens de façon distincte.

Il sera en second lieu observé que A X n’est pas un agent immobilier quand bien même elle aurait réalisé personnellement ou par l’intermédiaire de la société qu’elle a constituée des opérations immobilières.

A la société Alpma France qui évoque des tentatives de manipulation de la part de M^me X alors qu’elle-même ignorerait tout des pratiques de l’immobilier, -ce dont elle ne tire d’ailleurs aucune conséquence sur le plan juridique- il sera répondu que la lecture des pièces 5 et 6 qu’elle communique révèle qu’elle est la filiale française du groupe allemand Alpma, présenté comme un des leaders mondiaux des secteurs de l’industrie fromagère et agroalimentaire, ce qui lui permettait s’il en était besoin, de demander le soutien juridique de son groupe et que les transactions furent menées pour ce qui la concerne par Michaël Muller, son directeur général.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Il est de principe que, sauf volonté contraire des parties, les modalités de paiement du prix sont indifférentes.

Le 11 octobre 2012, les époux X ont soumis à la société Alpma France une offre d’achat d’un montant ferme de 630 000 euros, lui indiquant que leur notaire, M^e Bagarry, était à sa disposition pour 'organiser un rendez-vous de promesse de vente'. Les époux X ont fait enregistrer cette offre au service des Impôts de Neuilly Pôle Enregistrement le 26 du même mois.

Il ne peut être reproché aux appelants d’avoir directement adressé cette offre au propriétaire plutôt qu’à son mandataire puisque ce n’est que le 18 octobre 2012 que la société Alpma France a confié à l’agence Consultants Immobilier, un mandat exclusif de vente portant sur ce bien au prix de 655 000 euros incluant la rémunération du mandataire. Au demeurant, l’agence immobilière a été destinataire de cette offre.

Le 16 octobre 2012, M^me X écrivait à Michaël Muller 'j’ai été ravie d’apprendre qu’Alpma France a accepté notre proposition d’achat s’élevant à 630 000 euros net vendeur pour le bien sis XXX ci-après les coordonnées de mon notaire afin de prendre contact avec lui pour formaliser notre accord..de votre côté merci de me transmettre aussi les coordonnées de votre notaire'.

Si bien évidemment cette correspondance est insuffisante à établir la réalité de l’acceptation évoquée, il en va tout autrement de celle adressée par le directeur général de la société Alpma France le 19 octobre 2012 en ces termes : 'veuillez trouver attaché les coordonnées de notre notaire. Je lui ai demandé de préparer les papiers au plus vite pour que la date de signature puisse être fixée rapidement. Je vous tiens au courant de la suite'.

Cette acceptation de l’offre par le vendeur se trouve en tous points corroborée par la correspondance adressée le 24 octobre par M^e Z (de l’étude de M^e Bagarry) aux époux X, qui leur indique que dés le 20 octobre, M^e Lanoizelee lui avait écrit en ces termes : 'ma cliente, la société Alpma France m’informe qu’elle projette de céder à Monsieur et Madame X clients de votre étude, un immeuble lui appartenant à XXX. Vous m’obligeriez donc en me communiquant la comparution complète de vos clients, les modalités de leur financement, les conditions suspensives à prévoir (permis de construire..), les délais de réalisation de la vente souhaités, le régime fiscal de l’opération'. M^e Z ajoutait que compte tenu de la situation géographique de chacun, les deux notaires avaient décidé de 'faire tourner’ le compromis.

Le 26 octobre 2012, M^e Z demandait au notaire de la société Alpma de lui adresser son projet d’acte dans les meilleurs délais puis, par une seconde télécopie, lui précisait que la vente se faisait sans condition suspensive d’obtention de prêt.

Mais le même jour, le directeur général de la société Alpma France adressait à l’agence Consultants Immobilier le message électronique suivant : 'nous avons une offre d’achat pour le 11, rue Morice, d’un montant de 650 000 euros net vendeur. Comme le compromis de vente n’est pas encore signé, mon actionnaire souhaite donner suite à l’offre de 650 000 euros. Pourriez-vous svp me renseigner comment procéder si nous avons encore la possibilité de changer le cours des choses', question à laquelle son mandataire, l’agence immobilière, apportait une réponse claire et dépourvue d’équivoque : 'suite à notre conversation d’hier je vous confirme qu’il y a accord sur la chose et le prix concernant la maison d’habitation de la rue Morice. La vente devra donc être concédée à Madame X B'.

De ces éléments, il résulte que les époux X ont soumis au propriétaire du bien une seule offre, le 11 octobre 2012, qui a été acceptée par celui-ci le 19 octobre. La précision apportée ultérieurement quant à l’absence de demande de prêt ne constitue nullement une nouvelle offre.

L’accord des parties était donc parfait sur la chose et le prix le 19 octobre 2012 et la société Alpma France ne pouvait, ainsi d’ailleurs que son mandataire l’en avait immédiatement informée, promettre de vendre à un tiers et était au contraire tenue de vendre aux époux X.

Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Il ne peut être donné suite à la demande des époux X tendant à ce qu’il soit dit que le présent arrêt vaudra acte de vente, la cour ne disposant pas de toutes les informations relatives à l’accomplissement des formalités nécessaires. Il y a lieu en conséquence d’enjoindre à la société Alpma France de signer une promesse synallagmatique de vente sur le dit bien immobilier selon des modalités précisées au dispositif et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Les époux X ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral susceptible d’entraîner l’octroi de dommages-intérêts et ce chef de demande sera rejeté.

De ce qui précède il résulte que la demande en paiement d’un préjudice matériel formée par la société Alpma France n’est pas fondée et sera rejetée.

En remboursement de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, les appelants sont fondés à demander l’allocation de la somme de 5 000 euros.

La société Alpma France, qui succombe, sera tenue aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que la vente du bien immobilier situé 11 Rue Morice à Clichy (Hauts-de-Seine), cadastré section XXX, au prix de 630 000 euros net vendeur consentie par la société Alpma France à C X et A B épouse X est parfaite,

Enjoint à la société Alpma France ou tel mandataire désigné par elle de comparaître devant le notaire que les parties auront désigné d’un commun accord et à défaut en l’étude de M^e Elsa Bagarry, notaire à Clichy (Hauts-de-Seine) à l’effet de signer une promesse synallagmatique de vente sur le dit bien immobilier au profit de M^me A B épouse X, née le XXX à XXX, et de M. C X, né le XXX à Boulogne-Billancourt, de nationalité française, au prix de 630 000 euros net vendeur.

et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt,

Dit qu’à l’expiration de ce délai et faute pour la société Alpma France d’avoir exécuté cette injonction, il sera mis à sa charge une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard et ce durant trois mois,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Alpma France à payer aux époux X la somme de 5 000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société Alpma France aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,