COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2014

N° 2014/430

Rôle N° 13/21428

XXX

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 4 RUE ABEILLE

SARL SIRIS

Grosse délivrée

le :

à :

M^e BONAN

M^e PEISSE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 8 octobre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/15347.

APPELANTE

XXX

dont le siège est XXX

représentée et assistée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de Marseille, plaidant

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMEUBLE 4 RUE ABEILLE à LA CIOTAT

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIRIS

dont le siège est XXX – XXX

LA SARL SIRIS

dont le siège est XXX – XXX

représentés et assistés par M^e Olivier PEISSE substitué par M^e Justine RIGAL, avocats au barreau de Toulon, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 9 octobre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène Giami, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2014,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

XXX est propriétaire du lot 3 dans l’immeuble « XXX» soumis au statut de la copropriété, situé à la Ciotat.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2010, la SCI Riviera Real Estate a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX représenté par son syndic en exercice, et la SARL Siris, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer :

—  15 190 euros de dommages et intérêts

—  3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 8 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Marseille, a :

— débouté la SCI Riviera Real Estate de toutes ses demandes ;

— déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI Riviera Real Estate aux entiers dépens avec distraction,

— rejeté les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 4 novembre 2013, la SCI Riviera Real Estate a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 septembre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCI Riviera Real Estate entend voir, au visa des articles 1147 et suivants du code civil et de la loi du 10 juillet 1965 :

— infirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SARL Siris de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Siris à lui payer :

15 190 euros de dommages et intérêts,

3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

— le syndic n’a pas sollicité les subventions auxquelles les copropriétaires auraient pu prétendre lors du ravalement de la façade de l’immeuble situé dans le périmètre du programme de réhabilitation de l’habitat ancien ;

— il a ainsi manqué à son devoir de conseil et d’information, lequel est rappelé dans le contrat de syndic à l’article 6 ;

— cette subvention ne pouvait plus être demandée après le démarrage des travaux, qui en l’espèce a été très rapide et a privé les copropriétaires d’intervenir en ses lieu et place ;

— son préjudice peut être chiffré à 70% du montant de sa quote-part de charges sur les travaux de ravalement, ce qui correspond à la prise en charge qu’elle aurait dû avoir de l’ANAH dans la mesure où elle a conclu une location sociale sur son bien ;

— la demande reconventionnelle en paiement de charges est irrecevable car elle ne se rattache pas par un lien suffisant à la demande principale ( article 70 du code de procédure civile ).

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 septembre 2014 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL Siris, XXX à la Ciotat 13 600, et la SARL Siris personnellement sollicitent :

— que soit constaté la nullité de l’appel

— que le jugement soit partiellement réformé,

— que la SCI soit déboutée de toutes ses prétentions et condamnée à lui payer :

19 077 euros avec intérêts légaux depuis le commandement de payer au titre de sa quote-part de charges pour les travaux de ravalement,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des deux intimés,

— qu’elle soit condamnée aux dépens.

Pour eux :

— l’appel est nul dans la mesure où la SCI se domicilie au XXX alors que tous les courriers envoyés à cette adresse reviennent avec la mention « inconnu à cette adresse » ( article 58 du code de procédure civile )

— les appels de fonds et les travaux contestés ont fait l’objet de votes en assemblées générales, et n’ont pas été contestés dans les délais ;

— le syndicat des copropriétaires ne remplissait pas les conditions pour demander une subvention de l’ANAH ;

— aucun copropriétaire n’a demandé au syndic de présenter une demande de subvention, mais seulement une demande de prêt ;

— il appartenait à chacun d’eux de solliciter au besoin cette subvention ;

— en toute hypothèse, aucune condamnation solidaire ne pourrait être prononcée à leur égard, la faute de chacun devant être établie ;

— la résolution 11 de l’assemblée générale du 29 septembre 2009 précisait que les propositions de financement devaient être faites dans le délai de 15 jours, mais la SCI n’a rien fait

— le premier juge a soulevé d’office et sans débat contradictoire préalable, l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires en ses demandes reconventionnelles, alors qu’il existe un lien suffisant entre les contestations de la SCI à supporter le coût définitif de ses charges afférentes au ravalement et la demande de condamnation en ce sens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la nullité de l’appel:

Par application de l’article 771 auquel renvoie l’article 907 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ' statuer sur les exceptions de procédure… ;

les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge ; »

La demande de nullité de l’appel, devait être présentée devant le conseiller de la mise en état, et n’est donc plus recevable devant la cour.

Sur les responsabilités du syndic et du syndicat des copropriétaires :

XXX entend engager la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires aux motifs qu’aucune demande de subvention n’a été formée avant de procéder au ravalement de façade de l’immeuble, ou qu’aucune information à ce sujet n’a été donnée à l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle agit au visa des articles 1147 et suivants du code civil et de la loi du 10 juillet 1965.

En sa qualité de copropriétaire, elle n’a pas de lien contractuel avec le syndic ni avec le syndicat des copropriétaires.

Seul le syndic est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat.

Si une faute dans l’exécution de la mission du syndic est caractérisée, il en répond à l’égard de son mandant en application des articles 1991 et 1992 du code civil.

Le copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’encontre du syndic si une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, est tenu de répondre des fautes du syndic, sauf si la faute commise est détachable de son mandat.

En l’espèce, la SCI établit que l’immeuble en copropriété du XXX à la Ciotat est situé dans le périmètre éligible à l’obtention de subventions dans le cadre de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH RU 2) pour le centre ville de la Ciotat de 2009 à 2014, et qu’elle même a pu obtenir une subvention estimée à 26 098 euros par l’ANAH dans un courrier en date du 9 juillet 2009.

Aux termes de l’ OPAH RU 2, une convention a été passée par la ville de la Ciotat avec la Région Provence Alpes Côte d’Azur et la Communauté urbaine de Marseille Provence Métropole faisant suite à une opération engagée depuis 1997 pour la réhabilitation et la requalification du centre ville comprenant la réhabilitation des logements et immeubles par les propriétaires privés.

Cette opération avait pour but de générer tous types de travaux d’amélioration, et notamment en parties communes, les cages d’escalier, structures, façades et toitures, 550 logements étant concernés par les travaux en parties communes.

Les deux financeurs de l’opération étaient l’ANAH et la ville de la Ciotat.

Par une assemblée générale du 29 septembre 2009, il a été voté la réfection des parties communes de l’immeuble, selon devis de 87 272 euros de la société L & L Bensal et la SCI s’est vu accorder un délai de 15 jours pour faire connaître les modalités de paiement de sa quote-part en souscrivant ou non un emprunt.

Un appel de fonds de 19 077 euros a été adressé à la SCI le 4 novembre 2011, pour sa quote-part sur les travaux de réhabilitation.

Le contrat de syndic applicable du 18 juin 2008 au 26 novembre 2013 prévoyait en son article 6, au titre des prestations particulières que le syndic assure pour le compte du syndicat ou d’un ou plusieurs copropriétaires, la constitution de dossiers de subventions ( ANAH…)

Par un courrier d’avocat du 21 juillet 2010, le syndic était interpellé sur l’absence de demande de subvention pour les parties communes et invité à convoquer une assemblée générale sur cette question avant le démarrage des travaux prévu au mois de septembre.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic rétorquent que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2009 et qui consistaient en la réfection de la cage d’escalier et le ravalement de façade étaient des travaux d’entretien n’entrant pas dans le cadre des subventions possibles, et que seules des démarches individuelles des copropriétaires étaient possibles à cet égard.

Or, il est établi que deux types de demandes de subventions à l’ANAH existent, correspondant à deux formulaires CERFA distincts numérotés 12 709 04 pour le propriétaire bailleur et 12 712 05 pour le copropriétaire à mandataire commun.

S’il est exact que ce formulaire limite l’octroi de subventions aux travaux commencés après le dépôt de la demande s’il s’agit d’amélioration des parties communes de la copropriété ou des performances thermiques des bâtiments, il convient de rappeler que la convention OPAH RU 2 précisait qu’elle avait « pour but de générer tous types de travaux d’amélioration, et notamment en parties communes, les cages d’escalier, structures, façades… »

Il ressort de ces éléments que le syndic professionnel dont la mission contractuelle comportait celle de constituer des dossiers de subventions ( ANAH…) avait le devoir de solliciter la subvention ou de justifier que l’immeuble ou les travaux engagés n’y étaient pas éligibles, et qu’en s’abstenant d’y procéder, même après le vote des travaux par l’assemblée générale du 29 septembre 2009, et tout particulièrement après avoir reçu le courrier du 21 juillet 2010 qui le lui demandait expressément, à un moment où il n’est pas démontré que les travaux avaient déjà commencé, il a commis une faute.

Il a ainsi causé un préjudice direct et personnel à la SCI en lui faisant perdre une chance d’obtenir un financement partiel des travaux votés lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2009, et cela quand bien même aucun copropriétaire ne lui en a fait la demande avant cette assemblée générale.

Dans ces conditions, la SCI est bien fondée en sa demande de condamnation « in solidum » du syndic et du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme qu’il convient de fixer, non pas à 70 % de sa quote-part de travaux correspondant à la subvention maximale susceptible d’être obtenue, mais à 5 000 euros en réparation de son préjudice.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il avait rejeté cette demande.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges :

En application de l’article 70 du code de procédure civile, la demande reconventionnelle n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant.

Tel est bien le cas en l’espèce où la demande principale tend à contester indirectement, par le biais de l’action en responsabilité engagée, le bien fondé de la demande en paiement de la quote-part des travaux de rénovation de façade, alors que la demande reconventionnelle est relative au paiement de quote-part.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il avait déclaré la demande reconventionnelle irrecevable .

Le montant de 19 077 euros avec intérêts légaux réclamé n’est pas contesté et a même été pris pour base du raisonnement du calcul de l’indemnité réclamée par la SCI.

Le principe et le coût des travaux ont été votés en assemblée générale, et celle-ci n’ayant pas été contestée dans le délai de deux mois, il sera fait droit à la demande en paiement de 19 077 euros avec intérêts légaux depuis le commandement de payer du 13 août 2010.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Chacune des parties étant accueillie en ses demandes, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et chacune conservera les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de nullité de l’appel,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne « in solidum » la SARL Siris et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «XXX», représenté par son syndic en exercice la SARL Siris, à payer à la SCI Riviera Real Estate une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,

Condamne la SCI Riviera Real Estate à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «XXX», représenté par son syndic en exercice la SARL Siris, XXX à la Ciotat 13 600 la somme de 19 077 euros avec intérêts légaux depuis le 13 août 2010,

Dit que chacune des parties conservera les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT