COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

AP

Code nac : 30Z

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 FEVRIER 2016

R.G. N° 14/07058

AFFAIRE :

SARL Z CONSTRUCTION

C/

D Y

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 12 Septembre 2014 par le Tribunal de première instance de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 14/00177

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e François CARE

— M^e Sabine LAMIRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL Z CONSTRUCTION

N° SIRET : 413 691 452

XXX

XXX

Représentant : M^e François CARE de la SCP CARE PETITJEAN PERSON, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000039 – N° du dossier D414052

APPELANTE

****************

Monsieur D Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 455 – N° du dossier L13050

Représentant : M^e Carlo RICCI de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,

Selon jugement du 17 décembre 2009, Monsieur Y a acquis sur adjudication un bien immobilier situé XXX sur Eure (28) ayant appartenu aux consorts A.

Cet ensemble est constitué d’une maison d’habitation, de dépendances et d’un terrain.

Un bail commercial portant sur une partie de cet ensemble soit trois bureaux situés à l’arrière de la maison et un terrain de 6.500 m² comportant cinq hangars avait été consenti à la société B A Constructions, placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 29 janvier 2009, le liquidateur judiciaire a cédé le fonds de commerce de cette société à la Sarl Z Construction.

Par acte du 11 février 2012, la société Z Construction a fait assigner Monsieur Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres afin, notamment, qu’elle soit autorisée à consigner les loyers et qu’une injonction de lui assurer une jouissance paisible et un accès sécurisé à ses locaux et de déplacer les compteurs d’eau et d’électricité soit délivrée à Monsieur Y.

Par ordonnance du 30 mars 2012, le juge des référés a condamné la société Z Construction à payer à Monsieur Y la somme provisionnelle de 22.252,60 euros au titre des loyers et a condamné Monsieur Y à assurer à la société un accès au site sécurisé, fermant à clef.

Par acte du 11 février 2012, la Sarl Z Construction a fait assigner Monsieur Y devant le tribunal de grande instance de Chartres afin, en principal, que celui-ci soit condamné à lui payer une somme égale au montant des loyers jusqu’à complète exécution de l’obligation de délivrance et de garantie d’éviction.

La société Z A Construction est intervenue volontairement.

Par jugement du 9 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Chartres a, avec exécution provisoire, notamment prononcé la résiliation du bail commercial unissant Monsieur Y et la Sarl Z Construction et ordonné aux sociétés Z A Construction et Z Construction et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux.

Par déclaration du 7 novembre 2013, les sociétés Z Construction et Z A Construction ont interjeté appel. (Procédure 13/10054) ;

Par ordonnance du 3 avril 2014, le conseiller de la mise en état a constaté leur désistement d’instance et d’action, l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour.

Par ordonnance du 12 septembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres, saisi par Monsieur Y, a condamné la société Z Construction à payer à Monsieur Y la somme provisionnelle de 44.000 euros à valoir sur le coût de la remise en état des lieux loués et celle de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 septembre 2014, la Sarl Z Construction a interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance.

Dans ses dernières écritures en date du 19 décembre 2014, la Sarl Z Construction sollicite l’infirmation de l’ordonnance.

Elle réclame la condamnation de Monsieur Y à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société affirme que Monsieur Y vit avec Madame A.

Elle déclare que les lieux ont été libérés le 30 avril 2014.

Elle expose que, postérieurement aux deux constats dressés par Monsieur Y, elle a procédé à d’importants travaux de remise en état. Elle en infère que ces constats ne peuvent être utiles.

Elle expose également que l’ensemble immobilier a fait l’objet d’occupations concurrentes par des tiers.

Elle indique qu’elle a procédé au nettoyage de tous les déchets et détritus laissés sur place par la société B A Construction et qu’elle a dû faire procéder à un constat d’huissier, le 31 mai 2010, afin de faire constater l’occupation par des tiers de locaux loués. Elle affirme ainsi que Monsieur F A occupe toujours des hangars.

Elle rappelle qu’elle exerce une activité de maçonnerie et en conclut que les pneus, hydrocarbures et résidus d’activité de mécanicien ne résultent pas de son activité.

Elle relève que le juge des référés a dû prescrire la fermeture des locaux par un portail. Elle déclare que la chaîne de celui-ci a souvent été sectionnée.

Elle ajoute qu’il n’est possible d’accéder à un élevage de chevaux et à une basse-cour qu’en traversant les lieux qui lui étaient loués.

Elle critique les six devis de remise en état, antérieurs à son départ, produits.

En ce qui concerne le devis de plomberie du 31 mars 2014 ayant pour objet la pose de trois pompes, elle conteste la présence de ces pompes, non mentionnées au contrat de bail du 24 octobre 1996 et à l’acte de cession du fonds de commerce et inutiles pour son activité.

En ce qui concerne le devis du paysagiste Tricheux du 26 février 2014 ayant pour objet la taille d’arbustes autour du bureau et de haies à l’arrière d’un bâtiment et le débroussaillage d’un talus, elle fait valoir que le bureau est dans la maison d’habitation et les arbustes dans le jardin d’agrément ce qui empêche de lui imposer cet entretien. Elle conteste être tenue d’entretenir la haie mitoyenne et la parcelle dont elle n’a jamais eu la jouissance, qui est deux fois plus vaste que le terrain loué et où sont implantés un élevage de chevaux et un poulailler. Elle ajoute que les travaux doivent être effectués au XXX alors que les lieux loués sont situés au XXX

En ce qui concerne le devis de l’entreprise d’électricité Quennec du 16 février 2014, elle relève qu’il prévoit la mise aux normes de l’installation, non mise à sa charge par le bail. Elle déclare que le prétendu arrachage de cette alimentation lors du démontage de la cabine de la centrale à béton ne justifie pas ce devis.

En ce qui concerne le devis Perineau du 25 février 2014 relatif à l’arrachage d’arbustes sur la centrale à béton, à des démolitions et à des enlèvements de gravats, elle affirme que les travaux ont été réalisés à l’exception de la construction d’un local technique qui ne lui incombe pas. Elle ajoute que Monsieur Y avait déclaré lors du premier constat d’huissier que l’ancien local technique devait être déposé ce qu’elle a fait.

En ce qui concerne le devis Service Maçonnerie du Centre, elle fait valoir qu’il a pour objet la réfection des papiers peints de trois bureaux et déclare que ces pièces font partie intégrante de l’habitation et n’ont jamais été utilisées par elle. Elle invoque leur vétusté, leur aménagement remontant au plus tard à 1996, et conteste les avoir dégradés. Elle ajoute qu’elle n’est pas tenue de remettre les locaux à neuf.

En ce qui concerne l’autre devis de cette société en date du 19 février 2014, elle indique qu’il a pour objet la remise en état des bureaux et du bloc sanitaire, côté bureaux. Elle affirme qu’il fait double emploi avec le devis précité- le nettoyage d’une moquette étant sans intérêt si elle doit être changée- et qu’il ne tient pas compte du nettoyage effectué par elle avant son départ.

Dans ses dernières écritures portant le numéro 2 en date du 20 novembre 2015, Monsieur Y conclut à la confirmation de l’ordonnance et demande le paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande, subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire afin de décrire les travaux de remise en état nécessaires et d’en chiffrer le coût.

Monsieur Y rappelle que l’acte de cession du fonds contient une clause prévoyant que le cessionnaire, « en fin de bail, fera son affaire personnelle de la remise des lieux au propriétaire dans l’état où celui-ci sera en droit de les exiger en vertu des clauses des baux commerciaux précités ».

Il déclare que les clefs ont été restituées, par l’intermédiaire des avocats, fin décembre 2013 et janvier 2014.

Il se prévaut d’un procès-verbal de reprise des lieux dressé le 6 janvier 2014. Il affirme que celui-ci établit que les lieux étaient, à cette date, vides de toute occupation et de meuble, sauf quelques fournitures abandonnées et sans utilité.

Il se prévaut également d’un état des lieux contradictoire dressé par Maître X, huissier de justice, le 13 janvier 2014. Il souligne qu’aux termes de celui-ci, Monsieur Z a promis que les travaux de nettoyage et de débarras des lieux seraient effectués pour le 31 janvier et que les clefs lui ont été remises à cette fin.

Il reproche à la société de n’avoir pas procédé aux travaux de nettoyage et de remise en état et d’avoir créé de nouveaux désordres.

Il se prévaut d’un second constat dressé le 3 février 2014 par Maître X.

Il affirme que la société n’a, ensuite, procédé qu’à deux interventions les 28 février et 1 er mars pour terminer la destruction de la centrale à béton. Il ajoute qu’elle a procédé à un dernier nettoyage les 26 et 28 avril avant de restituer les clefs le 30 avril.

Il conteste partager sa vie avec Madame A.

Il affirme que la société avait la clef des bureaux, restituée par elle, dont l’accès se fait par la cour intérieure et non par l’immeuble loué à Madame A 'qui a son entrée au numéro 39- et ajoute que la seule façon d’accéder aux locaux objet du bail est de passer sur le terrain de Monsieur A par le portail se trouvant au 41 bis.

Il fait valoir qu’aux termes du bail, le preneur « tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien » et « supportera en outre celles visées à l’article 605 du code civil, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du même code ». Il en conclut que toute dégradation survenue en cours de bail est de la responsabilité du locataire.

Il rappelle enfin qu’en l’absence de tout état des lieux d’entrée, ceux-ci sont réputé en bon état.

L’intimé soutient que la société Z Construction a manqué à son obligation d’entretien.

Il indique qu’il a fait établir six devis pour 53.803,35 euros mais qu’à la suite des dernières interventions de la société, il a réduit ses demandes à la somme de 44.873,05 euros au rend notamment du second devis de la société Perineau.

En ce qui concerne le devis de plomberie (4.344,40 euros), il déclare qu’il résulte des constats d’huissier que trois pompes de relevage servant à l’évacuation des eaux de pluie, faisant corps avec le réseau d’évacuation et étant donc partie intégrante de l’immeuble loué, ont disparu. Il affirme que la société ne peut prétendre ne pas les avoir vues, les lieux étant réputés en bon état et l’absence de ces pompes constituant une dégradation de ceux-ci.

En ce qui concerne le devis du paysagiste (5.220 euros), il soutient que les travaux concernent les biens immobiliers donnés en location. Il précise que l’adresse portée sur le devis est due au fait que celui-ci est passé par l’entrée située à ce numéro et non par l’immeuble loué à Madame A.

En ce qui concerne le devis de la société Quennec (6.729,52 euros), il souligne qu’il mentionne que le réaménagement du réseau fait suite à un sinistre et que l’huissier a fait état de l’arrachage de l’alimentation électrique.

En ce qui concerne le devis Perineau du 14 mai 2014 (11.364 euros) remplaçant celui du 25 février, il souligne que le débat porte essentiellement sur la reconstruction du local technique détruit par la société lors de son départ. Il indique que celle-ci a fendu les murs de ce local lorsqu’elle a démonté une partie de la centrale et en conclut qu’elle devait réparer les murs fissurés et non le raser. Il déclare ne pas être engagé par les seules affirmations de l’huissier estimant que le local devait être déposé.

En ce qui concerne le devis Services du Centre du 19 février 2014 (1.182, 30 euros), il fait valoir qu’il a pour seul objet le nettoyage des bureaux et du bloc sanitaire, hors réfection. Il affirme que la société ne prouve pas les avoir nettoyés et se prévaut d’une facture égale au devis.

Subsidiairement, il propose la nomination d’un expert mais souligne que cette mesure retardera les travaux et donc la date à laquelle il pourra relouer son bien ce qui augmentera son préjudice et, donc, son indemnisation par la société.

Il déclare ne pas avoir exposé les frais de remise en état nécessaires, ses moyens financiers limités ne lui permettant pas de rembourser les condamnations prononcées en cas d’infirmation de l’ordonnance.

********************************

Considérant qu’aux termes de l’acte du 29 janvier 2009, la société Z Construction a pris le fond vendu dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance et a fait son affaire personnelle de la remise des lieux au propriétaire dans l’état où celui-ci est en droit de l’exiger en vertu des clauses des deux baux commerciaux faisant partie du fonds dont celui faisant l’objet du présent litige;

Considérant que le bail stipule que le preneur tiendra les lieux loués de façon constante et en parfait état de réparations locatives et de menu entretien ainsi que celles visées à l’article 605 du code civil, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations de l’article 606 du code civil ;

Considérant qu’il énonce qu’à défaut d’état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu ceux-ci en parfait état ; qu’aucun état des lieux n’a été dressé ;

Considérant que la société Z Construction doit donc rendre les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien et doit supporter le coût des réparations prévues par l’article 605 du code civil ; qu’elle ne peut pas davantage opposer la prétendue absence d’éléments d’équipement lorsqu’elle a pris possession des locaux à la suite de l’acte du 29 janvier 2009 ;

Considérant que la société a quitté les lieux avant le 6 janvier 2014 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de reprise des lieux ; qu’elle a toutefois, après un constat contradictoire dressé le 13 janvier 2014, repris les clefs pour procéder, ainsi qu’elle l’avait déclaré à Maître X, au nettoyage des lieux pour le 31 janvier ; que Maître X a, toutefois, constaté le 3 février que la situation avait peu évolué, les lieux restant « sales », et que de nouvelles dégradations étaient apparues à l’occasion du démontage de la centrale à béton ;

Considérant que la société qui a conservé les clefs jusqu’au 30 avril 2014 a achevé la destruction de la centrale à béton et procédé à un dernier nettoyage les 26 et 28 avril ;

Considérant que doivent donc être prises en compte la situation constatée contradictoirement par Maître X et les prestations, non contestées, de la société Z Construction ; que Monsieur Y a fait établir un nouveau devis de nettoyage prenant en considération le nettoyage effectué les 26 et 28 avril ;

Considérant que la société Z Construction ne démontre pas que les lieux qui lui étaient loués étaient en réalité occupés par des tiers et que les dégradations sont imputables aux incursions de tiers dues aux manquements du bailleur ;

Considérant que les factures présentées sont suffisamment détaillées pour permettre à la cour d’apprécier, au vu des clauses du bail et des constats dressés, la charge des travaux imputables à la société Z Construction ;

Considérant, en ce qui concerne le devis de plomberie, que Maître X a, dans le procès-verbal contradictoire dressé le 13 janvier, « noté l’absence de deux pompes » et précisé que Monsieur Y ferait établir un devis ; que ces pompes font partie intégrante du réseau d’évacuation ; que, conformément aux clauses du bail, leur remplacement est à la charge du preneur ; que la réclamation est donc fondée en son principe ; que, toutefois, seule l’absence de deux pompes a été constatée contradictoirement ; qu’une somme de 2.896 euros sera donc prise en compte de ce chef ;

Considérant, en ce qui concerne le devis du paysagiste, que la description des travaux et les clichés photographiques pris par l’huissier démontrent que ceux-ci sont afférents aux lieux loués, l’adresse du bailleur indiquée ne remettant pas en cause ce constat; que la demande est donc fondée ;

Considérant, en ce qui concerne le devis d’électricité, que le devis n’a pas pour objet de remettre aux normes l’installation électrique mais de réaménager le réseau à la suite d’un sinistre ; que Maître X a relevé, le 3 février, qu’en détruisant la cabine de la centrale à béton, la société a « arraché l’alimentation électrique, supprimant ainsi l’eau et l’électricité dans tous les bâtiments » ; que l’appelante ne verse aux débats aucune pièce de nature à contredire ce constat ; que Monsieur Y justifie donc que les travaux sont dus au comportement du locataire ; que la demande est fondée ;

Considérant, en ce qui concerne le devis Perineau du 14 mai 2014, qu’il a pris en compte les travaux réalisés par la société ; qu’il est justifié par l’état des lieux et les obligations à la charge du preneur ;

Considérant, en ce qui concerne le devis de maçonnerie des Services du Centre, qu’il porte sur la réfection des bureaux ; que ces bureaux ont été, aux termes du bail, loués à la société ; que celle-ci en avait la clef; que les travaux sont donc à sa charge ;

Considérant, en ce qui concerne le devis de nettoyage de la société Services du Centre, que celui-ci concerne le seul nettoyage des bureaux et des blocs sanitaires ; que ce nettoyage n’est pas inutile, la réfection des bureaux n’ayant pas eu lieu ; que Monsieur Y justifie qu’il a dû procéder à ce nettoyage ;

Considérant que les demandes de Monsieur Y sont donc justifiées à hauteur de 42.552 euros ; que l’ordonnance sera confirmée dans cette limite ;

Sur les autres demandes

Considérant que la société Z Construction devra payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que, compte tenu du sens du présent arrêt, sa demande aux mêmes fins sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS

Contradictoirement,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la société Z Construction à payer la somme de 44.000 euros

Statuant de nouveau de ce chef :

Condamne la SARL Z Construction à payer à Monsieur Y la somme provisionnelle de 42.552 euros

Y ajoutant

Condamne la SARL Z Construction à payer à Monsieur Y la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Z Construction aux dépens,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier f.f., Le président,