Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 29 MARS 2016

(n° 206 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/12113 et 15/16658 joints avec le 15/05607 seul numéro restant

Décisions déférées à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2015 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2015007978 du 3 juin 2015 Tribunal de Commerce de PARIS – RG n°2015012682 Et du 15 juillet 2015 – tribunal d’instance de Paris 15 RG n° 12-15 125

APPELANTE

SARL HOLDING SAVANA RCS XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Louis GABIZON, de l’AARPI LG-JF GABIZON FOIRIEN avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE

XXX

ayant son siège social

XXX

XXX

N° SIRET : B 5 24 201 985

élisant domicile en ses bureaux administratifs

12 Place des Etats-Unis

XXX

Représentée par M^e Sylviane VAIANI de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

assistée de M^e Alexia LAURENT plaidant pour M^e Sylviane VAIANI de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me X Y Z, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me X Y Z, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 1997 la société Ixellor SA -aux droits de laquelle vient la SAS 81-XXX- a donné à bail à la SARL Savana Hotels -aux droits de laquelle vient la SARL Holding Savana- des locaux comprenant une villa et un emplacement de parking sis XXX, à usage d’habitation à l’exclusion de toute activité professionnelle ou commerciale.

Le XXX la SAS 81-XXX a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à payer la somme principale de 10 007,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 1^er décembre 2014, mois de décembre inclus.

La SARL Holding Savana, aux termes d’une ordonnance rendue le 10 février 2015 par le président du tribunal de commerce de Paris l’autorisant en application des dispositions de l’article 485 du code de procédure civile à assigner en référé à heure indiquée pour l’audience du 13 février 2015, a fait assigner la SAS 81-XXX devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris par acte du 11 février 2015 aux fins principalement de se voir accorder des délais de paiement jusqu’au 30 juin 2015, l’existence d’un cas de force majeure étant préalablement constatée.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 février 2015 ce juge des référés constatant l’absence de force majeure a rejeté la demande de délai de paiement présentée par la SARL Holding Savana et l’a condamnée aux dépens.

La SARL Holding Savana a interjeté appel de cette décision le 13 mars 2015 (procédure n° RG 15/05607).

Parallèlement la SARL Holding Savana, aux termes d’une autre ordonnance rendue le 3 mars 2015 par le président du tribunal de commerce de Paris l’autorisant en application des dispositions de l’article 485 du code de procédure civile à assigner en référé à heure indiquée pour l’audience du 10 mars 2015, a fait assigner la SAS 81-XXX devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris par acte du 5 mars 2015 aux fins principalement de se voir accorder des délais de paiement jusqu’au 31 juillet 2015, l’existence d’un cas de force majeure étant préalablement constatée.

Par ordonnance contradictoire du 3 juin 2015 ce juge des référés :

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris,

— a condamné la SARL Holding Savana aux dépens et à verser à la SAS 81-XXX une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Holding Savana a interjeté appel de cette décision le 9 juin 2015 (procédure n° RG 15/12113).

Enfin, soutenant que sa créance n’avait pas été réglée dans son intégralité dans le délai de deux mois du commandement délivré le XXX, la SAS 81-XXX a, par acte du 27 avril 2015, fait assigner la SARL Holding Savana devant le juge des référés du tribunal d’instance de Paris (15^e) aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 15 juillet 2015 ce juge des référés a, sur le fondement des articles 848 et 849 du code de procédure civile :

— rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal de commerce soulevée par la SARL Holding Savana,

— rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL Holding Savana,

— écarté des débats les pièces et arguments développés dans la note en délibéré adressée par la SARL Holding Savana par courrier déposé le 8 juillet 2015,

— constaté que la clause résolutoire insérée au contrat de bail n’est pas acquise par le bailleur, et ce au motif que ce dernier ne peut se prévaloir de cette clause dès lors que le commandement de payer du XXX ne mentionne pas les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement,

— constaté que la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties excède les compétences du juge des référés,

— rejeté la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes accessoires (expulsion, séquestration des meubles, indemnité d’occupation),

— condamné la SARL Holding Savana à payer à titre provisionnel la somme de 33 738,85 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du XXX sur la somme de 10 007,52 euros et de la présente décision pour le surplus,

— rejeté les autres demandes des parties dont les celles de suspension du paiement des loyers, de délais de paiement et de dommages-intérêts pour malice et mauvaise foi présentées par le preneur,

— condamné la SARL Holding Savana aux dépens et à payer à la SAS 81-XXX une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Holding Savana a interjeté appel de cette décision le 30 juillet 2015 (procédure n° RG 15/16658).

Dans la procédure enregistrée sous le n° RG 15/05607 la SARL Holding Savana par conclusions régulièrement transmises le 9 février 2016 auxquelles il convient de se reporter demande à la cour, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile et 1148, 1244-1 et 1244-2 du code civil, de :

— déclarer irrecevables l’appel incident de la SAS 81-XXX,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— à titre principal, constater le cas de force majeure, suspendre les obligations de la SARL Holding Savana envers la SAS 81-XXX et l’exonérer des intérêts de retards ou autres dommages-intérêts,

— à titre subsidiaire, accorder à la SARL Holding Savana un échéancier pour le paiement de sa dette, soit six mensualités de 500 euros, puis six mensualités de 1 000 euros, puis 12 mensualités égales pour le solde, et ce un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que l’octroi de ce délai emporte la suspension de la clause résolutoire du bail,

— en toute hypothèse, déclarer nul le commandement de payer délivré le XXX,

— débouter la SAS 81-XXX de ses demandes,

— condamner la SAS 81-XXX aux dépens.

En réponse, par conclusions régulièrement transmises le 1^er février 2016, auxquelles il convient de se reporter, la SAS 81-XXX demande à la cour, sur le fondement des articles R 221-38 du code de l’organisation judiciaire et 771 du code de procédure civile, de :

— déclarer le tribunal de commerce incompétent au profit du tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris,

— rejeter l’ensemble des demandes adverses,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SARL Holding Savana de ses demandes,

— en tout état de cause, condamner la SARL Holding Savana aux dépens et à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la procédure enregistrée sous le n° RG 15/12113, la SARL Holding Savana dans ses conclusions régulièrement transmises le 9 février 2016, auxquelles il convient de se reporter, demande à la cour, sur le fondement des articles 564, 488 et 463 du code de procédure civile et 1148, 1244-1 et 1244-2 du code civil, de :

— joindre l’instance avec celle pendante devant la cour relative à l’appel de l’ordonnance de référé du 25 février 2015,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— à titre principal, constater le cas de force majeure, suspendre les obligations de la SARL Holding Savana envers la SAS 81-XXX et l’exonérer des intérêts de retards ou autres dommages-intérêts,

— à titre subsidiaire, accorder à la SARL Holding Savana un échéancier pour le paiement de sa dette, soit six mensualités de 500 euros, puis six mensualités de 1 000 euros, puis 12 mensualités égales pour le solde, et ce un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que l’octroi de ce délai emporte la suspension de la clause résolutoire du bail,

— en toute hypothèse, constater la nullité du commandement de payer délivré le XXX,

— débouter la SAS 81-XXX de ses demandes,

— condamner la SAS 81-XXX aux dépens.

En réponse, dans ses conclusions régulièrement transmises le 27 octobre 2015, auxquelles il convient de se reporter, la SAS 81-XXX demande à la cour, sur le fondement des articles R 221-38 du code de l’organisation judiciaire, 559 du code de procédure civile et 1382 du code civil, de :

— déclarer le tribunal de commerce incompétent au profit du tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— condamner la SARL Holding Savana au paiement d’une amende civile de 2 000 euros et d’une somme de 3 000 euros au profit de la SAS 81-XXX à titre de dommages intérêts pour abus de droit,

— condamner la SARL Holding Savana aux dépens et au paiement au profit de la SAS 81-XXX d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, dans la procédure enregistrée sous le n° RG 16658 dans ses conclusions récapitulatives n° 2 régulièrement transmises le 9 février 2016, auxquelles il convient de se reporter, la SARL Holding Savana demande à la cour, sur le fondement des articles 564, 567 du code de procédure civile et 1148, 1244-1 et 1244-2 du code civil, de :

— déclarer l’appel recevable,

— joindre la présente instance aux deux autres instances d’appel,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté le cas de force majeure, la suspension du loyer et les demandes subsidiaires de délais de paiement et prononcé des condamnations à régler diverses sommes,

— statuant à nouveau,

— à titre principal, constater le cas de force majeure, suspendre les obligations de la SARL Holding Savana envers la SAS 81-XXX et l’exonérer des intérêts de retards ou autres dommages-intérêts,

— à titre subsidiaire, accorder à la SARL Holding Savana un échéancier pour le paiement de sa dette, soit six mensualités de 500 euros, puis six mensualités de 1 000 euros, puis 12 mensualités égales pour le solde, et ce un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que l’octroi de ce délai emporte la suspension de la clause résolutoire du bail,

— par ailleurs,

— condamner la SAS 81-XXX pour manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle à payer à la SARL Holding Savana la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— allouer à la SARL Holding Savana une réparation de 41 000 euros pour les nuisances sonores depuis le 7 mars 2011 et pour les défaillances de l’installation électriques et du chauffage depuis le 13 janvier 2014,

— constater la nullité du commandement de payer délivré par la SAS 81-XXX le XXX,

— constater que la clause résolutoire n’est pas acquise en raison de la nullité de ce commandement de payer, sinon en raison du défaut de mention des dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, sinon en raison des compensations opposables au propriétaire, sinon en raison de l’exception d’inexécution,

— débouter la SAS 81-XXX de ses demandes,

— subsidiairement, constater que la demande de 'prononcé’ de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 novembre 1997 entre les parties excède les compétences du juge des référés, renvoyer les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, et confirmer l’ordonnance entreprise sur ces points,

— condamner la SAS 81-XXX aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives n° 2 en réponse régulièrement transmises le 5 février 2016, auxquelles il convient de se reporter, la SAS 81-XXX demande à la cour sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil de :

— sur l’appel principal :

— déclarer la SARL Holding Savana mal fondée en son appel, l’en débouter,

— confirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a rejeté les demandes de la SARL Holding Savana,

— sur l’appel incident :

— déclarer la SAS 81-XXX recevable en son appel incident et bien fondée,

— infirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— statuant à nouveau, constater la résiliation du bail à la date du 22 février 2015,

— ordonner l’expulsion de la SARL Holding Savana et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner la SARL Holding Savana à payer à la SAS 81-XXX la somme provisionnelle de 16 787,90 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 22 février 2015 (terme de février inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du XXX sur la somme de 10 195,71 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus,

— condamner la SARL Holding Savana à payer à la SAS 81-XXX une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, plus charges, et ce à compter du 1^er mars 2015 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 15 novembre 1997, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

— à titre subsidiaire si la cour ne faisait pas droit à l’appel incident, condamner la SARL Holding Savana à payer à la SAS 81-XXX la somme de 57 508,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés à février 2016, terme de février inclus,

— en tout état de cause, prononcer l’irrecevabilité de la demande nouvelle au titre d’un trouble de jouissance présentée par la SARL Holding Savana,

— condamner la SARL Holding Savana aux dépens et à payer à la SAS 81-XXX une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

1 – sur la jonction

Considérant qu’en application de l’article 367 du code de procédure civile 'le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble (…) ;

Que l’article 368 du code de procédure civile dispose que 'les décisions de jonction ou disjonction d’instance sont des mesures d’administration judiciaire’ ;

Considérant que la SARL Holding Savana sollicite la jonction des trois instances pendantes devant la cour ;

Considérant qu’il y a lieu de faire droit à cette demande de jonction dès lors qu’il existe un litige unique opposant bailleur et preneur relatif aux effets de la clause résolutoire insérée au bail suite à la délivrance du commandement de payer du XXX ;

2 – sur la compétence

Considérant qu’en application de l’article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire 'sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l’article R. 231-4, le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion (…)' ;

Considérant que la SARL Holding Savana soutient que les deux parties à l’instance étant des sociétés commerciales elle a saisi le tribunal de commerce lequel est compétent ;

Que la SAS 81-XXX réplique qu’en application de l’article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire le tribunal d’instance est exclusivement compétent pour connaître du présent litige dès lors que le bail conclu le 18 novembre 1997 entre les parties est un contrat de location à usage d’habitation ;

Considérant qu’en l’espèce le 'contrat de location à usage d’habitation’ à effet du 15 novembre 1997 signé à l’époque entre la SA Ixellor et la SARL Savana Hotels porte sur des locaux d’habitation à l’exclusion de toute activité professionnelle ou commerciale ; que la SARL Holding Savana ne le conteste pas ;

Que dès lors le tribunal d’instance ayant une compétence exclusive en matière de baux à usage d’habitation, le tribunal de commerce est matériellement incompétent au profit du tribunal d’instance ;

Considérant cependant que la présente juridiction est juridiction d’appel tant du tribunal de commerce que du tribunal d’instance et que de part l’effet dévolutif de l’appel l’entier litige lui est dévolu ; que l’exception d’incompétence soulevée par la SARL Holding Savana est dès lors sans objet ;

3 – sur le principal

Considérant qu’en application de l’article 848 du code de procédure civile 'dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend’ ;

Que par ailleurs en application de l’article 849 du code de procédure civile 'le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’ ;

Considérant qu’aux termes de l’article 1315 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

a) sur la clause résolutoire

* sur le commandement de payer

Considérant que suivant contrat de location à usage d’habitation à effet à compter du 15 novembre 1997 la société Ixellor SA -aux droits de laquelle vient la SAS 81-XXX- a donné à bail à la SARL Savana Hotels -aux droits de laquelle vient la SARL Holding Savana- des locaux comprenant une villa et un emplacement de parking sis XXX à usage d’habitation à l’exclusion de toute activité professionnelle ou commerciale, et ce pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 14 758 francs payable d’avance le premier de chaque terme ;

Que ce contrat précise qu’il est soumis aux dispositions du code civil ;

Considérant que le XXX la SAS 81-XXX a fait délivrer à la SARL Holding Savana un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de payer la somme principale de 10 007,52 euros arrêtée au 1^er décembre 2014, mois de décembre inclus ;

Considérant que la SAS 81-XXX, intimée et appelante incident, fait grief à la décision querellée de l’avoir déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire alors que la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales, à défaut d’accord exprès des parties, et que dès lors le commandement de payer n’avait pas à mentionner les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que la SARL Holding Savana réplique que le commandement de payer du XXX est nul en ce qu’il ne porte pas mention des dispositions prescrites par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ni les dispositions des alinéas 1 à 3 de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ;

Considérant qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer doit préciser le manquement reproché au preneur et la sanction encourue, et doit reproduire les dispositions de l’article 24 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ;

Considérant cependant que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissant pas les locations consenties à des personnes morales, il appartient à la SARL Holding Savana de démontrer l’existence d’un accord exprès des parties pour soumettre leur bail à ces dispositions ;

Qu’en l’espèce le contrat de bail n’a pas prévu un tel accord mais précise au contraire qu’il est soumis aux dispositions du code civil ;

Qu’il s’ensuit que le grief allégué par la SARL Holding Savana de nullité du commandement de payer du XXX en ce qu’il ne reproduirait pas les dispositions de l’article 24 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est donc inopérant et doit être rejeté ; que l’ordonnance querellée du tribunal d’instance du 15 juillet 2015 doit être infirmée sur ce point ;

* sur la force majeure

Considérant que l’article 1148 du code civil dispose que 'il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou à fait ce qui lui était interdit’ ;

Considérant que la SARL Holding Savana, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers, soutient avoir été confrontée à un cas de force majeur -de nature à suspendre ses obligations de preneur- constitué par la propagation du virus Ebola en Afrique de l’Ouest depuis 2014 et par la montée du djihadisme qui ont provoqué une crise du secteur hôtelier au Sénégal d’où proviennent ses ressources, la contraignant à suspendre le paiement de ses loyers à partir d’octobre 2014 ;

Que la SAS XXX que les éléments constitutifs de la force majeure ne sont pas réunis en l’espèce ;

Considérant que les obligations de la SARL Holding Savana, dont celle principale est le paiement des loyers, ont pour objet un bail à usage d’habitation et pour lieu d’exécution les lieux loués situés XXX ; que dès lors la propagation du virus Ebola en Afrique de l’Ouest et la présence du djihadisme au Sénégal ne rendent pas l’exécution des obligations du preneur impossible ; que ce moyen doit, partant, être rejeté ;

Que l’ordonnance entreprise du tribunal de commerce de Paris du 25 février 2015 doit être confirmée en ce qu’elle a écarté la force majeure ;

* sur l’acquisition de la clause résolutoire

Considérant que faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti prévu au contrat du bail le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire ;

Qu’en l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer en date du XXX n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai de deux mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles ;

Considérant que la SARL Holding Savana soutient que la clause résolutoire ne serait pas acquise en raison des compensations opposables au propriétaire et de l’exception d’inexécution ;

Qu’elle réclame une somme provisionnelle de 41 000 euros pour le préjudice de jouissance qu’elle soutient avoir subi du fait des défaillances de l’installation électrique et du chauffage et en raison des nuisances sonores causées par les préposés à l’entretien des aménagements extérieurs et par le gardien ; qu’elle sollicite par ailleurs une somme provisionnelle de 100 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice que lui aurait causé la SAS 81-XXX par son 'manque de bonne foi contractuelle’ ;

Que la SAS 81-XXX réplique que la demande au titre du préjudice de jouissance allégué est irrecevable car nouvelle en cause d’appel et conteste avoir manqué à son obligation contractuelle de bonne foi ;

Considérant que la demande au titre du préjudice de jouissance est recevable en appel car ayant pour objet d’obtenir une compensation avec le montant de la condamnation au paiement des loyers ; que le moyen soulevé par la SAS 81-XXX doit, partant, être rejeté ;

Considérant que la réalité des allégations de la SARL Holding Savana sur l’existence de défaillances de l’installation électrique et du chauffage, de nuisances sonores causées par les préposés à l’entretien des aménagements extérieurs et par le gardien, ne résulte pas avec l’évidence requise devant le juge des référés des pièces communiquées ;

Que de même la SARL Holding Savana est défaillante a établir devant le juge des référés, juge de l’évidence, le 'manque de bonne foi contractuelle’ du bailleur ;

Que dès lors l’exception de compensation opposée par le preneur n’est pas de nature à rendre sérieusement contestable la créance locative du bailleur ;

Qu’il s’ensuit que la SAS 81-XXX est fondée à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du bail à la date du 23 février 2015 ;

Qu’il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance entreprise du tribunal d’instance de Paris (15^e) du 15 juillet 2015 en ce qu’elle a constaté que la clause résolutoire insérée au contrat de bail n’est pas acquise par le bailleur et, statuant à nouveau, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du bail à la date du 23 février 2015, ordonner l’expulsion de la SARL Holding Savana, occupante sans droit ni titre, et de la condamner à payer à la SAS 81-XXX une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 1^er mars 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Qu’il s’ensuit par ailleurs qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes en paiement présentées par la SARL Holding Savana ;

b) sur la provision demandée au titre de la dette locative

Considérant au vu du décompte dressé par la SAS 81-XXX (pièce 6 ) qu’elle justifie de sa créance locative, avec l’évidence requise en référé, pour un montant de 16 787,90 euros correspondant aux sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 22 février 2015 (terme de février inclus) ;

Qu’il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise du tribunal d’instance de Paris (15^e) du 15 juillet 2015 en ce qu’elle a condamné la SARL Holding Savana au paiement d’une provision au titre des loyers échus impayés, sauf à l’actualiser à la somme de 16 787,90 euros correspondant aux sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 1^er février 2015 (terme de février inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du XXX sur la somme de 10 195,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

c) sur les demandes de délais de paiement de l’arriéré locatif et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Considérant que la SARL Holding Savana sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Que cependant les pièces produites à l’appui de sa demande ne démontrant pas sa capacité financière de pouvoir respecter un échéancier pour apurer sa dette locative, cette demande ne peut être accueillie ;

Que les ordonnances querellées du juge des référés du tribunal de commerce de Paris du 25 février 2015 et du tribunal d’instance de Paris (15^e) du 15 juillet 2015 doivent être confirmées en ce qu’elles ont rejeté cette demande ;

Que la demande subséquente de la SARL Holding Savana de suspension des effets de la clause résolutoire doit être rejetée ;

4 – sur les autres demandes

Considérant que la SAS 81-XXX ne caractérisant pas une faute de la SARL Holding Savana faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice, ses demandes de dommages-intérêts et d’amende civile pour procédure abusive sont rejetées ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à la SAS 81-XXX, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que, partie perdante, la SARL Holding Savana ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens de l’instance d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous le n° RG 15/05607, RG 15/12113 et RG 15/16658 et dit que le n° RG subsistant est le n° RG 15/05607,

Confirme l’ordonnance rendue le 3 juin 2015 par le juge des référés du tribunal de commerce de Paris en ce qu’il s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris ,

Déclare sans objet l’exception d’incompétence soulevée par la SARL Holding Savana devant la cour d’appel,

Confirme l’ordonnance rendue le juge des référés du tribunal de commerce de Paris le 25 février 2015 en ce qu’il a rejeté la demande de délai de paiement présentée par la SARL Holding Savana,

Confirme l’ordonnance entreprise du tribunal d’instance de Paris (15^e) du 15 juillet 2015 sauf en ce qu’elle a constaté que la clause résolutoire insérée au contrat de bail n’est pas acquise par le bailleur et sauf à actualiser le montant de la provision à laquelle la SARL Holding Savana a été condamnée au profit de la SAS 81-XXX,

Statuant à nouveau sur ces chefs,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du bail à la date du 23 février 2015,

Ordonne l’expulsion de la SARL Holding Savana et de tous occupants de son chef des lieux loués avec au besoin le concours de la force publique,

Condamne la SARL Holding Savana à payer à la SAS 81-XXX une somme de 16 787,90 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 février 2015 -terme de février 2015 inclus- avec intérêts au taux légal à compter du XXX sur la somme de 10 195,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne la SARL Holding Savana à payer à la SAS 81-XXX une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 1^er mars 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Y ajoutant,

Rejette la demande présentée par la SARL Holding Savana de suspension des effets de la clause résolutoire,

Déclare recevable la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance formulée en cause d’appel par la SARL Holding Savana,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement présentées par la SARL Holding Savana,

Condamne la SARL Holding Savana à payer à la SAS 81-XXX la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes formulées par la SAS 81-XXX au titre d’un appel abusif,

Rejette la demande présentée par la SARL Holding Savana sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Holding Savana aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT