COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30F

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 JUIN 2018

N° RG 17/01261

AFFAIRE :

SARL M-C

C/

B X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 01 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : 14/02347

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Corinne ROUX

M^e Floriane SEMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL M-C

N° SIRET : 504 556 275

[…]

[…]

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 419 – Représentant : M^e Didier BERHAULT de la SELEURL DIDIER BERHAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0119

APPELANTE

****************

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Marocaine

[…]

[…]

Représentant : M^e Floriane SEMO de la SELARL AVOXI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 531 – N° du dossier 1704470 – Représentant : M^e Adel FARES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1015

Madame D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Floriane SEMO de la SELARL AVOXI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 531 – N° du dossier 1704470 – Représentant : M^e Adel FARES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1015

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Avril 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 mai 2005, les consorts Y – aux droits desquels se trouvent

aujourd’hui M. et M^me X – ont donné à bail commercial à M. A et M^me F G – aux droits

desquels se trouve la société M-C – en renouvellement d’un précédent bail consenti le 23 avril 1997, un

local commercial situé aux […],

pour une durée de 9 années ayant commencé à courir à compter du 1° janvier 2005 pour se terminer le 31

décembre 2013.

Les lieux loués sont affectés à l’exploitation de l’activité de "marchands de vins, liqueurs, débit de tabac et

accessoires, avec faculté d’y adjoindre la branche commerciale de Brasserie".

Le 15 mai 2013, M. et M^me X ont fait délivrer à la société M-C un congé sans offre de

renouvellement pour le 31 décembre 2013, sans offre de payer une indemnité d’éviction au motif de : 'exercice

dans les locaux d’activités supplémentaires à celles contractuellement prévues, notamment celle de chicha

club, transfert d’argent vers l’étranger, dépôt de bagages, et paiements irréguliers et tardifs du loyer".

Puis, suivant acte du 22 janvier 2014, M. et M^me X ont fait délivrer à la société M-C un

commandement 'd’avoir à respecter les clauses et conditions du bail et notamment la clause destination et

assurances', visant la clause résolutoire du bail.

Par assignation du 19 février 2014, la société M-C a formé opposition à ce commandement.

Par acte d’huissier du 7 août 2015, la société M-C a assigné M. et M^me X aux fins notamment

d’annulation du commandement du 22 janvier 2014, de rejet du refus de renouvellement et de fixation de

l’indemnité d’éviction.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 1° février 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 22 février 2014,

— ordonné l’expulsion de la société M-C et de tous occupants de son chef,

— condamné la société M-C au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les

charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société M-C au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi

qu’aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 14 février 2017 par la société M-C.

Vu le procès-verbal d’expulsion en date du 6 mars 2018.

Vu les dernières écritures signifiées le 7 mars 2018 par lesquelles la société M-C demande à la cour de :

— Infirmer purement et simplement la décision entreprise.

— Annuler le commandement et en tout état de cause le déclarer mal fondé et inopérant et en conséquence en

lever tous les effets.

— Dire que la clause résolutoire n’a pu jouer.

— Rejeter toute demande, fin ou conclusions de Monsieur et Madame X.

— dire que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est mal fondé et dire que les époux X

doivent réparer le préjudice qu’ils causent à la société M-C du fait de l’éviction.

— Voir fixer l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la société M-C à la somme de 243.810 euros, les

indemnités devant être versées sur justificatifs étant payables en sus et condamner les époux X en

qualité de bailleur à payer la dite somme de 243.810 euros à la société M-C en qualité de locataire.

— Dire que les indemnités devant être versées sur justificatifs seront payées par les époux X sous 48

heures de leur présentation.

— Subsidiairement, au cas où la Cour s’estimerait insuffisamment informée, voir désigner tel expert qu’il lui

plaira avec la mission suivante dans les termes des articles 263 et suivants du code de procédure civile :

— d’évaluer l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre le locataire en application de l’article L.145-14 du

code de commerce, en se rendant sur les lieux et en se faisant communiquer tous documents de nature à

déterminer la valeur du fonds de commerce ou du droit de bail et le préjudice subi par le locataire.

— en dresser un rapport qu’il devra remettre au secrétariat-greffe de la Cour dans un délai de 6 mois de la

consignation.

— Condamner Monsieur et Madame X à remettre à la société M-C des reçus des sommes payées au

titre des loyers ou indemnités d’occupation sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

— condamner les époux X à payer à la société M-C la somme de 5.000 euros, en application de

l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les époux X en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise, de première instance et

d’appel dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’incident formé par les époux X aux fins de radiation de l’instance du fait de l’absence d’exécution

du jugement de première instance, et le retrait de cet incident.

Les époux X, bien que régulièrement représentés n’ont pas conclu au fond.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du

code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement du 22 janvier 2014

Le premier juge a estimé qu’il n’y avait pas lieu à nullité du commandement délivré le 22 janvier 2014,

estimant que le manquement reproché au locataire était suffisamment précis.

La société M-C reprend en cause d’appel les critiques formulées à l’encontre du commandement, et soutient

que ce dernier serait imprécis et incompréhensible, ajoutant qu’il aurait été délivré de mauvaise foi par le

bailleur dès lors que le défaut d’assurance allégué n’est pas établi.

Le commandement rappelle l’article « conditions particulières » du bail concernant les activités autorisées, à

savoir celles de "marchand de vins, débit de tabac et accessoires avec faculté d’y adjoindre la branche

commerciale ou complémentaire de brasserie à titre principal. L’adjonction d’activité connexe ou

complémentaire ne pourra être admise que dans le cadre strictement délimité par les dispositions

réglementaires en vigueur, à peine de résiliation de bail". Le commandement indiquait en outre que le bailleur

avait eu connaissance du "défaut de conformité de l’exploitation du fonds de commerce ainsi qu’il a été

constaté par Maître Mercadal, huissier de justice, les 12 mars et 11 avril 2013, dont les copies des

procès-verbaux sont annexées au présent acte".

Il était ainsi fait : "commandement à la société M-C, dans le délai d’un mois à compter des présentes, de

respecter les clauses et conditions du bail et notamment les articles « conditions particulières » et « assurances ».

Contrairement à ce que soutient la société M-C, le commandement est tout à fait précis et compréhensible,

dès lors que sont annexées les deux constats d’huissier qui mentionnent que le locataire exerce dans les lieux

les activités de « chicha », transfert de fonds vers l’étranger, et voyages, "ce qui ne correspond pas à la

destination contractuelle".

Les infractions reprochées au locataire sont donc précises et compréhensibles, de sorte que la validité du

commandement ne peut être mise en cause.

Il n’est en outre pas démontré que le bailleur ait agi avec mauvaise foi en signifiant un commandement pour

défaut d’assurance, étant observé qu’un contrat d’assurance a été conclu le 5 février 2014, soit 13 jours après le

commandement, et qu’il n’est justifié d’aucune assurance pour la période antérieure.

C’est ainsi à bon droit que le premier juge a rejeté la demande tendant au prononcé de la nullité du

commandement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a estimé que la preuve de l’exercice d’une activité de « bar à chicha » était suffisamment

rapportée par le constat d’huissier relevant la mention de cette activité sur l’enseigne, estimant que le locataire

ne rapportait pas la preuve contraire et notamment le fait que cette activité n’aurait pas été réellement exercée.

Le juge a ainsi retenu que cette activité avait perduré au delà du délai d’un mois accordé par le

commandement, de sorte qu’il était resté infructueux, que la clause résolutoire était acquise et qu’il convenait

de constater la résiliation du bail de plein droit.

La société M-C fait valoir qu’elle n’a exercé dans les lieux que l’activité de dépôt de bagages, et ce durant

une courte période. Elle soutient n’avoir jamais exercé l’activité de bar à chicha, ajoutant qu’il s’agit en tout

état de cause d’une activité accessoire à l’activité de bar. Elle fait enfin valoir qu’il résulte d’un constat

d’huissier établi le 20 février 2014, soit 2 jours avant l’expiration du délai d’un mois visé au commandement,

qu’elle n’exerçait plus les activités de dépôt de bagages et de transfert de fonds.

Pour établir l’existence d’activités de transfert de fonds et de dépôt de bagages, le bailleur a uniquement

produit des constats (12 mars et 11 avril 2013), l’huissier se limitant à décrire l’enseigne extérieure du

café-bar, sur laquelle il déclare lire " Café Bar le […]

Marrakech services dépôt de bagages".

Il résulte du constat d’huissier du 20 février 2014 que l’enseigne du café « le Pub West » ne mentionne plus les

activités de transfert de fonds et dépôt de bagages, ce qui tend à démontrer que la société M- C a satisfait,

sur ces points, au commandement qui lui a été délivré. En tout état de cause, le bailleur ne produit aucun

élément permettant de démontrer que la locataire aurait persisté dans l’exercice de ces activités

postérieurement au délai d’un mois expirant le 22 février 2014.

L’enseigne de café/bar mentionnée dans ce constat démontre qu’il s’agissait là d’une activité connue et admise

par le bailleur, qui ne la critique d’ailleurs pas dans le commandement.

S’agissant de l’activité de chicha, il s’agit d’une activité habituellement dénommée « bar à chicha », consistant

dans le fait de fumer du narguilé dans un bar.

Dès lors que le bail autorise l’exercice des commerces de "marchands de vins, liqueurs, débit de tabacs et

accessoires« , cela inclut toutes les activités habituelles de bar, parmi lesquelles celle de »bar à vins", ou encore

celle de « bar à chicha », qui n’est en tout état de cause qu’un accessoire de l’activité de bar. Il s’agit donc d’une

activité autorisée, contrairement à ce qu’a pu estimer le premier juge.

La société M-C justifie en outre, par la production de plusieurs attestations de consommateurs habituels,

qu’elle n’a finalement jamais installé de chichas dans son bar, ce qui n’est pas contredit par le bailleur qui n’a

effectué aucune constatation à l’intérieur du bar, ses constatations se limitant aux mentions figurant sur

l’enseigne du commerce.

Il n’est donc pas justifié que la société M-C ait eu, à un moment quelconque, une activité de bar à chichas,

dont il convient en tout état de cause de considérer qu’elle constituait un accessoire de l’activité de bar.

Il convient enfin de rappeler que le locataire a justifié, 13 jours après le commandement, de la signature d’un

contrat d’assurance.

Faute pour le bailleur de démontrer l’existence d’un manquement du locataire à ses obligations, les conditions

d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce

qu’il a constaté cette acquisition, outre la résiliation du bail, les demandes à ce titre étant rejetées.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L.145-14 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une

indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Il résulte de l’article L.145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans

être tenu d’aucune indemnité s’il justifie notamment d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire

sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être

invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à

la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le

motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il résulte enfin de l’article L.145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du présent

chapitre se prescrivent par deux ans.

La société M-C soutient qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction dès lors qu’il n’existe aucun

motif grave et légitime à son encontre et qu’aucune mise en demeure visant l’article L.145-17 ne lui a été

délivrée. Elle soutient en outre que contrairement à ce que soutenait le bailleur en première instance, elle n’est

pas prescrite dans son action en paiement de l’indemnité d’éviction, dès lors qu’elle a agi par acte du 7 août

2015, soit moins de deux ans après la date d’effet du congé au 31 décembre 2013.

En application des dispositions combinées des articles L.145-60 et L.145-9 du code de commerce, le point de

départ du délai de deux ans est la date pour laquelle le congé a été donné, en l’espèce, la date du 31 décembre

2013, de sorte que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction – exercée par acte du 7 août 2015 – n’est pas

prescrite.

Il convient de rappeler que le congé a été délivré le 15 mai 2013 sans offre de renouvellement, et avec refus de

paiement d’une indemnité d’éviction, au motif suivant : " exercice dans les locaux d’activités supplémentaires

à celles contractuellement prévues, notamment celle de « chicha club », transfert de fonds vers l’étranger, dépôt

de bagages et paiements irréguliers et tardifs du loyer".

Force est ici de constater qu’il n’est justifié – ni antérieurement au congé, ni dans le congé délivré le 15 mai

2013 – d’aucune mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L.145-17 précité.

En l’absence de toute mise en demeure, les motifs allégués par le bailleur sont inopérants. Le congé n’en est

pas moins valable, mais il ouvre le droit au paiement de l’indemnité d’éviction au profit du locataire évincé.

En application de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la

valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée

éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de

mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le

préjudice est moindre.

La société M- C soutient que la valeur du fonds de commerce doit être évaluée à la somme de 200.000

euros, correspondant à 850 fois la recette journalière fixée à 234,53 euros. Elle sollicite en outre paiement

d’une somme de 43.810 euros au titre des indemnités accessoires (frais de déménagement, frais de remploi,

frais administratifs et prise en charge du loyer mitoyen).

* sur la valeur marchande du fonds de commerce

La société M-C propose de fixer la valeur du fonds de commerce sur le chiffre d’affaires moyen, ce qui

n’est pas discuté et qui constitue une méthode habituelle d’évaluation du fonds.

Elle retient un chiffre d’affaires annuel moyen de 58.632 euros HT pour les trois derniers exercices, soit un

chiffre d’affaires TTC de 70.358 euros.

Conformément à la demande de la société M-C, il convient de retenir le chiffre d’affaires TTC et une

ouverture 300 jours par an, soit une recette journalière de : 70.358 euros/ 300 = 234,53 euros.

Le barème proposé par la société M-C retient, pour un commerce de bar à vins, un coefficient

multiplicateur de 100 à 300, et pour un commerce de café un coefficient de 300 à 1000. S’agissant d’un

commerce de café/ bar, et au regard de l’emplacement, il convient de retenir un coefficient de 500, de sorte

que l’indemnité doit être fixée à la somme de : 500 x 234,53 euros = 117.265 euros.

* sur les indemnités accessoires

L’évaluation des frais de déménagement à hauteur de 10.000 euros sera retenue.

S’agissant de l’indemnité de remploi destinée à compenser les droits de mutation dus pour acquérir un fonds de

commerce équivalent, elle peut être évaluée à 2% de la valeur du fonds, soit 2.345 euros, outre 6.000 euros au

titre des frais d’acte, et 8.000 euros au titre des frais d’agence, soit un total de 16.345 euros au titre de

l’indemnité de remploi.

L’évaluation du trouble commercial à hauteur de 5.000 euros sera retenue. Les frais administratifs seront

évalués à hauteur de 1.000 euros, et la prise en charge du loyer mitoyen à 1.500 euros.

Le total des indemnités accessoires s’élève ainsi à : 33.845 euros.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’éviction à la somme totale de 151.110 euros, et de dire que les

indemnités de licenciement seront en outre remboursées sur justificatifs, dans un délai d’un mois à compter de

leur présentation. Les époux X seront donc condamnés au paiement de ces sommes.

Sur la demande de remise de quittances sous astreinte

Le premier juge a débouté le locataire de sa demande de remise de quittance au motif qu’aucun élément n’était

produit au soutien de cette demande.

La société M-C reprend cette demande en appel, sans toutefois préciser quelles seraient les quittances non

délivrées, et sans produire aucune demande préalable adressée au bailleur, de sorte qu’il n’est pas possible de

faire droit à cette demande. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il l’a rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la société M-C au paiement de frais irrépétibles. Il

est équitable d’allouer à la société M- C une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de remise de quittances sous astreinte,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à acquisition de clause résolutoire, à résiliation du bail et à expulsion,

Fixe l’indemnité d’éviction à la somme de 151.110 euros, et dit que les indemnités de licenciement seront en

outre remboursées sur justificatifs, dans un délai d’un mois à compter de leur présentation,

Condamne en conséquence M. B et M^me D X à payer à la société M-C la somme de

151.110 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les indemnités de licenciement sur justificatifs,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M. B et M^me D X à payer à la société M-C la somme de 3.000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. B et M^me D X aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de

recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

signé par Monsieur François LEPLAT, Conseiller et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,