COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 MARS 2022

N° 2022/ 163

N° RG 19/06050

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEDPX

C Y

F Z H

C/

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e G GINEZ

M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 19 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/001335.

APPELANTS

Monsieur C Y

né le […] à DURHAM (Royaume-Uni), demeurant […]

Madame F Z H

née le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e G GINEZ de la SCP GINEZ-GALATA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

[…] venant aux droits de Madame D E veuve X dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant en exercice

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, et pour avocat plaidant M^e Bertrand NAUX de la SELARL BOUCHER – NAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu sous seing privé le 16 juillet 2008, Madame D X a donné à bail d’habitation à Monsieur C Y et Madame F Z une villa située […], pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er août 2008, moyennant un loyer de 3.000 euros révisable à chaque date anniversaire en fonction de la variation de l’indice de référence.

Le 12 juillet 2011, les locataires ont saisi le tribunal d’instance de Cannes pour se plaindre de divers désordres affectant l’immeuble, sur la base d’un rapport d’expertise ordonné en référé, et cette juridiction a rendu le 27 septembre 2012 un premier jugement condamnant Madame X à prendre à sa charge le coût de certaines réparations, ainsi qu’à indemniser les demandeurs de leur préjudice de jouissance.

Deux nouveaux sinistres ont été déclarés par la suite aux assurances les 1er octobre 2013 et 20 janvier 2016 du fait de dégâts des eaux, les locataires ayant décidé de prendre directement en charge certaines réparations en raison de l’inaction du bailleur.

Par exploit d’huissier du 18 janvier 2017, la […], ayant succédé aux droits de Madame D X dès le 1er juillet 2010, a fait signifier aux locataires un congé pour vendre venant à échéance le 31 juillet 2017, et contenant offre de cession du bien loué au prix de 780.000 euros.

M. Y et Madame Z, qui n’ont pas accepté cette offre, se sont néanmoins maintenus dans les lieux au delà de l’échéance du congé, en dépit d’une sommation qui leur a été délivrée le 2 août 2017.

La […] les a alors assignés le 9 novembre 2017 à comparaître devant le tribunal d’instance de Cannes afin d’entendre prononcer leur expulsion, et les voir condamner au paiement de leur dette locative, provisoirement arrêtée à la somme de 83.610,16 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisé, soit 3.261,57 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Les défendeurs ont conclu pour leur part à la nullité de l’assignation, ou subsidiairement à la nullité du congé, et réclamé reconventionnellement paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ou de trop perçu sur le montant du loyer, ainsi que l’organisation d’une expertise afin de déterminer les travaux nécessaires pour rétablir la décence du logement.

Par jugement prononcé le 19 mars 2019, le tribunal a :

- rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

- validé le congé et ordonné en conséquence l’expulsion des occupants, sous peine d’astreinte,

- condamné solidairement M. Y et Madame Z à payer à la […] la somme de 52.014,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2018, après avoir ramené le montant du loyer exigible à 2.500 euros par mois à compter du mois de septembre 2015 et opéré une compensation avec la créance des locataires au titre du précédent jugement du 27 septembre 2012, outre une indemnité d’occupation fixée au même montant à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération définitive des lieux,

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamné les défendeurs aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- et ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

M. Y et Madame Z, ayant reçu signification de ce jugement le 29 mars 2019, en ont relevé appel par déclaration adressée le 11 avril 2019 au greffe de la Cour.

Un commandement de quitter les lieux leur a été néanmoins délivré le 14 mai 2019, et il a été procédé à leur expulsion le 17 octobre 2019 après que le bailleur ait obtenu le concours de la force publique.

Ils sont néanmoins revenu occuper la maison par la suite, avant de la quitter définitivement en emportant tous les volets, ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de reprise des lieux dressé le 20 juillet 2020 par huissier de justice.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 décembre 2021, Monsieur C Y et Madame F Z demandent in limine litis à la Cour de prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance, faute pour celle-ci de préciser le fondement juridique de la demande, en violation de l’article 56 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils soutiennent que le congé était également irrégulier :

- pour avoir été délivré trop tardivement, dès lors que le bail avait pris effet en réalité dès le 16 juillet 2008,

- faute pour la […] d’avoir préalablement notifié son identité aux locataires, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989,

- pour mentionner des contenances erronées du bien à vendre, tant en ce qui concerne la surface habitable que la superficie du jardin,

- et pour contenir une offre de cession à un prix largement surévalué au regard de la contenance réelle et de l’état d’entretien de l’immeuble.

Ils demandent en conséquence à la Cour d’annuler le congé, de débouter la partie adverse de l’ensemble de ses prétentions, et de dire que le bail s’est renouvelé pour trois ans à compter du 17 juillet 2017.

Ils contestent d’autre part le décompte de la dette locative tel qu’arrêté par le tribunal et soutiennent que celle-ci doit être ramenée à la somme de 21.514,24 euros.

Ils formulent par ailleurs diverses demandes reconventionnelles en paiement de :

- 33.884,06 euros au titre d’un trop perçu sur le loyer du fait de l’erreur de contenance de la surface louée, depuis la prise d’effet du bail jusqu’au mois de septembre 2015,

- 109.500,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis entre les mois d’octobre 2013 et septembre 2015,

- 14.748,00 euros au titre des divers frais engagés pour faire reconnaître leurs droits,

- 52.464,42 euros en remboursement du coût des travaux de réhabilitation du logement dont ils ont assumé la charge,

- 28.000 euros en restitution d’une partie des loyers acquittés entre septembre 2015 et mars 2019,

- et 3.000 euros en restitution du dépôt de garantie.

Ils demandent également à la Cour de condamner la […] à mettre le logement en conformité avec les normes de décence, à procéder à une remise à jour du bail pour corriger les erreurs affectant sa date de prise d’effet et la contenance des lieux loués, ainsi qu’à leur délivrer l’ensemble des quittances pour la période de mars 2014 à juillet 2017.

Ils poursuivent enfin la condamnation de l’intimée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 21 décembre 2021, la […] soutient en premier lieu :

- que le bail a pris effet le 1er août 2008 et s’est renouvelé par tacite reconduction et par périodes successives de trois ans, de sorte que le congé a bien été délivré en temps utile,
- que l’exploit d’huissier faisait expressément mention de sa dénomination sociale, de son numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et du lieu de son siège social,

- que l’offre de cession reprenait exactement la description de l’immeuble contenue dans le bail, l’erreur de contenance, à la supposer démontrée, n’étant pas une cause de nullité dès lors que les locataires connaissaient parfaitement le bien pour l’occuper depuis neuf années,

- que la surface habitable n’était pas précisée dans le bail, cette mention n’étant pas obligatoire à l’époque de la conclusion du contrat, et partant non sanctionnée par la loi,

- et que le prix de cession contenu dans l’offre correspondait à celui du marché.

Elle demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a validé le congé et ordonné l’expulsion des preneurs avec toutes ses conséquences de droit.

Elle sollicite également la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a retenu une dette locative de 52.014,24 euros au 31 décembre 2018, et fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 2.500 euros.

Elle conclut en revanche à sa réformation en ce qui concerne le rejet de sa demande accessoire en dommages-intérêts, et réclame à ce titre paiement de 5.000 euros.

Elle formule une demande nouvelle en paiement d’une somme de 14.959,35 euros en contrepartie de la valeur des volets emportés par les occupants lors de leur départ définitif des lieux, considérant qu’il s’agit là d’accessoires attachés à l’immeuble à perpétuelle demeure au sens de l’article 525 du code civil.

Elle conclut d’autre part au rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par les appelants.

Elle réclame enfin paiement d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2021, renvoyant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 11 janvier 2022.

Le conseil des appelants a notifié les 7 et 9 janvier 2022 de nouvelles conclusions et pièces avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, à laquelle s’est opposée le conseil de l’intimée.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce le conseil des appelants ne justifie d’aucun motif de cet ordre, mais souhaite simplement répliquer une nouvelle fois aux écritures adverses, alors que le dernier échange de conclusions est intervenu au mois de décembre 2021 et que le contradictoire a été respecté dans la mesure où les dernières conclusions de l’intimée ne contenaient aucun moyen nouveau ni aucune demande additionnelle.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions et pièces n° 74 à 90 notifiées les 7 et 9 janvier 2022, en application de l’article 802 du même code.
Sur l’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance :

Suivant l’article 56 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019, l’assignation doit notamment contenir à peine de nullité un exposé des moyens de fait et de droit invoqués à l’appui de la demande.

En l’espèce l’assignation délivrée le 9 novembre 2017 par la […] tendant à voir valider le congé et entendre ordonner l’expulsion des preneurs était expressément fondée sur les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, suivant lesquelles le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des lieux à l’expiration du délai de préavis.

M. Y et Madame Z ont été ainsi en mesure d’organiser utilement leur défense et ne peuvent se prévaloir d’aucun grief, de sorte que le premier juge a rejeté à bon droit cette exception de procédure.

Sur la validité du congé :

- Sur le délai de préavis :

En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction, commençant à courir le 1er août 2008.

C’est par de justes motifs, que la Cour adopte, que le premier juge a considéré que les locataires ne rapportaient pas la preuve de ce que le bail aurait pris effet dès le 16 juillet 2008, date de la conclusion du contrat, en relevant notamment que la première quittance délivrée par l’agence correspondait bien au mois d’août.

Il convient en conséquence de juger que le congé a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail tombant au 31 juillet 2017.

- Sur l’identification du bailleur :

Il est établi aux débats que la […] est devenue propriétaire du bien loué dès le 1er juillet 2010, par l’effet d’un acte de vente conclu par Madame D E veuve X et ses trois enfants A, B et G X.

Son extrait Kbis révèle qu’elle a été constituée entre les trois dernières personnes susnommées.

Il apparaît que les locataires n’ont pas reçu notification de cette mutation en temps utile, contrairement à ce que prévoit l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’ils avaient assigné Madame D X devant le tribunal d’instance de Cannes le 12 juillet 2011, et que la […] n’était pas intervenue volontairement à l’instance en lieu et place de cette dernière.

Cependant, cette omission n’affecte pas la régularité formelle du congé, dans la mesure où celui-ci a bien été délivré au nom de la […], venant aux droits de Madame D X, avec indication de son numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et du lieu de son siège social.

- Sur la désignation du bien à vendre :
Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

La nullité de l’acte est encourue lorsque les imprécisions qui l’affectent ne permettent pas au preneur de déterminer avec certitude si le bien proposé à la vente correspond effectivement au logement loué.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le congé litigieux reprend exactement la description de l’immeuble figurant au bail, de sorte qu’il ne pouvait exister aucune confusion à cet égard.

La circonstance que la surface habitable du logement et la superficie du jardin s’avèrent erronées n’est pas de nature à affecter la validité de l’acte, dès lors que les locataires avaient une parfaite connaissance de la consistance du bien pour l’occuper depuis de nombreuses années.

Surabondamment, il convient de relever qu’un arrêté du 13 décembre 2017 pris pour l’application des dispositions législatives est venu préciser que la mention de la superficie du logement dans le congé pour vendre n’est pas obligatoire.

- Sur la sincérité du prix :

L’offre de vente notifiée par le bailleur à un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant la validité du congé.

Toutefois la charge de la preuve du caractère excessif du prix incombe au preneur. Or, ainsi que le fait justement observer l’intimée, les rapports d’expertise amiables produits à cet effet par les appelants (pièces n°14 et 16 de leur dossier de plaidoirie) s’avèrent incomplets puisqu’ils ne font pas apparaître la valorisation retenue par les experts consultés, et il y a tout lieu de penser que cette omission est volontaire dès lors qu’elle n’a pas été réparée en dépit des observations de la partie adverse.

Aucune intention frauduleuse n’est donc démontrée, et c’est à bon droit que le premier juge, après avoir écarté l’ensemble des moyens ci-dessus examinés, a pu valider le congé, constater la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2017, et ordonner l’expulsion des preneurs.

Sur les manquements du bailleur à son obligation d’entretien :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, d’assurer à celui-ci une jouissance paisible des lieux, et d’entretenir ceux-ci en état de servir.

En l’espèce, si l’état des lieux d’entrée établi le 6 octobre 2008 mentionnait un bon état général du logement donné à bail, il est incontestable que celui-ci s’est encore dégradé postérieurement au premier jugement rendu le 27 septembre 2012, ainsi qu’il ressort :

- des rapports d’expertise du cabinet ELEX faisant suite aux sinistres déclarés les 1er octobre 2013 et 20 janvier 2016, établissant que les désordres n’étaient toujours pas réparés à la date de la résiliation du bail,

- d’un constat d’huissier du 28 février 2014, faisant état de la présence d’humidité et de moisissures dans plusieurs pièces de la maison,

- d’un rapport de recherche de fuites réalisé le 9 septembre 2014 par la société ASTEMA,

- d’un second constat du 16 novembre 2015 mentionnant l’effondrement de la toiture d’un abri de voitures et des infiltrations en provenance d’une salle de bains,
- et d’un rapport de la société HOME INSPECTION RIVIERA du 4 mars 2016 pointant des sources d’infiltrations multiples par condensation, infiltrations ou capillarité.

Les manquements du bailleur à son obligation d’entretien justifient de procéder à une réfaction du montant du loyer à hauteur de 2.500 euros, non pas à compter du mois de septembre 2015 comme l’a décidé le premier juge, mais à compter de la première manifestation des désordres, soit le 1er octobre 2013.

Les appelants doivent être en revanche déboutés du surplus de leurs prétentions au titre de leur préjudice de jouissance, le caractère indécent du logement n’est pas démontré, non plus qu’une atteinte à la santé des occupants.

M. Y et Madame Z ne peuvent par ailleurs prétendre au remboursement de la somme de 52.464,42 euros au titre du coût des travaux de remise en état dont ils soutiennent avoir assumé la charge, dès lors qu’ils n’ont pas été autorisés à les réaliser en lieu et place du bailleur, ni par ce dernier, ni par décision de justice, étant au demeurant observé que leur coût avait été évalué à 9.122,25 euros TTC seulement par le cabinet d’expertise ELEX.

Sur la demande de diminution du loyer fondée sur l’erreur de surface habitable :

Le bail conclu entre les parties ne précisait pas la surface habitable du logement, une telle mention n’ayant été rendue obligatoire qu’à compter de la loi du 25 mars 2009, puis assortie d’une sanction par l’article 1er de la loi du 24 mars 2014, ayant introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article 3-1 dont les dispositions n’ont pas été rendues immédiatement applicables aux contrats en cours.

Les appelants ne peuvent dès lors tirer argument de la différence existant entre la surface mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique réalisé le 24 juillet 2008 (180 mètres carrés) et celle figurant dans les diagnostics réalisés en 2017 (165 mètres carrés) pour conclure à une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

La décision du premier juge ayant rejeté cette prétention doit être en conséquence confirmée par substitution de motifs.

Sur l’établissement des comptes entre les parties :

Sur la foi des pièces produites aux débats et en vertu des motifs qui précèdent, il convient d’établir ainsi qu’il suit les comptes entre les parties :

- décompte de créance de l’agence ORPI arrêté au 31/07/2017 : 84.111,21 euros

- réfaction du loyer à compter du 01/10/2013 : – 33.674,16 euros

- règlements intervenus postérieurement à l’assignation : – 35.000,00 euros

- causes du jugement du 27/09/2012 : – 9.985,76 euros

- dépôt de garantie : – 3.000,00 euros

Soit un solde de 2.451,29 euros existant en faveur du bailleur à la date d’effet du congé, auquel s’ajoute le montant des indemnités d’occupation ayant couru entre le 1er août 2017 et le 20 juillet 2020.

Sur la demande du bailleur en dommages-intérêts :
La […] ne justifie pas d’un préjudice distinct justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Sur la demande nouvelle au titre de la soustraction des volets :

Il est établi par le procès-verbal de reprise des lieux dressé le 20 juillet 2020 que les locataires ont quitté le logement en emportant tous les volets.

Un autre constat dressé le 1er octobre 2020 précise qu’il s’agit de sept paires de volets métalliques en état d’usage qui avaient été commandés par les locataires aux dimensions des ouvertures de la villa en 2014, moyennant le prix de 14.559,35 euros TTC.

Le bailleur revendique un droit de propriété sur ces éléments en vertu de l’article 525 du code civil ; toutefois les conditions prévues par ce texte n’apparaissent pas remplies dès lors que les volets ont été acquis et installés par les locataires, et qu’ils ont pu être détachés de l’immeuble sans détérioration de celui-ci.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur les frais exposés par les locataires :

C’est par de justes motifs, que la Cour adopte, que le premier juge a débouté les locataires de leur demande tendant au remboursement des frais qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits, en retenant qu’ils avaient multiplié la réalisation de rapports et de constats non contradictoires dont la nécessité n’était pas avérée.

Sur la demande nouvelle tendant à la délivrance de quittances :

Il y a lieu de faire droit à cette demande en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dans la limite des sommes effectivement acquittées par les locataires.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, et déclare en conséquence irrecevables les nouvelles conclusions et pièces notifiées par les appelants les 7 et 9 janvier 2022,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, validé le congé pour vendre, constaté la résiliation du bail au 31 juillet 2017, ordonné l’expulsion des preneurs, mis à leur charge une indemnité d’occupation de 2.500 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux, et condamné les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Réforme le jugement sur le montant de la dette locative, et statuant à nouveau de ce chef dit que la […] demeure créancière d’une somme de 2.451,29 euros à la date d’effet du congé, outre le montant des indemnités d’occupation échues entre le 1er août 2017 et le 20 juillet 2020,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la […] de sa demande accessoire en dommages-intérêts, et rejeté le surplus des demandes reconventionnelles de Monsieur Y et Madame Z.

Y ajoutant,
Condamne la […] à délivrer des quittances pour la période échue entre mars 2014 et juillet 2017, dans la limite des sommes effectivement acquittées par les locataires,

Déboute la […] de sa demande fondée sur la soustraction des volets,

Condamne in solidum Monsieur C Y et Madame F Z aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.