Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 MAI 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03741 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5COJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/12766

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SQUARE OLIER, […] représenté par son syndic la société IMMO + MORILLON, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 391 791 589

C/O CABINET IMMO + MORILLON

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

ayant pour avocat plaidant : M^e Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0435

INTIMEE

Madame B C

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

ayant pour avocat plaidant : M^e E-F G, avocat au barreau de PARIS, toque : E0608

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport,

composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me B C est copropriétaire au sein de l’immeuble sis, […] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis de du 10 juillet 1965.

Par exploit introductif d’instance du 31 juillet 2015, M^me B C a fait délivrer assignation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux fins de voir prononcer au principal la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 201 5 au motif que le gardien de l’immeuble a reçu pouvoir de deux copropriétaires de l’immeuble pour les représenter lors de l’assemblée générale du ler juin 2015 en violation des dispositions de l’article 22 de du 10 juillet 1965, et à titre

subsidiaire, la nullité des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale.

Par jugement du 19 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité en son ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin2015 de l’immeuble situé […],

— prononcé la nullité des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015 de l’immeuble situé […],

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— rejeté toutes autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens dont distraction au profit de Maître E-F G conformément à l’article 699 du code de

procédure civile,

— dispensé M^me B C de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires du […] a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le16 février 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 mars 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mars 2021, par lesquelles, le syndicat des copropriétaires du […] , appelant, demande à la cour, au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, de la jurisprudence et des pièces versées aux débats ;

— le déclarer recevable et bien fondé ;

y faisant droit ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité en son ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015 de l’immeuble situé […] ;

— débouté M^me B C de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a prononcé la nullité des résolutions n°1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015 de l’immeuble situé […],

— l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— a rejeté toutes autres demandes,

— l’a condamné aux entiers dépens,

— dispensé M^me B C de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— rejeter l’appel incident formé par M^me B C ;

Statuant à nouveau ;

1- Sur la validité des résolutions n°1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21,

22, 23, 28, 29, 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015

— dire et juger que le gardien d’immeuble est son employé et son préposé et non du syndic ;

— dire et juger qu’en cette qualité, M. X pouvait recevoir des mandats des copropriétaires pour

les représenter lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

en conséquence :

— dire et juger que les résolutions n°1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,

21, 22, 23, 28, 29, 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015 ont été

régulièrement votés ;

— débouter M^me B C de sa demande de nullité des résolutions n°1, 2, 3, 5, 8,

9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 30 de l’assemblée générale des

copropriétaires du 1^er juin 2015 de l’immeuble situé […] ;

2-Sur la validité des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015

— dire et juger qu’il n’était pas tenu à l’obligation de mise en concurrence au titre des contrats de prestations de maîtrise d''uvre des travaux, de mission de coordinateur SPS et d’assurance dommages-ouvrage, contrats souscrits au titre des travaux ordonnés dans le cadre d’une expertise judiciaire ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger que l’obligation de mise en concurrence au titre des prestations de maîtrise

d''uvre des travaux, de mission de coordinateur SPS et d’assurance dommages-ouvrage a été réalisée lors de l’assemblée spéciale du 7 décembre 2015 ;

— débouter M^me B C de ses demandes de nullité des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015 ;

3- en tout état de cause,

— débouter M^me B C de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus

amples ou contraires, outre appel incident ;

— condamner M^me B C à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner M^me B C à lui payer, la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me B C aux entiers dépens conformément à l’article

696 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 mars 2021 par lesquelles, M^me B C intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2 et 11-3 du décret du 17 mars 1967, de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son action ;

à titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2017 en ce qu’il l’a déclarée irrecevable à solliciter la nullité de l’assemblée générale des […]) en date du 1^er juin 2015 dans son entier

en conséquence,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale des […]) en date du 1^er juin 2015 dans son entier compte tenu des mandats de représentation illicites qui ont été donnés au gardien de l’immeuble lors de ladite assemblée ;

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2017 en ce qu’il a prononcé la nullité des résolutions n°1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 30 de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 pour lesquelles elle avait la qualité d’opposante et ce compte tenu des mandats de représentation illicites qui ont été donnés au gardien de l’immeuble lors de ladite assemblée ;

à titre infiniment subsidiaire,

— confirmer la nullité des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale des

[…]) en date du 1^er juin 2015 ayant

respectivement désigné M. Y pour le suivi des travaux, le cabinet Artexia en qualité de coordinateur SPS et AXA assurances pour la dommage-ouvrage compte tenu du défaut de mise en concurrence et de la non-communication des conditions essentielles de ces contrats ;

en tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2017 en ce qu’il a débouté le syndicat des

[…]) de sa demande de dommages-intérêts ;

— infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2017 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ; – condamner le syndicat des […]) ' elle exclue, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – à régler à cette dernière la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des […]) ' elle exclue
- aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître E-F G conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en annulation de l’assemblée générale du 1^er juin 2015

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ;

En l’espèce, M^me B C a participé à l’assemblée générale et a voté en faveur de certaines résolutions de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

Elle n’a donc pas la qualité d’opposante à l’intégralité de l’assemblée générale ;

Dès lors, même si elle évoque le non-respect des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, elle est irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée toute entière ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur la demande subsidiaire de nullité des résolutions n° 1,2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15,16,17,18,19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 36

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mai 2014 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut à quelque titre que ce soit recevoir plus de trois délégations de vote ;

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Les salariés du syndic, leurs conjoints ou ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires au sein de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres

copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale ;

Peut être considéré comme préposé du syndic au sens de l’article 22 alinéa 4, la personne qui même en l’absence de tout contrat de travail le liant au syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion et se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme un préposé ;

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoit que c’est le syndic qui engage, congédie et fixe les conditions de travail du gardien ;

Il est constant que M. X est employé par le syndicat des copropriétaires du […] en qualité de gardien de l’immeuble et qu’il a reçu deux pouvoirs de mandat de la part de M. et M^me Z et de M. A, copropriétaires au sein de l’immeuble, aux fins qu’il les représente lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

Si la version applicable au litige de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, faisait la distinction entre le préposé et le salarié du syndic, notamment pour empêcher le gardien de détenir des mandats de vote aux assemblées générales selon les éléments de doctrine produits par le syndicat des copropriétaires, la définition donnée du préposé du syndic au sens de cet article 22, rappelée plus haut, va au delà du pouvoir effectif de donner des ordres ;

En l’espèce, il n’est pas contestable que M. X en sa qualité de gardien de la copropriété, peut être congédié par le syndic lequel fixe ses conditions de travail en application de l’article 31 précité, et qu’il peut être amené dans l’accomplissement de ses tâches à exécuter les ordres de celui-ci ;

Néanmoins, aucune pièce ne vient établir que M. X accomplit pour son compte des actes de gestion et qu’il se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme l’un de ses préposés ;

Egalement, M. X en sa qualité de gardien, travaille pour le compte non du syndic, mais du syndicat des copropriétaires ;

Par ailleurs, il n’est pas établi que l’indépendance de son vote ne soit pas garantie et cette question relève de l’appréciation du copropriétaire qui lui donne mandat ;

En conséquence, M. X pouvait disposer, en sa qualité de gardien d’immeuble, de pouvoirs en assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble ainsi qu’il les a détenus lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er juin 2015 ;

La violation des dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du règlement de copropriété, selon lesquelles, les préposés du syndic ne peuvent recevoir mandat, n’est pas établie ;

Il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions incriminées ;

La demande d’annulation des résolutions n° 1,2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15,16,17,18,19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 36 doit être rejetée ;

Le jugement déféré sera donc réformé de ce chef ;

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 18, 19 et 20 pour défaut de mise en concurrence et de communication des conditions essentielles des contrats

La résolution n° 18 de l’assemblée générale a confié la maîtrise d’oeuvre des travaux de réfection de la cour centrale de l’immeuble à M. Y, architecte du cabinet Artexia, pour un honoraire représentant 9% HT des travaux votés soit un coût de 9.837,63 € HT ;

La résolution n° 19 a confié au cabinet Artexia la mission de coordinateur SPS pour un honoraire de 1,9 % HT du coût des travaux soit 2.076,83 € HT ;

La résolution n° 20 a prévu la souscription d’une assurance dommage-ouvrage auprès d’AXA assurance, moyennant un coût de 2,50 %TTC du prix des travaux, soit 2.732,67 € ;

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ;

Aux termes de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 2 juin 2014, les copropriétaires ont fixé à 1.000 € le seuil au delà duquel le syndic devra obligatoirement mettre en concurrence les entreprises avant signature de tous marchés ou contrats qu’elle qu’en soit la nature ;

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de de la loi du 10 juillet 1965 lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte d’une demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ;

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, notamment (…) :

3° les conditions essentielles du contrat, ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation des travaux (…) ;

En l’espèce, il n’est pas justifié d’une mise en concurrence pour les choix des prestataires qui ont été retenus dans le cadre des résolutions n° 18, 19 et 20 ;

Cette mise en concurrence s’imposait pourtant en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Si l’expert judiciaire a validé le coût des travaux et ainsi les honoraires de l’architecte, le coût de la coordination SPS et celui de l’assurance, tel que présentés dans le tableau de synthèse de la société Artexia, architecte de l’immeuble, cette approbation de l’expert ne peut se substituer au vote des copropriétaires ;

Aucun autre contrat que celui d’Artexia et d’Axa n’a été communiqué aux copropriétaires et joint à la convocation ;

De même une mise en concurrence ultérieure lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2015 n’a pas pour effet de pallier au défaut de mise en concurrence lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

En conséquence, à défaut de mise en concurrence et communication des conditions essentielles des contrats, les résolutions n° 18,19 et 20 de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 doivent être annulées ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires du […] , partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me B C est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a annulé les résolutions n° 1,2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15,16,17,18,19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 36 de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Déboute M^me B C de sa demande d’annulation des résolutions n° 1,2, 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15,16,17,18,19, 20, 21, 22, 23, 28, 29, 36 de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

Annule les résolutions n° 18,19 et 20 de l’assemblée générale du 1^er juin 2015 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me B C est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT