COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 DECEMBRE 2019

N° RG 15/07715

- N° Portalis DBV3-V-B67-QGPE

AFFAIRE :

X, Y, C Z

C/

SAS E F K

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 03

N° RG : 13/02831

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Sylla BOIARDI,

Me G KEROUREDAN,

Me Pascal KOERFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame X, Y, C Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

Représentant : Me Sylla BOIARDI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285 - N° du dossier 2015/43P -

Représentant : Me Aurélie NADIRAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1862

APPELANTE

****************

SAS E F K

N° SIRET : 481 43 1 6 66

[…]

[…]

Représentant : Me G KEROUREDAN, Postulant, Plaidant,avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

SCI J.S. IMMO

N° SIRET : 517 95 9 9 53

[…]

[…]

Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 13113042 -

Représentant : Me Francis TARTOUR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0581

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Octobre 2019, Madame Françoise BAZET, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

FAITS ET PROCEDURE

Par l'intermédiaire de la société E F K auquel un mandat exclusif de vente avait

été donné le 30 septembre 2009 à la suite d'un démarchage à domicile, X Z, le 23 février

2010, a vendu en viager au profit de la société JS Immo, un bien situé dans un immeuble en

copropriété au n°11 de la rue d'Hennemont à Saint Germain en Laye, avec réserve à son profit sa vie

durant du droit d'usage et d'habitation, moyennant le versement d'une rente viagère annuelle d'un

montant de 6936 euros.

Par acte d'huissier du 12 mars 2013, X Z a assigné la société E F K et la

société JS Immo devant le tribunal de grande instance de Versailles afin que soit prononcée la nullité

de la vente pour vileté du prix, absence d'aléa et défaut de cause.

Par jugement du 22 octobre 2015, le tribunal a :

- condamné la société E F K à payer à X Z la somme de

380 euros au titre des frais de diagnostics,

- débouté X Z de ses autres demandes

- condamné X Z à verser à la société JS Immo la somme de 1 200 euros au titre de l'article

700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens

- ordonné l'exécution provisoire

X Z a interjeté appel de cette décision le 9 novembre 2015.

Par arrêt du 21 septembre 2017, la cour a ordonné une expertise et donné à l'expert mission de se

rendre sur place, déterminer la valeur du bien libre, en pleine propriété, au 23 février 2010 et en

viager occupé, fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de la rente mensuelle.

Par ordonnance du 8 avril 2019, la demande formée par la société E F K tendant à

la récusation de l'expert a été rejetée.

L'expert a déposé son rapport le 20 juin 2019.

Par dernières écritures du 24 septembre 2019, Mme Z demande à la cour :

- infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau :

- juger que le montant de la rente viagère est dérisoire et prive la vente d'aléa et de cause,

Par conséquent

- prononcer la nullité de la vente intervenue pour vileté du prix, absence d'aléa et défaut de cause,

- ordonner la restitution par la société JS Immo du bien K objet de la vente

- ordonner la restitution par la société E F K de la somme de

18 000 euros, perçue à titre de commission,

- juger que la société E F K a manqué à ses obligations de conseil et d'assistance

vis-à-vis de Mme Z

Par conséquent

- condamner la société E F K à lui payer la somme de 168 000 euros à titre de

dommages et intérêts du fait du manquement à son obligation de conseil et d'assistance en cas

d'annulation de la vente (arrêtée à la fin du quatrième trimestre 2019).

- à titre subsidiaire, et toujours en cas d'annulation de la vente condamner la société E F

K à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à

son encontre et au profit de la société JS Immo

S'il n'était pas fait droit à la demande d'annulation de la vente condamner la société E F

K à lui payer la somme de 184 768,80 euros à titre de dommages et intérêts du fait du

manquement à son obligation de conseil et d'assistance,

- condamner la société E F K à lui payer la somme de 380 euros en

remboursement des frais de diagnostic,

- condamner solidairement et à défaut in solidum la société E F K et la société JS

Immo à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement et à défaut in solidum la société E F K et la société JS

Immo aux entiers dépens de la présente instance, dont les frais d'expertise judiciaire.

Par dernières écritures du 15 mai 2017, la société JS Immo demande à la cour de :

A titre principal :

- constater que le prix de l'ensemble des conditions de la vente du bien K

de Mme Z en date du 23 février 2010, revêtait un caractère sérieux et que la

conversion d'une partie du prix en rente viagère était conforme aux règles usuelles en la

matière

En conséquence

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Subsidiairement, et si la cour entendait prononcer la nullité de la vente pour vileté du prix :

- juger que la responsabilité de la société JS Immo n'est aucunement engagée,

- dire caractérisée la faute de l'agent K E F de nature à engager sa responsabilité

contractuelle et délictuelle,

- condamner la société E F à lui restituer le montant de la commission perçue (18 000

euros), augmentée des intérêts au taux légal,

- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme Z et la société E F à lui payer,

pour un compte arrêté à décembre 2016, la somme de 81 702,14 euros à titre de dommages et

intérêts augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés, et ce en application des dispositions de

l'article 1382 du code civil (ancienne numérotation), et 1154 du code civil (ancienne numérotation),

- 'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de

garantie'

- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme Z et la société E F à lui payer la

somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement et à défaut in solidum Mme Z et la société E F aux dépens

avec recouvrement direct

Par dernières écritures du 7 octobre 2019, la société E F K demande à la cour de :

- déclarer Mme Z mal fondée en son appel,

- l'en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- déclarer la société JS Immo mal fondée en sa demande subsidiaire dirigée à tort contre la société

E F K,

- l'en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner Mme Z au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700

du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers

dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de

procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2019.

SUR QUOI LA COUR

Mme Z fait valoir que les pièces qu'elle produit et les expertises amiables et judiciaires réalisées

établissent que la rente allouée est vile puisque presque inférieure de moitié au montant retenu par

l'expert judiciaire comme étant le minimum pouvant être pris en compte, d'un montant de 2,62 fois et

2, 88 inférieur aux estimations retenues par les experts qu'elle a consultés avant que l'expertise soit

ordonnée par la cour.

Mme Z rappelle que l'agent K a un devoir de conseil portant sur le prix du bien mis en

vente, qu'il est tenu de donner une information loyale sur la valeur du

bien mis en vente lorsqu'il apparaît que le prix demandé est manifestement sous-évalué. Elle

souligne que ce devoir trouve encore plus à s'appliquer lorsque la vente est consentie en viager, le

vendeur profane n'étant pas en mesure d'évaluer le montant de la rente, a fortiori lorsqu'un droit

d'usage et d'habitation est prévu.

Mme Z affirme que la société E Coste K qui se présente comme le spécialiste du

viager a commis plusieurs erreurs en évaluant le bien.

La société JS Immo, qui n'a pas jugé nécessaire de conclure à la suite du dépôt du rapport d'expertise,

souligne qu'il incombait à la société E F K de donner à Mme Z une

information loyale sur la valeur de son bien K et que si une sous-évaluation du bien devait

être établie, la responsabilité du vendeur ne saurait aucunement être retenue.

La société JS Immo fait observer qu'outre le versement de la rente, des obligations et des prestations

ont été mises à sa charge puisque Mme Z conserve sa vie durant le droit d'usage et d'habitation

sur le bien et que les réparations autres que locatives, ravalement compris, incombent à l'acquéreur

qui prend également en charge les impôts fonciers (sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères)

et la prime d'assurance incendie.

La société E F K soutient que l'expert judiciaire a fait preuve de partialité à son

encontre notamment en portant à son sujet des jugements de valeur et en écartant ses observations de

façon péremptoire et non étayée.

Elle fait valoir ensuite que sur la base de la valeur du bien estimée à 220 000 euros, a été pratiqué un

abattement de 110 154 euros en tenant compte d'un taux de rendement de 3% et de l'espérance de vie

de Mme Z. Sous réserve de la production d'un décompte actualisé par Mme Z, elle observe

que cette dernière, aujourd'hui âgée de 81 ans, a déjà perçu plus de la moitié du prix de vente de 120

000 euros et qu'en tout état de cause le prix ne pouvant être qualifié ni de fictif, ni de dérisoire, ni

même de modique, la vente ne peut être résolue pour vil prix.

La société E F K conteste l'évaluation du bien faite par l'expert, affirmant qu'il ne

peut être rangé dans la catégorie 'standing', rappelant l'existence de pièces principales donnant sur

rue, une absence totale de travaux d'embellissement, affirmant qu'il s'agit d'un immeuble sans intérêt

architectural, donnant sur une rue sans commerce et à proximité immédiate d'un groupe scolaire très

important et qui n'a pas fait l'objet d'un ravalement récent.

La société E F K conclut qu'aucune faute génératrice de préjudice pour Mme

Z ne être sérieusement retenue contre elle et qu'au surplus les préjudices allégués par l'appelante

ne sont pas établis.

* * *

Le contrat de constitution de rente viagère est soumis, outre les conditions générales de validité des

conventions, à une première condition dont la violation prive le contrat de tout effet qui porte sur le

montant des arrérages et une seconde qui tient à la personne du constituant précisée aux articles 1974

et 1975 du code civil, ici sans objet.

Il est de principe que la constitution de rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages

stipulé est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, dés lors que, dans cette hypothèse, le

débirentier peut tirer du bien cédé un revenu supérieur aux arrérages qu'il verse, de sorte qu'il n'existe

aucun aléa, qui est la caractéristique du contrat de constitution de rente viagère.

Il est constant que cette appréciation est faite en prenant en compte à la date de la cession (et non

celle de la promesse ) l'existence des charges d'entretien supportées par le débirentier, l'existence ou

l'absence d'un capital versé et le fait que le crédirentier s'est réservé la jouissance du bien cédé.

Lorsque le vendeur s'est réservé la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère

sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le

capital représenté par la propriété grevée de cette réserve.

C'est donc la détermination du capital représenté par la propriété ainsi grevée d'une réserve du droit

d'usage et d'habitation qui est essentielle et qui conditionne un juste calcul de la rente viagère.

Il n'est nullement démontré que l'expert judiciaire ait fait preuve de partialité envers la société E

F K. Il a simplement déploré le refus persistant de celle-ci de prendre en compte

d'autres bases de données que celle des notaires et de justifier des calculs qui l'ont amenée à proposer

une rente mensuelle de 578 euros.

L'expert judiciaire a tout d'abord observé que l'estimation faite par la société E F

K était faussée car il n'était pas tenu compte de ce que le bien était pourvu d'un balcon, qu'il

se situait au deuxième étage avec un ascenseur, équipement rare dans les immeubles du voisinage,

qu'il existait un box permettant de garer deux voitures (mais l'une derrière l'autre) alors que le

stationnement était difficile dans le quartier d'Hennemont, de l'environnement et l'orientation de

l'appartement, de la qualité de la voie de circulation, de l'état de l'immeuble qui a fait l'objet d'un

ravalement récent, trois ans plus tôt.

L'expert judiciaire a longuement détaillé et donné les raisons pour lesquelles il ne retenait pas la

qualification de 'grand standing' pour le bien (retenue par les experts consultés par Mme Z ) mais

celle de 'standing', du fait de sa très bonne localisation, de la présence d'un ascenseur et de places de

stationnement dans un endroit couvert.

L'expert judiciaire a étudié les ventes réalisées au cours de la même période, à partir de la cote

annuelle des valeurs Callon de 2010, des bases 'Meilleurs agents' et Coteimmo mais aussi de la base

des Notaires et les références qu'il a examinées lui permettent de retenir une valeur vénale du bien de

295 000 euros, l'expert soulignant qu'il a valorisé le bien 'à minima'.

S'agissant de la détermination de la rente viagère, il a été rappelé par l'expert qu'il existait plusieurs

méthodes, le barème Daudry, dont la société E F K demande à tort l'application

exclusive, à propos duquel l'expert indique qu'il doit être utilisé avec précaution du fait de ses

carences actuarielles, la méthode purement mathématique du taux forfaitaire appliqué à la valeur

vénale qui procède d'une conception fiscale de la valorisation de l'usufruit et qu'il a écartée car ne

tenant pas compte de l'évolution de l'âge au cours de la période considérée, la méthode du calcul

financier par le taux de rendement et la méthode du coefficient diviseur appliqué à une valeur

locative théorique, qui pouvait être au cas présent intéressante car l'expert disposait d'un contrat de

location d'un locataire du même immeuble pour un appartement similaire ( soit 950 euros hors

charges).

L'expert conclut, après avoir eu recours à ces différentes méthodes, à une rente viagère de 1050

euros.

La rente allouée à Mme Z lors de la vente était de 578 euros soit 55 % du montant de la rente

estimé par l'expert judiciaire, étant rappelé qu'elle est de 2,62 fois inférieur aux estimations qui

avaient été retenues par M. A de la Motte et de 2,88 fois inférieur à celui estimé par M. B,

les deux experts consultés par Mme Z antérieurement à l'expertise ordonnée par la cour.

Le montant de la rente viagère correspond à 2,35 % de la valeur vénale du bien retenue par l'expert

judiciaire qui a précisé qu'il s'agissait là d'une estimation à minima et est inférieur aux revenus du

bien aliéné, étant rappelé qu'aucune partie du prix n'a été payée au comptant au moyen d'un

'bouquet'.

Il n'est donc pas permis de considérer que le prix stipulé à l'acte de vente du 23 février 2010 était

sérieux.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux.

L'annulation de la vente emporte obligation pour Mme Z de restituer les arrérages de la rente

qu'elle a perçus depuis la vente. Cette mise à néant de la vente emporte également l'obligation pour

Mme Z de restituer à la société JS Immo les sommes payées par celle-ci au titre des charges, des

frais, des assurances et de la taxe foncière. Au vu des pièces produites par la société JS Immo (

pièces n° 10, 12, 14, 15, 16, 18 à 25) ces dépenses, arrêtées au 31 décembre 2016, s'élèvent à :

* impôts locaux : 5134 euros

* charges et travaux : 14 886,57 euros ( déduction faite pour l'année 2013 du pro rata des frais

d'avocat et d'expertise )

* assurances : 261,94 euros

soit la somme totale de 20 282,51 euros au paiement de laquelle Mme Z sera condamnée,

majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, en l'absence d'autre demande à ce titre, et

capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Les sommes figurant dans les tableaux récapitulatifs au titre des frais de banque et des frais d'avocat

seront rejetées.

Les condamnations au remboursement des arrérages de la rente et des frais ne peuvent concerner que

Mme Z, qui ne peut demander à être garantie de ce chef par la société E F K,

les restitutions afférentes à l'annulation d'une vente ne constituant pas un préjudice indemnisable,

tout comme la société JS Immo ne peut demander la condamnation solidaire de la société E

F K à leur remboursement.

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais

des fautes ou négligences qu'il commet dans sa gestion.

Il sera souligné que la société E F K se présente comme le 'numéro 1 du viager' (

pièce n°3 de l'appelante).

Le rapport d'expertise judiciaire met en évidence les manquements commis par la société E

F K dans l'exécution de son mandat. Le descriptif du bien est tout d'abord incomplet

puisqu'il n'est pas précisé que le bien dispose d'un balcon et d'un box permettant de stationner deux

véhicules. L'agence n'a pas suffisamment tenu compte des caractéristiques particulières de

l'immeuble pour déterminer la valeur vénale de l'appartement, comme sa localisation, son état ( alors

qu'un ravalement avait eu lieu récemment ) la présence d'un ascenseur, les places de stationnement

couvert.

Ces manquements ont conduit la société E F K à soumettre à Mme Z,

profane, un projet de vente de son bien en viager qui reposait sur une très nette sous-évaluation de la

valeur vénale de ce bien et, partant, du montant de la rente, étant rappelé que de façon très

inhabituelle, aucun paiement au comptant n'était prévu.

Ces fautes commises dans l'exécution de son mandat ont fait perdre à Mme Z une chance de

percevoir une rente d'un montant supérieur à celui fixé et qui lui aurait procuré un complément de

revenu non négligeable. Il y a toutefois lieu de tenir compte de ce que la valeur vénale du bien

K dont la propriété est finalement conservée par Mme Z a, en près de dix années,

sensiblement augmenté.

Cette perte de chance sera réparée par l'allocation de la somme de 50 000 euros.

Il est constant que la commission due à la société E F K, d'un montant de 18 000

euros, a été versée par la société JS Immo qui est fondée à en demander le remboursement alors que

Mme Z ne peut y prétendre.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant condamné la

société E F K à payer à Mme Z la somme de 380 euros au titre des frais de

diagnostics, sur le mérite de laquelle la société E F K ne développe aucune

observation pertinente.

La société E F K, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première

instance et d'appel - qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire - avec recouvrement direct.

Elle versera à Mme Z une indemnité de procédure 5000 euros.

Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la

société JS Immo.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société E F K à payer à

X Z la somme de 380 euros au titre des frais de diagnostics.

L'infirme pour le surplus

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Annule la vente conclue entre Mme Z et la société JS Immo le 23 février 2010 portant sur un

bien K situé […]) reçue par Maître

H, notaire associé de la société dénommée G H et I J, domiciliée

à […], le dit bien cadastré section AC numéro 171, pour une contenance

de 7a 75ca , lots numéros 8,19,31 et 32.

Ordonne la publication du présent arrêt, à l'initiative de la partie la plus diligente au Service de la

Publicité Foncière du lieu d'implantation de l'immeuble.

Dit que la société JS Immo devra restituer le bien.

Condamne Mme Z à restituer à la société JS Immo les arrérages de la rente viagère perçus.

Condamne Mme Z à payer à la société JS Immo la somme de 20 282,51 euros majorée des

intérêts au taux légal à compter de ce jour, capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code

civil.

Condamne la société E F K à payer à Mme Z la somme de

50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Condamne la société E F K à rembourser à la société JS Immo la somme de 18

000 euros.

Rejette les autres demandes formées par les parties.

Condamne la société E F K à payer à Mme Z la somme de 5000 euros en

remboursement de ses frais irrépétibles d'appel.

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société

JS Immo.

Condamne la société E F K aux dépens de première instance et d'appel - qui

comprendront le coût de l'expertise judiciaire - qui seront recouvrés conformément aux dispositions

de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de

procédure civile.

- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,