COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2020

N° RG 18/07470 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SX3R

AFFAIRE :

SAS MOVE PUBLISHING

C/

[…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 17 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/00972

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Francis CARLY,

M^e Catherine FAVAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS MOVE PUBLISHING

N° SIRET : 582 011 094

[…]

[…]

Représentant : M^e Francis CARLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0068

APPELANTE

****************

[…]

N° SIRET : 750 90 5 0 28

[…]

[…]

Représentant : M^e Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 1996, la société Bail Investissement, la société Codetour et la société

civile immobilière ICC, aux droits desquelles vient la société civile immobilière Rock Fort, a donné à bail à la

société des Editions Techniques et Touristiques de France, devenue la société Motor Presse France puis la

société Move Publishing, des locaux commerciaux à usage de bureaux ainsi que des places de parking situés

au […] à Issy-les-Moulineaux (92 130), pour neuf ans, à compter du 1^er juillet 1996.

Par avenants des 27 février 1997 et 15 octobre 2003, des surfaces supplémentaires ont été louées à la société

locataire par les bailleresses, représentées par la société Bail Investissement, chef de file de l’indivision.

Selon avenant du 4 juillet 2004, le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1^er juillet 2005, moyennant

un loyer de base annuel de 1 172 635 euros HT/HC.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2013, la société Motor Presse France a donné congé à la société Rock

Fort pour le 30 juin 2015.

Par avenant du 24 décembre 2014, les sociétés Motor Presse France et Rock Fort ont convenu d’un report des

effets du congé au 31 janvier 2016 au plus tard. Il a également été prévu au bénéfice de la bailleresse une

indemnité forfaitaire de départ de 1,5 mois de loyer en cas de non conclusion d’un nouveau bail et une

indemnité d’occupation journalière sur la base d’un loyer annuel majoré de 50 % en cas de non libération des

lieux le 31 janvier 2016.

La société Move Publishing, nouvelle dénomination sociale de la société Motor Presse France, a quitté les

lieux le 30 mars 2016.

C’est dans ce contexte que la société Move Publishing , reprochant à la société Rock Fort de ne pas avoir

installé un système de chauffage et de climatisation opérationnel, l’a faite assigner le 19 janvier 2016 devant le

tribunal de grande instance de Nanterre, aux fins notamment d’indemnisation de ses manquements à son

obligation d’entretien et de garantie de jouissance.

Par jugement du 19 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Débouté la société Move Publishing de sa demande principale fondée sur le manquement à l’obligation

d’entretien et l’obligation de garantie incombant au bailleur ;

— Condamné la société Move Publishing à payer à la société Rock Fort les sommes de :

' 148.510,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation stipulée par l’article 2 de l’avenant pour les mois de

février et mars 2016, outre intérêt au taux légal à compter du 17 février 2016 sur la somme de 71.779,85

euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

' 223.854 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de départ, outre intérêt au taux légal à compter du 17 février

2016 ;

' 30.751,07 euros au titre du solde de taxe foncière pour la période comprise entre le 1^er janvier 2016 et le 31

mars 2016 ;

— Condamné la société Rock Fort à payer à la société Move Publishing la somme de 375.400,35 euros au titre

de la restitution du dépôt de garantie ;

— Constaté la compensation des créances réciproques des parties ;

— Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des frais irrépétibles et

de la distraction des dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par la société Move Publishing et par la

société Rock Fort.

Par déclaration du 30 octobre 2018, la société Move Publishing a interjeté appel du jugement, sauf en ce

qui concerne sa condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité forfaitaire de

départ et du solde de la taxe foncière.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2019, la société Move Publishing demande à la cour de :

1 – Sur la demande indemnitaire :

— Réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

— Ayant constaté que le bailleur a failli à son obligation de délivrance et entretien en ne réinstallant pas depuis

le deuxième semestre 2004 un système de chauffage/climatisation opérationnel et en ne prenant aucune

mesure efficace pour y pallier ;

— Débouter la société Rock Fort de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Rock Fort à lui payer la somme de 1.244.520 euros (un million deux cent

quarante-quatre mille cinq cent vingt euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice

directement causé par cette faute du bailleur ;

2 – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Rock Fort à payer à la société Move Publishing la

somme de 375.400,35 euros (trois cent soixante-quinze mille quatre cent vingt euros et trente-cinq cents) à

titre de restitution du dépôt de garantie,

— Le réformant pour le surplus,

— Dire que cette somme portera intérêts depuis la mise en demeure du 29 avril 2016,

En tout état de cause :

— Ordonner l’anatocisme sur les condamnations prononcées en application des articles 1153-1 et 1154 du code

civil ;

— Condamner la société Rock Fort à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Carly, avocat aux offres de droit,

en application de l’article 699 du même code.

Par dernières conclusions notifiées le 29 avril 2019, la société Rock Fort prie la cour de :

1°) Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 17 septembre 2018 en ce

qu’il a débouté la société Move Publishing de ses demandes indemnitaires,

— Débouter la société Move Publishing de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire et en toute hypothèse,

— Juger qu’aucune demande indemnitaire ne saurait être formulée à l’encontre de la société Rock Fort au titre

de la période antérieure à l’acquisition de l’immeuble.

Par conséquent,

— Débouter la société Move Publishing de toute demande pour la période antérieure au mois de juin 2012 ainsi

que pour la période postérieure au 30 juin 2015, date d’effet du congé délivré.

2°) Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Move Publishing à payer à la société

Rock Fort les sommes de :

' 148.510,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation stipulée par l’article 2 de l’avenant pour les mois de

février et mars 2016, outre intérêt au taux légal à compter du 17 février 2016 sur la somme de 71.779,85

euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

' 223.854 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de départ, outre intérêt au taux légal à compter du 17 février

2016 ;

' 30.751,07 euros au titre du solde de taxe foncière pour la période comprise entre le 1^er janvier 2016 et le 31

mars 2016 ;

3°) Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a débouté la société

Rock Fort de sa demande de condamnation de la société Move Publishing aux frais de remise en état des

locaux ;

Y faisant droit,

— Condamner la société Move Publishing à régler à la société Rock Fort la somme de 69.179,40 euros au titre

des travaux de remise en état lui incombant,

4°) Ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année,

5°) Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques de la

société Rock Fort et de la société Move Publishing,

6°) Condamner la société Move Publishing à verser à la société Rock Fort la somme de 10.000 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

7°) Condamner la société Move Publishing aux entiers dépens de l’instance, et autoriser pour ceux-là

concernant la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Fbc Avocats, avocat au barreau de Paris, à en

poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour relève que l’appel de la société Move Publishing ne porte ni sur sa condamnation au

paiement de l’indemnité d’occupation pour les mois de février et mars 2016 ni sur celle au titre de l’indemnité

forfaitaire de départ et du solde de la taxe foncière.

La cour est saisie des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien allégués par

la société locataire ainsi que de la question des frais de remise en état des locaux et de la restitution corollaire

du dépôt de garantie à cette dernière.

Sur l’obligation de délivrance et l’obligation d’entretien :

La société Move Publishing fait valoir que l’installation de chauffage et climatisation n’a jamais correctement

fonctionné, que la société Rock Fort n’a dès lors pas satisfait à son obligation de délivrance et à son obligation

de lui assurer une jouissance paisible des locaux, qu’elle n’a pas plus assuré son obligation d’entretien de

l’installation puisqu’il y a eu des pannes à chaque mise en route du système de chauffage ou climatisation ou

même lors du redémarrage le lundi matin et que depuis cinq zones sur sept sont sans chauffage et sans

climatisation.

Elle estime que la clause de non recours inscrite dans l’article IV 3° du bail ne peut lui être opposée alors que

l’obligation de délivrance est d’ordre public et qu’elle est en tout état de cause dans l’impossibilité d’exercer un

recours à l’encontre de tiers avec lesquels elle n’a aucune relation contractuelle.

Après avoir rappelé qu’elle n’est devenue propriétaire de l’immeuble que le 28 juin 2012, la société Rock Fort

explique que l’immeuble était dépourvu de toute climatisation jusqu’en 2003 alors que la société Move

Publishing en est locataire depuis 1996, que dès lors la fourniture d’une installation de climatisation/

chauffage réversible ne peut relever de l’obligation de délivrance de la bailleresse.

Elle indique qu’en tout état de cause l’immeuble a été équipé d’une telle installation, que la question du

fonctionnement de l’installation relève de l’obligation d’entretien des locaux, que dès lors l’article IV 13°

trouve à s’appliquer.

Elle ajoute n’avoir découvert l’existence des désordres affectant l’installation de climatisation chauffage

qu’après son acquisition en juin 2012, le précédent propriétaire ne lui en n’ayant pas parlé, qu’elle a alors

mandaté un bureau d’étude technique spécialisé qui a mis en évidence des problématiques de conception et de

réalisation d’ouvrage, puis qu’elle a fait désigner un expert judiciaire et qu’elle a été autorisée en cours

d’expertise à faire procéder aux travaux de remplacement de l’installation de chauffage climatisation, ce

qu’elle a fait.

****

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin

d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la

nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code indique que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de

toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,

autres que locatives.

Il en résulte que le bailleur est tenu de délivrer au locataire des locaux conformes à la destination prévue au

bail, qu’il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, qu’il doit assurer au

locataire une jouissance paisible des locaux loués conformément à leur destination.

La société Move Publishing soutient que la société Rock Fort a manqué à son obligation de délivrance et à son

obligation d’entretien puisqu’elle ne peut utiliser les locaux loués conformément à leur destination tandis que

la société Rock Fort fait valoir que l’article IV 13° l’exonère de toute responsabilité dans le cadre de son

obligation d’entretien.

En l’occurrence le bail du 28 mars 1996 indique que les locaux sont loués à l’usage de «bureaux, activités et

parkings» essentiellement pour la conception, création, édition, fabrication et de journaux et services

informatiques, et de conception, régie et distribution de la publicité sur tout média.

Il est spécifié dans le bail dans son article IV -3 °que le preneur entretiendra les locaux en bon état de

réparations locatives et en raison du caractère spécifique du présent contrat, effectuera en outre pendant la

période d’exploitation et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires et tout l’entretien à la charge

d’un bailleur, sauf les réparations prévues par l’article 606 du code civil.

L’avenant du 4 juin 2004 indique sans son article XIII que « le bailleur s’engage à réaliser des travaux de

climatisation dans les locaux loués à la société Motor Presse, Le coût des travaux sera à la charge du

bailleur. Ces travaux seront réalisés avant fin 2004 dont ¼ plateau au 2^e étage pour l’été 2004 sur ce

demi-plateau étant implantées quatre salles de réunion».

Il ressort des éléments du dossier que de 1990 à 2004, les locaux dont s’agit ont été chauffés au moyen de

convecteurs électriques sans climatisation, que c’est à la suite de la canicule de 2003 que dans le cadre de

l’avenant intervenu en 2004', la société bailleresse a décidé d’installer à ses frais la climatisation et d’utiliser la

réversibilité du système pour chauffer les locaux l’hiver.

A la suite d’incidents concernant la nouvelle installation apparus en saison hivernale, les cassettes produisant

du froid au lieu du chaud, une expertise a été ordonnée en référé le 29 novembre 2005 sur la demande de la

bailleresse et en présence des différentes sociétés intervenantes, mais hors la présence de la société locataire.

Le rapport d’expertise de M. Quibriac en date du 7 novembre 2009 a permis de relever des dysfonctionnements

de l’installation mise en place, notamment un manque de réactivité du système avec comme conséquence des

températures s’élevant de façon excessive dans certains bureaux ( l’expert relevant que le défaut a été

solutionné), des pannes électroniques nécessitant la «reprogrammation des unités maîtres/esclaves», des bris

de compresseurs.

Il a déterminé que le facteur déclenchant de ces désordres est le fonctionnement des cartes électroniques, et a

indiqué que les parties se sont accordées en cours d’expertise pour engager et réaliser les travaux nécessaires

pour éviter un remplacement complet de l’installation.

Si l’existence de travaux de réparation de l’installation à la suite de ce rapport n’est pas contestée, il s’avère

cependant que dès 2012 de nouveaux dysfonctionnements sont apparues que les gaines de ventilation

nécessitant de déposer les liaisons frigorifiques de certaines installations de climatisation comme celles des

locaux informatiques ont dû être changées en janvier 2012, que le gestionnaire de l’immeuble a indiqué le 15

février 2012 que les désordres sont dus aux fortes baisses de température nécessitant la livraison sur site le 10

février 2012 de 60 convecteurs électriques d’appoints, que la société Motor Presse France a alerté le 8 février

2012 la société gestionnaire des dysfonctionnements multiples et répétés du système de

chauffage-climatisation, indiquant que 'certaines zones de chauffage sont systématiquement en panne le lundi,

que les délais des interventions sont longs ( entre 24 heures et 72 heures ) ce qui fait que les chauffages

d’appoint arrivent quand la température a déjà baissé, qu’à l’heure actuelle le système est en panne au 2^e

étage dans la zone B1 et ce depuis le 2 février', puis a réitéré dans son courrier du 29 juin 2012 et dans ses

courriels de rappel l’existence de pannes récurrentes du système de climatisation ' chauffage.

La persistance de ces pannes et des dysfonctionnements de l’installation de climatisation- chauffage a été

reconnue par l’avocat de la société Rock Fort qui dans son courrier du 20 octobre 2014 a indiqué qu’après

avoir remplacé la société de maintenance, il est apparu que les «dysfonctionnements semblaient provenir non

pas d’un mauvais entretien mais d’une inadéquation de l’installation avec les caractéristiques du bâtiment, que

l’audit entrepris a confirmé que l’origine des difficultés rencontrées résidait dans la conception et la réalisation

de l’installation en 2004 et qu’il convient de disposer dans les meilleurs délais d’une installation de

climatisation- chauffage fonctionnant normalement pour le confort des occupants».

Les dysfonctionnements de cette installation ont perduré en 2015, ainsi que l’attestent les nombreux courriers

adressés par la dirigeante de la société locataire en juin et juillet 2015, le procès-verbal de constat d’huissier du

1^er juillet 2015, qui note une inadéquation entre la température commandée sur la console de climatisation et

la température relevée jusqu’à 34 degrés entraînant le départ prématuré des salariés, puis les courriers et mails

d’octobre 2015 dénotant de températures particulièrement basses (18 degrés) dans 5 zones sur 7, et l’état des

installations au 12 janvier 2016 montrant que seule la zone du rez-de-chaussée fonctionne normalement, les

autres étant à l’arrêt ou fonctionnant à la moitié ou au tiers de leur puissance.

A la suite de l’expertise diligentée par la société bailleresse Rock Fort pour rechercher les responsabilités

encourues dans les dysfonctionnements relevés, lesquels sont attribués par l’expert judiciaire à la conception

même de l’installation, la société Rock Fort a engagé des travaux de remplacement de climatisation pour un

montant de 1 628 501,28 euros selon décompte du 4 mai 2018.

Il s’avère de ces éléments que dès la mise en place de l’installation de climatisation-chauffage en 2004, des

dysfonctionnements sont apparus occasionnant l’été des températures trop élevées et l’hiver des températures

trop basses de façon irrégulière certes mais dans de nombreuses zones des locaux, que ces

dysfonctionnements ne relèvent pas d’un défaut d’entretien de l’installation mais d’un défaut de conception de

celle-ci.

Si des travaux de réparation de l’installation ont été effectués dans le cadre du premier rapport d’expertise en

2009, les dysfonctionnements ont réapparu en 2012, ce qu’a reconnu la société Rock Fort, qui a fait diligenter

une deuxième expertise judiciaire en présence de toutes les sociétés étant intervenues dans les travaux aux fins

de déterminer les responsabilités encourues, laquelle expertise a déterminé que le problème rencontré vient

d’un défaut de conception et de réalisation de l’installation, et qui a ensuite fait effectuer des travaux de

remplacement de toute l’installation de climatisation- chauffage.

Il ressort de ces développements que la première bailleresse n’a pas, comme le soutient la société Rock Fort,

installé seulement une climatisation dans les locaux occupés par la société Move Publishing mais a procédé à

une installation de climatisation/ chauffage réversible, c’est à dire à une refonte de l’installation de chauffage

comprenant la mise en place de la fonction climatisation et la modification en même temps du chauffage

existant (convecteurs électriques), laquelle est un élément essentiel pour une utilisation normale des bureaux

loués.

La société Move Publishing soutient que le système mis en place à compter du 2^e semestre 2004 n’a jamais

été opérationnel, ce qui montre que la bailleresse a manqué tant à son obligation de délivrance que d’entretien.

Il est en effet constant que l’obligation de délivrance est inhérente au bail et perdure tout au long de son

exécution, que cette permanence de l’obligation oblige le bailleur à faire pendant toute la durée du bail toutes

les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives, aux fins d’assurer au locataire une

jouissance paisible des locaux loués conforme à la destination des locaux.

Or les éléments du dossier montrent que depuis le début de la mise en place de l’installation de

climatisation-chauffage, des dysfonctionnements sont apparus tant lors des périodes de climatisation que des

périodes de chauffage, que si des réparations ont été faites par la bailleresse précédente, il y a eu de nouveaux

dysfonctionnements dès 2012, ainsi que le démontrent les courriers de la société Move Publishing de 2012 qui

sont confortés par le courrier du conseil de la société Rock Fort du 20 octobre 2014, lequel reconnaît «une

inadéquation de l’installation avec les caractéristiques du bâtiment», et indique que l’audit de l’installation «a

confirmé que l’origine des difficultés résidait bien dans la conception et la réalisation de l’installation en

2004»', que les dysfonctionnements ont perduré en 2015 jusqu’au départ des lieux de la locataire le 31 mars

2016, ainsi que le dénotent le courrier de la société Move Publishing du 8 juin 2015, le procès-verbal de

constat d’huissier du 1^er juillet 2015, puis les courriers et mails des 2 juillet 2015, 14 octobre 2015, 19 octobre

2015 et 12 janvier 2016.

Il résulte de ces mêmes éléments que les dysfonctionnements de l’installation de climatisation- chauffage ont

nécessité de la part de la bailleresse la fourniture de convecteurs électriques d’appoint pour pallier

l’insuffisance du chauffage ( 18 degrés dans les bureaux), que la société Move Publishing a indiqué à plusieurs

reprises dans ses courriers, sans être démentie, qu’elle était dans l’attente de ces matériels': courriers des 8

février 2012, 14 octobre 2015 , 19 octobre 2015, 12 janvier 2016, qu’elle démontre ainsi ne pas avoir pu

utiliser dans des conditions normales les locaux qu’elle loue.

Elle justifie tout autant par le courrier du 2 juillet 2015, conforté par le procès-verbal d’huissier du 1^er juillet

2015, que l’installation de climatisation ne fonctionne pas, au moins pour la moitié de la surface louée, ce qui

a entraîné le départ prématuré de salariés dans l’incapacité de travailler, et l’impossibilité dès lors pour la

société locataire d’exercer pleinement son activité.

Il s’ensuit de ces développements que la société Move Publishing a rapporté la preuve qu’en mettant en place

une installation de chauffage-climatisation non efficiente dans les bureaux qu’elle a loués, la société

bailleresse a manqué pour le moins partiellement à son obligation de délivrance en n’assurant pas à sa

locataire une jouissance paisible permettant une utilisation normale de façon permanente de tous les bureaux

loués.

Il est également constant que le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont

été loués et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Il

appartenait dès lors à la bailleresse de s’assurer de la mise en 'uvre des réparations indispensables à une mise

en marche efficace de l’installation de climatisation- chauffage.

Pour s’opposer aux demandes de la société Move Publishing, la société Rock Fort excipe de l’article IV 13°,

soutenant qu’il ne peut lui être imputé un trouble de jouissance qui relève des sociétés qui ont entrepris les

travaux, comme le mentionne l’expertise judiciaire diligentée.

S’il est en effet constant que l’obligation de délivrance au sens strict qui est de l’essence même du contrat,

exclut que le bailleur puisse s’en exonérer par une clause du contrat, à l’inverse l’obligation de délivrer la

chose en bon état dépend de la nature du contrat et peut dès lors être écartée ou atténuée par une stipulation

expresse du bail.

L’article IV 13° est ainsi rédigé': «le preneur n’exercera aucun recours ni réclamation contre le bailleur pour

tout trouble et / ou privation de jouissance provenant de tiers et fera son affaire personnelle des recours à

exercer contre l’auteur du dommage, le bailleur le subrogeant dans ses droits à cet effet'».

La société Move Publishing soutient à juste titre que cette clause n’est pas applicable en l’espèce.

En effet, cette clause ne peut exonérer le bailleur des obligations mises à sa charge par l’article 1719 du code

civil, et notamment de ses obligations d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Car cette obligation mise à la

charge du bailleur par l’article 1719 2° doit s’entendre non seulement de l’entretien qu’il doit assurer

personnellement mais de celui qu’il a pu mettre contractuellement à la charge d’autres personnes.

Alors que la bailleresse a contractuellement selon le bail la charge des gros travaux, et dès lors du

remplacement du chauffage, et selon l’avenant du 4 juin 2004 la charge des travaux de climatisation, la société

Rock Fort ne peut se fonder valablement sur cette clause pour s’exonérer de toute responsabilité, alors même

que c’est elle qui a entrepris de tels travaux.

Il sera d’ailleurs relevé, confortant en cela la position de la société Move Publishing qui dit n’avoir aucune

relation contractuelle avec les entreprises ayant réalisé les travaux, que la société locataire n’a été appelée à

aucune des deux expertises judiciaires diligentées successivement par les deux sociétés bailleresses à

l’encontre des sociétés et entreprises intervenant dans l’installation de climatisation- chauffage, et qu’elle n’est

pas plus partie dans les procédures judiciaires pendantes pour déterminer les responsabilités de chacun des

intervenants.

Il s’ensuit qu’il convient d’infirmer le jugement entrepris, de dire que l’article IV 13° n’est pas applicable en

l’espèce, et que la société Rock Fort a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance

paisible des locaux dont elle est redevable.

En ce qui concerne le préjudice de la société Move Publishing, celle-ci réclame à titre de dommages et

intérêts la somme de 1 244 520 euros’ sur douze ans expliquant que le défaut d’installation d’un système de

climatisation réversible qui fonctionne a engendré à la fois un préjudice social et un préjudice économique.

La société Rock Fort fait valoir, à juste titre, qu’elle ne peut être tenue pour responsable pour des faits

antérieurs à son acquisition du bien immobilier, la société Move Publishing ne démontrant pas que celle-ci ait

été au courant des dysfonctionnements de l’installation de climatisation- chauffage avant son achat.

Si la société Rock Fort met également en avant le fait qu’elle a fait diligenter une expertise judiciaire en mars

2014 et qu’elle a engagé des travaux de remplacement de l’installation de chauffage-climatisation pour un

montant de 1 628 501 euros pendant les opérations expertales, force est de constater que le rapport a été

déposé le 14 mars 2019 et qu’il n’est pas justifié que les travaux dont elle fait état ont été effectués avant le

départ de la société Move Publishing des locaux loués le 31 mars 2016 ( devis de 2014 mais procès-verbal de

réception des travaux de remplacement de la climatisation en date du 1^er avril 2017).

Il s’ensuit que la société Rock Fort peut être tenue de la date de son acquisition en 2012 jusqu’au 31 mars 2016

des conséquences induites par les dysfonctionnements de l’installation déficiente.

Il appartient cependant à la société locataire de justifier du lien de causalité entre les dysfonctionnements

retenus et le préjudice, dont elle doit rapporter la preuve .

Elle allègue que les dysfonctionnements de l’installation de climatisation- chauffage ont en raison de

températures extrêmes contraint les salariés de travailler dans des situations difficiles voire inconfortables, ce

qui a eu une incidence sur l’ambiance de la société et la qualité du travail.

Au titre du préjudice social, la société Move Publishing fait valoir que le pointage montre que de septembre

2015 à mars 2016, les salariés ont travaillé 7 heures de janvier à mars quand les températures extérieures

étaient particulièrement basses alors qu’ils ont travaillé 8 heures de septembre à décembre, et elle a établi un

calcul reposant sur une base de 40% des effectifs concernés sur surface impactée de 5 zones sur 7(71%),

lesquels ont écourté de deux heures par jour pendant 20 jours ouvrés par an leur présence sur site ( 10 jours

été et 10 jours hiver) sur la masse salariale brute de 2014 (13 860 000) pour arriver à la valorisation de son

préjudice à hauteur de la somme de 74 019 euros/ an.

Si certes le procès-verbal de la réunion CHSCT du 9 septembre 2013 montre qu’il a été mis à l’ordre du jour la

question du 'dysfonctionnement du système de climatisation provoquant une gêne auprès de certain personnel

de MPF', et qu’il a été fait état de 'nouveaux problèmes de climatisation apparus au 1^er étage au pôle Tourisme

et au 2^e étage à la rédaction de l’Automobile Magazine et du Golf', force est cependant de constater qu’il

n’est pas fait mention du nombre de salariés impactés par ces dysfonctionnements.

Il sera également relevé que les autres réunions postérieures du CHSCT en 2014 si elles mentionnent

également le problème récurrent du système de climatisation et de chauffage et leur impact sur la vie sociale

de l’entreprise n’apporte pas plus d’élément sur le nombre de salariés concernés et sur les conséquences de ces

dysfonctionnements sur leurs horaires.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, la société Move Publishing produit un relevé établi

quotidiennement pour la période du 10 septembre 2015 au 17 mars 2016, lequel s’il montre effectivement une

moyenne de temps travaillé inférieure au temps normal de travail et le nombre des salariés concernés par cette

réduction, n’établit cependant pas une corrélation entre la réduction du temps travaillé et les

dysfonctionnements allégués, la réduction du temps de travail sur cette période pouvant également avoir

d’autres causes.

A défaut de la production d’autres éléments, la société Move Publishing ne peut donc tirer de ce relevé

ponctuel sur une période donnée un chiffrage forfaitaire de son préjudice social, lequel est basé sur des

données qui ne sont pas justifiées.

En effet, la société Move Publishing fait état de la somme de 74019 euros par an sans pour autant justifier de

l’effectif de 40 % impacté. Elle n’établit pas plus que 5 des 7 zones de bureaux ont été affectées de façon

permanente pendant douze ans voire depuis le changement de bailleresse, ne produisant pas d’élément en ce

sens, et elle ne prend pas en compte le fait que la bailleresse, pour pallier cet état de choses, lui a fourni des

convecteurs électriques pendant des périodes de grand froid et des ventilateurs (factures de la société Rock

Fort entre 2013 et 2016), réduisant d’autant les difficultés induites par les dysfonctionnements.

La société Rock Fort fait en outre remarquer, sans que cela soit démenti par la société locataire, qu’il n’y a

jamais eu une interruption totale de travail et dès lors une interruption totale d’exploitation des locaux par la

société Move Publishing, et que le problème concerne seulement 10 jours l’été et 10 jours l’hiver.

Au vu de ces éléments, la société Move Publishing sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice

social qui n’est pas caractérisée.

La société Move Publishing sollicite au titre de son préjudice économique les sommes de :

—  14 453 euros HT/ an pour la partie climatisation des charges «global multi technique»,

—  4752 euros HT/an pour la surconsommation électrique en raison des 88 convecteurs mobiles et des

ventilateurs fournis,

—  2687 euros HT / an , 533 euros HT /an , 5327 euros HT / an et 1 939 euros HT/ an au titre du temps de

travail consacré respectivement aux réunions CHSCT, par les services généraux, par la direction

administrative et financière et la présidence pour gérer le dossier.

En dehors du fait que la société Move Publishing ne produit que les charges de l’année 2014 pour opérer son

calcul, elle n’explique pas sur quelle base elle retient la somme annuelle de 14 453 euros HT/ an au titre des

charges de climatisation alors que les charges multi-techniques ne sont pas détaillées sur le relevé des

dépenses 2014 produit. Sa demande en ce sens, non justifiée, sera donc rejetée, d’autant que les

dysfonctionnements n’ont touché qu’une partie des zones et sur une durée limitée.

En ce qui concerne l’utilisation de convecteurs ou de ventilateurs électriques la production d’une fiche produit

d’un convecteur dont il n’est pas justifié qu’il s’agit de celui fourni par la bailleresse, et d’une seule facture EDF

en date du 25 juin 2015 ne permet pas, à défaut de toute facture de référence, de déterminer l’existence d’un

surcoût de consommation, comme elle le prétend et de justifier du montant réclamé.

La société Move Publishing a enfin calculé le temps passé du fait des problèmes rencontrés ( pièce n°35

portant sur le détail de son préjudice).

Il sera cependant relevé que si le problème récurrent de la climatisation fait partie des questions mentionnées

sur l’ordre du jour du CHSCT des années 2013 et 2014 (les autres années n’étant pas produites) c’est cependant

au même titre que d’autres sujets, qu’en tout état de cause les réunions du CHSCT sont obligatoires et font

partie des frais généraux incombant à l’entreprise.

Si comme en fait état la société Move Publishing dans le calcul de son préjudice, elle a adressé plusieurs

courriels à la bailleresse pendant l’hiver 2011/2012 pour l’alerter sur les dysfonctionnements de l’installation

de chauffage-climatisation, il n’en demeure pas moins que c’était avant l’acquisition du bien immobilier par la

société Rock Fort le 28 juin 2012.

Enfin, la société Move Publishing ne peut pas utilement quantifier le temps passé par la direction

administrative et financière et par la présidence de la société alors qu’il correspond à leurs fonctions et est

englobé dans la gestion même de la société .

Il s’ensuit que la société Move Publishing ne rapporte pas la preuve du préjudice économique qu’elle allègue et

sera déboutée de toute demande à ce titre.

Sur la restitution des locaux et le dépôt de garantie :

Tandis que la société Move Publishing réclame le montant du dépôt de garantie de 375 400,35 euros, la

société Rock Fort fait valoir que des travaux de remise en état ont été rendus nécessaires après la restitution

des locaux.

Il est produit à la cour l’état des lieux d’entrée (non produit devant le premier juge) ainsi que le procès-verbal

contradictoire d’état des lieux de sortie du 31 mars 2016 établi à la demande de la société Move Publishing en

présence du gestionnaire de l’immeuble, et celui du même jour établi à la demande de la société Rock Fort en

présence d’un représentant de la société Move Publishing.

La société Rock Fort fait état de trois chefs de désordres':

— sur les emplacements de parking au 3 ème sous-sol':

Il est indiqué sur le procès-verbal d’entrée du 5 juin 1996 «parking 3^e sous-sol: RAS», ce qui correspond à

un état d’usage.

Le procès-verbal de sortie du 31 mars 2016 établi sur demande de la société Move Publishing mentionne en

page 68 «au 3^e sous-sol, présence de places de parking, les emplacements sont libres'» sans autre

commentaire, tandis que celui établi le même jour sur demande de la société Rock Fort indique en page 69

que «les places de stationnement sont sales, et que des traces de gomme sont visibles sur la peinture du sol».

En tout état de cause, il n’est pas établi une utilisation anormale de ces places de parking, au regard de l’état

d’usage des parkings lors de l’entrée dans les lieux et de la vétusté inhérente à 20 ans d’occupation des lieux.

Aucun frais de remise à neuf n’est donc dû par la société locataire à ce titre et la demande de la société Rock

Fort en reprise de travaux de peinture sera rejetée.

— sur la mise en peinture des locaux d’archives au 2^e et 3^e sous-sol':

Il s’agit de locaux édifiés avec l’autorisation du bailleur sur les emplacements de parking des sous-sols ( article

XII alinéa 5 du bail).

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie de la société Move Publishing indique pour le local MPEXT: «

revêtement de sol:flaque d’eau au sol, revêtement de sol sale, morceaux de papiers divers, revêtement mural:

revêtement sale, présentant des traces de coulures, un néon sur deux s’allume». Le procès-verbal de la

bailleresse note seulement: «le local est vide, il existe deux cartons de dalle de faux plafond».

Ainsi que le fait remarquer la société Move Publishing et que l’a justement retenu le premier juge, la présence

d’une flaque d’eau sur le sol induit l’existence d’infiltrations et un défaut d’étanchéité, dont il n’est pas

démontré qu’ils relèvent de la responsabilité de la société locataire.

Au regard de l’origine des dégradations qui ne peut être imputée à la société Move Publishing et de la vétusté

inhérente à 20 ans d’occupation des locaux par cette dernière, la société Rock Fort ne peut lui imputer les

coulures et la saleté des revêtements de sol et des murs des locaux d’archives.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté toute demande de prise en charge des réparations

de la société Rock Fort à ce titre.

— sur la dépose des équipements de la salle informatique:

La société Rock Fort reproche à la société Move Publishing de ne pas avoir procédé à la dépose des

équipements informatiques et à la suppression du faux plancher et réclame à ce titre la somme de 6 804 euros,

ce que conteste la société Move Publishing arguant des clauses du bail.

Il résulte de l’article XII 1° du bail que « afin de favoriser l’implantation du preneur dans les locaux, il est

expressément convenu entre les parties que le bailleur accepte de participer pour un montant maximum de

580 000 francs HT aux travaux ci-après, que le preneur s’engage à réaliser avant le 30 juin 1996': pose d’un

câblage informatique, ajustement de cloisonnement, éclairage dans la circulation.»

Au regard des termes de cet article, la société Rock Fort ne peut utilement invoquer l’article IV 5°, selon

lequel le preneur ne peut pas faire de percements de murs et de planchers sans le consentement exprès et écrit

du bailleur, puisqu’il a expressément autorisé ces travaux.

Elle ne démontre pas plus que la création du faux plancher nécessaire pour le circuit du câblage ne fait pas

partie des travaux qu’elle a autorisés lors de la conclusion du bail.

En outre, la société Move Publishing fait valoir à juste titre au vu des termes de l’article IV 6°, selon lesquels

«toutes les constructions et tous les travaux d’embellissement et décors quelconques qui auraient été faits par

le preneur deviendront en fin d’exploitation la propriété du bailleur sans indemnité», que la dépose des

équipements de la salle informatique et la remise en état des locaux en fin de bail ne sont pas prévues dans le

bail.

Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Rock Fort de sa demande en

paiement de la somme de 69 179,40 euros au titre des frais de remise en état des locaux, et en ce qu’il l’a

condamnée à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 375 400,35 euros.

Au vu de la demande de la société Move Publishing, la condamnation à la restitution du dépôt de garantie sera

augmentée des intérêts dus à compter de sa mise en demeure du 29 avril 2016.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de faire droit aux demandes des parties de voir ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus

depuis plus d’une année.

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens.

En cause d’appel, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel seront à la charge de la société Rock Fort.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Confirme dans les limites de l’appel le jugement rendu le 17 septembre 2018 par le tribunal de grande instance

de Nanterre, sauf en ce qu’il a débouté la société Move Publishing de sa demande principale au titre de

l’obligation d’entretien et de garantie incombant au bailleur,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la société Rock Fort a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible des

locaux loués à la société Move Publishing ,

Déboute la société Move Publishing de toute demande de dommages-intérêts à ce titre,

Dit que la condamnation de la société Rock Fort en restitution du dépôt de garantie pour la somme de 375

400,35 euros sera assortie des intérêts à compter de la mise en demeure de la société Move Publishing du 29

avril 2016,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la société Rock Fort aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément

aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Madame Véronique MULLER, Conseiller et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute

de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le Conseiller pour Le président

empêché