Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04561 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NOQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2019 -Tribunal d’Instance de VILLEJUIF – RG n° 1118001397

APPELANTE

OPALY venant aux droits CACHAN HABITAT OPH

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Florence TARDY-DORIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 174

INTIMES

Monsieur Y X

[…]

[…]

né le […] à l'[…]

Monsieur A X

[…]

[…]

né le […] à Bourg-la-Reine (92340)

représentés et assistés par M^e Christophe HEUDJETIAN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er mai 2002, l’office public Cachan Habitat a donné à bail à M^me B X, pour une période d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement de type F4 situé […].

M^me B X est décédée le […].

Par acte d’huissier du 9 mai 2018, l’office public Cachan Habitat, aux droits duquel vient l’office public de l’habitat d’Arcueil-Gentilly (l’OPALY), a fait citer devant le tribunal d’instance de Villejuif M. A X et M. Y X, les deux fils de M^me B X, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail du fait du décès de la locataire en titre, en l’absence de transfert régulier de celui-ci, de voir ordonner leur expulsion et de les voir condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 15 février 2019, le tribunal d’instance de Villejuif a :

— constaté que le bail conclu le 1er juillet 2002 entre Cachan Habitat OPH et M^me B X, portant sur le logement situé […] a été transféré à M. A X et M. Y X à compter du […] ;

— débouté Cachan Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté Cachan Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Cachan Habitat OPH aux dépens de la présente instance ;

— ordonné l’exécution provisoire.

L’office public a interjeté appel de cette décision le 7 mars 2019.

Par dernières conclusions notifiées le 8 avril 2019, l’office public de l’habitat d’Arcueil-Gentilly

(l’OPALY), appelant, demande à la cour, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L. 441-1, L. 442-8-4, L. 442-12, L. 445-3 du code de la construction et de l’habitat, des articles R. 331-12, R. 441-1 à R. 441-1-2 du même code, et de l’article 2 de l’arrêté du 29 juillet 1987, de :

— recevoir Cachan Habitat OPH en son appel et l’y disant bien fondé ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Villejuif en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— constater la résiliation du bail du fait du décès de la locataire en titre, en l’absence de transfert régulier de celui-ci ;

— dire que les intimés n’ont aucun droit au transfert du bail et se trouvent sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. A X et M. Y X et celle, le cas échéant, de tous occupants de leur chef du logement situé […] et ce, si besoin est, avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;

— condamner solidairement M. A X et M. Y X à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au paiement du loyer en cours jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamner M. A X et M. Y X conjointement et solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Par dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2019, M. A X et M. Y X, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 14, 40-I et 40-III de la loi du 6 juillet 1989, de :

A titre principal,

— constater que le bail conclu le 1er juillet 2002 entre l’OPALY et M^me B X leur a été transféré à compter du […] ;

En conséquence,

— débouter l’OPALY de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement du 15 février 2019 du tribunal d’instance de Villejuif en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— condamner à titre reconventionnel l’OPALY à leur payer, à chacun, pris séparément, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’OPALY au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2021.

Sur ce,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut (…), le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire (…).

En cas de refus du bailleur de considérer l’occupant comme bénéficiaire de la continuation ou du transfert du contrat de location, il appartient au prétendant de prouver qu’il en remplit les conditions à la date du décès.

En outre, aux termes de l’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989, il est précisé que L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En matière de logements HLM ou régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, le transfert ne peut donc intervenir que si le bénéficiaire remplit les conditions d’attribution spécifiques des logements sociaux.

Ainsi, la continuation ou le transfert ne peut intervenir que si le bénéficiaire justifie de ressources inférieures au plafond HLM. Il faut en outre que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Ces conditions propres aux logements HLM sont applicables aux descendants.

Enfin, aux termes de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, (…), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre des personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, il est constant que M^me B X est décédée le […].

Les intimés versent aux débats leurs bulletins de salaires et leurs relevés de comptes personnels, M. Y X produisant au surplus ses relevés de compte joint avec sa mère et son abonnement téléphonique, desquels il ressort que les deux fils vivaient depuis plus d’un an avec leur mère à la date de son décès.

Il n’est par ailleurs pas contesté que le logement contient quatre pièces principales pour une superficie habitable de 73 m2, de sorte qu’il compte plus d’une pièce par personne et que la sous-occupation est ainsi caractérisée au regard du nombre de pièces rapporté au nombre d’occupants.

Concernant les conditions de ressources, et suivant l’arrêté du 24 juillet 2013 relatif au formulaire de

demande de logement, le revenu fiscal de référence des personnes vivant au foyer est pris en compte et plus précisément celui porté à l’avis d’imposition de l’avant-dernière année (N-2).

L’annexe I de l’arrêté du 29 juillet 1987, dans sa version applicable au […], définit le plafond des ressources annuelles. Ce plafond, pour une personne seule, est de 22 334 euros ; pour deux personnes, il est de 33 378 euros.

Les intimés ne produisant pas aux débats leur revenu fiscal de référence, il convient de se référer à leurs bulletins de salaire. Ainsi, M. Y X a perçu, d’après son bulletin de salaire de décembre 2011, un salaire net mensuel de plus de 3 000 euros, soit 36 000 euros annuel. Concernant M. A X, ce revenu est d’environ 20 000 euros puisque son revenu net imposable est de 21 854 euros en 2010. Leurs revenus cumulés excèdent donc largement le plafond réglementaire.

Il résulte de tout ce qui précède que si les intimés rapportent valablement la preuve d’une communauté de vie avec leur mère depuis plus d’un an à la date de son décès, ils échouent toutefois à démontrer qu’ils remplissent les conditions d’attribution du logement en termes de ressources et que ledit logement est adapté à leurs besoins.

Enfin, il est relevé que l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit la co-location comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat, n’est pas applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, selon l’article 40 I de la même loi. Il s’ensuit qu’une commission d’attribution n’aurait pu attribuer le logement au sein d’une même fratrie.

Il y a par conséquent lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté le transfert du bail au profit des deux frères et de prononcer la résiliation du bail à compter du […], date du décès de M^me B X.

Les consorts X sont par conséquent mal fondés à se prévaloir d’un titre d’occupation. Il convient donc de faire droit à la demande du bailleur et d’ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef comme il est dit au dispositif.

Cette demande ne sera pas assortie du délai supplémentaire d’un an comme le sollicitent les intimés au regard des délais dont ils ont d’ores et déjà largement disposé durant la procédure.

Enfin, le bailleur poursuit la condamnation solidaire des frères X. Or, il convient d’énoncer qu’aucune condamnation solidaire ne pourra être prononcée à l’encontre des deux intimés conformément à l’article 1310 du code civil qui énonce que la solidarité ne se présume pas.

Ainsi, au vu des développements précédemment exposés, il convient de condamner in solidum les intimés à payer à l’OPALY une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les frais accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge des intimés, parties perdantes, et seront recouvrés conformément à l’article 699 du même code.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de l’office public les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’engager. Il convient par conséquent de condamner in solidum les consorts X au paiement de la somme de 1 200 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Prononce à effet du […] la résiliation judiciaire du bail consenti à M^me B X le 1er mai 2002 au titre du logement situé […],

Constate que M. A X et M. Y X sont occupants sans droit ni titre du logement susvisé depuis cette date ;

Ordonne l’expulsion de M. A X et M. Y X des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

Dit qu’à défaut pour M. A X et M. Y X d’avoir spontanément libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, l’office public de l’habitat d’Arcueil-Gentilly sera autorisé à procéder à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute M. A X et M. Y X de leur demande de délai supplémentaire,

Condamne in solidum M. A X et M. Y X à payer à l’office public de l’habitat d’Arcueil-Gentilly une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés,

Condamne in solidum M. A X et M. Y X à payer à l’office public de l’habitat d’Arcueil-Gentilly la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. A X et M. Y X aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

La Greffière Le Président