COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MARS 2021

N° RG 19/07276

N° Portalis DBV3-V-B7D-TQGK

AFFAIRE :

Z Y

C/

SARL COPRIM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 3

N° RG : 17/00033

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe GARDAREIN

M^e Claudine MEANCE-LANGLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Z Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Philippe GARDAREIN de la SELARL PHILIPPE GARDAREIN, Postulan et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 42

APPELANTE

****************

SARL COPRIM

N° SIRET : 349 427 708

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Claudine MEANCE-LANGLET de la SELARL LANGLET ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 54 – N° du dossier 16073

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte notarié du 5 décembre 2013, M. X et M^me Y ont fait l’acquisition auprès de la société Cormeillaise de promotion immobilière (Coprim) d’un bien immobilier constitué d’un terrain supportant un chalet 16 rue de la ville de Paris à la Frette sur Seine (Val d’Oise) cadastré AC 185, 492 et […] pour le prix de 230 000 euros.

Cette parcelle, qui constitue le lot B, est issue de la division d’une propriété acquise par la société Cormeillaise de promotion immobilière (COPRIM) qui a créé trois lots (A, B et C).

L’acte d’acquisition prévoit la constitution de plusieurs servitudes parmi lesquelles une servitude de passage de canalisations de gaz au profit du lot B sur le lot C.

Les acquéreurs se sont plaints de ce que GRDF leur a refusé la possibilité de s’alimenter en gaz sur le branchement existant relié à la rue des Tourterelles par le lot C grevé de la servitude et a exigé la création d’un branchement indépendant vers la rue de Paris aux motifs que leur fonds n’était pas enclavé et pour des raisons de sécurité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 4 juin 2016, ils ont réclamé au vendeur réparation de leur préjudice.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2016, M. X et M^me Y ont assigné la société Coprim devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par jugement du 19 septembre 2019, la juridiction a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— débouté M. X et M^me Y de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamné M. X et M^me Y aux dépens,

— condamné M. X et M^me Y à payer à la société Cormeillaise de promotion immobilière la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré l’exécution provisoire sans objet.

Par acte du 16 octobre 2019, M^me Y a interjeté appel de cette décision, et, aux termes de conclusions du 7 janvier 2021, demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— statuant à nouveau,

— 'vu les fautes contractuelles de la SARL Coprim, vu l’absence de délivrance conforme, vu le défaut d’information',

— juger M^me Y recevable et bien fondée en ses demandes,

— en conséquence :

— condamner la société Coprim à lui verser les sommes de :

• 9 681,47 euros à titre de réparation du préjudice matériel,

• 2 000 euros en réparation du préjudice moral,

• 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter la société Coprim de ses demandes,

— condamner la société Coprim en tous les dépens d’instance.

Par dernières écritures du 16 décembre 2020, la société Coprim demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M^me Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2021.

SUR QUOI

Le tribunal a considéré qu’il ne résultait d’aucun des actes que les acheteurs auraient fait de la possibilité de se raccorder au réseau de gaz existant et passant sur le lot C une condition déterminante de leur achat, et que le bien tel que désigné à l’acte de vente leur a été délivré, le fait qu’ils n’aient pu faire application de la servitude de passage des canalisations de gaz, celle-ci étant inopérante compte tenu du refus de GRDF d’utilisation du réseau existant, n’affectant pas la délivrance du bien qui correspondait à celui annoncé. Les premiers juges ont observé qu’il n’appartenait pas à la société venderesse d’informer les acheteurs des conditions et modalités de raccordement de leur propriété au réseau existant et qu’il n’était donc pas démontré que Coprim aurait manqué à un devoir d’information sur ce point.

M^me Y précise qu’elle s’est séparée de M X, mais qu’elle n’est nullement privée de son droit à agir et qu’elle n’avait pas à demander mandat à celui-ci pour poursuivre la procédure devant la cour.

Elle indique que le vendeur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme en lui vendant un bien dont la chaudière au gaz, élément indispensable dans une maison, ne pouvait pas fonctionner, alors en outre que la création d’une servitude de passage des canalisations de gaz la conduisait nécessairement à considérer que le système de chauffage était alimenté et que sa mise en service nécessitait uniquement des frais de branchement.

Subsidiairement, elle invoque le défaut d’information, considérant qu’au minimum elle aurait dû être informée que la création de la servitude n’impliquait pas que l’alimentation de l’installation de chauffage était effectuée par les canalisations objet de la servitude.

Enfin, elle fait valoir que le tribunal a incorrectement apprécié la chronologie des événements, puisqu’elle a contacté GRDF dès janvier 2014 pour obtenir le branchement du gaz et n’a pas cessé de relancer cette société sans succès, contactant même le défenseur des droits, en sorte qu’il ne saurait lui être reproché la moindre inertie. A cet égard, elle n’a acquis un ballon d’eau chaude électrique et des radiateurs électriques que pour pallier l’impossibilité de brancher le gaz et nullement parce qu’elle privilégiait ce mode d’énergie, d’ailleurs beaucoup plus onéreux que le gaz.

La société Coprim soutient que la difficulté est née, quoi qu’en explique M^me Y, de l’absence de raccordement du bien vendu au réseau de gaz puisque c’est par défaut de raccordement que GRDF a procédé à l’enlèvement du compteur qui était pourtant en place tel qu’en atteste le diagnostic annexé à l’acte de vente. Elle indique que l’appelante ne saurait donc lui reprocher ses propres atermoiements, ni le retard de GRDF à mettre en place ce raccordement, Coprim ne pouvant être responsable que de ses seuls agissements.

Elle ajoute qu’il ne lui appartient pas, ni à tout autre vendeur d’un bien immobilier, d’informer l’acquéreur des démarches à entreprendre auprès des fournisseurs de gaz, d’eau, et d’électricité pour le raccordement de leur bien, en sorte qu’elle n’avait aucune obligation d’information à ce titre.

Elle sollicite le rejet des demandes de M^me Y aux motifs qu’elle est propriétaire indivise du bien en cause avec son ancien compagnon, que ce dernier ne lui a pas donné mandat pour interjeter appel et solliciter une indemnisation, et qu’elle devra justifier qu’elle a elle-même exposé les dépenses dont elle sollicite le remboursement.

***

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, cette disposition est ainsi définitive.

La délivrance est la remise du bien vendu à la disposition de l’acquéreur. Aux termes de l’article 1615 du code civil, la délivrance porte non seulement sur la chose mais aussi sur ses accessoires. Elle doit porter sur la chose vendue telle que celle-ci a été définie par les parties. Une chose conforme au sens matériel du terme signifie qu’elle doit être identique à celle spécifiée au contrat, qu’elle doit être de la qualité convenue et que l’acheteur doit la trouver en même quantité.

L’acte de vente stipulait sous le titre 'Constitution de servitudes de passage de canalisations gaz’ : les comparants créent par les présentes une servitude réelle et perpétuelle de passage de canalisation de gaz enterrée conformément aux normes applicables en ce domaine, de pose de regards, et autorisation de branchements sur toutes canalisations existantes dans le respect des normes techniques.

Le lot C était le fonds servant, le lot acquis par M^me Y était le fonds dominant.

Etait annexé à l’acte un dossier de diagnostic technique comportant une vérification de l’installation intérieure de gaz existante, sur laquelle aucune anomalie n’a été détectée.

Il résulte toutefois de ce diagnostic que la chaudière n’était alors pas alimentée en gaz, aucun contrat de fourniture de gaz n’étant en cours.

C’est à tort que le tribunal a considéré que la présence d’une chaudière à gaz en état de fonctionnement ne constituait pas une 'condition déterminante’ de l’achat du bien, alors que dans le cadre d’une vente de maison d’habitation, un tel équipement constitue un accessoire indispensable.

M^me Y devait donc se voir délivrer un bien équipé d’un chauffage au gaz en état de fonctionner, sans autre démarche que la souscription d’un contrat auprès du fournisseur d’énergie.

Elle indique à raison que la création de la servitude de passage de canalisations de gaz permettant le raccordement rue des Tourterelles la conduisait nécessairement à considérer que le système de chauffage était alimenté et que sa mise en service nécessitait uniquement des frais de branchement.

Or, il s’est avéré qu’après de longs mois d’attente, M^me Y qui a sollicité GRDF dès le mois de janvier 2014 pour être alimentée en gaz, n’a obtenu une réponse qu’en octobre 2014, selon laquelle GRDF ne pourrait pas mettre en service l’installation existante pour alimenter son logement car 'l’alimentation en gaz à partir du branchement existant ne répond pas aux exigences de sécurité industrielle pour les motifs suivants :

— le branchement gaz n’est pas au droit de la propriété du fait de la division parcellaire qui a été effectuée

— l’adresse postale est donc différente de celle du branchement

— dans le cadre d’une intervention des services de secours, le point de coupure serait différent du lieu d’habitation que l’installation en place et plus particulièrement les canalisations

— le DTU 61.1 (chapitre 9.1.4 emplacement des canalisations) mentionne : 'qu’avant leur pénétration dans le logement, les canalisations ne doivent pas emprunter des espaces privatifs autres que ceux dépendant de l’habitation desservie. Toutefois, dans le cas où l’alimentation en gaz ne peut se faire par un autre tracé et sous réserve d’obtenir une autorisation de passage, la canalisation peut emprunter un espace privatif extérieur ne dépendant pas de l’habitation desservie'. Or ce n’est pas le cas en l’espèce sur ce dernier point, puisque votre propriété n’est pas enclavée étant donné que vous avez directement accès au domaine public routier par la rue de la ville de Paris. Votre logement peut donc être alimenté en gaz par un autre tracé'.

Il résulte de ces éléments que Coprim, vendeur professionnel, a vendu le bien sans avoir procédé à la moindre vérification s’agissant de sa viabilisation effective, c’est à dire de la possibilité de le raccorder au gaz par les canalisations existantes, alors qu’elle procédait à une division de parcelles,

s’apprêtait à vendre le fonds servant comme terrain à bâtir, et se devait donc de contrôler auprès de GRDF que la servitude de passage de canalisations allait effectivement permettre le branchement effectif du bien au compteur qui existait, mais donnait sur la rue des Tourterelles, lieu qui, de fait, ne correspondait pas à l’adresse du lot acquis par M^me Y.

La société Coprim a donc engagé sa responsabilité en ne livrant pas à M^me Y un bien conforme à ce qui était convenu. Elle sera donc condamnée à l’ indemniser du préjudice qui en est résulté.

Il est de principe qu’en application des dispositions de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut agir seul en justice pour la défense de ses droits indivis.

En conséquence, Coprim est mal fondée à soutenir que M^me Y devrait justifier d’un mandat de son co-indivisaire et de ce qu’elle a personnellement engagé les dépenses consécutives à l’impossibilité de raccorder sa chaudière au gaz.

Force est de constater que Coprim ne développe aucune critique des sommes sollicitées par M Y en réparation de son préjudice.

Il conviendra donc qu’elle lui verse la somme de 9 681,47 euros en réparation de son préjudice matériel (391,77 au titre des frais de branchement + 3 701,06 euros au titre des travaux liés au raccordement au nouveau compteur + 1 291,50 au titre du coût des radiateurs électriques installés dans les différentes pièces de la maison pour pallier l’absence de chauffage via la chaudière au gaz + 615,85 euros au titre de l’installation d’un foyer vitré sur la cheminée + 404,91 euros au titre du coût du chauffe-eau électrique), soit un total de 6 404,99 euros (en réalité 6 405,09 euros , mais la cour ne peut allouer une somme supérieure à celle demandée), ainsi que celle résultant du surcoût généré par le recours forcé à l’énergie électrique, plus onéreuse que le gaz, d’un montant de 3 278,98 euros, soit au total la somme de 9 681,47 euros (6 404,49 euros + 3 278,98 euros) au titre du préjudice matériel.

Enfin M^me Y sollicite une indemnisation de son préjudice moral, évalué à 2 000 euros.

Cette prétention ne faisant l’objet d’aucune critique et M^me Y ayant effectivement été confrontée à des difficultés moralement éprouvantes du fait du manquement de Coprim, cette dernière sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros.

Statuant dans les limites de l’appel, il convient d’infirmer le jugement, de condamner Coprim à payer à M^me Y les sommes de 9 681,47 euros en réparation de son préjudice matériel, 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement entrepris, statuant à nouveau et ajoutant :

Condamne la société Cormeillaise de promotion immobilière à payer à M^me Y les sommes de :

—  9 681,47 euros en réparation de son préjudice matériel,

—  2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Cormeillaise de promotion immobilière aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,