COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2021

N° RG 18/01727 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SHV5

AFFAIRE :

SARL L’ESPERANCE

C/

B Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 21 Décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 14/07867

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Laurence HERMAN-GLANGEAUD,

M^e Antoine DE LA FERTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL L’ESPERANCE

[…]

[…]

Représentant : M^e Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253

Représentant : M^e BERTON-MARECHAUX de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

APPELANTE

****************

Monsieur B Z

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Antoine DE LA FERTE de la SELARL LEPORT & Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 octobre 2004, la société L’Espérance a acquis un fonds de commerce de 'bar, restaurant, hôtel

meublé’ exploité dans l’immeuble sis […] à Versailles de la société Fiza, et le droit au bail

commercial consenti par M. B Z le 17 septembre 1998.

Le bail a été renouvelé suivant acte authentique du 7 octobre 2008 pour une durée de neuf années

commençant à courir rétroactivement le 1^er juillet 2007, moyennant un loyer annuel de 27.000 euros.

La société L’Espérance a constaté des infiltrations au niveau de la toiture, affectant le troisième et le quatrième

étage de l’hôtel.

Par arrêté du 28 mai 2009, la municipalité de Versailles a décidé de la fermeture au public de l’hôtel de

l’Espérance, à la suite d’un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation émis par la commission

communale de sécurité.

Par ordonnance de référé du 29 mai 2008, M. X a été désigné comme expert judiciaire aux fins de

constater l’existence et les dommages d’infiltration provenant du toit et affectant les chambres des 3^e et

4^e étages de l’hôtel exploité par la société L’Espérance.

Par ordonnance du 24 juin 2008, M. Y a été nommé en remplacement de M. X.

M. Y a déposé son rapport le 22 décembre 2009, dont la société L’Espérance a contesté les conclusions.

Par acte du 9 novembre 2010, la société L’Espérance a assigné M. Z devant le tribunal de grande instance

de Versailles qui, par jugement du 9 juin 2011, a ordonné une seconde expertise confiée à M. A,

sursis à statuer sur toutes les demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, et ordonné la

radiation de l’affaire.

L’expert M. A a déposé son rapport le 20 mars 2014.

Par acte du 28 décembre 2015, M. Z a délivré à la société L’Espérance un congé avec refus de

renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction.

Par jugement du 21 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— Condamné M. Z à payer à la société L’Espérance les sommes de :

/ 8.493,59 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de plâtrerie et de remise en état du quatrième

étage,

/ 2.355,13 euros toutes taxes comprises au titre des frais exposés sur la toiture,

— Débouté la société L’Espérance du surplus de ses demandes,

— Débouté M. Z de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,

— Condamné M. Z à payer à la société L’Espérance la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné M. Z aux dépens, incluant les honoraires d’expertise de M. Y et de M. A, qui

pourront être recouvrés directement par Maître Prunet le Bellego conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 mars 2018, la société L’Espérance a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2020, la société L’Espérance demande à la cour de :

— Recevoir la société L’Espérance en toutes les fins de son appel.

— L’y déclarer fondée.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé Monsieur Z tenu aux réparations de la toiture et la l’a

condamné au paiement des sommes de 8.493,59 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de plâtrerie

et de remise en état du quatrième étage, 2.355,13 euros toutes taxes comprises au titre des frais exposés sur la

toiture.

Statuant à nouveau :

— Juger que le bailleur a failli à son obligation de délivrance de la chose louée et de jouissance paisible du

preneur en n’effectuant pas l’entretien et les travaux qui lui incombaient du fait de la vétusté des locaux loués,

et de ses obligations contractuelles mettant à sa charge les travaux prévus par les articles 605 (à la seule

exclusion de ceux concernant la devanture) et 606 du code civil.

— Juger que les désordres subis par la société L’Espérance, du fait de la vétusté de la toiture, du caractère

dangereux et vétuste de l’escalier, du caractère vétuste de certaines fenêtres, ont rendu l’immeuble impropre à

sa destination.

— Juger que l’achèvement total des travaux consécutifs aux désordres provoqués par la vétusté de la toiture, de

l’escalier, des fenêtres, s’avère indispensable à l’exploitation de l’hôtel.

— Juger que l’interdiction d’exploitation est bien la conséquence des graves manquements du bailleur mettant le

locataire dans l’impossibilité d’exécuter les travaux prescrits susceptibles de rester à sa charge.

— Condamner Monsieur Z à la prise en charge des travaux de remise en état de l’escalier vétuste, de

remplacement des fenêtres vétustes des chambres 1, 2, 3 (deux fenêtres), 4, 5, 6 (deux fenêtres), 7A, 7B et 8,

ainsi qu’au rétablissement de la cloison supprimée à l’occasion des travaux exécutés sur la toiture, sur le palier

et dégagement du quatrième étage, ainsi qu’à la reprise du mur très dégradé.

— Le condamner à rembourser les travaux exécutés par le preneur compte tenu de la carence persistante du

bailleur et le règlement par ce dernier des sommes mises à sa charge par les premiers juges.

— Le condamner en conséquence au paiement au profit du preneur des sommes suivantes :

• 3.836,41 euros hors taxes au titre de l’achèvement des travaux de remise en état du quatrième étage,

• 12.554 euros hors taxes soit 15.064,80 euros toutes taxes comprises au titre des travaux d’encloisonnement, y compris l’encloisonnement, au niveau du quatrième étage, de l’escalier,

• 16.000 euros hors taxes au titre de la rénovation des marches, du renforcement des paliers et sécurisation du garde-corps,

• 29.496 euros hors taxes soit 35.395,20 euros toutes taxes comprises au titre du remplacement des fenêtres

— Condamner Monsieur Z à payer à la société L’Espérance, la somme de 129.050 euros, sauf à parfaire, au

titre de la réparation de son préjudice de jouissance pour la période de 2009 à 2018.

— Le condamner au remboursement des frais avancés dans le cadre des opérations d’expertise pour un montant

de 7.032,48 euros, sauf à parfaire.

— Débouter Monsieur Z de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Le débouter de toutes ses demandes au titre de son appel incident.

— Le débouter notamment de ses demandes tendant au paiement d’une somme de « 36.000 euros à titre de

dommages et intérêts sur la base des travaux effectivement engagés et réglés » et d’une somme « provisoire

arrondie à 350.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à l’immeuble ».

— Condamner Monsieur Z au paiement d’une somme de 15.000 euros hors taxes au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur Z aux entiers dépens de première

instance, incluant les honoraires des experts judiciaires, Monsieur Y et Monsieur A.

— Condamner Monsieur Z aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2019, M. Z demande à la cour de :

— Révoquer l’ordonnance de clôture en date du 6 juin 2019,

— Ordonner le renvoi de l’affaire devant le conseiller de la mise en état.

Subsidiairement,

— Ecarter des débats, les conclusions récapitulatives n°3 notifiées par la société L’Espérance le 5 juin 2019,

ainsi que les pièces nouvelles 38.1, 48.1, 48.2, 48.3 et 63 dont la communication tardive porte atteinte au

principe du contradictoire.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société L’Espérance de ses demandes relatives à la

prise en charge du coût de réparation de l’escalier et de certaines fenêtres, outre les demandes relatives au

rétablissement des toilettes, y compris portes cloisons supprimées à l’occasion des travaux exécutés sur la

toiture, et sur le palier et dégagements du quatrième étage, ainsi que la reprise du mur dégradé,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société L’Espérance de sa demande en réparation du

préjudice de jouissance,

— L’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— Débouter la société L’Espérance de toutes demandes, notamment de sa demande d’interprétation de la clause

du bail relative l’obligation de sécurité à la charge du preneur, et de toutes demandes fondées sur la vétusté,

— Condamner la société L’Espérance à exécuter les travaux de plâtrerie et peinture de la chambre 12 du

quatrième étage, et les travaux de plâtrerie et peinture du palier du quatrième étage, pour lesquels elle a reçu

indemnisation à concurrence de la somme de 8.493,59 euros toutes taxes comprises, sous astreinte définitive

de 100 euros par jour de retard dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Imputer à la société L’Espérance une part de responsabilité de 30 %, correspondant au défaut d’entretien de

la toiture par le preneur depuis l’acte de cession de fonds de commerce du 21 octobre 2004,

En conséquence,

— Condamner la société L’Espérance à payer à Monsieur Z une somme de 36.000 euros à titre de

dommages-intérêts sur la base des travaux effectivement engagés, et réglés,

— Condamner la société L’Espérance au regard de la violation de la clause de travaux du bail, et de

l’inachèvement des ouvrages des travaux entrepris, à payer à Monsieur Z une indemnité de 1.500 euros

par m2, pour les surfaces affectées, soit une somme arrondie à 350.000 euros de dommages-intérêts, en

réparation du préjudice causé à l’immeuble,

— Statuer ce que de droit sur les dépens qui comprendront seulement les frais du rapport d’expertise de

Monsieur A, à l’exclusion de tout autre frais, et d’en partager le quantum par moitié entres les

parties,

— Débouter la société L’Espérance de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

— Condamner la société L’Espérance au paiement de la somme de 10.000 euros titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Antoine de

la Ferté pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2020.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

L’ordonnance de clôture du 6 juin 2019 ayant été révoquée et une nouvelle ordonnance de clôture ayant été

prononcée le 16 janvier 2020, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de révocation de la précédente

ordonnance de clôture, ni sur celle tendant à voir écarter des débats des pièces versées par l’appelante.

Sur les désordres

Après avoir fait état des désordres affectant la couverture, la charpente et l’escalier, et souligné la vétusté des

fenêtres et la dégradation de la façade, la société L’Espérance soutient qu’ils relèvent de la responsabilité

exclusive du bailleur, qui ne peut se fonder sur les dispositions contractuelles pour y échapper, alors qu’il est

tenu aux travaux des articles 605 et 606 du code civil. Elle ajoute que les clauses ambiguës s’interprètent en

faveur du locataire, conteste être responsable de quelque dégradation, et souligne que la vétusté constatée est

la conséquence du défaut d’entretien du bailleur, lequel a entrepris des travaux insuffisants, et doit être

condamné à supporter les travaux de réparation.

Elle avance que les travaux qu’elle avait entrepris n’ont pu être achevés du fait de la carence du bailleur, de

sorte qu’elle a dû supporter des travaux supplémentaires dont elle demande le remboursement au bailleur. Elle

sollicite le paiement de son manque à gagner consécutif à l’absence d’exploitation de la partie hôtel des lieux

loués, outre les frais de recours aux techniciens. Elle conteste tout défaut d’entretien et toute dégradation de

l’immeuble, n’ayant effectué que des travaux d’embellissement et aucun percement.

M. Z se réfère au contrat de bail et à l’obligation pesant sur le preneur d’effectuer à ses frais les travaux de

mise en conformité et ceux nécessaires à l’entretien des lieux en bon état de réparation locative. Il rappelle que

lors de la cession du fonds de commerce un avis défavorable d’exploitation du fonds avait déjà été émis, que

la société L’Espérance n’a pas fait réaliser les travaux recommandés, et ajoute que la clause de renouvellement

du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité est dénuée de toute ambiguïté. Il

conteste le grief de vétusté avancé par le preneur, qui a dégradé l’immeuble en effectuant des travaux sans

respect du contrat de bail. Il dénonce l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la réouverture, que le

preneur n’a jamais demandé, et est malfondé à invoquer l’obligation de délivrance conforme. Il insiste sur les

travaux réalisés par le preneur sans permis de construire ni déclaration de travaux ou architecte. Il relève que

la toiture s’est considérablement dégradée entre la 1^re expertise de 2009 et celle de 2014, et qu’il a bien fait

exécuter les travaux sur celle-ci. Il écarte les griefs relatifs à l’escalier et aux fenêtres, dont l’état résulte de

l’absence d’entretien du preneur ou des travaux non conformes qu’il a réalisés.

Il s’oppose aux demandes nouvelles de l’appelante, comme celles au titre des frais d’experts, et indique avoir

réglé les condamnations prononcées en 1^re instance mais que l’appelante n’a pas fait réaliser les travaux

correspondants. Il dénonce l’absence d’entretien de l’ouvrage par le preneur, et les travaux faits en violation

des termes du bail.

***

Le bail initial du 17 septembre 1998 indiquait que 'le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouveront

au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, le preneur

reconnaissant prendre les lieux en parfait état d’entretien et dispensant le bailleur d’établir un état des lieux'.

S’agissant des travaux d’entretien et des réparations, il prévoyait que 'le preneur entretiendra les lieux loués en

bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra en bon état à l’expiration du bail.

Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d’exécution des

réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel

ou de sa clientèle et pourvoira au remplacement des éléments usagés.

Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur l’entretien complet et le remplacement

de la devanture de sa boutique (peinture, vitrine, boiserie, porte, volets ou rideaux de fermeture), ainsi que

son état de propreté. Il devra refaire les peintures extérieures au moins une fois tous les dix ans. Il aura

l’obligation d’effectuer et de payer, ou de rembourser au bailleur dans le cas d’un immeuble collectif, tous les

travaux autres que ceux visés à l’article 606 du code civil.

Il exécutera à ses frais les travaux de mise en conformité aux besoins de la sécurité ou autres éventuellement

nécessaires'.

Au titre spécifique des 'travaux', il indiquait que 'le preneur ne pourra sans le consentement exprès et par écrit

du bailleur, modifier la distribution des locaux loués, pratiquer des démolitions et percements de murs et

cloisons, ou additions de constructions. Les travaux qui seraient autorisés seront exécutés sous la

surveillance de l’architecte du bailleur…'.

S’agissant des obligations du bailleur, il prévoyait que celui-ci 's’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts

selon l’usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur… en ce qui concerne les

travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique. En conséquence, le bailleur devra

assurer, à ses frais, toutes les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil'.

L’acte de cession de fonds de commerce entre la société Fiza et la société L’Espérance, du 21 octobre 2004,

prévoit notamment que les réparations de l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur de même que

les frais de ravalement, et 'tous les autres travaux sont à la charge de la société L’Espérance, et notamment l’entretien complet et le remplacement de la devanture de la boutique… ainsi que son maintien en état de

propreté, il devra refaire les peintures extérieures au moins une fois tous les dix ans'.

Cet acte spécifie que la commission communale de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de

l’exploitation des lieux, que le cessionnaire (la société L’Espérance) a pu constater les mesures prises par le

cédant, et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le cédant. De même la société

L’Espérance 'reconnaît être informée de l’obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation

relative à l’hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare vouloir en faire

son affaire personnelle sans recours contre le gérant'.

Le renouvellement du bail du 7 octobre 2008 conclu entre la société L’Espérance et M. Z précise qu’il est

conclu aux mêmes charges, conditions et garanties que le bail du 17 septembre 1998, dont les dispositions

précitées sont expressément rappelées, y compris celle indiquant que le preneur 'prend les lieux dans l’état où

ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune

réparation…'.

S’agissant des travaux affectant la couverture et la charpente, le jugement a condamné M. Z au paiement

de 8493,59 euros TTC (soit les travaux de plâtrerie de la chambre n°12 et du 4^e étage), comme l’expert M.

A les a évalués.

L’article 606 du code civil prévoit notamment que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des

voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières', et M. Z a entrepris en 2014 de faire

réaliser les travaux de réfection de la toiture, engagés pour un budget total de 152.526,21 euros, travaux

réceptionnés et déclarés conformes en février 2015.

Il justifie en outre avoir réglé la somme à laquelle il a été condamné en première instance (8493,59 euros), et

soutient que la société L’Espérance ne justifie pas avoir effectué les travaux correspondants, ce qui fonde sa

demande de condamnation sous astreinte à les exécuter.

La somme à laquelle M. Z a été condamnée était celle sollicitée par la société L’Espérance en 1^re

instance. Si la société L’Espérance soutient que les travaux sont en cours d’exécution, elle ne produit pour en

justifier qu’un bon de commande du 8 octobre 2018 d’un montant de 8630 euros, mais pas la facture

correspondant qui justifierait que les travaux ont été exécutés.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de M. Z de condamner la société L’Espérance, dans

les conditions fixées au dispositif, de justifier de la bonne réalisation de ces travaux.

La société L’Espérance sollicite la condamnation de M. Z au paiement d’une somme supplémentaire de

3700 euros au titre de remise en peinture du hall et des chambres du 4^e étage, demande qui n’avait pas été

présentée lors de la 1^re instance s’étant achevée par le jugement du 21 décembre 2017, alors que le 2^e

rapport d’expertise a été déposé le 20 mars 2014, et que les travaux de réfection de la toiture ont été achevés

au début de l’année 2015.

Le bon de commande dont la société L’Espérance fait état à hauteur de 3700 euros porte notamment sur les

chambres 9, 10 et 11, alors que le 2^e rapport n’envisage que les travaux de la chambre 12 comme

conséquence des dommages provenant de la toiture ; de même le 1^er rapport d’expertise n’envisageait que des

travaux pour la chambre 12, et relevait que la chambre 9 avait été refaite (sol, murs et plafond) il y a quelques

mois.

Il n’est pas non plus justifié que le hall du 4^e étage visé par ce bon de commande soit différent du palier du

4^e étage pris en compte par le 2^e rapport d’expertise, et qui est compris dans les sommes auxquelles M.

Z a été condamné au paiement.

Aussi, faute pour la société L’Espérance de justifier que le montant supplémentaire dont elle demande

paiement se rapporte à la réparation des dégradations provenant de la toiture non comprise par la

condamnation de 1^re instance, elle sera déboutée de cette demande.

S’agissant des toilettes du palier du 4^e étage, le jugement a retenu que si la société L’Espérance en

sollicitait le remplacement en soutenant qu’elles avaient été retirées lors des travaux de toiture, il n’était pas

établi que leur démontage était intervenu lors desdits travaux de toiture et non à l’occasion de ceux réalisés par

la société L’Espérance, de sorte qu’il l’a déboutée de cette demande.

La société L’Espérance ne produit, pour contester cette décision, que le constat d’huissier dont le tribunal de

grande instance disposait, ainsi qu’un devis du 27 novembre 2017 prévoyant notamment un encloisonnement,

mais qui ne prévoit pas la pose de nouvelles toilettes. En outre, le procès-verbal d’huissier du 27 avril 2016 ne

saurait démontrer que ces toilettes ont été retirées lorsque M. Z a fait réaliser les travaux de toiture, et non

lors des travaux menés par l’appelante, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée

de cette demande.

S’agissant de l’escalier, le jugement a considéré que la société L’Espérance n’avait pas mis en oeuvre les

prescriptions de la commission communale de sécurité, ne justifiait pas avoir entretenu l’hôtel ni mis en

demeure le bailleur de procéder aux travaux concernant l’escalier, dont l’état de vétusté n’était pas la

conséquence des infiltrations de toiture, de sorte qu’il l’a déboutée de sa demande de ce chef.

La société L’Espérance soutient que selon la 1^re expertise, les dégradations de l’escalier avaient été causées

par les infiltrations du toit, et qu’elle n’a pas renoncé à réclamer du propriétaire la réfection de l’escalier, lui

ayant délivré une sommation de faire le 4 mai 2018.

M. Z reprend à son compte la motivation du jugement, en soulignant que la société L’Espérance a

entrepris des travaux dans la cage d’escalier qu’elle n’a pas finis, que l’hôtel n’est pas exploité depuis 2009, de

sorte qu’il doit bénéficier de la présomption de l’article 1731 du code civil.

Le 1^er rapport d’expertise a indiqué que les dégradations de la sous-face de la volée d’escalier menant au 4^e

étage, ainsi que l’état dégradé des appuis des marches sur le limon, sont la conséquence des infiltrations par le

toit au niveau du palier du 4^e étage.

Le 2^e rapport d’expertise mentionne, s’agissant de l’escalier conduisant au 4^e étage, que sa 7^e marche

est manquante, que l’ensemble de l’escalier est d’aspect vétuste, que les murs périphériques sont dégarnis en

partie basse avec menuiseries apparentes, qu’un enduit est en cours de réalisation. Il relève l’importance des

travaux engagés et réalisés par la société L’Espérance, qui ne respectent pas les règles de l’art, mais n’a pas

retenu de relation entre l’état de cet escalier et les infiltrations en toiture.

Les parties ont en outre produit plusieurs procès-verbaux de constat des 26 janvier 2011 et 16 février 2018

relevant dans cet escalier la 7^e marche manquante.

L’arrêté du 28 mai 2009 portant sur la fermeture au public de l’hôtel avait notamment retenu, au titre des

motifs faisant obstacle au maintien de l’exploitation de l’établissement, 'escalier très dangereux protégé par des

matériaux non conformes'.

Comme l’a rappelé le jugement, le bail du 17 septembre 1998 prévoit que 'le preneur prendra les lieux dans

l’état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune

réparation, le preneur reconnaissant prendre les lieux en parfait état d’entretien…',- clause rappelée lors du

renouvellement du bail du 7 octobre 2008-, et indique notamment qu’ 'il exécutera, à ses frais, les travaux de

mise en conformité aux besoins de sécurité ou autres éventuellement nécessaires'.

L’acte de cession de fonds de commerce du 21 octobre 2004 indiquait déjà que la commission de sécurité

avait émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation des lieux et que la société L’Espérance, en

qualité de cessionnaire, avait pris connaissance des mesures prises par le cédant et voulait en faire son affaire

personnelle.

Il ressort de ce qui précède qu’alors que le 1^er rapport d’expertise attribue la cause de la dégradation de

l’escalier du 4^e étage aux infiltrations provenant du toit, le 2^e rapport ne retient pas cette relation ni

n’évoque les inflitrations comme cause des désordres des escaliers, et note l’importance des travaux engagés

par le preneur, ce qui résulte également des autres pièces versées, sans l’accord du bailleur.

Par ailleurs, la société L’Espérance connaissait l’état des lieux lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce,

notamment l’avis de la commission de sécurité ; l’arrêté du 28 mai 2009 prononçant la fermeture de

l’établissement au motif en particulier d’un 'escalier très dangereux protégé par des matériaux non conformes',

et le bail liant la société L’Espérance prévoyant qu’elle supportera la mise en conformité aux besoins de

sécurité, il en résulte sans ambiguïté qu’il lui revenait d’engager les travaux aux fins de mise en conformité de

l’escalier, travaux sans relation avec les infiltrations provenant du toit qui aurait pu l’affecter.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société L’Espérance de sa demande à ce

titre.

S’agissant des fenêtres, le jugement a relevé que certaines (notamment celles du 4^e) avaient été remplacées

par le bailleur, que la société L’Espérance invoquait la vétusté de trois fenêtres sans indiquer lesquelles, que le

procès-verbal dressé lors de l’acquisition des locaux en 1997 mentionnait déjà leur état de vétusté et, au vu de

l’absence manifeste d’entretien depuis 2009, a considéré que la vétusté des fenêtres ne pouvait être imputable

au bailleur.

La société L’Espérance relève l’état très détérioré des fenêtres dès avant la fermeture administrative de l’hôtel,

et sollicite leur remplacement en fournissant un devis portant sur 12 fenêtres, alors que ses conclusions ne

visent que 9 chambres dont 2 avec 2 fenêtres.

Elle se fonde sur le procès verbal des 27 et 28 mars 1997, qui relève la présence de fenêtres en bon état, sauf

une en état moyen en 1^er étage, et trois en état vétuste aux 2^e et 3^e étages, n’étant pas contesté que

celles du 4^e étage ont été remplacées par le bailleur.

Ce procès-verbal a été dressé avant l’entrée dans les lieux de la société L’Espérance, alors que le bail précise

que le preneur reconnaît prendre les lieux en parfait état d’entretien. Le procès-verbal du 22 janvier 2010

relève également quatre vieilles fenêtres, hormis celles du 4^e étage.

De plus, la société L’Espérance ne conteste pas que l’hôtel n’a pas été entretenu depuis sa fermeture

administrative en 2009, et l’absence de chauffage et d’exploitation comme d’entretien courant est de nature à

provoquer la dégradation des fenêtres.

Aussi, la demande de l’appelante reposant sur un devis de remplacement de 12 fenêtres, il convient de

confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la réparation des préjudices de la société L’Espérance

La société L’Espérance fait état de son impossibilité d’achever les travaux d’aménagement intérieur et de mise

en conformité du fait de la carence du bailleur, qu’elle a dû suppléer pour parachever les travaux de mise aux

normes, et indique s’être ainsi trouvée dans l’impossibilité d’exploiter l’hôtel depuis 2009. Elle sollicite le

remboursement des travaux effectués pour M. Z, soit l’achèvement des travaux sous toiture et le

remplacement des fenêtres vétustes, le remboursement des frais exposés pour parer aux infiltrations, et

demande le paiement de son préjudice de jouissance, outre des frais exposés dans le cadre de la procédure.

M. Z sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas retenu la demande tendant à le voir

supporter les frais de techniciens de la société L’Espérance, qu’elle a choisi d’exposer. Il rappelle que le défaut

d’exploitation de l’hôtel n’est pas dû aux désordres affectant la toiture, mais à la fermeture administrative de

l’hôtel, du fait des manquements à la sécurité relevant de son exploitant, lequel n’a pas engagé les travaux de

mise en conformité. Il déclare que l’attestation de l’expert comptable de l’appelante est de complaisance, et

soutient que les demandes nouvelles doivent être déclarées irrecevables, ce d’autant que les travaux en cause

ne sont pas justifiés et que les factures ne sont pas produites.

***

Le jugement a condamné M. Z à payer à la société L’Espérance la somme de 2355,13 euros au titre des

frais exposés pour remédier aux infiltrations.

Ces dépenses étant justifiées par trois factures de la société Le Veuzit Couverture, en date des 9 juin et 11

septembre 2012 adressées à la société L’Espérance pour la fourniture, la pose puis la dépose d’une bâche sur

toiture pendant les travaux de rénovation de ladite toiture, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

S’agissant des factures des experts techniciens auxquels la société L’Espérance a fait le choix d’avoir recours,

chaque partie a la liberté de se faire assister pendant les opérations d’expertise par tout sachant, mais ne saurait

en faire supporter la charge financière à la partie adverse. Aussi, il convient de débouter la société

L’Espérance de sa demande présentée à ce titre.

Comme indiqué précédemment, la société L’Espérance n’est pas fondée à solliciter le paiement par M. Z

des frais de restauration des fenêtres.

S’agissant du préjudice de jouissance de la société L’Espérance, l’arrêté du 28 mai 2009 qui a prononcé la

fermeture de l’hôtel a retenu les motifs suivants: alarme incendie hors service; détection incendie hors service;

absence de vérification technique des installations électriques, des installations de gaz ainsi que de l’alarme

incendie; issue de secours du rez-de-chaussée encombrée; présence d’appareils de cuisson dans les chambres

associés à un fort potentiel calorifique; présence de containers poubelles dans les escaliers; présence

inapropriée du système incendie situé aux droits des escaliers; absence d’un système coupure d’urgence de la

vanne gaz située dans la cuisine; présence de triplettes électriques dans la cuisine et dans la cave; escalier très

dangereux protégé par des matériaux non conformes.

Il précise que la réouverture ne pourra intervenir qu’après une mise en conformité de l’établissement, une

visite de la commission de sécurité et une autorisation délivrée par arrêté municipal.

La société L’Espérance fonde sa demande au titre du préjudice de jouissance au vu notamment d’une

attestation de son expert-comptable, qui indique qu’il est raisonnable d’estimer son manque à gagner pour les

exercices 2009 à 2018 à 129.050 euros, sans pour autant indiquer sur quelle base et en prenant en compte

quels éléments il a procédé à cette estimation.

Cependant, si la société L’Espérance indique qu’elle ne pouvait achever les travaux d’aménagement et de mise

aux normes du fait de la toiture fuyarde, il n’est pas établi de relation entre les infiltrations provenant de la

toiture et les motifs de fermeture relevés par l’arrêté de 2009, qui sont en lien avec des problèmes de sécurité,

et qui ne sont pas à la charge du bailleur. Or, la société L’Espérance ne justifie pas avoir réalisé ces travaux, ni

avoir sollicité une nouvelle visite de la commission de sécurité aux fins d’obtenir une décision de réouverture

des locaux au public. Le bail du 7 octobre 2008 prévoit que 'les travaux de mise en conformité aux besoins de

la sécurité’ doivent être exécutés par le preneur à ses frais. Enfin, le 2^e rapport d’expertise a indiqué

l’absence d’obstacle à la poursuite des travaux pour permettre de reprendre l’exploitation à l’exception des

travaux sous couverture, opportunité que la société L’Espérance n’avait pas saisi.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société L’Espérance de sa demande à ce titre.

Sur l’appel incident

Le jugement a débouté M. Z de sa demande reconventionnelle, fondée sur le défaut d’entretien de la

toiture, en retenant qu’elle nécessitait déjà lors de la prise de jouissance des locaux de grosses réparations.

M. Z soutient que les altérations de la toiture sont dues à la vétusté de l’ensemble mais aussi à une absence

d’entretien de la société L’Espérance, qui ne justifie pas avoir pris des mesures de préservation de l’ouvrage, ce

qui a participé à sa dégradation. Il se fonde sur les conclusions du 1^er rapport d’expertise pour en déduire que

l’appelante a une part de responsabilité dans la dégradation de la toiture, qu’il estime à 30%. Il ajoute que la

société L’Espérance a modifié la distribution des lieux, percé des murs et des cloisons sans son accord ni

permis de construire, en dehors des règles de l’art, de sorte que les travaux ont été interrompus et que

l’immeuble est inexploité, ce qui lui cause un préjudice. Il chiffre la remise en état des lieux à la somme de

350.000 euros, et demande que l’appelante soit condamnée à la lui payer.

La société L’Espérance avance que les désordres affectant l’immeuble résultent de la vétusté des lieux et non

d’un défaut d’entretien, et elle demande la confirmation du jugement sur ce point. Elle fait état des importants

travaux qu’elle a engagés afin de pallier la vétusté de l’immeuble, et reprend les observations contenues dans

le 2^e rapport d’expertise pour en déduire que les travaux engagés portaient sur l’embellissement des locaux.

Elle conteste tout percement, et affirme que les travaux engagés ne portaient pas sur le gros oeuvre ni ne

modifiaient la distribution de l’existant. Elle ajoute que les sommes dont M. Z sollicite le paiement ne sont

pas justifiées.

***

Le 2^e rapport d’expertise a retenu que l’immeuble comme sa couverture et sa charpente dataient du 18^e

siècle, et que si des interventions assez peu significatives étaient intervenues en 2001 et 2007, la couverture en

ardoise était vétuste à 100%.

Après avoir relevé que la société L’Espérance avait fait bâcher la couverture en juin 2010, il relève que 'si la

couverture n’a pas fait l’objet de travaux de maintenance significatifs lors de ces dix dernières années mais que

visiblement elle était fortement altérée avant d’aborder cette période et que les altérations dont elle était

affectée ne permettaient pas de se livrer à de simples opérations d’entretien mais nécessitaient de grosses

réparations'.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande à ce titre.

S’agissant des travaux engagés par la société L’Espérance, le 2^e rapport d’expertise a indiqué qu’ils ne

respectaient pas les règles de l’art car ils étaient conduits sans maître d’oeuvre conduisant les travaux, et qu’il

n’avait pas été possible à l’expert d’obtenir la communication des devis estimatifs.

Si ce rapport relève que des démolitions et percements sont intervenus, la description par cet expert des

travaux en cours de réalisation révèle que des cloisons ont été élevées, ou des accès condamnés et des faux

plafonds déposés, mais il n’en résulte pas qu’un percement a été réalisé. Les travaux décrits par l’expert sont

des travaux d’embellissement, ou de nature à améliorer l’existant -ainsi, la création d’une salle de bain dans

une chambre qui en était dépourvue-, et ne modifiant pas la distribution des locaux loués.

En conséquence, il ne saurait être fait droit à la demande présentée par M. Z au titre de la dégradation de

l’immeuble.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. Z au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ainsi qu’aux dépens de 1^re instance.

La société L’Espérance, dont les demandes n’aboutissent pas en appel, sera condamnée au paiement des

dépens d’appel, ainsi qu’au versement d’une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne la société L’Espérance à justifier de l’exécution, ou à exécuter les travaux de plâtrerie et peinture

pour lesquels elle a reçu indemnisation à hauteur de 8.493,59 euros TTC, sous astreinte provisoire de 30 euros

par jour de retard pendant une durée de 50 jours, dans les trois mois de la signification de l’arrêt,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société L’Espérance au paiement de la somme de 3.000 euros titre de l’article 700 du code de

procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel,

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Antoine de la

Ferté pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,