COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 21 AVRIL 2022

N° RG 21/05169 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UWFQ

AFFAIRE :

[G] [C]

C/

[K] [W]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES

N° RG : 12-21-0000

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à :

M^e Coralie LEMAITRE-PRUNAC, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [C]

né le 26 Avril 1969 à VERSAILLES (78000)

de nationalité Française

31, rue Anatole France

78190 TRAPPES

Représentant : M^e Coralie LEMAITRE-PRUNAC, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 666

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/012623 du 07/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

S.A. HLM TOIT ET JOIE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 572 15 0 1 75 (Rcs Paris)

82 rue Blomet

75015 PARIS

Représentant : M^e Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 105 – N° du dossier 26282

INTIMEE

Madame [K] [W]

née le 12 Avril 1968 à CAMBODGE

de nationalité Française

10 b, rue Clément Ader

78190 TRAPPES

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller Faisant fonction de Président

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2002 et avenant du 31 juillet 2008, la société Toit et Joie a donné bail à M. [G] [C] et Mme [K] [W] épouse [C] un local d’habitation situé au 31 rue Anatole France 78190 Trappes, moyennant un loyer mensuel de 449,47 euros et des provisions sur charges de 138,41 euros.

Suivant commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 30 octobre 2020, la société Toit et Joie a mis en demeure M. et Mme [C] de justifier de l’assurance du bien et de payer la somme de 2 197,35 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2020.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 février 2021, la société Toit et Joie a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection M. et Mme [C] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, leur expulsion et leur condamnation in solidum à verser à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges applicables, ainsi qu’à lui verser à titre provisionnel la somme 3 489,40 euros en principal correspondant aux loyers et charges impayés.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal, mais, vu l’urgence,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30 décembre 2020,

— autorisé en conséquence et à défaut de départ volontaire M. et Mme [C], le bailleur à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation que M. et Mme [C] seront condamnés à payer in solidum jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s’était poursuivi,

— dit qu’il n’est pas nécessaire d’ordonner la séquestration des meubles,

— condamné M. et Mme [C] à payer in solidum à la société Toit et Joie la somme de 4 980,46 euros, représentant les loyers, les charges et les indemnités d’occupations impayés au mois d’avril 2021, inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 6 août 2021, M. [C] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [C] demande à la cour, au visa des articles L. 714-1 III, L. 722-2 et suivants du code de la consommation, 24 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

— infirmer intégralement l’ordonnance rendue en référé le 14 juin 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles ;

et statuant à nouveau :

— dire que le montant de la dette qu’il doit à l’égard de la société Toit et Joie, s’élève à la somme de 4 980,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au mois d’avril 2021 inclus, sans intérêt au taux légal, dont le cours a cessé le 6 juillet 2021 ;

— ordonner le report du paiement de cette dette à un délai de deux ans à compter de l’arrêt définitif à intervenir, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines ;

— dire que durant ce délai, dans l’hypothèse où un plan de surendettement serait établi par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines à son bénéfice, le paiement de cette somme s’effectuera conformément audit plan ;

— débouter la société Toit et Joie de l’intégralité de ses demandes ;

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Toit et Joie demande à la cour, au visa des articles L. 722-6 du code de la consommation et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en ses écritures ;

ce faisant,

— débouter M. [C] en son appel, celui-ci étant mal fondé ;

en conséquence

— confirmer purement et simplement l’ordonnance de référé du 14 juin 2021 en l’ensemble de son dispositif ;

y ajoutant,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 1 474,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 février 2022 incluant le loyer du mois de janvier, ladite somme étant à parfaire ;

— débouter M. [C] en sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de ses conséquences, celle-ci étant mal fondée ;

— débouter M. [C] en sa demande de délai de paiement, celle-ci étant mal fondée ;

en tout état de cause,

— condamner M. [C] à lui verser à la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [C] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Cécile Prompsaud, avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [W] à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions de l’appelant ont été signifiées le 6 octobre 2021 à domicile n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.

1MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [C], appelant, relate que suite à la procédure de divorce entamée le 3 décembre 2015, Mme [W] épouse [C] a quitté le domicile conjugal.

Il précise qu’il est agent de quai en CDI, que ses ressources et charges mensuelles (respectivement 1 625 euros et 1552,20 euros) lui permettent de dégager un reste à vivre de seulement 72,80 euros. Il reconnaît avoir éprouvé, à compter du mois de janvier 2020, des difficultés financières l’empêchant de faire régulièrement face à ses charges incompressibles mensuelles et indique s’en être vainement ouvert auprès de son bailleur.

Il ajoute que la Commission de surendettement des Yvelines a prononcé la recevabilité de son dossier le 6 juillet 2021 et a proposé le 14 septembre suivant un effacement de ses dettes.

Ainsi, au regard de la recevabilité de son dossier de surendettement et dans l’attente de la décision définitive de la Commission sur l’effacement de sa dette et la suspension de son expulsion, il sollicite la réformation de l’ordonnance entreprise.

Sur le montant de la dette locative, il reconnaît qu’il est de 4 980,46 euros arrêté au mois d’avril 2021 inclus mais précise qu’il n’est pas certain qu’il soit exigible en l’état de la proposition de la Commission de surendettement en date du 14 septembre 2021 d’effacement de ses dettes.

M. [C] ne conteste ensuite pas l’acquisition de la clause résolutoire mais invoque l’application de l’article 714-1 III du code de la consommation en vertu duquel, si la dette locative est effacée et qu’il honore le paiement de son loyer courant, comme il prétend que c’est le cas, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il ajoute que la Commission de surendettement a la faculté de saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension de la mesure d’expulsion de sorte que son expulsion est prématurée dans l’attente de la décision de la Commission.

Il demande donc à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes portant sur l’expulsion, la remise des clés, le sort des meubles et l’indemnité d’occupation, dans l’attente de la décision définitive de la Commission de surendettement.

Il sollicite enfin le report du paiement de sa dette à un délai de 2 ans dans l’attente de cette décision définitive.

La société Toit et Joie, bailleresse intimée, fait quant à elle valoir que par courrier en date du 4 novembre 2021, la Commission de surendettement des particuliers des Yvelines a validé les mesures imposées et que dans ces conditions, elle a procédé à l’effacement de la dette de l’appelant à hauteur de 4 725 euros.

Elle déplore toutefois que M. [C] ne soit toujours pas à jour de ses loyers, étant redevable au 2 février 2022 de la somme de 1 474,28 euros, loyer de janvier inclus.

Elle demande la confirmation de la décision dont appel sur le montant de la dette.

Elle s’oppose également à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, faisant observer que la recevabilité du dossier de surendettement n’interdit pas de faire procéder à son expulsion et que l’appelant ne rapporte pas la preuve que la Commission ait saisi le juge aux fins de suspension des mesures d’expulsion.

Elle ajoute que contrairement à ce que M. [C] soutient, il n’est pas à jour de ses charges courantes dans la mesure où il est redevable de la somme de 1 436,03 euros au titre des loyers échus entre le 30 avril et 7 octobre 2021 ;

Enfin, s’agissant de la demande de délais de paiement, elle objecte que l’appelant n’en demande pas pour la somme de 1 474,28 euros qu’il reste devoir au 2 février 2022, loyer de janvier inclus, de sorte qu’en l’absence de demande formulée et justifiée, il conviendra de l’en débouter.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

Au cas présent, l’appelant ne conteste pas ne pas s’être acquitté des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai qui lui était imparti, tandis qu’il n’avait alors pas encore saisi la Commission de surendettement des particuliers des Yvelines, de sorte que comme l’a fait le premier juge, il ne pouvait qu’être constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 15 février 2002 au 30 décembre 2020.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point ainsi que sur les mesures subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement de l’indemnité d’occupation.

Il est acquis aux débats que par la suite, l’appelant a saisi la Commission de surendettement des particuliers des Yvelines, laquelle a déclaré son dossier recevable le 5 juillet 2021 puis a imposé des mesures par décision du 13 septembre 2021 et notamment, celle de l’effacement de sa dette à l’égard de la société Toit et Joie pour un montant de 4 725 euros.

La bailleresse indique au demeurant en avoir pris acte et avoir procédé à cet effacement.

Toutefois, il ressort du dernier décompte de la dette d’habitation de M. [C] qu’au 31 janvier 2022, il restait redevable envers la société Toit et Joie d’une somme de 1 474,28 euros, démontrant l’absence de reprise régulière du paiement de son loyer par M. [C], malgré toutefois plusieurs versements effectués de sa part au cours de l’année 2021.

Ainsi, par voie d’infirmation, M. [C] sera condamné à payer à la société Toit et Joie la somme provisionnelle de 1 474,28 euros au titre de l’arriéré d’occupation au 2 février 2022, indemnité d’occupation du mois de janvier incluse.

Par ailleurs, pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, et notamment pour pouvoir prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire doit avoir repris le paiement du loyer et des charges courant.

Or ainsi qu’il vient d’être vu, M. [C] n’a pas repris régulièrement ce paiement et n’est pas à jour des loyers et charges échus postérieurement à la décision rendue par la commission de surendettement. Il ne peut, dès lors, prétendre à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

C’est en outre de manière inopérante que l’appelant invoque les dispositions de l’article 714-1 III du code de la consommation dès lors que la Commission de surendettement, qui a depuis ses développements, pris la décision d’imposer à ses créanciers des mesures notamment d’effacement de ses dettes, n’a toutefois pas pris l’initiative de demander au juge des contentieux de la protection la suspension de la mesure d’expulsion.

Enfin, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ressort de ces textes que pour pouvoir obtenir des délais de paiement, le débiteur doit justifier être en mesure de régler sa dette locative, en plus de son loyer courant.

Ca n’est manifestement pas le cas de M. [C] qui, peinant à s’acquitter du montant du loyer courant, ne démontre pas pouvoir y faire face, en plus de l’apurement de son arriéré.

Dans ces conditions, l’appelant sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de ce qui précède, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [C] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter la société Toit et Joie de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 14 juin 2021 sauf en ce qu’elle a statué sur le quantum de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [G] [C] à verser la somme provisionnelle de 1 474,28 euros à la société Toit et Joie à valoir sur l’arriéré d’occupation arrêté au 2 février 2022, terme de janvier inclus,

Déboute M. [G] [C] de ses demandes de suspension de l’expulsion, de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M. [G] [C] supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le faisant fonction de président,