Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 19 mai 2022, n° 21/03694

TGI Versailles 14 mai 2021

CA Versailles
Confirmation 19 mai 2022

Arguments

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Rejeté
Existence de vices cachés
La cour a estimé que les fissures étaient apparentes lors de la vente et que l'action des appelants était manifestement vouée à l'échec.
Rejeté
Obligation de délivrance
La cour a jugé que la clause exonératoire dans l'acte de vente s'appliquait, rendant la demande d'expertise inutile.
Rejeté
Préjudice moral causé par la procédure
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts n'était pas formée à titre provisionnel et échappait à sa compétence.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a confirmé l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles, qui avait rejeté la demande d'expertise formulée par M. et Mme Z. Ces derniers avaient assigné M. et Mme X en référé afin d'obtenir la désignation d'un expert pour constater des fissures sur la façade de leur maison. Les appelants demandaient à la cour d'infirmer l'ordonnance et de nommer un expert pour évaluer les désordres allégués. Les intimés soutenaient que les fissures étaient apparentes lors de la vente et que M. et Mme Z avaient eu accès à l'immeuble à plusieurs reprises avant l'acquisition. La cour a considéré que l'action des appelants était manifestement vouée à l'échec, car les fissures étaient visibles lors de la vente et n'avaient pas été cachées. Par conséquent, la cour a confirmé l'ordonnance et a condamné M. et Mme Z à verser des dommages et intérêts à M. et Mme X, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 14e ch., 19 mai 2022, n° 21/03694
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	21/03694
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 14 mai 2021, N° 21/00172
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Nicolette GUILLAUME, président
Avocat(s) :	Miguel BARATAStéphanie ARENAAurélie SEGONNE-MORAND
Cabinet(s) :	LMC PARTENAIRES

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 00A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2022

N° RG 21/03694 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UR47

AFFAIRE :

I Z

…

H X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Mai 2021 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 21/00172

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.05.2022

à :

M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Aurélie SEGONNE-MORAND, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur I Z

de nationalité Française

[…]

Madame L M EPOUSE Z

de nationalité Française

[…]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Assistés par M^e Miguel BARATA, avocat plaidant au barreau de Paris

APPELANTS

****************

Monsieur H X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Madame K O P B épouse X

de nationalité Française

[…]

Représentant : M^e Aurélie SEGONNE-MORAND de la SELARL LMC PARTENAIRES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 220, substitué par M^e Corine LERENARD

INTIMES

****************

Composition de la cour :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2022, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

M. et M^me X étaient propriétaires d’un pavillon situé […], qu’ils ont cédé, par acte notarié en date du 18 juin 2018, à M. et M^me Z.

Indiquant avoir constaté des fissures sur la façade de leur maison et être inquiets pour sa stabilité, M. et M^me Z ont fait assigner en référé M. et M^me X devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, par acte d’huissier de justice délivré le 17 novembre 2020, aux fins d’obtenir principalement la désignation d’un expert qui fasse toutes constatations sur les désordres allégués dans l’assignation, recherche la date de l’apparition de chaque désordre en précisant s’ils étaient apparents ou cachés au moment de la réception, vérifie s’ils étaient mentionnés dans le procès-verbal de réception et ont fait l’objet de réserves, si les désordres affectent un élément d’équipement indissociable ou constitutif de 1'immeuble, compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage et indique leur cause.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise,

- condamné M. et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et M^me Z in solidum au paiement des dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juin 2021, M. et M^me Z ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me Z demandent à la cour, au visa des articles 145 et 484 du code de procédure civile, de :

- infirmer l’ordonnance rendue le 14 mai 2021 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

- nommer tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

1) préalablement à toute opération d’expertise, se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles à la compréhension du litige, et en prendre connaissance, notamment les pièces produites dans le cadre de la présente instance ;
2) entendre contradictoirement les parties, leurs conseils convoqués et entendus ; de recueillir, en cas de besoin, les déclarations de toutes personnes informées, en précisant alors leurs nom, prénoms et domicile, ainsi que leurs liens de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties ;

3) procéder à toutes investigations ou analyses que l’expert estimera utiles à la solution du litige ; notamment, de se rendre sur les lieux, d’examiner et de décrire l’immeuble appartenant à M. et M^me Z et situé […] ;

4) décrire et déterminer la nature, l’origine, les causes possibles, la date de survenance et la durée des désordres allégués, et préciser dans quelle mesure ils étaient susceptibles d’être apparents lors de la vente ;

5) dire s’ils sont évolutifs, et dire si des travaux urgents s’imposent pour la sauvegarde de l’immeuble et dans l’affirmative, les décrire et en chiffrer le coût ;

6) décrire l’état d’entretien général de l’immeuble ; de déterminer l’incidence d’éventuels défauts d’entretien dans la réalisation des désordres ;

7) lister et décrire les interventions pratiquées sur l’immeuble par un ou des tiers à la demande du propriétaire, et dire si ces interventions peuvent avoir aggravé un désordre ou être à l’origine d’un désordre ;

8) préciser la nature et l’étendue des travaux et de toutes solutions propres à y remédier, et d’évaluer leur coût total ainsi que leur durée ;

9) décrire les dommages subis par les bâtiments concernés du fait des désordres, de proposer une estimation justifiée et circonstanciée des préjudices éventuellement subis par les propriétaires, notamment quant à la moins-value qui pourrait résulter de l’éventuelle impossibilité de reprise de certains désordres et susceptible d’affecter tant la valeur vénale que la valeur locative des immeubles concernés, ou bien au titre de la perte du droit d’usage ;

10) donner tous éléments utiles quant à la détermination des éventuelles responsabilités des parties à l’instance ;

11) déposer un pré-rapport, recueillir les observations écrites des parties, et y répondre ;

12) apporter à la juridiction tous éléments techniques ou de fait que l’expert jugera utiles à la compréhension du litige ;

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par M. et M^me X ;

- condamner M. et M^me X in solidum à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et M^me X in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1641 et 1642 du code civil, de :

- les recevoir en leurs écritures et les dire bien fondés ;

- confirmer l’ordonnance en date du 14 mai 2021 en toutes ses dispositions ;
et y ajouter :

- condamner solidairement M. et M^me Z à leur régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

en tout état de cause,

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. et M^me Z ;

- condamner solidairement M. et M^me Z à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. et M^me Z indiquent avoir constaté six mois après leur installation dans les lieux des fissures sur la façade de leur habitation et avoir adressé à leur assureur une déclaration de sinistre.

Ils font valoir qu’une mesure d’expertise amiable a été diligentée dans ce cadre, concluant à l’existence de fissures non imputables à la sécheresse et qu’ils craignent pour la stabilité de leur maison.

Critiquant la décision déférée, ils affirment que le premier juge s’est prononcé au fond alors que cette appréciation échappe à la compétence du juge des référés et font valoir qu’ils fonderont juridiquement leur action en fonction des conclusions de l’expert.

Ils soutiennent qu’en cas de vice caché et connu du vendeur, l’exonération de garantie ne s’applique pas et qu’ils disposeraient en conséquence d’un recours contre le vendeur, leur action n’étant donc pas manifestement vouée à l’échec.

M. et M^me Z font valoir qu’ils pourraient également fonder leur action sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance.

M. et M^me X exposent en réponse que l’expertise ne peut être ordonnée que s’il existe un motif légitime de la demander, que si l’action n’est pas manifestement vouée à l’échec et que si la mesure d’instruction présente une utilité quelconque.

Ils affirment qu’en l’espèce, leur responsabilité ne pourra pas être engagée, quel que soit le fondement juridique finalement arrêté par M. et M^me Z, quelles que soient les conclusions de l’expert et quelles que soient les causes, la nature et l’ampleur des fissures, l’action des appelants étant en conséquence manifestement vouée à l’échec.

Ils soutiennent que les fissures, dont ils ne contestent pas l’existence, étaient parfaitement visibles lors de l’acquisition du bien et ont fait l’objet de discussions entre les parties.

Les intimés font valoir que M. et M^me Z ont visité la maison à plusieurs reprises et y ont eu accès largement avant l’acquisition.

Se fondant sur la clause exonératoire prévue à l’acte de vente pour les vices apparents, ils indiquent que la mesure d’expertise ne serait donc d’aucune utilité.

Enfin, ils indiquent que leur responsabilité ne pourrait davantage être engagée si des fissures non apparentes lors de la vente étaient relevées, dont ils n’avaient eux-même pas connaissance.
Sur ce,

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Il résulte de l’article 145 que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués.

Au soutien de leur demande d’expertise, M. et M^me Z versent aux débats le rapport d’expertise amiable non contradictoire diligentée par leur assureur courant 2019 qui constate notamment la présence d''anciennes fissures micrométriques de nature structurelle sur le soubassement et le ravalement du pavillon dues à la dilatation des matériaux mis en oeuvre dans la construction (chaînage, plancher)', l’expert indiquant avoir également constaté 'au sous-sol, une fissure d’allure oblique rebouchée au joint silicone et peinte avant la vente du bien non réouverte depuis'.

L’acte de vente du 14 juin 2018 comprend une clause ainsi rédigée : ' L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

- des vices apparents,

- des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

- s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

M. et M^me X versent aux débats des attestations (M^me A, M. B, M. C) indiquant l’existence de fissures apparentes sur les pignons et le muret de l’immeuble depuis de nombreuses années, ainsi que des attestations (M. D, M. E) faisant état de plusieurs visites de M. et M^me Z avant l’acquisition, cette dernière attestation précisant notamment que 'les clés avaient été données aux acquéreurs avant la vente définitive et ils étaient venus dans la maison faire ces dépôts [de matériel et de carrelage] et, éventuellement, une visite approfondie des lieux, en l’absence des occupants partis en vacances'.

Ils produisent une attestation de M. D, agent immobilier ayant participé à la transaction, qui expose notamment : 'Lors de cette vente, il y avait eu un échange clair entre les parties au sujet des fissures apparentes situées sur un des pignons de la maison et sur un muret au niveau de la descente vers le garage'.

M^me F expose quant à elle dans son attestation : 'Mes amis G et H X ont colmaté la fissure du garage avec un produit 'spécial fissures’ que mon mari, décédé en 2014, leur avait fourni. Nous étions présents lors de la réparation puisque c’est mon mari qui a apporté le produit. Cette fissure ne s’est jamais réouverte et H qui entretenait son garage, l’a repeinte à plusieurs reprises.'

Au regard de ces éléments, il apparaît que les fissures dont se plaignent les appelants étaient anciennes et apparentes lors de la vente, qu’elles n’ont pas été cachées aux acquéreurs et que M. et M^me Z ont eu accès à l’immeuble à plusieurs reprises avant la signature de l’acte notarié, dont une visite hors la présence des vendeurs.

Au regard de la clause susmentionnée, il est donc établi que l’action qui pourrait être engagée par M. et M^me Z, tant sur le fondement de l’obligation de délivrance que sur celui des vices cachés, serait manifestement vouée à l’échec.

C’est donc à juste titre que le premier juge a indiqué que M. et M^me Z ne disposaient d’aucun motif légitime pour solliciter la mesure d’expertise. L’ordonnance querellée sera confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et M^me X exposent que la procédure engagée par M. et M^me Z les angoisse et provoque la détérioration de leur état de santé, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

M. et M^me Z concluent au rejet de la demande, faisant valoir qu’ils n’ont commis aucune faute et que la procédure de référé est un préalable indispensable afin de sauvegarder leurs intérêts.

Sur ce,

La demande de dommages et intérêts de M. et M^me X n’étant pas formée à titre provisionnel, elle échappe à la compétence de la présente chambre statuant en référé.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et M^me Z devront aussi supporter in solidum les dépens d’appel.

En équité, il y a lieu de les condamner in solidum à verser à M. et M^me X la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 14 mai 2021,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par M. H X et M^me K B épouse X ;

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum M. I Z et M^me L M épouse Z à verser à M. H
X et M^me K B épouse X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. I Z et M^me L M épouse Z supporteront in solidum la charge des dépens d’appel.

- Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,