COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JANVIER 2023

N° RG 21/06554 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UZ7B

AFFAIRE :

Mme [N] [M] [L]

…

C/

M. [V] [O]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juin 2021 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 112100274

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/01/23

à :

M^e Sami SKANDER

M^e Gaëlle CORMENIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [N] [M] [L]

née le 04 Septembre 1981 à [Localité 8]

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Sami SKANDER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 202

Monsieur [W] [K]

né le 15 Juillet 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Sami SKANDER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 202

APPELANTS

****************

Monsieur [V] [O]

né le 01 Décembre 1957 à [Localité 9]

de nationalité Portugaise

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Gaëlle CORMENIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 104

Représentant : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX -

Madame [F] [C] [E] épouse [O]

née le 13 Avril 1960 à [Localité 7]

de nationalité Portugaise

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Gaëlle CORMENIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 104

Représentant : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX -

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2015, M. [V] [O] et Mme [C] [F], épouse [O] ont donné à bail à Mme [N] [L] et M. [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 970 euros et 150 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 820 euros.

Se prévalant de loyers impayés M. et Mme [O] ont fait signifier, le 4 novembre 2020, à Mme [L] et M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 janvier 2021, M. et Mme [O] ont assigné M. [K] et Mme [L] devant le tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin le concours de la force publique,

— condamner M. [K] et Mme [L] au paiement des sommes suivantes :

—  4 477,61 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2021 incluse, avec intérêts de droit,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la clause pénale conformément au contrat de bail,

—  800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par jugement contradictoire du 17 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— constaté que les conditions d 'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2015 entre M. et Mme [O] d’une part et M. [K] et Mme [L] d’autre part, concernant l’appartement à usage d 'habitation situé au [Localité 2] à [Localité 5], étaient réunies à la date du 5 janvier 2021,

— condamné M. [K] et Mme [L] à verser à M. et Mme [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné M. [K] et Mme [L] à verser à M. et Mme [O] la somme de 7 299,64 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2021 incluse avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 107,50 euros à compter du 4 novembre 2020, date du commandement de payer, et à compter du jugement pour le surplus,

— rejeté la demande d’application de la clause pénale,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— ordonné à M. [K] et Mme [L] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour M. [K] et Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [O] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le jugement serait transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan département d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette serait apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

— débouté M. et Mme [O] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [K] et Mme [L] à verser à M. et Mme [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [K] et Mme [L] aux dépens, qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2020 et de l’assignation du 5 janvier 2021,

— rappelé que la décision était exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2021, Mme [L] et M. [K] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 14 janvier 2021, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Sannois du 17 juin 2021,

— débouter M. et Mme [O] de leur demande de condamnation en paiement d’un montant de 7 299,64 euros en ce qu’ils ne justifient pas des charges issues du loyer,

— constater qu’ils sont débiteurs malheureux de bonne foi,

— leur accorder les plus larges délais pour s’acquitter de leur dette de 250 euros, en sus du loyer courant, le solde de la dette locative au 24 ème mois,

— leur attribuer des délais de grâce par le règlement d’un montant de 250 euros par mois, en sus du loyer courant durant 23 mois, le solde de la dette locative au 24ème mois,

— condamner M. et Mme [O] au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 8 avril 2022, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— débouter Mme [L] et M. [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sannois le 17 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner solidairement Mme [L] et M. [K] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] et M. [K] solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 septembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

M. [V] [O] et Mme [C] [F], épouse [O] sollicitent la confirmation du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et prononcé sa résiliation.

Mme [N] [L] et M. [W] [K] ne contestent pas ces dispositions du jugement entrepris.

Sur ce,

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, pour faire échec à la résiliation du bail, Mme [N] [L] et M. [W] [K] doivent justifier s’être acquittés dans le délai de deux mois qui leur était imparti des causes du commandement qui leur a été délivré, ce que n’établissent pas les pièces versées aux débats.

Il convient donc de confirmer sur ce point le jugement qui a constaté la résiliation du bail et prononcé l’expulsion des locataires des lieux loués avec tous occupants de leurs chefs.

Sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus .

M. [V] [O] et Mme [C] [F], épouse [O] sollicitent la confirmation du jugement ayant condamné les locataires solidairement à payer à leur payer la somme de 7.299,64 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2021 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.107,50 euros à compter du 4 novembre 2020, date du commandement et à compter du présent jugement pour le surplus outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Mme [N] [L] et M. [W] [K] ne contestent par le montant de leur arriéré locatif.

Sur ce,

L’article 1728 du code cil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7a de la loi n°89462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ».

L’article 24-1 de la loi n°89462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’obligation au paiement du loyer résulte à la fois des dispositions légales précitées et des dispositions contractuelles du bail liant les parties.

Le bail conclu le 1er décembre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer la somme en principale de 4.107,50 euros visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2020.

Ce commandement est demeuré infructueux durant plus de deux mois, ce que ne contestent pas Mme [N] [L] et M. [W] [K], il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 5 janvier 2021.

Le jugement entrepris mérite confirmation sur ce point.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés,

Il résulte de l’article 1728 du code cil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort d’un décompte de la dette locative produit aux débats que les locataires restaient devoir au jour de l’audience de première instance la somme de 7.299,64 euros, mois de mai 2021 inclus.

Cette dette n’est pas contestée par les locataires.

Il convient dès lors de confirmer le jugement ayant condamné les locataires solidairement à payer à M. et Mme [O] la somme de 7.299,64 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2021 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.107,50 euros à compter du 4 novembre 2020, date du commandement et à compter du jugement entrepris pour le surplus outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [N] [L] et M. [W] [K] appelants, sollicitent principalement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire durant les délais qui leur seront accordés.

Ils exposent que le contentieux né avec leur bailleresse est la conséquence de l’absence de mise en place de stores qu’elle leur aurait promis.

Ils font valoir avoir fait une rétention du loyer pour contraindre leur bailleresse à faire le nécessaire.

Ils indiquent que la crise du Covid a accentué une perte de revenu de M. [K] [W], lequel s’est retrouvé en chômage partiel, une grande partie de son salaire provenant de primes.

Ils soutiennent que Mme [L] perçoit une pension de l’ordre de 400 euros mensuelle et M. [K] un salaire de 1.700 euros mensuel avec des charges fixes et deux enfants à charge.

Les appelants sollicitent de la cour qu’elle constate qu’il s’agit de débiteurs malheureux et de bonne foi.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et l’octroi des plus larges délais pour s’acquitter de leur dette par un règlement mensuel d’un montant de 250 euros, en sus du loyer courant durant 23 mois, le solde de la dette locative au 24ème mois.

M. [V] [O] et Mme [C] [F], épouse [O] bailleurs privés et intimés, s’opposent aux délais de paiement et soutiennent en substance qu’au regard de l’importance de la dette locative et des revenus des locataires, ces derniers ne sont pas en mesure de pouvoir honorer leur arriéré locatif.

Ils sollicitent la confirmation du jugement.

Sur ce,

L’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il est relevé d’une enquête sociale, que Mme [N] [L] et M. [W] [K] et vivent dans le logement donné à bail par les intimés avec leurs deux jeunes enfants.

Mme [N] [L] perçoit le revenu de solidarité active et les allocations familiales pour un montant de 847 euros. Elle a un handicap à 50 % qui n’ouvre pas de droits à l’allocation adulte handicapée.

M. [W] [K] perçoit un salaire de 1.700 euros.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs que le loyer courant de 1.004 euros n’a pas été versé depuis plusieurs mois (dernier loyer payé en janvier 2021) et qu’auparavant les règlements étaient irréguliers.

En outre, le versement de l’aide personnalisée au logement (488 euros) a été suspendu, de sorte que la dette a augmenté de façon significative.

Les locataires ne démontrent ainsi pas avoir une capacité financière leur permettant de pouvoir se maintenir dans le logement, et ne justifient pas avoir repris le paiement de leur loyer courant.

Mme [N] [L] et M. [W] [K] n’établissent pas la faisabilité de leur proposition de délais de paiement et l’octroi de tels délais aurait pour effet d’accroître les difficultés financières de cette famille en la maintenant, à son détriment, dans un logement qui ne semble pas adapté à sa situation ; il ne sera dès lors pas fait droit à leur demande de suspension de la clause résolutoire.

Les appelants ne formulent aucune proposition sérieuse d’apurement de leur dette de loyer et ne disposent manifestement pas des revenus nécessaires pour faire face à la fois au paiement du loyer courant et à la régularisation progressive de l’arriéré devenu important.

La cour rejette la demande de délais de Mme [N] [L] et de M. [W] [K] et confirme le jugement.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [L] et M. [W] [K] , qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel. En équité, il convient de les condamner in solidum à verser à M. [V] [O] et Mme [C] [F], épouse [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois ;

Déboute Mme [N] [L] et M. [W] [K] de la totalité de leurs demandes ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [M] [L] et M. [W] [K] in solidum à payer à M. [V] [O] et Mme [C] [F], épouse [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne in solidum Mme [N] [L] et M. [W] [K] aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,