COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 OCTOBRE 2024

N° RG 22/03192 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VF72

AFFAIRE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MAYFLOWER

C/

[J] [V] [U] [X] veuve [G]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 22 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/04957

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Catherine DE VALLOMBREUSE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MAYFLOWER

N° SIRET : 413 750 985

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643

APPELANTE

****************

Madame [J] [V] [U] [X] veuve [G]

née le 03 Avril 1943 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Catherine DE VALLOMBREUSE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 480

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juillet 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte reçu le 11 décembre 2019 par M. [O], notaire au [Localité 5], Mme [J] [G] née [X] a consenti, au profit de Mme [C] et de M. [P], une promesse unilatérale de vente portant sur la vente de sa maison située [Adresse 3] à [Localité 2] (92), expirant le 31 mars 2020.

Parallèlement, Mme [G] a conclu, le 2 janvier 2020, en qualité de bénéficiaire, une autre promesse unilatérale, portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2], propriété de la société Mayflower, promesse qui expirait le 3 avril 2020.

Dans le cadre de cette promesse, les parties convenaient de fixer l’indemnité d’immobilisation à 56 000 euros, 28 000 euros ayant déjà été versés au notaire rédacteur à la date de signature de la promesse.

Tandis que Mme [G] déclarait ne pas avoir recours à un prêt pour financer l’acquisition du bien, une condition suspensive particulière était mentionnée en page 14 de la promesse, aux fins de soumettre la réalisation de celle-ci à la vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2], objet de la promesse conclue avec Mme [C] et M. [P].

La signature de la vente de la maison de Mme [G] en l’étude de Me [O] était prévue le 30 mars 2020 à 18h, et la signature de la vente de l’appartement de la société Mayflower le 1er avril 2020 à 10h00 en l’étude de Me [L].

Toutefois, à la suite de la pandémie du Covid-19, et compte tenu des restrictions de déplacement qui en ont découlé, la signature de la vente de la maison de Mme [G] à M. [P] et Mme [C] n’a pu se faire à la date convenue.

Le 23 avril 2020, Me [D], notaire commun de Mme [G] et de la société Mayflower, informait cette dernière de la caducité de la promesse de vente du 2 janvier 2020 en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive au 31 mars 2020.

Par courrier recommandé en date du 11 mai 2020, la société Mayflower a formulé de nombreux reproches à l’égard de Mme [G], l’accusant d’être à l’origine de la défaillance de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente, refusant, à cette occasion de lui restituer la somme de 28 000 euros séquestrée et réclamant le paiement de l’intégralité de l’indemnité soit la somme globale de 56 000 euros.

Par courrier recommandé en date du 23 juin 2020, Mme [G], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société Mayflower de lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel adressé le 2 juillet 2020, la société Mayflower a rappelé son refus de restituer l’indemnité d’immobilisation et a sollicité le paiement (du solde ') de l’indemnité d’immobilisation.

Compte-tenu de ce refus, Mme [G] a fait assigner la société Mayflower en paiement devant le tribunal judiciaire de Versailles, par acte d’huissier en date du 2 septembre 2020.

Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté la demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°3 et n°5 versées au débat par la société Mayflower,

— débouté la société Mayflower de sa demande tendant à voir condamner Mme [G] à lui verser la somme de 56 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— autorisé, en conséquence, Me [L] à se libérer au profit de Mme [G] de la somme de 28 000 euros séquestrée en son étude,

— rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée au titre de la résistance abusive,

— condamné la société Mayflower aux dépens,

— condamné la société Mayflower à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 9 mai 2022, la société Mayflower a interjeté appel de la décision et, par ses dernières écritures du 21 mai 2024, prie la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, selon déclaration du 9 mai 2022, et y faisant droit,

— infirmer le jugement de première instance du 22 mars 2022 en ce qu’il a :

* l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner Mme [G] à lui verser la somme de 56 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

* autorisé en conséquence Me [L] à se libérer au profit de Mme [G] de la somme de 28 000 euros séquestrée en son étude,

* rejeté la demande de dommages et intérêts sollicités au titre de la résistance abusive,

* condamné la société Mayflower aux entiers dépens,

* condamné la société Mayflower à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit,

* rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— confirmer le jugement de première instance du 22 mars 2022 en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [G] de voir écarter des débats les pièces 3 et 5 versées par la société Mayflower au débat,

— confirmer le jugement de première instance du 22 mars 2022 en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [G] en dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

Et statuant à nouveau,

— condamner Mme [G] à verser à la société Mayflower la somme de 56 000 euros, en vertu des dispositions de la promesse de vente du 2 janvier 2020, étant précisé que la moitié de cette somme, soit 28 000 euros, est séquestrée dans la comptabilité du notaire, Me [L],

— ordonner de ce fait à Me [L] de décaisser cette somme de 28 000 euros dans les 8 jours du jugement à intervenir au profit de la société Mayflower,

— dire que cette somme de 56 000 euros portera intérêt au taux légal à compter 11 mai 2020, première mise en demeure de la société Mayflower à Mme [G],

— condamner Mme [G] à verser à la société Mayflower la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— condamner Mme [G] à verser à la société Mayflower la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, concernant les frais de défense de première instance,

— condamner Mme [G] à verser à la société Mayflower la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 21 mai 2024, Mme [G] prie la cour de :

— la recevoir en son appel incident,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il l’a :

* déboutée de sa demande de voir écarter des débats les pièces n°3 et n°5 versées au débat par la société Mayflower,

* déboutée de sa demande de condamnation de la société Mayflower au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* débouté la société Mayflower de sa demande tendant à voir condamner Mme [G] née [X] à lui verser la somme de 56 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

* autorisé, en conséquence, Me [L] à se libérer au profit de Mme [G] née [X] de la somme de 28 000 euros séquestrée en son étude,

* rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par la société Mayflower au titre de la résistance abusive,

* condamné la société Mayflower aux dépens,

* condamné la société Mayflower à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire,

Et statuant à nouveau,

— débouter la société Mayflower de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Mayflower à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel outre les entiers dépens de la première instance et d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le périmètre de la saisine de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il s’ensuit que dès qu’une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l’infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d’appel n’est pas saisie de prétention relative à ceux-ci (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ, 30 janvier 2020, n° 18-12.747 ; 2e Civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.885 ; 1re Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.346).

Mme [G], qui demande l’infirmation de certains chefs du jugement déféré, mais qui ne formule à ce titre aucune prétention, ne saisit donc la cour d’aucune demande.

Sur la caducité de la promesse de vente du 2 janvier 2020

Pour donner raison à Mme [G] et ordonner la libération du séquestre de la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation, le tribunal a considéré que faute de signature de l’acte de vente avant le 31 mars 2020, date de l’expiration du délai de réalisation de la promesse conclue le 11 décembre 2019, compte tenu de la pandémie de Covid 19 et le confinement qui en a résulté du 17 mars au 11 mai 2020, cette promesse était devenue caduque, que Mme [G] n’était tenue à aucune obligation d’en proroger le délai de validité, qu’il s’est ensuivi la caducité de la promesse du 2 janvier 2020 sans que puisse être reproché à Mme [G] d’avoir fait obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive litigieuse.

A hauteur d’appel, la société Mayflower fait grief au tribunal de ne pas avoir tenu compte des faits, ni même de ses propres constatations. Elle fait valoir que Mme [G] et ses acquéreurs, Mme [C] et M. [P], sont convenus à deux reprises, par l’intermédiaire de leur notaire respectif, de proroger le terme extinctif de la promesse conclue le 11 décembre 2019, dont la date avait été fixée en dernier lieu au 30 mai 2020, de sorte que celle-ci ne pouvait être considérée comme caduque. Soutenant que c’est Mme [G] qui a finalement renoncé à la vente de sa maison, elle considère que la condition suspensive litigieuse est défaillie par son seul fait.

Mme [G] répond que s’il a été convenu de fixer au 30 mars 2020 la date du rendez-vous de signature pour la vente aux consorts [C]-[P], ce rendez-vous n’a pu avoir lieu en raison du confinement ; que les acquéreurs n’ont pas pour autant estimé nécessaire de lever l’option d’achat dans les délais et formes stipulés, de sorte que la promesse était caduque ; qu’en dépit de la caducité de la promesse, elle a proposé aux bénéficiaires de remettre en vente sa maison, mais qu’aucun accord sur les délais n’est intervenu entre les parties antérieurement ou postérieurement au terme extinctif du 31 mars 2020, les discussions entre notaires étant demeurées à l’état de pourparlers.

Sur ce,

Aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au débiteur obligé sous condition de démontrer qu’il a tout mis en 'uvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis.

En l’espèce, la société Mayflower a conclu avec Mme [G] une promesse unilatérale de vente contenant une condition suspensive particulière ainsi rédigée :

«  Vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant

La réalisation des présentes est soumise à la vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant sis à [Adresse 3].

Cette vente est indispensable [au] bénéficiaire à l’effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes.

Le bénéficiaire déclaire :

*avoir conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant-contrat en date du 11 décembre 2019 dont une copie a été remise au promettant ce jour,

[']

*que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 31 mars 2020,

[']

Il est convenu entre les parties que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus-indiqué, et sauf renonciation du bénéficiaire à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques ".

Il résulte de cette stipulation et des dispositions légales précitées que pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, il appartient à Mme [G] d’établir qu’elle a tout mis en 'uvre pour parvenir à la conclusion de la vente avec les consorts [C]-[P] avant le 31 mars 2020.

A cet égard, il n’est pas contesté, et il ressort du courrier envoyé par le notaire de Mme [G], Me [D], le 17 février 2020, que Mme [G] d’une part et Mme [C] et M. [P] d’autre part, étaient convenus de fixer le rendez-vous de signature de l’acte de vente au 30 mars 2020 à 18 heures (pièce n° 1 de Mayflower) avant que n’éclate la crise sanitaire, liée à l’épidémie de la Covid-19. Or, c’est en raison des restrictions de déplacement prévues dans le cadre de la lutte contre la prorogation du virus (Décret n° 2020-260 du 16 mars 2020) et, en particulier, de la cessation des activités de déménagement (pièce n° 2 de Mayflower – pièce n° 19 de Mme [G]), que le rendez-vous de signature a dû être annulé, cette situation empêchant notamment Mme [G] de déménager et donc de vendre son bien à la date prévue, libre de tout occupant.

Il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats que des discussions ont eu lieu entre le notaire de Mme [C] et de M. [P], Me [O], et le notaire de Mme [G], Me [D], pour reporter la date de signature de l’acte après le confinement (pièce 8 de Mayflower, attestation de Mme [C] – pièce n° 3, courriel de Me [O]), mais que Mme [G] n’a finalement pas donné suite à ces discussions (pièce n° 4, mail de Me [D]).

La société Mayflower se prévaut des prorogations prétendument intervenues, à tout le moins de la volonté de Mme [G] de poursuivre la vente avec Mme [C] et M. [P] durant un certain temps, comme d’un argument en faveur de la responsabilité de celle-ci dans la défaillance de la condition suspensive convenue aux termes de la promesse litigieuse.

Pourtant les discussions qui ont eu cours à ce sujet entre Mme [G] et les consorts [C]-[P], dans le cadre de leurs relations contractuelles, ne pouvaient avoir pour effet de modifier les stipulations de la promesse conclue avec la société Mayflower, qui assortissait la condition suspensive litigieuse d’un délai pour sa réalisation, fixé en l’occurrence au 31 mars 2020. Or, de fait, à cette date, le rendez-vous de signature de l’acte authentique n’a pas pu intervenir en raison de la situation d’urgence sanitaire, soit une cause légitime indépendante de la volonté de Mme [G]. Par ailleurs, les consorts [C]-[P] n’ont pas entendu lever l’option avant le 31 mars 2020, suivant l’autre modalité prévue par leur promesse (page 15), qui supposait l’envoi a minima d’une lettre recommandée avec accusé de réception faisant état de leur volonté de réaliser la vente et le versement par virement entre les mains du notaire de l’intégralité de leur apport personnel (pièce n° 3 de Mme [G]).

En outre, comme l’a rappelé à bon droit le tribunal, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation de certains délais échus pendant la période d’urgence sanitaire n’a prévu aucune prorogation de plein droit des délais contractuels comme ceux convenus pour la réalisation d’une condition suspensive.

Dans ces circonstances, c’est donc valablement, en application de l’article 1304-6, dernier alinéa, du code civil, que Mme [G] a pu se prévaloir de la défaillance de la condition et de la caducité de la promesse en résultant pour obtenir la libération des sommes séquestrées.

Le jugement sera confirmé pour ces motifs ajoutés à ceux du tribunal et que la cour adopte.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Mayflower

La caducité de la promesse de vente tenant à la défaillance de la condition suspensive, et en l’absence de comportement fautif de la part de Mme [G], c’est à juste titre que le tribunal, tirant les conséquences du rejet de la demande principale de la société Mayflower, a débouté celle-ci de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement déféré seront confirmées.

La société Mayflower succombant sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, l’équité commandant en outre de la condamner à régler à Mme [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais que cette dernière à nécessairement exposés pour assurer sa défense devant la cour d’appel,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société Mayflower aux dépens de l’instance d’appel,

Condamner la société Mayflower à verser à Mme [J] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,