ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 20 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00420 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDIU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 JANVIER 2024 Tribunal Judiciaire de NARBONNE N° RG 23/00412

APPELANTE :

Madame [C] [T]

née le 27 Juin 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e SELMO substituant M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

Madame [X] [P]

née le 11 Avril 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e AGIER substituant M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 28 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 DECEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 6 février 2025 et prorogée au 20 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

En vertu d’un acte authentique en date du 30 octobre 1991, Mme [N] [K] épouse [B], aux droits de laquelle vient aujourdhui sa fille, Mme [C] [T] a donné à bail commercial à Mme [P] [X], esthéticienne, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] au sein d’un immeuble cadastré section [Cadastre 7]. Ce bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements dont le dernier en date du 4 mai 2018.

L’immeuble en cause fait partie d’un groupe d’immeubles situés dans le centre historique de la ville et construits sur un pont enjambant le canal de la Robine. En raison de la dégradation de cet ouvrage et du danger qu’il représente, la Commune de Narbonne a saisi le tribunal administratif de Montpellier afin d’obtenir une expertise. Par ordonnance en date du 29 septembre 2022, le tribunal administratif a désigné un collège d’experts, lequel a déposé des conclusions intermédiaires conduisant la ville de Narbonne à prendre un arrêté temporaire d’urgence puis un arrêté permanent de fermeture de la [Adresse 12] en date du 14 avril 2023, aux termes duquel les propriétaires désignés dont Mme [C] [T] ont été mis en demeure d’exécuter ou de faire exécuter les travaux d’urgence tels que préconisés par les experts dans les règles de l’art, l’évacuation des lieux par l’ensemble des occupants ( commerces et logements) étant également ordonnée , le tout dans un délai de 15 jours à compter de la reception de l’arrêté.

Faisant valoir que du fait de son obligation de quitter son local commercial, elle se trouve sans subsistance depuis le mois d’avril 2023 et est confrontée à une situation dépendant exclusivement de son bailleur qui dans ces conditions ne respectent pas les conditions contractuelles et légales de délivrance du bail commercial, Mme [X] [P], par exploit du 11 août 2023 a fait assigner Mme [C] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé aux fins principalement de :

— voir obtenir la dispense du paiement des loyers dus au titre de l’occupation commerciale du local du fait de l’arrêté du 14 avril 2023 empêchant l’exploitation commerciale,

— la voir condamner au paiement d’une provision d’un montant mensuel de 9 000,00 €, arrêté à la somme de 45 000,00 € à parfaire au jour de l’ordonnance à venir à valoir sur son préjudice d’exploitation et ce, jusqu’à complète délivrance du local commercial, objet du bail en date du 30 octobre 1991.

Par acte en date du 27 septembre 2023, Mme [T] a fait assigner la SA Axa France Iard, son assureur responsabilité civile aux fins de voir joindre les deux instanes et condamner cette dernière à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

Les deux instances ont été jointes à l’audience du 14 novembre 2023.

Par jugement en date du 16 janvier 2024, la formation collégiale du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en matière de référé en application de l’article 487 du code de procédure civile a :

1/ sur la suspension des loyers

— Constaté que l’exploitation du local commercial [Adresse 2] est à ce jour rendue impossible.

— Ordonné la suspension des obligations du preneur quant au paiement des loyers jusqu’au rétablissement de l’objet du contrat, consistant à la mise à disposition des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10]

2/ sur l’action en paiement provisionnel

— Condamné Mme [C] [T] à payer la somme provisionnelle de 10 000,00 € à Mme [P] du fait du déménagement de son activité commerciale.

3/ sur l’appel en garantie

— Constaté l’existence de contestations sérieuses quant à la mobilisation du contrat N° 31180041093087 en date du 23 novembre 2011

— s’est déclaré incompétent pour en connaître et renvoyé Mme [T] à mieux se pourvoir.

— Condamné Mme [T] aux entiers dépens.

— Condamné en outre Mme [T] à payer à Mme [P] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et celle de l000,00 € à la compagnie AXA sur le même fondement.

Mme [C] [T] a interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe de la cour le 24 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 12 juillet 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [C] [T] demande à la Cour de :

* infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée :

— à payer la somme provisionnelle de 10 000,00 € à Mme [P], ainsi que la somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— aux entiers dépens

* Et la réformant,

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes

— la débouter également de son appel incident

— la condamner au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 19 novembre 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [X] [P] demande à la Cour de :

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a dit y avoir lieu à provision

— réformer la décision de première instance sur le quantum de la provision

— condamner Mme [T] à payer à Mme [P] une provision d’un montant mensuel de 9 000 €, arrêtée à la somme de 45 000 €,

— condamner Mme [F] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

Il convient de relever que l’appel est limité aux chefs de dispositions de la décision entreprise relative à la provision, à l’article 700 du code de procédure civile et et aux dépens.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Mme [T] [C] fait grief au premier juge d’avoir fait droit à la demande de provision formée par Mme [P] alors qu’il aurait dû retenir l’existence de la force majeure ou à tout le moins de contestations sérieuses ainsi que l’absence de démonstration d’un préjudice subi par cette dernière. Elle fait valoir, en effet, que l’immeuble au sein duquel se trouve l’appartement loué à Mme [P] n’est pas concerné par les problèmes de voûtes et d’arcs qui sont à l’origine de la fermeture du pont, cet immeuble ne surplombant pas le canal de la Robine, et n’a pas été soumis à la demande d’étaiement imposée par l’arrêté municipal. Elle indique d’ailleurs que le pont a été réouvert à la circulation piétonne à partir du 2 décembre 2023, après réalisation par la commune des travaux d’étaiement, démontrant ainsi que l’immeuble loué et son entretien n’était en rien à l’origine des désordres constatés.

Elle ajoute que d’une part, elle justifie avoir réalisé régulièrement des travaux d’entretien de l’immeuble et d’autre part qu’elle a réalisé des travaux complétifs ordonnés par les arrêtés municipaux du 22 décembre 2022 et 14 avril 2023, sans que la mise à sa charge de ces travaux ait une incidence sur la prise de décision de la commune de fermer la rue du pont des marchands en raison de désordres affectant d’autres maisons, évènement totalement imprévisible, extérieur à la bailleresse et totalement irrésistible.

Subsidiairement, elle conteste l’existence du préjudice de la locataire, laquelle n’a produit à l’appui de ses prétentions aucun document en première instance et produisant à hauteur d’appel des bilans ne démontrant pas sérieusement qu’elle aurait subi une baisse de son activité commerciale, alors qu’elle a déménagé son activité dans des locaux commercialement bien situés et lui ayant permis de réaliser une économie de loyer.

L’appelante conclut qu’en tout état de cause, il existe des difficultés sérieuses notamment celles liées à l’interprétation nécessaire de l’arrêté du 14 avril 2023 concernant les éléments déterminants pris en considération pour motiver la fermeture de la [Adresse 12].

Madame [P] sollicite la confirmation de la décision entreprise aux motifs que la cause principale de l’arrêté de fermeture du pont des marchands provient d’un défaut d’entretien de l’ensemble des immeubles, en ce compris celui appartenant à Mme [T], ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise qui précise que si la parcelle section [Cadastre 8] propriété de la bailleresse ne se trouve pas directement sur l’arche du pont, elle reste impactée par un problème géotechnique et structurel nécessitant la réalisation de travaux et que Mme [T] ne saurait invoquer un évènement extérieur la dispensant de respecter son obligation de délivrance. Elle précise fonder sa demande de provision sur la responsabilité contractuelle de la bailleresse prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil. En ce qui concerne son préjudice, elle expose avoir subi une baisse significative de son chiffre d’affaires qui n’a été contenue que par son déménagement dans des locaux provisoires. Elle ajoute que son assureur a refusé l’indemnisation de sa perte d’exploitation au motif de la vétusté du bâtiment et de parasites dans le bois.

Or, contrairement aux allégations de l’appelante, il ressort de l’ensemble des pièces produites et particulièrement des arrêtés permanents de la ville de Narbonne en date des 22 décembre 2022 et 14 avril 2023, du rapport intérmédiaire d’expertise du 28 janvier 2022, du rapport général du collége d’experts désignés par le tribunal admninistratif du 31 mars 2023, ainsi que d’une note technique du 28 mars 2023 que l’immeuble dont elle est propriétaire et cadastré section [Cadastre 7] est bien nommément visé comme faisant partie du groupe d’immeubles directement concernés par les pathologies structurelles de part et d’autre de la voûte qui constitue la rue du pont des marchands sur laquelle ils sont tous situés, pathologies à laquelle s’ajoutent des désordres généralisés au sein de ces immeubles résultant d’un état de vétusté et de dégradations avancées notamment au niveau des façades et sous-sols, relevant d’une absence manifeste d’entretien des propriétaires, l’ensemble de ces désordres ayant conduit le collège d’experts désigné par le tribunal administratif à conclure à une situation de danger imminent compromettant gravement et manifestement la sécurité des occupants des immeubles en cause et du public et la commune de Narbonne à prendre un arrêté temporaire d’urgence puis un arrêté permanent de fermeture de la [Adresse 12] en date du 14 avril 2023.

En ce qui concerne particulièrement l’immeuble dont Mme [L] est propriétaire, il ressort clairement du rapport intermédiaire d’expertise du 28 novembre 2022 qui lui est entièrement consacré que :

— le plancher bas de la cellule commerciale présente des mouvements sur les complexes de finition s’expliquant par des structures de planchers très abimées en sous-sol

— l’état des poutres bois et des murs de la cave ne présentent pas de garanties suffisantes pour assurer la pérennité des ouvrages qu’ils supportent, la mis en place d’un étaiement des poutres bois devant être fait sans délais dans l’attente de travaux pérennes

— les ossatures bois du plancher bas rez-de-chaussée sont particulièrement dégradées, les renforts mis en place pour certains altérés étant insuffiisants

— au niveau de la structure même du bâtiment et notamment des murs du sous-sol côté Robine, sont constatés des affaiblissements importants

— la progression des ces pathologies peut entraîner un effondrement.

Ces constatations sont confirmées par une étude structure en date du 28 mars 2023 que Mme [L] a fait réaliser à la suite des préconisations par le collège d’experts de mesures à mettre en oeuvre de manière urgente et provisoire, cette étude faisant état :

— d’un affaissement du sol accompagné de fissurations multidirectionnelles du carrelage et au droit d’une fenêtre

— de fissures au niveau de l’escalier et sur les murs de la cage d’escalier indiquant la présence d’un affaissement

— de problèmes structurels importants au niveau de la cave et résultant d’un manque d’entretien qui a engendré une attaque d’insectes xylophages sur les poutres en bois, des dégradations d’enduits et de joints en maçonnerie et même une fracturation du mur pouvant remettre en cause la stabilité des murs à long terme, ainsi que des affaissements du plancher haut.

Si Mme [L] verse aux débats un certain nombre de factures relatives à des travaux d’entretien ou de refection de certaines parties du bâtiment entre 2011 et 2019, ces factures ne sont pas suffisantes à contredire les investigations techniques récentes réalisées par un collège d’experts judiciaires et la note technique établie par un spécialiste structure sur le mauvais état de conservation et d’entretien de l’immeuble et ce, même si cet état n’est pas le seul facteur ayant favorisé son instabilité structurelle qui a également pour cause la structure même de l’arche du pont et les mouvements géotechniques, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise du 31 mars 2023.

Par ailleurs, le respect de son obligation de délivrance des locaux ne saurait résulter du fait qu’elle n’aurait pas été tenue par la Commune de [Localité 10] de faire réaliser les travaux ou les mesures nécessaires alors qu’il résulte de l’arrêté du 22 décembre 2022 qu’elle a été mise en demeure personnellement de mettre en oeuvre les mesures préconisées par le rapport intermédiaire d’expertise précité, à savoir un étaiement généralisé des zones de planchers vétustes et la réalisation d’un certain nombre de travaux. Si elle justifie à cet égard avoir satisfait à ces préconisations en mars 2023, il n’en demeure pas moins qu’elle ne saurait prétendre que la fermeture de la [Adresse 12] et l’évacuation de sa locataire, Mme [P] des locaux commerciaux loués à cette dernière dans son immeuble, telles qu’ordonnées par arrété municipal du 14 avril 2023 constituerait un cas de force majeure. A ce tire, il convient de relever en préliminaire que les dispositions de l’article 1218 du code civil invoquées par l’appelante ne sont applicables qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, ce qui n’est pas le cas le cas du contrat en cause signé en 1991, de sorte que ce dernier est soumis à la loi ancienne, soit à l’article 1148 ancien du code civil qui disposait qu’il n’y a lieu à dommages et intérêts lorsque par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé ou a fait ce qui lui était interdit. Sous l’empire de la loi ancienne, la force majeure se caractérise par la survenance d’un évènement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésisitible rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, si la décision d’évacuation de l’immeuble a été imposée à Mme [F] par l’autorité municipale, le caractère extérieur et imprévisible de cet évènement ne peut être retenu au regard des constatations précitées relatives à un défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble par sa propriétaire, un tel manquement ayant contribué directement aux désordres en cause et à la décision d’évacuation des locaux présentant un danger pour les personnes.

Dés lors c’est à juste titre que le premier juge a considéré, sans se méprendre sur l’interprétation claire des arrêtés municipaux et des rapports d’expertise judiciaires, que le principe d’une indemnisation par Mme [F], qui a manqué envers sa locataire à son obligation de délivrance des locaux dont celle-ci a été privée de la jouissance pendant la période de fermeture de la [Adresse 12], n’était pas sérieusement contestable et ce, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, aucune cause exonératoire de sa responsabilité contractuelle n’étant établie.

Mme [P] sollicite une provision qu’elle évalue à la somme de 45 000 € au titre de la perte de son chiffre d’affaires depuis la fermeture de la rue et son évacuation le 14 avril 2023. Elle produit un tableau relatif à la variation de son chiffre d’affaires pour la période comprise entre 2022 et janvier 2024 ainsi que ses bilans comptables pour les exercices 2020 à 2024.

Comme le fait valoir l’appelante, le tableau établi par les soins de Mme [P] ne peut constituer un document probant et ne permet pas d’évaluer son préjudice commercial, alors même qu’elle a pu continuer son exploitation dans deux locaux provisoires susccessifs. En revanche, il ressort de la comparaison entre les bilans arrêtés au 30 septembre 2022, au 30 septembre 2023 et au 30 septembre 2024 une diminution importante de son résultat fiscal. De 25 400 € annuels au 30 septembre 2022, il a chuté à 9749 € au 30 septembre 2023, soit une différence de 15 661 € résultant principalement d’une baisse de la vente de marchandises ( 76159 € en 2022 pour 59 369 € en 2023). Si son bilan au 30 septembre 2024 fait apparaître une situation déficitaire, l’examen de ce bilan fait apparaître d’autres causes possibles à ce déficit (perte d’une subvention, augmentation importante de la rémunération du personnel) alors que le montant des marchandises vendues reste quasiment identique à 2023 (59 298 €).

Cette baisse significative de son résultat fiscal au cours de la période litigieuse confirme que le déménagement de son activité commerciale dans d’autres locaux ne lui a pas permis de maintenir son chiffre d’affaire habituel.

Dés lors, il y a lieu d’évaluer la provision à valoir sur le préjudice commercial subi par Mme [P] du fait des changements de locaux à une somme de 20 000 € (10 000 € par an), la baisse intégrale de son chiffre d’affaire ne pouvant être cependant imputée exclusivement avec l’évidence requise en référé à son déménagement.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à Mme [P] une provision mais de l’infirmer sur le quantum et stataunt à nouveau de condamner Mme [T] à lui verser une somme de 20 000 € à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les sommes exposés par elle et non comprises dans les dépens. Mme [T] sera, en conséquence, condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par l’appelante qui succombe en son appel, sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées sauf en ce qu’il a condamné Mme [C] [T] à payer à Mme [X] [P] la somme provisionnelle de 10 000,00 € ;

— Statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

Condamne Mme [C] [T] à payer à Mme [X] [P] la somme provisionnelle de 20 000,00 € à valoir sur son préjudice commercial ;

Y ajoutant,

— Condamne Mme [C] [T] à payer à Mme [X] [P] la somme de 2000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande formée par Mme [C] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [C] [T] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LAPRESIDENT