COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

chambre 1 – 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 AVRIL 2024

N° RG 23/05022 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WAFF

AFFAIRE :

M. [U], [R], [J] [D]

C/

M. [A], [C] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

N° RG : 11-20-1356

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/04/24

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U], [R], [J] [D]

né le 13 Février 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2166461

APPELANT

****************

Monsieur [A], [C] [X]

né le 05 Juin 1973 à [Localité 6] (63)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

Madame [S], [B], [L] [T]

née le 08 Mars 1974 à [Localité 4] (60)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Décembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2014, M. [A] [X] et Mme [S] [T] ont donné à bail à M. [U] [D] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] (Oise).

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 août 2020, M. [X] et Mme [T] ont assigné M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [D].

Par jugement en date du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné M. [D] à payer à M. [X] et Mme [T] la somme de 10 696,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. [X] et Mme [T] du surplus de leurs demandes.

Par ordonnance d’incident du 12 mai 2022, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de radiation formée par M. [X] et Mme [T],

— prononcé la radiation de l’appel interjeté par M. [D] dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/04043,

— rappelé que cette mesure d’administration judiciaire, insusceptible de recours, suspend le cours de l’instance soit jusqu’au règlement des condamnations par l’appelant qui sollicite la réinscription de son appel, doit jusqu’à la péremption d’instance qui entraîne son extinction,

— dit qu’il serait procédé à la réinscription de l’affaire au rôle sur justification de l’exécution de la décision attaquée, sauf si la péremption est constatée,

— débouté M. [X] et Mme [T] de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux dépens de l’incident.

L’affaire a été réinscrite le 9 août 2023, M. [D] ayant réglé les causes du jugement initial.

Dans ses conclusions récapitulatives après réinscription, notifiées par la voie électronique le 9 août 2023, M. [D] prie la cour de :

— de le déclarer bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir qu’il soulevait, l’a condamné à payer à ses bailleurs une somme de 10 696, 98 euros, ainsi qu’aux dépens de l’instance et à payer une indemnité de procédure de 1 200 euros.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté ses bailleurs du surplus de leurs demandes en ce compris la demande de condamnation au titre des frais de procès-verbaux de constat d’huissier des 2 novembre 2017, 8 février 2019, 17 janvier 2020, ainsi que de la sommation de faire du 26 octobre 2018,

Statuant à nouveau

— juger que les consorts [X] / [T] n’étaient plus propriétaires du bien depuis le 23 novembre 2020 lorsqu’ils ont engagé leur demande d’indemnisation et de travaux par voie de conclusions du 21 décembre 2020, étaient et restent plus que jamais aujourd’hui, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile, sans qualité ni intérêt à agir en réfection de la maison louée en son temps à M. [D],

— les débouter, en conséquence, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, au fond

— juger que les intimés ne peuvent demander sa condamnation au titre des prétendus désordres ou réfections afférentes au bien loué, leurs prétentions n’étant fondées ni en droit ni en fait,

— les en débouter,

En tout état de cause

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Lexavoué Paris-Versailles et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2023, M. [X] et Mme [T], bailleurs intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise du 15 juin 2021 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [D], et l’a condamné au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout assorti de l’exécution provisoire de droit,

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné M. [D] à payer à M. [X] et Mme [T] la somme de 10 696,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté M. [X] et Mme [T] du surplus de leurs demandes et rejeté la demande de condamnation au titre des frais de procès-verbaux de constat de commissaire de justice,

Statuant à nouveau,

— déclarer M. [D] recevable mais mal fondé en son appel,

— déclarer M. [X] et Mme [T] recevables et fondés en leur appel incident,

— condamner M. [D] à payer à M. [X] et Mme [T] la somme de 11 666,33 euros à titre de solde locatif définitif, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2020, et subsidiairement à titre de dommages intérêts en réparation de l’inexécution de l’obligation de restituer les lieux en bon état de réparation,

— condamner M. [D] à régler aux concluants la moitié du coût de l’état des lieux de sortie du 9 octobre 2020, soit la somme de 193,35 euros,

— condamner M. [D] à payer aux requérants une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner M. [D] à payer aux requérants une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [D] à régler aux concluants le coût des trois procès-verbaux établis par commissaire de Justice des 2 novembre 2017, 8 février 2019, 17 janvier 2020, ainsi que de la sommation de faire du 26 octobre 2018,

— condamner M. [D] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit selon l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 octobre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

M. [D] a quitté les lieux le 5 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des consorts [X]-[T]

Moyens des parties

M. [D] fait grief au premier juge d’avoir rejeté la fin de non-recevoir qu’il avait soulevée, au motif que l’intérêt à agir doit s’apprécier au jour de l’introduction de l’instance sans pouvoir être remis en cause par des circonstances postérieures, que la cession du bien intervenue le 23 novembre 2020 n’avait pas d’incidence sur la demande contenue dans l’acte introductif et que l’acquéreur du bien ne pouvait agir contre le preneur pour des faits antérieurs à son acquisition.

Il soutient à hauteur de cour et aux fins d’infirmation de la décision querellée que les consorts [X]-[T] ont formé leurs demandes de condamnation le 15 décembre 2020, alors qu’ils n’étaient plus propriétaires du bien vendu le 23 novembre 2020, et qu’ils ne peuvent réclamer le paiement de travaux qu’ils n’effectueront point.

Les consorts [X]-[T] répliquent qu’ils conservent qualité et intérêt à agir contre leur ancien locataire du fait que :

— ils ont saisi le tribunal de proximité alors qu’ils étaient propriétaires du bien et ont fondé leurs demandes tant sur leur qualité de propriétaires du bien que de bailleurs,

— le bien a été vendu postérieurement au départ du locataire et il est impossible à l’acquéreur du bien d’intenter des actions nées antérieurement à la cession, ces actions prenant naissance à la date des faits et demeurant personnelles à l’ancien propriétaire,

— le bien objet du litige a été revendu pour la somme de 175 000 euros alors qu’il avait été acquis pour 190 000 euros en 2012, l’agence immobilière chargée de la vente du bien ayant fait valoir que le défaut d’entretien du bien constituait ' un frein à la vente'.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que notamment le défaut de qualité ou le défaut d’intérêt, l’existence du droit d’agir en justice s’appréciant à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures, lesquelles pourront, le cas échéant, être susceptibles d’entraîner un rejet de la demande en ce qu’elle n’est pas fondée.

Au cas d’espèce, le premier juge n’a été saisi par les anciens propriétaires de demandes de condamnation au titre de travaux de remise en état du bien que par conclusions du 15 décembre 2020, soit postérieurement à l’acte introductif d’instance du 4 août 2020 en résiliation du bail et expulsion, et à la vente du logement qui est intervenue le 23 novembre 2020.

Il est exact, comme le soutient M. [D], que le bailleur, qui a vendu l’immeuble, a perdu son intérêt à agir en réclamation du paiement du coût des travaux de remise en état du bien qui ne lui appartient plus, sauf clause particulière du bail en ce sens, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il a, en revanche, toujours intérêt à agir en réparation d’un préjudice qui lui est strictement personnel.

En l’espèce, l’appelant, en produisant un rapport de l’agence immobilière chargée de la vente du bien, justifie du fait qu’il a dû vendre son bien à un prix bien moindre que celui auquel il l’avait acheté, et plus précisément avec une moins-value de 15 000 euros, en raison de son mauvais état.

Il justifie ainsi de son intérêt à agir, étant rappelé que l’indemnisation du préjudice subi par les bailleurs n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [D].

II) Sur le montant des réparations locatives

Moyens des parties

M. [D] conteste le montant des réparations locatives retenu par le premier juge (10 696,98 euros).

Concluant au débouté des bailleurs intimés, il fait valoir à hauteur de cour que :

— sur le nettoyage de la maison – 1 176 euros – les bailleurs ne produisent qu’un devis et non une facture, la somme est trop élevée concernant le nettoyage d’un appartement de cinq pièces, la maison a toujours été entretenue et a été récurée par trois personnes juste avant son départ, la maison étant occupée depuis plusieurs semaines, il est peu probable que la société de nettoyage soit effectivement intervenue,

— sur le nettoyage des espaces verts – 2 568 euros – les bailleurs produisent un devis et non une facture, il a lui-même fait élaguer les haies avant de quitter les lieux pour un montant justifié de

1 680 euros toutes taxes comprises, le côté extérieur des haies était inaccessible, puisqu’il donne sur une propriété privée envahie de ronces ; les bailleurs se sont introduits dans la propriété et on détruit le jardinet en novembre 2017, il n’y a jamais eu de gazon mais de l’herbe régulièrement tondue,

— sur la réfection du portail, fenêtres et volets – 6 170 euros – les bailleurs produisent un devis et non une facture, portail, fenêtres et volets sont vétustes, comme la maison âgée de 20 à 30 ans, et aucune obligation de remise à neuf ne pèse sur le locataire après six années d’occupation du bien, dont il n’est pas responsable de la décrépitude,

— sur le remplacement du store banne – 2 249, 08 euros – même si ce store a été ravagé par une tempête en 2017, sa réparation incombe aux bailleurs, comme l’a indiqué son assureur, la société Allianz, auprès de laquelle le sinistre fut déclaré en son temps,

— sur le remplacement de l’évier de cuisine – 209, 90 euros – une micro-fissure ne justifie nullement un remplacement de cet évier,

— la demande de prise en charge de la moitié de l’état de lieux n’est pas justifiée non plus, un état des lieux de sortie contradictoire ayant été établi quatre jours auparavant.

Les consorts [X]-[T], formant appel incident du chef de la décision ayant limité leur indemnisation à la somme de 10 696, 98 euros et faisant valoir que le premier juge a injustement écarté leur demande de prise en charge de plusieurs procès-verbaux de constats de commissaire de justice et d’une sommation de faire, de répliquer que :

— M. [D] ayant contesté l’état de lieux de sortie contradictoire, ils ont été contraints de faire appel à un commissaire de justice,

— le solde locatif s’établit, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 900 euros et d’un paiement de 147, 98 euros, à la somme de 11 666, 33 euros,

— s’agissant du nettoyage de la maison, leur devis de 1 176 euros doit être entièrement retenu et non pas ramené à la somme de 400 euros comme l’a fait le premier juge, le bien n’ayant pas été entretenu comme l’a indiqué l’agence immobilière chargée de la vente de la maison,

— le nettoyage des espaces verts n’a pas été fait non plus, ni les haies taillées sur leurs parties extérieures, étant précisé que la maison est entourée de champs non clôturés, et le jardinet n’a pas été entretenu non depuis 2017,

— s’agissant du portail et des fenêtres et volets, M. [D] n’a pas satisfait à son obligation d’entretien, et le gond et la charnière du portail sont cassés,

— le store banne est hors d’usage et doit être remplacé,

— l’évier de la cuisine est bel et bien ébréché et doit être remplacé,

— la prise en charge de la moitié du coût du constat des lieux est également justifiée, dès lors qu’ils ont été contraints d’avoir recours aux services d’un commissaire de justice.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d), qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Il y a lieu de relever, compte tenu des observations de l’appelant, qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et que la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

En l’espèce, la comparaison entre les états des lieux établis contradictoirement par les parties à l’entrée des locataires dans l’appartement et au départ du locataire, ainsi que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 9 octobre 2020, révèle des désordres inexistants lors de la conclusion du bail.

C’est à bon droit, toutefois, que le premier juge a réduit le poste ' nettoyage’ à la somme de 400 euros, motif pris de ce que seul le nettoyage du sous-sol était justifié, en faisant justement valoir que:

— les demandes de nettoyage de la vitrerie et de la cuisine et récurage du carrelage n’étaient pas justifiées au regard des constatations figurant dans l’état des lieux de sortie,

— il en va de même du poste ' lavage manuel parquet', le sol de plusieurs pièces étant revêtu de linoleum et de carrelage, et détartrage de la robinetterie, l’état des lieux de sortie ne comportant aucune mention sur l’état de la robinetterie, et les clichés photographiques accompagnant le constant de commissaire de justice, ne mettant pas en évidence la nécessité de procéder à un détartrage de cette robinetterie.

Les attestations produites par M. [D] de Mmes [K] et [Z] ne font état du nettoyage que du rez-de-chaussée, de l’étage et de la terrasse.

Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 400 euros.

Il sera également confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 2 568 euros, s’agissant des travaux de remise en état du jardin, l’état des lieux de sortie faisant apparaître, et contrairement à ce que soutient l’appelant, que les espaces verts n’ontpas été entretenus : la haie n’a pas été taillée du côté extérieur, sans que M. [D] ne démontre que cette taille était impossible comme il le fait valoir. Le procès-verbal de commissaire de justice relève, en outre, que la pelouse n’est pas entretenue, les plans d’eau laissés à l’abandon, que des déchets sont présents dans le jardin. L’attestation de Mme [I] qui décrit le jardinet comme ' un coin agréable et charmant’ n’emporte pas la conviction de la cour, tant elle est en contradiction avec le procès-verbal susmentionné. Le débroussaillage du potager par les bailleurs en 2017 ne fait nullement obstacle à la demande de remise en état qu’ils ont formée contre leur locataire trois ans plus tard.

Pareillement, le devis de peinture d’un montant de 6 170 euros concernant la remise en peinture des volets et fenêtres est justifié, M. [D] ayant manqué à son obligation de procéder à un lasurage régulier des menuiseries et volets, ' traités en extérieur’ lorsqu’il a pris possession des lieux en 2014, ainsi qu’il ressort de l’état des lieux de sortie. Ces désordres ne peuvent en effet être imputés à la vétusté, compte tenu de la durée d’occupation, qui est de six ans. En outre, le procès-verbal de constat permet de constater que le gond et la charnière du portail d’accès sont cassés.

Le devis de réparation du store banne sera également retenu, pour le montant demandé, sans que le refus de l’assurance du locataire de prendre en charge la réparation puisse faire obstacle à la demande en paiement, dès lors que le locataire soutient que le store a été dégradé par un fort coup de vent en 2017 et que, comme la pertinemment relevé le premier juge, il appartenait à M. [D] de replier le store, les jours de grand vent.

Les photographies en couleur qui accompagnent le procès-verbal de commissaire de justice du 9 octobre 2020, permettent de constater que l’évier de la cuisine est bien fissuré, alors que l’évier était en bon état au moment de la prise de possession des lieux, et que, même si cette fissure n’est pas très importante, elle l’est néanmoins suffisamment pour justifier la demande de remplacement de l’évier faite par les bailleurs, étant visible depuis le dessous de l’évier comme l’a relevé le commissaire de justice.

Enfin, s’agissant du coût du procès-verbal de constat du 9 octobre 2020, il convient de rappeler que l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose:

«Un état des lieux est établi… lors de la remise et de la restitution des clés.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.»

Le premier juge a pertinemment relevé qu’un constat des lieux contradictoire ayant été établi antérieurement, l’établissement du procès-verbal de constat de commissaire de justice litigieux résultait de la seule initiative des bailleurs, si bien que, l’état des lieux de sortie fût-il contesté par le preneur, le coût de ce constat devait être assumé par les seuls bailleurs.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef également.

Il résulte de ce qui précède que la créance des bailleurs intimés s’établit, déduction opérée du montant du dépôt de garantie de 900 euros, à la somme de 10 696, 98 euros.

Le jugement déféré sera, par suite, confirmé s’agissant du montant de la créance locative mise à la charge de M. [D].

III) Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs intimés (5 000 euros)

Moyens des parties

Les consorts [X]-[T] font grief à M. [D], avocat de profession, de son comportement désinvolte.

Ils soulignent que l’appel interjeté par M. [D] a un caractère purement dilatoire et que l’allongement de la procédure qui en est résulté, leur a occasionné un préjudice moral, qui doit être indemnisé à hauteur de 5 000 euros.

M. [D] n’a pas conclu sur la demande de dommages et intérêts formée à son encontre.

Réponse de la cour

La demande en appel de dommages et intérêts au titre du préjudice moral résultant d’un appel abusif sera rejetée, le caractère purement dilatoire de l’appel n’étant pas démontré, M. [D] ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, d’autant plus que l’analyse comparative des états des lieux d’entrée et de sortie, et des procès-verbaux de constat, comme des devis de réparation, peut varier d’un degré de juridiction à l’autre.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [D], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré

relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

Les intimés seront, en outre, déboutés de leur demande en remboursement du coût des procès-verbaux de commissaire de justice des 2 novembre 2017, 8 février 2019, 17 janvier 2020 et de la sommation de faire du 26 octobre 2018, ces actes n’étant pas indispensables, le procès-verbal de constat du 9 octobre 2020 étant suffisant pour permettre aux bailleurs de se constituer les preuves nécessaires au succès de leur cause.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement contesté en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute M. [U] [D] de la totalité de ses demandes ;

Déboute M. [A] [X] et Mme [S] [T] du surplus de leurs demandes en paiement au titre des réparations locatives, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts et de remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, du coût des procès-verbaux de commissaire de justice des 2 novembre 2017, 8 février 2019, 17 janvier 2020 et de la sommation de faire du 26 octobre 2018 ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [U] [D] à payer à M. [A] [X] et Mme [S] [T] une indemnité de 2 000 euros ;

Condamne M. [U] [D] aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la société Evodroit, avocat en ayant fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,