COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 30 MAI 2024

N° RG 21/06981

N° Portalis DBV3-V-B7F-U3ID

AFFAIRE :

[V] [H]

C/

[B] [U]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Octobre 2021 par le TJ de PONTOISE

N° chambre : 2

N° RG : 20/00054

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Vanessa

TRAN-THIEN

M^e Michel RONZEAU de la SCP

INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [H]

née le 04 Janvier 1988 à [Localité 11]

de nationalité Française

ci-devant [Adresse 1]

et actuellement [Adresse 6]

Représentant : M^e Vanessa TRAN-THIEN, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 409

Représentant : M^e Marc DO LAGO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur [B] [U]

né le 18 Mars 1981 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

INTIME DEFAILLANT

S.A.S. OSMOSE

N° SIRET : 339 636 946

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

Représentant : M^e Marion CHAZEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T04

INTIMEE

S.C.I. AMANDINE

N° SIRET : 443 499 694

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Représentant : M^e Thomas YESIL, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 février 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me FOULON

**********

FAITS ET PROCEDURE :

Le 31 mai 2016, la société Amandine a donné à la société Osmose exerçant sous l’enseigne Century 21 un mandat exclusif de vente d’une maison de ville à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 13] au prix de 215 000 euros. Les honoraires du mandataire à la charge du mandant ont été fixés à 14 000 euros et le bien a donc été présenté au prix de 229 000 euros.

Par acte sous seing privé en date du l6 juin 2018, la société Amandine a vendu à M. [U] et Mme [H], avec le concours de la société Osmose, deux lots de copropriété situés à l’adresse précitée, moyennant le prix de 212 000 euros. Il était indiqué que les honoraires du mandataire étaient à la charge exclusive du vendeur et étaient, de ce fait, inclus dans le prix de vente. La vente a été consentie notamment sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt au plus tard dans le délai de 60 jours. La signature de l’acte authentique était prévue au plus tard le 3 octobre 2018 en l’étude de Me [G], notaire associée à [Localité 10]. Un dépôt de garantie de 4 000 euros a été séquestré entre les mains de la société Osmose. La clause pénale a été fixée à 15 % du prix de vente.

Les consorts [U] – [H] ayant obtenu un prêt bancaire, un premier rendez-vous de signature a été fixé au 25 octobre 20l8 en l’office notarial. La banque n’ayant pas débloqué les fonds pour cette date, un second rendez-vous a été fixé le 24 janvier 2019. Ce rendez-vous a également été annulé, la banque prêteuse ayant informé le notaire la veille du rendez-vous qu’elle annulait son financement.

Par lettre du 19 février 2019, réitérée le 15 juillet 2019, le conseil de la société Amandine demandait sans succès des informations à la société Osmose. Par lettres recommandées du 14 août 2019, réceptionnées le 16 août 2019, il informait M. [U] et Mme [H] que sa cliente invoquait la résolution du compromis de vente, et les mettait en demeure de régler le montant de la clause pénale. Cette mise en demeure est restée sans effet.

Par exploit du 23 décembre 2019, la société Amandine a fait assigner M. [U], Mme [H] ainsi que la société Osmose devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par jugement du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— prononcé la résolution du compromis de vente du 16 juin 2018 aux torts de M. [U] et de Mme [H],

— dit que la société Osmose devra se départir au profit de la société Amandine de la somme de

4 000 euros séquestrée entre ses mains le 16 juin 2018, sur présentation d’une copie du jugement déféré,

— condamné solidairement M. [U] et Mme [H] à payer à la société Amandine la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019, et dit que les intérêts échus dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

— condamné solidairement M. [U] et Mme [H] à payer à la société Osmose la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. [U] et Mme [H] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à la société Amandine et celle de 2 000 euros à la société Osmose,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. [U] et Mme [H] aux dépens, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement déféré.

Par acte du 23 novembre 2021, Mme [H] a interjeté appel du jugement et prie la cour, par dernières écritures du 23 février 2022 de :

— la déclarer recevable et fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la société Amandine de sa demande visant à la condamner solidairement à lui payer la somme de 27 800 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de réparation du préjudice, majorée des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 14 août 2019,

— débouter la société Osmose de sa demande visant à la condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la société Amandine et la société Osmose de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [U] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées solidairement au bénéfice de la "SCI [H]" (sic) et de la société Osmose,

En tout état de cause,

— condamner M. [U] à porter et payer à Mme [H] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] en tous les dépens,

En l’absence d’aide juridictionnelle,

— dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 15 avril 2022, la société Osmose prie la cour de :

— juger ce que de droit s’agissant du sort réservé à la somme de 4 000 euros séquestrée autrefois entre les mains de la société Osmose – Century 21,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de M. [U] et de Mme [H], jugés responsables de la non-réalisation de la vente par acte authentique,

— infirmer le jugement déféré en ce que la condamnation prononcée solidairement contre M. [U] et Mme [H] au profit de la société Osmose, à titre de dommages et intérêts, a été limitée à la somme de 5 000 euros représentant une perte de chance,

Statuant de nouveau de ce chef,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [H] à payer à la société Osmose – Century 21 une somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de M. [U] et Mme [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la société Osmose et aux dépens de l’instance,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [H] à payer à la société Osmose – Century 21 une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [H] aux entiers dépens d’appel avec recouvrement direct en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 20 mai 2022, la société Amandine prie la cour de :

— déclarer Mme [H] mal fondée en son appel, l’en débouter,

En conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de M. [U] et de Mme [H], jugés responsables de la non-réalisation de la vente par acte authentique,

— déclarer la société Amandine recevable et bien fondée en son appel incident,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité le montant de la clause indemnitaire à la somme de 12 000 euros,

Et statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [H] à payer à la société Amandine la somme de 27 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice, majorée au taux d’intérêt légal capitalisé à compter du 14 août 2019,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

En tout état de cause,

— condamner Mme [H] à payer à la société Amandine la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] aux entiers dépens avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte du 5 mars 2022 mais M. [U] n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024.

SUR QUOI :

Sur la responsabilité de Mme [H] et sa demande en garantie vis-à-vis de M. [U]

Mme [H] affirme que sa responsabilité n’est pas engagée et qu’elle n’a commis aucune faute car c’est son compagnon qui aurait falsifié les documents remis à l’établissement bancaire, expliquant ainsi le premier refus de la banque en octobre 2018. Elle ne sait pas pourquoi en revanche la banque s’est de nouveau refusée au dernier moment à délivrer les fonds pour le 2e rendez-vous de janvier 2019 malgré un accord finalisé.

Elle dit avoir tout ignoré du procès engagé par la SCI Amandine et précise que le compte bancaire commun a été saisi à la suite du jugement déféré.

Sur ce,

C’est par de justes motifs que les premiers juges ont considéré que l’absence de signature de l’acte authentique de la vente projetée par les parties, alors que la condition suspensive d’obtention de financement bancaire était réalisée ou pouvait être considérée comme telle, puisque le notaire a attesté le 7 février 2019 de l’obtention d’un prêt, résultait forcément de la faute commise par les candidats acquéreurs, M. [U] et Mme [H].

La cour ajoute que Mme [H] qui renvoie sur son compagnon la responsabilité du refus de financement par la banque admet avoir immédiatement connu la raison du premier refus de la banque lié à la falsification de la véritable situation financière du couple mais prétend sans aucune vraisemblance avoir tout ignoré de la suite des événements et notamment du motif du nouveau refus de financement par la banque et ce, alors qu’elle reconnaît avoir participé avec un courtier à la constitution du deuxième dossier bancaire et avoir reçu confirmation d’un accord.

Elle n’explique pas pourquoi elle ne s’est jamais rendue à la banque pour le savoir et tenter d’y remédier alors qu’aux termes de ses conclusions d’appel, elle prétend n’avoir jamais renoncé à l’acquisition.

Elle assure également que tous les courriers étaient interceptés par son compagnon, lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2019 de la SCI Amandine et assignation du 23 décembre 2019, mais cela supposerait qu’elle n’ait jamais cherché à connaître le devenir de la vente, montrant par là même qu’elle s’en est complètement désintéressée en n’assurant pas les obligations mises à sa charge par le compromis qu’elle avait signé. En effet, elle ne prouve pas avoir sollicité la moindre explication de qui que ce soit, ni avoir entamé aucune démarche quelle qu’elle soit, ni auprès du vendeur, ni auprès de l’agence ni auprès de la banque. Elle a donc participé par son comportement à empêcher la réitération de la vente par acte authentique.

Certes, M. [U] a fourni à Mme [H] une attestation pour permettre à cette dernière d’établir la véracité de ses déclarations mais celle-ci se présente sous la forme de la copie d’une feuille manuscrite dont la cour ignore de qui il émane puisqu’elle n’est pas accompagnée de la copie d’une pièce d’identité.

Mme [H] échouant à démontrer un comportement normalement diligent, responsable et dépourvu de toute négligence, sa demande en garantie vis-à-vis de M. [U] sera rejetée.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il l’a reconnue solidairement responsable de l’échec de l’acte comme prévu dans le compromis.

Sur les demandes de la SCI Amandine

Sur appel incident, la société Amandine demande une condamnation des deux anciens candidats acquéreurs à lui payer la somme de 27 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice.

Elle expose qu’ils savaient nécessairement dès le début qu’ils n’avaient pas les moyens d’acquérir le bien puisqu’ils ont falsifié les relevés de compte de leur couple et cette attitude doit être prise en considération dans la fixation de la clause pénale.

Sur ce,

Le compromis a prévu que dans le cas où la vente échouerait de la faute de l’acquéreur, le vendeur pourrait demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Il stipule également que l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

Il mentionne que "la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, une somme de 15 % du prix de vente. " C’est ce qu’a fait la SCI Amandine mais le juge a usé de son pouvoir modérateur du montant de la clause pénale en la ramenant à la somme de 12 000 euros.

Les acquéreurs se sont abstenus de manière fautive de régulariser la vente par acte authentique et la SCI Amandine n’est pas en défaut. Elle est donc bien fondée à invoquer la résolution du contrat et le bénéfice de la clause pénale contractuelle. Toutefois, aux termes de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.

Au regard d’une part, des usages de la profession au titre de la clause pénale et d’autre part, du comportement malhonnête des acheteurs, la cour infirme le jugement déféré en ce qu’elle fixe à 20 000 euros la somme dont ceux-ci devront s’acquitter in solidum envers la SCI Amandine au titre de la clause pénale.

La cour confirmant en revanche dans le principe la libération au profit de la SCI Amandine par la société Osmose de la somme de 4.000 euros séquestrée entre ses mains le 16 juin 2018, sur présentation d’une copie de cet arrêt. M. [U] et Mme [H] sont donc condamnés solidairement à payer à la SCI Amandine la somme de 16.000 euros en complément, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019, date de la réception de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, est également confirmée.

Sur la demande de la société Osmose

Au soutien de son appel incident, la société Osmose fait valoir un préjudice du fait de la perte de sa rémunération, qui doit être indemnisé selon elle par l’allocation de dommages et intérêts d’un montant équivalent à la rémunération perdue, soit 12.000 euros et ce, « au regard des carences et des fautes commises par les acquéreurs. »

Elle invoque le fait que le compromis de vente signé le 16 juin 2018 entre les parties prévoit expressément qu’en tout état de cause, dans le cas où l’une ou l’autre des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente, la rémunération du mandataire resterait due intégralement, dans les conditions de forme prévues à la rubrique « NEGOCIATIONS », l’opération étant définitivement conclue conformément à l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

A hauteur d’appel, elle a abandonné sa demande dirigée contre la SCI Amandine pour ne la diriger que contre l’appelante et son ex-compagnon.

Sur ce,

Le compromis de vente du 16 juin 2018, a été régularisé par l’entremise de la société Osmose exerçant sous l’enseigne « Century 21 », à la suite d’un mandat de vente qui lui a été confié par la SCI Amandine le 31 mai 2016.

C’est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que le premier juge a rappelé que :

— selon l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. Le compromis du 16 juin 2018 rappelle purement et simplement cette règle en énonçant : « Cette rémunération due par le vendeur sera exigible et versée le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique » (p. 16),

— si la rémunération du mandataire est formellement due par le vendeur aux termes du mandat de vente, elle est dans les faits à la charge de l’acquéreur puisque le prix de vente définitif (212.000 euros) englobe la commission de l’agence. Le compromis indique en effet : « Les honoraires du mandataire sont à la charge exclusive du vendeur et sont, de ce fait, inclus dans le prix de vente » (p. 12), ce dont il découle que le vendeur ne peut régler son mandataire qu’une fois qu’il a perçu le prix de vente,

— en l’espèce la vente n’a pas été réitérée par acte authentique, le mandataire n’est donc pas en droit de percevoir la commission prévue mais il est toutefois de principe qu’au cas où l’absence de signature de l’acte authentique résulte de la faute d’une partie, cette partie doit indemniser le mandataire de son préjudice, constitué par la perte de chance de percevoir sa commission.

Le compromis ne dit pas autre chose. Il prévoit en effet, dans le cas où la non-réalisation des conditions suspensives serait imputable à la faute de l’acquéreur, que « dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. » (p. 15). L’absence de réitération n’étant imputable qu’aux acquéreurs, il appartient à ces derniers seuls d’indemniser sur le fondement de l’article 1240 du code civil l’agence immobilière, qui a effectivement perdu une chance d’obtenir le paiement de ses diligences. Cette perte de chance a été évaluée par les premiers juges à la somme de 5.000 euros.

Il est patent que l’agence a procédé à l’ensemble des démarches prévues par le mandat en vue de la vente puisque celle-ci a été par deux fois sur le point d’aboutir de façon parfaite. Sa perte de chance doit donc être fixée à 95 % de l’assiette de sa rémunération soit 11 400 euros.

M. [U] sera condamné, in solidum avec Mme [H], à payer cette somme à la société Osmose, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la non-perception de sa rémunération sur le fondement de l’article 1240 du code civil .

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance sont confirmées.

L’appelante ne prouve nullement qu’elle soit bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Succombant, Mme [V] [H] et M. [B] [U] sont condamnés in solidum à payer à chacune de la SCI Amandine et de la société Osmose la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition,

Infirme le jugement déféré :

— sur le montant de la clause pénale mise à la charge de Mme [V] [H] et M. [B] [U],

— sur le montant des dommages et intérêts alloués à la société Osmose et mis à la charge de Mme [V] [H] et M. [B] [U],

Le confirme concernant l’ensemble des autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum Mme [V] [H] et M. [B] [U] à payer à la SCI Amandine la somme de 16 000 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019 et dit que les intérêts échus dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

Condamne in solidum Mme [V] [H] et M. [B] [U] à payer à la société Osmose la somme de 11 400 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Rejette la demande en garantie formée par Mme [V] [H] à l’encontre de M. [B] [U],

Condamne in solidum Mme [V] [H] et M. [B] [U] à payer à chacune de la SCI Amandine et de la société Osmose la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [V] [H] et M. [B] [U] aux entiers dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,