COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 septembre 2024

N° RG 22/06654 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VQAE

AFFAIRE :

S.A.R.L. KD LOC, représentée par Mme [O] [J]

C/

[I], [H], [B] [R]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Octobre 2022 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 1122000258

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/09/24

à :

M^e Kazim KAYA

M^e Martine DUPUIS

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. KD LOC, représentée par Mme [O] [J]

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 – N° du dossier KD LOC

Représentant : Maître Grégoire HERVET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D621 -

APPELANTE

****************

Monsieur [I], [H], [B] [R]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2269994 -

Représentant : Maître Philippe LAUZERAL substitué par Maître Amel CHELOUFI de la SELEURL PHILIPPE LAUZERAL SELARL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [T], [K], [X] [V] épouse [R]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2269994 -

Représentant : Maître Philippe LAUZERAL substitué par Maître Amel CHELOUFI de la SELEURL PHILIPPE LAUZERAL SELARL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SAS LETULLE DELOISON DRILHON-JOURDAIN

N° SIRET : 784 349 953 RCS Paris

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier E0000D48 -

Représentant : Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Mars 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Aurélie GAILLOTTE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [R] et Mme [T] [R] sont propriétaires d’un box de parking dans la résidence sise [Adresse 4] à [Adresse 4], [Adresse 1],[Adresse 1],[Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte notarié du 16 avril 2021, les époux [R] ont conclu avec la société KD Loc une promesse de vente de ce parking au prix de 60 000 euros, prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 6 000 euros entre les mains de l’étude de notaires Letulle Deloison Drilhon-Jourdain et fixant au 30 juin 2021 le délai pour lever l’option d’achat.

La somme de 6000 euros a été versée par la société KD Loc auprès de l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, la constituant dès lors séquestre.

Au 30 juin 2021, l’option d’achat n’a pas été levée par la société KD Loc. Les époux [R] ont réclamé à plusieurs reprises le versement de la somme de 6 000 euros à leur profit. La société KD Loc s’est opposée à ce que l’étude notariale leur verse cette somme.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2021, les époux [R] ont assigné la société KD Loc et l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain devant le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt statuant en matière de référé aux fins de :

— condamner la société KD Loc à donner instruction à la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain de verser aux époux [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans les 48 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain à verser aux époux [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que prévue par la promesse de vente

— se réserver la liquidation des astreintes qu’il prononcera,

— condamner in solidum la société KD Loc et la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain à payer aux époux [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum la société KD Loc et la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 5 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— condamné la société KD Loc à verser aux époux [R] la somme de 6 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021, date de la mise en demeure,

— ordonné à l’étude notariale société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain de libérer la somme de 6 000 euros, qu’elle a conservé en qualité de séquestre, au bénéfice des époux [R],

— rejeté la demande d’astreinte,

— débouté les époux [R] de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

— débouté la société KD Loc de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné la société KD Loc aux dépens,

— condamné la société KD Loc à payer aux époux [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société KD Loc à payer l’étude notariale société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration déposée au greffe le 4 novembre 2022, la société KD Loc a relevé appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 5 février 2024, la société KD Loc, appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 5 octobre 2022 :

*en ce qu’il l’a condamnée à verser aux époux [R] la somme de 6 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 202 l, date de la mise en demeure,

*en ce qu’il a ordonné à l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain de libérer la somme de 6 000 euros, qu’elle a conservé qualité de séquestre, au bénéfice des époux [R],

*en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

*en ce qu’il l’a condamné aux dépens, mais aussi à payer aux époux [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— débouter les époux [R] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— ordonner à la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain de lui restituer la somme de 6.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans les 48 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain à lui verser la somme de 6 000 euros, au titre de dommages-intérêts pour non prise en considération, dans la promesse de vente, de la condition suspensive d’obtention d’un crédit bancaire,

En tout état de cause,

— condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [R] et la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 20 avril 2023, les époux [R], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 5 octobre 2022 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il a condamné la société KD Loc à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter la société KD Loc de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts et de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— condamner la société KD Loc à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société KD Loc aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la Selarl Lexavoue [Localité 9]-[Localité 10], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 avril 2023, la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, intimée, demande à la cour de :

— la juger recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En conséquence,

— débouter la société KD Loc de sa demande de dommages et intérêts dirigée à son encontre,

— débouter les époux [R] et la société KD Loc de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées à son encontre.

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 février 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement d’une indemnité d’immobilisation,

La société KD Loc, appelante, conclut à l’infirmation du jugement entrepris et au débouté des demandes de paiement de l’indemnité d’immobilisation aux époux [R]. Elle demande à la cour d’ordonner à l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain de lui restituer la somme de 6000 euros a titre de l’indemnité d’immobilisation.

Les époux [R] , intimés, exposent avoir vainement tenté de régler le différend à l’amiable et demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris ayant ordonné la restitution du séquestre conservé chez le notaire en application de la promesse de vente, la date pour lever l’option d’achat n’ayant pas été respectée par la Société KD Loc.

L’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain dit s’en rapporter à la justice s’agissant de la mainlevée du séquestre. Elle demande à la cour de juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle, ni commis aucun manquement ou opposé de résistance abusive.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil. " la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. "

Aux termes de l’article 1221 du code civil :

« Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. »

En l’espèce, un contrat de promesse unilatérale de vente a été signé le 16 avril 2021 entre les promettants, les époux [R], et le bénéficiaire, la société KD Loc.

Aux termes de ce contrat, il a été prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation de 6000 euros par la société KD Loc entre les mains de l’Etude Letulle, désignée séquestre, à charge pour cette dernière de verser cette somme de 6 000 euros aux époux [R] en cas de non-levée de l’option d’achat par la société KD Loc au plus tard le 30 juin 2021 :

« INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION – SÉQUESTRE

Les parties sont convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SIX MILLE EUROS (6.000,00 EUR).

Précision étant faite qu’il s’agit d’une condition déterminante du consentement du PROMETTANT.

Le BÉNÉFICIAIRE versera dans les 10 jours des présentes au PROMETTANT, ainsi qu’il résultera de la comptabilité de l’Office Notarial et de celle du notaire participant, la somme de SIX MILLE EUROS (6.000,00 EUR).

Cette somme sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

[']

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées."

L’indemnité d’immobilisation a bien été versée entre les mains de l’étude Letulle, mais la société KD Loc n’a jamais levé l’option d’achat.

Cette promesse unilatérale de vente a donc expiré le 30 juin 2021 selon les termes du contrat.

La société KD Loc fait état d’une prorogation du délai d’expiration de la promesse de vente, mais aucun élément versé aux débats ne vient confirmer une telle prorogation simplement alléguée, seule l’existence d’une éventuelle prorogation tacite étant évoquée.

Faute de condition suspensive et n’ayant pas levé la promesse de vente au 30 juin 2021, la société KD Loc est tenue de respecter ses engagements contractuels.

La rétention de l’indemnité d’immobilisation due aux époux [R] n’est pas justifiée et la société KD Loc professionnelle de la location, n’est pas fondée à invoquer son défaut de connaissance de la portée de son obligation de payer l’indemnité d’immobilisation au titre de cette promesse.

Elle sera ainsi condamnée à payer aux époux [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

La somme de 6 000 euros ayant été versée par la société KD Loc à l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-jourdain le 21 mai 2021 telle que celle-ci en atteste dans une pièce produite devant la Cour, il sera ordonné à ladite étude notariale de verser ladite somme séquestrée aux époux [R] au nom de la société KD Loc.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à la société KD Loc le 15 octobre 2021. Le jugement entrepris mérite confirmation.

Sur une astreinte de 1000 euros par jour de retard demandée par la société KD Loc

La Société KD Loc demande à la cour d’ordonner à la société Letulle Deloison Drilhon-Jourdain de lui restituer la somme de 6000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans les 48 heures du prononcé de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Sur ce,

L’article IL 31-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office. ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, l’étude notariale indique qu’elle attend une décision de justice pour s’y conformer et qu’elle s’y rapportera concernant le sort du séquestre. Elle précise ne conserver le séquestre que jusqu’à ce qu’il soit statué sur son sort en justice.

Ainsi, la nécessité du prononcé d’une astreinte n’est nullement établie.

Cette demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société KD Loc

La société KD Loc demande à la cour la condamnation de l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain à lui verser la somme de 6 000 euros, au titre de dommages-intérêts pour non prise en considération, dans la promesse de vente, de la condition suspensive d’obtention d’un crédit bancaire.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En l’espèce, figure mentionné en page 10 de la promesse de vente du 16 avril 2021 que « le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition ».

La société KD Loc a bien signé cet acte en l’état et est supposée l’avoir relu avec attention, cette mention figurant très visiblement dans le contrat.

Si la société KD Loc avait entendu faire mention dans l’acte notarié relatif à la promesse de vente d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt bancaire, elle pouvait solliciter du notaire instrumentaire de procéder à une modification des termes de cette promesse avant signature. Or, tel n’a pas été le cas.

La société KD Loc ne peut dès lors reprocher à l’étude notariale l’absence d’une mention qui aurait pu être ajoutée avant la signature sur simple demande de sa part, aucun manquement professionnel du notaire n’étant établi.

La société KD Loc sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement confirmé.

Sur les demandes accessoires

La société KD Loc qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrepetibles étant confirmées.

Il paraît inéquitable de laisser les époux [R] ainsi que l’étude notariale Letulle -Drilhon-.Iourdain supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer. La société KD Loc sera condamnée à leur verser la somme de 4 000 euros, aux époux [R] et une indemnité de 3 000 euros à l’étude notariale, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne la société KD Loc à payer à M. [I] [R] et Mme [T] [R] une indemnité de 4000 euros, et à l’étude notariale Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société KD Loc aux dépens exposés en appel dont distraction, pour ceux exposés par M. [I] [R] et Mme [T] [R], au profit de la Selarl Lexavoue [Localité 9]-[Localité 10], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par M^me Céline KOC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,