COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 MARS 2024

N° RG 21/01317 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7FT

[D] [J] [X] [A] épouse [S]

[C] [Y] [I] [S]

c/

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.R.L. LYNEAIRES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/00984) suivant déclaration d’appel du 03 mars 2021

APPELANTS :

[D] [J] [X] [A] épouse [S]

née le 11 Décembre 1982 à [Localité 8] (54)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

[C] [Y] [I] [S]

né le 19 Mai 1981 à [Localité 10] (54)

de nationalité Française

Profession : Responsable technique,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Représentés par M^e Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3] – [Localité 7]

SARL LYNEAIRES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1] -[Localité 6]N/FRANCE

Représentées par M^e JEAN substituant M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 février 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique de vente du 8 novembre 2017, Monsieur et Madame [S] ont acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 2] dans la commune de [Localité 9], en Gironde appartenant à M. [N], aujourd’hui décédé.

Postérieurement à la vente, les époux [S] ont pris attache avec un artisan en vue d’entreprendre des travaux de rénovation, lequel les a alertés sur la dégradation des solives de l’immeuble par des insectes xylophages.

Les époux [S] ont recherché en vain une issue amiable après s’être rapprochés de la SARL Lyneaires, entreprise ayant réalisé les diagnostics techniques en vue de la vente, de son assureur AXA france iard et de Mme [N] représentant son père.

Aussi, le 26 février 2018, ils ont fait dresser un constat d’huissier énumérant les désordres puis ils ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’expertise.

M.[U] a été désigné en qualité d’expert selon ordonnance du 17 décembre 2018, ultérieurement remplacé par M.[E].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 octobre 2019.

Par acte des 21 et 22 janvier 2020, M et Mme. [S] ont assigné la SA AXA france iard et la SARL Lyneaires devant le tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement des articles 1240 du code civil et L124-3 du code des assurances aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 10 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré la SARL Lyneaires responsable des préjudices subis par les époux [S] sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

— condamné in solidum la SARL Lyneaires et son assureur AXA france iard à verser à M. et Mme [S] la somme de 86 533,72 euro TTC, avec indexation sur l’indice BT01 du coût du bâtiment à compter du dépôt du rapport d’expertise et jusqu’au jugement,

— débouté M et Mme [S] de leurs autres demandes d’indemnisation,

— condamné in solidum la SARL Lyneaires et son assureur la compagnie AXA france iard à verser aux époux [S] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SARL Lyneaires in solidum avec la compagnie AXA france iard aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Mme et M. [S] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 juin 2023 , Mme et M. [S] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1240 du code civil et L124-3 du code des assurances :

— de réformer la décision querellée en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre préjudices locatifs, moral et de jouissance et statuant à nouveau de ses chefs,

— de condamner in solidum la société Lyneaires et la compagnie AXA france iard à leur régler une somme de 44 840 euros au titre de la perte de chance d’éviter un préjudice locatif sur la période comprise entre les mois de mai 2018 et d’avril 2023,

— de condamner in solidum la société Lyneaires et la compagnie AXA france iard à leur régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles moral et/ou de jouissance,

— de confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— de débouter les sociétés AXA et Lyneaires de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner les sociétés AXA et Lyneaires à leur régler une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens,

— de condamner les intimées à leur rembourser sur justificatifs les frais d’exécution forcée demeurés à leur charge, dont les émoluments prévus à l’article A444-10 du code de commerce, au regard de l’absence d’exécution spontanée du jugement déféré.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 août 2023, la SA AXA France IARD et la SARL Lyneaires demandent à la cour, sur le fondement de l’article 1382 du code civil :

— de déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de la société Lyneaires,

à titre principal,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Lyneaires,

Par conséquent, statuant à nouveau,

— de débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Lyneaires,

— de condamner les époux [S] à payer à la société la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à retenir la responsabilité de la société Lyneaires,

— de débouter les consorts [S] de leur demande au titre de leur préjudice matériel à l’encontre de la société Lyneaires,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a débouté les époux [S] de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice locatif, du préjudice moral et de jouissance,

— condamner les époux [S] à payer à la société Lyneaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

À titre très subsidiaire,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a débouté les époux [S] de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice locatif et du préjudice moral et de jouissance,

— de condamner les époux [S] à payer à la société Lyneaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024 .

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Lyneaires

Le tribunal a jugé que le diagnostiqueur technique avait engagé sa responsabilité en raison des investigations insuffisantes qu’il avait menées, lesquelles n’avaient pas permis aux acquéreurs d’être informés de l’état véritable de l’immeuble qu’ils s’apprêtaient à acheter.

Les intimées soutiennent que les indices d’infestation n’étaient pas visibles au vu des moyens d’investigation dont disposait la société Lyneaires. Elles rappellent que le mode opératoire du diagnostiqueur prévoit que celui-ci doit opérer de visu, en repérant et sondant mécaniquement les éléments de bois visibles et accessibles, sans être autorisé par la norme applicable à laquelle il obéit (norme NF P03-201) à démonter les éléments de la construction, ni même à déplacer les meubles. À la différence d’un Expert, le diagnostiqueur n’est pas libre de ses méthodes et du choix de ses méthodes d’investigation. Il obéit à un processus normé dont il ne peut s’écarter. Les époux [S] ont donc été parfaitement informés que le solivage et le parquet, non accessibles car confinés, en raison de la présence de moquette fixée et d’un faux-plafond, n’avaient pas été sondés par le diagnostiqueur. Les conditions de révélation de l’infestation, à l’occasion du démontage du faux-plafond, excluent donc toute responsabilité du diagnostiqueur au vu de son mode opératoire ci-dessus rappelé. La norme relative aux termites est une norme d’application réglementaire, ce qui signifie qu’un arrêté précise quelle norme doit être utilisée. L’AFNOR n’a pas le pouvoir de légiférer et seule prime la réglementaire fixée par arrêté. La réglementation est parfaitement claire : l’arrêté du 07 mars 2012 continue de viser la seule norme NF P03-201 de mars 2012 et les parties ne sont pas libres de se soumettre à une norme non obligatoire. Le rapport du diagnostic litigieux mentionne bien le texte de référence applicable, à savoir la norme NF P03-201 de mars 2012 par renvoi à l’article 1er de l’arrêté du 29 mars 2007. En vertu de la seule norme applicable, le diagnostiqueur n’était donc pas tenu de préciser la nature, la quantité, ni même la localisation précise, des autres agents de dégradation biologique du bois. A cette fin, il appartenait aux vendeurs/acquéreurs de solliciter un état parasitaire complet.

Les époux [S] font valoir que la responsabilité de la SARL Lyneaires est engagée alors qu’elle a commis une faute par une insuffisance d’investigations et de délivrance d’informations, mais également, par une imprécision quant aux constatations effectuées dans le rapport de diagnostic. Les sociétés AXA et Lyneaires tentent de réduire le débat à seulement deux points litigieux sur quatre, or toutes les fautes sont constituées comme le démontre le constat et les conclusions de l’expert. Le lien de causalité est établi entre la faute du diagnostiqueur et le préjudice qu’ils ont subi puisqu’ils n’ont pas été convenablement renseignés sur l’état du bien qu’ils ont acquis. Ils sont donc fondés à solliciter la condamnation de la SARL Lyneaires et de son assureur à les indemniser.

***

L’expert judiciaire a relevé la présence d’indices d’infestation parasitaire sur la totalité du périmètre de l’immeuble litigieux, la présence d’indices au niveau du plancher bas et du plancher haut du rez-de-chaussée, des dégradations des appuis de fenêtres, des solives du plancher haut, de la crémaillère d’escalier outre le caractère extrêmement desséché de l’ensemble des indices décelés dans les bois dégradés. Il a ajouté que l’infestation était ancienne. Il a par ailleurs noté que la société Lynéaires qui avait établi deux rapports, les 3 février 2017 et 26 octobre 2017 ( l’un pour les besoins du compromis de vente, l’autre pour les besoins de l’acte authentique, intervenu plus de six mois après le premier acte) avait relevé des indices d’infestation des menuiseries extérieures, de l’escalier, ou encore au niveau d’un vieil arbre mais pas la présence d’indices au niveau du solivage du plancher intermédiaire de la maison ou encore du parquet de l’étage, ajoutant que ces indices étaient à la fois présents et décelables dans les conditions normales de réalisation du diagnostic. ( cf : rapport d’expertise pages 18 et 19)

Aux termes de la norme NF P 03-201, dans sa version de 2016, les moyens suivants sont nécessaires pour détecter une éventuelle présence de termites, notamment :

— examen visuel des parties visibles et accessibles

— sondage mécanique des bois visibles et accessibles : sondage non destructif de l’ensemble des éléments en bois (….) Ne sont pas considérés comme sondages destructifs des altérations telles que celles résultant de l’utilisation de poinçons, de lames etc…

Il est admis que tout manquement contractuel de l’opérateur intervenant dans le cadre des diagnostics réalisés conformément à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, préalablement à une vente immobilière, engage à l’égard de l’acquéreur du bien sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel : « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espéce, il convient de relever que si certaines attaques d’insectes sont sans conséquences structurelles, dans les combles ces attaques affectent la résistance mécanique de certaines pièces de bois essentielles et ainsi la stabilité de l’immeuble, rendant indispensable le recours à d’importants travaux de reprise.

Le grief fait par les époux [S] à l’encontre du diagnostiqueur est de ne pas avoir, dans le cadre de son diagnostic, mené des investigations suffisantes, une imprécision de ses constatations, et le caractère incomplet du second rapport technique.

Il convient de préciser que le second rapport technique établi, alors que le premier était devenu caduc, est une reprise imparfaite du premier rapport, alors que la dépendance jouxtant l’immeuble principal n’apparaît plus.

Contrairement, à l’argumentation des appelants la faute éventuelle du diagnostiqueur ne porte pas uniquement sur l’infestation du solivage dans la salle de bains et le parquet de la chambre située à l’étage, mais également au niveau du solivage du plancher intermédiaire de la maison ou encore du parquet de l’étage. ( cf : rapport d’expertise pages 18 et 19)

Si on peut admettre que les investigations d’un diagnostiqueur ne permettent pas la destruction et le démontage des éléments de la construction, si bien que l’expert précise à la décharge de ce dernier qu’il n’est pas démontré qu’il pouvait déceler les désordres affectant la solive de rive totalement détruite dans la première chambre en raison de la présence d’un faux plafond, lequel avait été enlevé lors des opérations d’expertise, la SARL Lyneaires aurait dû constater l’existence de ces attaques notamment pour les indices qu’il a numérotés 1, 3, 6, et 12 qui correspondent à des pièces maîtresses de la structure puisqu’elles concernaient le solivage du plancher intermédiaire de la maison et le parquet de l’étage, alors que ces indices étaient accessibles sans destruction ni démontage.

En conséquence, le diagnostiqueur a commis une faute en ne les révélant pas dans son rapport et ainsi en ne portant pas à la connaissance des acheteurs l’importance des infestations biologiques et ainsi la nécessité d’entreprendre des travaux coûteux.

Le diagnostiqueur a commis également une autre faute, relevée par l’expert judiciaire en se montrant imprécis dans son rapport en n’indiquant pas toujours la partie d’immeuble concernée par les attaques.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a justement retenu que les investigations du diagnostiqueur étaient insuffisantes au regard de ses obligations légales lesquelles n’avaient ainsi pas permis aux époux [S] d’être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de leur immeuble, contraignant ceux-ci à entreprendre des travaux pour y remédier.

Sur les préjudices des époux [S]

Le tribunal a validé le coût des travaux de reprise de l’immeuble à hauteur de 86 533,72 euros, tel que validé par l’expert judiciaire, mais a débouté les demandes des époux [S] au titre d’un préjudice locatif en l’absence de pièces justificatives de la destination locative de cet immeuble, et au titre de leur préjudice moral en l’absence de la démonstration d’une atteinte à leur sentiment d’honneur, d’affection ou de considération.

Les époux [S] font notamment valoir que la société Lyneaires doit être condamnée à payer outre le coût des travaux de reprise, la perte de chance liée au fait qu’ils n’ont pas pu louer le logement pendant la durée des travaux ainsi que leur préjudice moral alors qu’ils et elle doivent encore rembourser les frais d’exécution forcée. En effet, l’assureur de la société Lyneaires n’a pas exécuté le jugement de première instance malgré l’exécution provisoire et sa solvabilité incontestable. Cette résistance est d’autant plus dommageable que faute d’être indemnisés au titre de leur préjudice matériel, ils n’avaient pas les moyens d’initier des travaux et ont vu croître leur préjudice locatif.

Les sociétés Lynéaires et AXA répliquent que le poste du traitement curatif doit être exclu du préjudice matériel. Concernant l’intervention d’un maître d''uvre, ce coût ne saurait être imputé au diagnostiqueur dès lors que les époux [S] devaient entreprendre de lourds travaux de rénovation pour lesquels ils ne justifient pas avoir envisagé le recours à un maître d''uvre. Par ailleurs, pour être réparable, le dommage doit être direct, certain et actuel et pour une perte de chance, il doit être raisonnablement probable. Or, il n’est pas démontré que les époux [S] envisageaient de louer leur bien, ni qu’ils l’auraient effectivement loué, sans aucune vacances dès l’achèvement des travaux. En outre rien ne prouve qu’ils auraient pu le louer pour une longue durée . Enfin, ils ne démontrent pas une atteinte au sentiment d’honneur, d’affectation ou de considération.

***

Le coût des travaux de reprise débattu devant l’expert judiciaire n’est pas sérieusement discutable alors que le recours à un maître d''uvre apparaît d’autant plus indispensable que les travaux concernent la structure même de l’immeuble si bien qu’un contrôle de leur bonne exécution apparaît indispensable.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les appelants à prendre en charge le coût des travaux de reprise tel qu’apprécié par l’expert judiciaire et en ce qu’il a indexé ce montant sur l’indice BT01 du coût du bâtiment à compter du rapport d’expertise et jusqu’au paiement effectif de cette somme de 86 533, 72 euros.

Par ailleurs, le préjudice de jouissance des intimés doit être apprécié en fonction de l’indisponibilité totale ou partielle de leur immeuble pendant la durée des travaux de reprise ou de la perte financière qu’ils démontreraient du fait de ne pouvoir louer ce bien pendant cette même durée.

Devant la cour les époux [S] démontrent suffisamment leur volonté de louer leur immeuble sur une longue durée ( cf': leurs pièces 21, 22, 23, 26 et 27)

Toutefois, postérieurement à la réalisation des travaux, ils ne démontrent pas avoir réussi à louer ce bien que ce soit sur une longue durée, ni même sur une courte durée en meublé, si bien qu’il ne paraît pas que leur projet soit adapté au marché, du moins quant au loyer demandé.

En revanche, ils ont néanmoins perdu une chance de pouvoir louer leur bien entre le mois de mai 2018 et le mois de mars 2023.

La cour fixera cette perte de chance à la somme de 9120 euros que les intimés devront supporter.

En outre, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [S] au titre de leur préjudice «'de jouissance et moral'» alors que leur préjudice locatif a été pris en compte et qu’ils ne démontrent pas davantage devant la cour d’appel une atteinte à leur sentiment d’honneur, d’affection ou de considération.

Enfin, il convient de rappeler que la partie condamnée aux dépens doit prendre en charge les frais éventuels d’exécution forcée, sans qu’il soit besoin d’une condamnation particulière. En conséquence les intimés seront déboutés de leur demande au titre des frais d’exécution forcée.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les appelants succombant en leur appel seront condamnés aux dépens et à payer aux intimés la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les époux [S] de leur demande au titre de leur perte locative, et statuant de ce chef':

Condamne in solidum la SARL Lyneaires et son assureur AXA France IARD à verser à M. et Mme [S] la somme de 9120 euros au titre de leur perte locative,

Y ajoutant':

Condamne in solidum la SARL Lyneaires et son assureur AXA France IARD aux dépens d’appel et à verser à M. et Mme [S] la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,